Привет, на связи Мария Сергеевна, рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, мой опыт больше 15 лет, это дает мне возможность делаеть правильные консультации и быстрое решение в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Налогообложение при продаже доли квартиры в 2022. Если по какой-то причине в Вашем городе нет профессионалов юристов или адвокатов то, можете написать свой вопрос, по мере обработки их ответ напишу всем. А еще лучше для Вас будет спросить в комментах у постоянных читателей/посетителей, которые раньше уже решили данный вопрос и возможно знают иные пути решения вопроса или проблемы.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент Вашего прочтения, законы очень быстро обновляются, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в социальных сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Уплата налога с продажи доли квартиры ничем не отличается от установленного порядка по сделкам с другой недвижимостью. Владелец части имущества обязан в срок до 30 апреля предоставить информацию о сделках в прошлом году, предоставив в ФНС отчетность по форме 3-НДФЛ. Не нужно передавать налоговую отчетность в контролирующие органы при продаже имущества, которым владели более установленного срока. В остальных же случаях важно показать, что собственник воспользовался вычетом или снизил налог на расходы по покупке недвижимости.
Использование вычета на доли квартиры. Совладельцы реализуют свою часть отдельно по разным договорам купли-продажи. Это возможно при наличии свидетельств о праве собственности на каждую долю. Тогда расчет будет выглядеть следующим образом:
Расходы на приобретение
Как видно из примера, разный подход к юридическому оформлению долей имущества, позволяет значительно снизить размер налога с продажи части квартиры. Важно правильно и точно сопроводить сделку, поскольку наличие ошибок или неточности дают возможность ФНС признать ее недействительной, а порядок применения вычетов изменить в сторону увеличения налоговой нагрузки.
Самые продвинутые покупатели и собственники жилья разбираются в особенностях НДФЛ еще до того, как получают ключи от квартиры. Потому что если этого не сделать заранее, то потом получается как в истории с дядей и племянницей: получила квартиру в подарок от родственника — и задолжала государству сотни тысяч рублей.
С 2022 года минимальный срок владения жильем для продажи без налога и декларации составит три года — вместо пяти лет, как сейчас. Это значит, что продать квартиру без налогов можно будет через три года после покупки. Но так разрешат делать не с любым жильем и не прямо сейчас. С другой стороны, продавать без налога раньше пяти лет можно и сейчас. Как обычно, везде есть нюансы, в которых стоит разобраться еще до покупки квартиры и даже если не собираетесь ее продавать.
Как продать квартиру без налога
Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.
Для недвижимости, купленной после 01.01.2022, срок минимального владения составляет 5 лет.
Если Вы приобрели недвижимость после 01.01.2022 года, и срок владения меньше пяти лет (а в 2022 году срок владения все еще меньше 5 лет), то придется заплатить налог НДФЛ 13%. Также не забываем обратить внимание на начало статьи, где указано, что НДФЛ — это именно налог на доход. Проверьте, возможно в Вашем случае доход и не возник.
Сразу оговорим, что физические лица обязательно платят налог на доход. То есть, если квартира была куплена за 3 млн. руб, а продается за 5 млн. руб, то доход продавца составляет 2 млн. руб. Непосредственно с этой суммы и предстоит уплатить налог НДФЛ (налог на доход физических лиц) 13%.
Какой налог с продажи недвижимости в 2022 году? Правда ли, что в 2022 году отменили срок владения недвижимостью 5 лет? Как рассчитать налог с продажи недвижимости?
Если же собственник владеет недвижимостью менее минимального установленного законом срока и доход при продаже образовывается (например, покупал дом за 10 млн, продает за 12 млн), то придется заплатить налог НДФЛ.
Это выглядит так: например, если вы купили первую квартиру в июле 2022 года, в апреле 2022-го ее продали, но в феврале (т.е. до продажи первой квартиры) купили вторую квартиру. В этом случае налог на доход от продажи первой квартиры платить не придется, поскольку в собственности у вас остается вторая купленная квартира. Она-то и приобретает статус единственного жилья.
