Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Рынок аренды коммерческой недвижимости 2022». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Цены на коммерческую недвижимость колеблются от 35 тыс. руб. до 1,5 млн. руб. за 1 кв. м. Стоимость объектов зависит от доходности. Однако при инвестировании не стоит ориентироваться на самый низкий ценовой сегмент. За небольшую цену можно приобрести неликвидное помещение, которое не будет пользоваться спросом.
На рынке коммерческой недвижимости открылось второе дыхание
Законодательно рынок коммерческой недвижимости в 2022 лучше регулируется. Договоры оформляются официально, владельцы платят налоги. Однако это более сложный инструмент вложения средств по сравнению с покупкой квартиры. В первую очередь, необходимо оценить инвестиционную привлекательность объекта: назначение (офисы, стрит-ретейл), удачное местоположение, транспортная доступность, хорошее внешнее состояние, качественный состав арендаторов. Иногда отсутствие одного из этих важных параметров делает покупку помещения абсолютно неликвидной.
Коммерческая недвижимость снова находится в центре внимания
В 2022 году в коммерческом секторе количество площадей, введенных в эксплуатацию, было минимальным. Динамика наблюдалась только в складском и гостиничном бизнесе, причем последний во многом был востребован из-за Чемпионата мира по футболу. В период подготовки к ЧМ вырос спрос на арендные площади на первых этажах (и соответственно ставка аренды) на центральных улицах города. Направления общественного питания пользовались популярностью среди арендаторов. Сейчас происходит закономерный спад.
Производственные помещения показали годовой рост на 3%, средняя цена предложения в январе 2022 года равнялась 8 571 руб. за кв. м. На 2% за год увеличилась цена предложения в сегменте гостиниц, до 47 697 руб. за кв. м.
Динамика цен на коммерческую недвижимость в России
В большинстве крупных российских городов основную часть коммерческих площадей на продажу по числу предложений составляют площади свободного назначения. На них приходится от трети до половины всех предложений в зависимости от города. Далее следуют торговые площади и офисы.
Цены и динамика по России
Отрицательную динамику показали помещения общественного питания (на 1%, до 41 429 руб.) и торговые помещения (на 3%, до 47 170 руб. за кв. м). Среднероссийские цены на офисы и складские помещения остались на уровне I квартала 2022 года.
Если в предыдущие годы новые проекты располагались в центре, то в 2022 г. 38% новых открытий пришлось на зону между ТТК и МКАД и Садовое кольцо – МКАД, хотя традиционные Тверской и Даниловский районы, Якиманка, Черемушки и Басманный районы также пополнились новыми проектами. «Рост популярности, рост числа проектов, увеличение их площади и развитие в разных районах Москвы позволяют нам фактически назвать этот сегмент № 1 по итогам 2022 г. и прогнозировать, что он будет и дальше развиваться. Уже сейчас почти все проекты коммерческой недвижимости включают коворкинги или формат мини-офисов», – говорит Шибаев.
На смещение вектора интереса из жилья в коммерцию повлияют и другие факторы, считают эксперты. Гендиректор S.A. Ricci Александр Морозов относит к таковым медленный рост экономики, закредитованность населения и плохое состояние платежеспособного спроса. По мнению эксперта, вызовом для девелоперов выступает рост цен: затраты выросли и «нельзя не повысить» цены на квартиры. Но сильно повышать нельзя – экономическая ситуация неблагоприятная, ипотечные ставки подросли.
Исторический минимум
Возврат девелоперов на рынок коммерческой недвижимости был бы невозможен без внутренних предпосылок. Они в том, что в основных его сегментах в 2022 г. введено в эксплуатацию минимальное количество площадей – и есть для кого строить.
По данным Domofond.ru, наибольший рост стоимости в целом по России произошел в сегменте помещений свободного назначения, на которые приходится наибольшая доля предложения в расчете по числу объектов. За год такие помещения выросли в цене на 4%, до 37 500 руб. за кв. м.
Динамика цен на коммерческую недвижимость в России
Отрицательную динамику показали помещения общественного питания (на 1%, до 41 429 руб.) и торговые помещения (на 3%, до 47 170 руб. за кв. м). Среднероссийские цены на офисы и складские помещения остались на уровне I квартала 2022 года.