С 2022 года имеет значение то, каким способом был приобретен объект недвижимости, например, квартира, сколько лет ее владели и когда получили в собственность. Теперь в законе закреплено два срока пребывания квартиры в собственности гражданина – 3 и 5 лет, которые дают ему право не платить налог на доход от ее продажи. До внесения изменений в ст. 217.1 НК РФ для всех случаев продажи был установлен единый срок 5 лет.
Что изменилось в порядке уплаты налога?
При продаже квартиры или дома подавать декларацию о доходах нужно, даже если доход с продажи у вас нулевой. Декларация не подается при продаже квартиры (дома), если вы использовали при продаже льготный срок, а именно:
При исчислении налога неважно, каким образом была получена доля. Это может быть наследство от кровного родственника или покупка за свои деньги. В любом случае при её продаже бывший собственник обязан уплатить налог на прибыль. Такая необходимость возникает, если не были соблюдены минимальные сроки владения недвижимостью.
Законом предусмотрена возможность снизить величину налога или вовсе его не платить, если налогоплательщик владел имуществом больше 5 лет. Отсчёт начинается с момента получения документов на жилье и внесения сведений о владельце в ЕГРП.
Кто обязан платить
В ситуации, когда собственник решит продать такую долю, платить НФДЛ ему не придётся. Какова при этом стоимость объекта продажи – неважно. Во всех остальных случаях заплатить налог придётся, если человек продаёт имущество, владея им меньше 5 лет. Также стоит помнить, что местным властям дано право корректировать сумму налога или вовсе его отменить для некоторых групп лиц. Часто подобные льготы устанавливаются для пенсионеров, ветеранов или инвалидов.
Самый важный документ в этом случае – выписка из ЕГРП с проставленной на ней датой получения, доказывающая факт права собственности.
Необходимость уплаты налога прямо зависит от периода владения долей
- Кадастровая стоимость всей квартиры и цена продаваемой доли. Если у налоговой службы возникнут сомнения касаемо адекватности выставленной цены, они вправе запросить проведение экспертизы. По её результатам определяется реальная стоимость продаваемого имущества. Также нужно помнить, что часть квартиры ни при каких условиях не может стоять дешевле, чем её кадастровая стоимость;
- На каких условиях и в каком порядке заключался договор купли-продажи.
- Три года для следующих ситуаций (п. 3 ст. 217.1 НК):
- собственность на квартиру оформлена в связи ее приватизацией, наследованием или дарением от близкого родственника, а также передачей, оформленной соглашением о содержании с иждивением пожизненно;
- у продавца на дату перехода прав собственности на проданную квартиру к новому владельцу не имеется другого жилого помещения, т.е. она являлась для него единственной. В том числе у продавца не должно быть также жилого имущества в совместной собственности с супругой, долей. Допускается наличие зарегистрированного жилья (или доли в нем) только при условии, что регистрационные действия были произведены не более, чем за 90 дней до даты оформления прав собственности нового владельца за проданной квартирой.
- Пять лет — в отношении всех других случаев, не перечисленных выше (п. 4 ст. 217.1 НК).
Когда необходимо оплатить налог с продажи квартиры?
Если квартира продана в 2022 году и в этом же году куплена другая квартира? Ситуация предполагает, что в одном году совершены две разные сделки. Поэтому гражданин должен по проданной квартире рассчитать налог, а по купленной (если у него имеются основания) применить налоговый вычет. Взаимозачет сумм налоговым законодательством в этом случае не предусмотрен.
Как уменьшить налог при продаже квартиры раньше минимального срока?
- если дата покупки до 2022 года и гражданин владел квартирой более трех лет;
- если купили после 2022 года и имущество находилось в собственности не менее установленного налоговым законодательством срока.
Если собственник не является гражданином России и не проживает на территории страны в течение года хотя бы 183 дня, ставка НДФЛ увеличивается до 30% (ст. 224 НК РФ). При этом новый закон позволил нерезидентам пользоваться льготами по сроку владения. Ранее нормы на этих собственников не распространялись.