Эксперты Domofond.ru проанализировали рынок коммерческой недвижимости по России в целом и в городах-миллионерах. Средняя по России цена предложения коммерческой недвижимости на продажу с I квартала 2022 года выросла на 1%, до 37 273 рублей за кв. м. Самыми дорогими типами в январе 2022 года были офисы (50 185 рублей за кв. м в среднем по России), гостиницы (47 697 рублей за кв. м) и торговые помещения (47 170 руб. за кв. м).
Производственные помещения показали годовой рост на 3%, средняя цена предложения в январе 2022 года равнялась 8 571 руб. за кв. м. На 2% за год увеличилась цена предложения в сегменте гостиниц, до 47 697 руб. за кв. м.
Если проанализировать среднестатистические ставки арендной платы на нежилые помещения, расположенные на основных торговых московских улицах, то можно увидеть стабильность, либо небольшое снижение цен. Только на Патриарших прудах и Маросейке зафиксирован небольшой рост в 10 000 рублей за квадратный метр в год.
Чего ждать от рынка коммерческой недвижимости в начале 2022 года
Первый месяц года прошел традиционно спокойно для стрит-ритейла и офисной недвижимости. Однако рынок застыл в ожидании нового периода: повышения спроса на торговые помещения с отдельным входом и витриной, а также жесткой позиции и отсутствия компромиссов в отношении установления цен со стороны собственников офисных площадей.
Обстановка для торговых помещений стабильна
Прогнозируется повышенный спрос на территории Москвы, где фиксируется плотный трафик. Это, например, центр Большой Дмитровки и Кузнецкий Мост, Петровка от моста до Столешникова переулка. На сегодняшний день интересных предложений на данных территориях нет, потому что, как только они освобождаются, на них сразу появляется покупатель. Иными словами, они даже не успевают засветиться на открытом рынке.
Если в начале 2022-х вопрос выгодности коммерческой или жилой недвижимости не стоял в принципе, то сейчас менее 35% инвесторов хотятвложить деньги в квартиру с целью ее перепродажи или дальнейшей сдачи ее в аренду.
Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в 2022 году
Окупаемость
Чтобы определить, выгодно ли покупать коммерческую недвижимость, разделите цену объекта на стоимость аренды и на 12. Это позволит определить, когда ваши вложения полностью окупятся. Оптимальным вариантом считается срок около 8 лет.
Что выгоднее: коммерческая или жилая недвижимость
Оценить расположение
Продажа или аренда коммерческой недвижимости будет выгодна, если расположение объекта позволяет обеспечить прибыльность бизнеса. Желателен высокий пеший и/или транспортный трафик, наличие удобных путей, парковки и т. д. Конкретный перечень требований к расположению зависит от назначения помещения.
Возврат девелоперов на рынок коммерческой недвижимости был бы невозможен без внутренних предпосылок. Они в том, что в основных его сегментах в 2022 г. введено в эксплуатацию минимальное количество площадей – и есть для кого строить.
Почему реформы на рынке жилья могут привести к буму в коммерческой недвижимости
Текущие результаты Никуличева называет следствием приостановки многих проектов в 2022–2022 гг. «В это время многие девелоперы и инвесторы на рынке коммерческой недвижимости на фоне падения спроса и ставок аренды искали возможность переделать проекты в жилые (или апартаменты), приобретали площадки именно под жилые стройки, которые обещали более высокую маржу. Однако уже в 2022 г. мы зафиксировали увеличение активности в коммерческой недвижимости – появилось больше запросов на разработку таких проектов», – говорит эксперт.
Осторожный разворот
Дефицитное состояние стимулирует девелоперов начинать новые проекты именно в офисном сегменте, считает Никуличева. С коллегой согласна гендиректор Q1 Group Екатерина Ньюман. По ее словам, в прошлом году много сделок было заморожено из-за того, что арендаторы и собственники находились в ситуации экономической неопределенности, но в 2022 г. отложенный спрос будет реализован. И сделки с офисными площадями составят существенную долю от общего количества сделок на рынке коммерческой недвижимости.