В каких случаях НДФЛ платить нужно
Уменьшить облагаемую базу при заполнении декларации 3-НДФЛ продавец может со ссылкой на ст. 220 НК РФ . Отдельное заявление составлять не требуется. Плательщику достаточно подать отчет, включив в него соответствующие данные.
Кто не обязан платить налог
Региональными законами могут устанавливаться дополнительные льготы. Субъект РФ вправе сократить минимальный срок владения или установить понижающий коэффициент для отдельных категорий налогоплательщиков.
Важно! Если в семье две квартиры, купленные в период брака: одна квартира куплена женой, вторая – мужем, – такое жилье не будет считаться единственным и на этот случай распространяется общий 5-летний срок налогообложения.
Как будем платить?
При продаже квартиры или дома подавать декларацию о доходах нужно, даже если доход с продажи у вас нулевой. Декларация не подается при продаже квартиры (дома), если вы использовали при продаже льготный срок, а именно:
Как правильно исчисляется налог?
Кроме того, трехлетний льготный срок применяется и при продаже единственного жилья. Если квартира куплена после 2022 года, на момент продажи является единственным жильем для гражданина и находится в его собственности не менее 3 лет – налог с дохода от ее продажи также не уплачивается. Правило о единственном жилье в Налоговый кодекс также введено с 1 января 2022 года, так как ранее в нем не было смысла – общий срок 5 лет распространялся на все объекты, приобретенные после 2022 года.
Близкие родственники, согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ и ст. 14 Семейного Кодекса РФ, – это родственники по прямой восходящей и нисходящей линии: родители и дети; дедушки, бабушки и внуки; полнородные и неполнородные братья и сестры.
В марте 2022 года вы получили в наследство от мамы земельный участок. Для того чтобы не платить налог, вы можете продать участок в любой момент, начиная с апреля 2022 года, так как на вас распространяется правило о минимальном периоде собственности 3 года. Вы имеете право не подавать декларацию 3-НДФЛ и не уведомлять налоговую инспекцию о сделке.
Налог с продажи, если недвижимость была приобретена после 1 января 2022 года
Законодательством определено, что налог можно заплатить не со всей суммы, полученной при продаже, а за вычетом суммы покупки. То есть берется разница между деньгами, что вы получили за недвижимость, и теми деньгами, что вы когда-то отдали за эту же недвижимость. С этой суммы платится 13% налога. Основание: пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Основание: Федеральный закон от 27.11.2022 N 424-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах»
Для имущества, оформленного в собственность ДО 01.01.2022 года
- 1 вариант: 70% от кадастровой стоимости (3 150 000) минус 1 000 000 налогового вычета, налог 13% с 2 150 000 рублей = 279 500 рублей
- 2 вариант: Вы НЕ пользуетесь налоговым вычетом. Тогда налогооблагаемая база составит разность между 3 150 000 рублей и 2 000 000 рублей, налог 13% с 1 150 000 рублей = 149 500 рублей
Продаете имущество в долевой собственности?
Если продается имущество, которое приобретено после 01.01.2022 года и по договору отчуждения продажная стоимость имущества указана менее 70% кадастровой стоимости, определенной на 01 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на покупателя, то налог рассчитывается со следующей величины (на выбор налогоплательщика):
Ситуация 1
Доля получена по наследству. Вы не будете платить налог, если на момент продажи доля находилась в вашей собственности 3 года и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.
Срок владения долей в квартире
Вариант второй. Квартира продается по долям. То есть каждый собственник продает свою долю по отдельному договору. В такой ситуации КАЖДЫЙ собственник вправе получить вычет в 1 000 000 руб. Об этом говорится в одном из писем ФНС России, которое обязательно для применения всеми налоговыми инспекциями (см. ссылку).
Способ второй. Имущественный вычет
При продаже имущества, которое находится в долевой собственности, общая сумма вычета распределяется между совладельцами ПРОПОРЦИОНАЛЬНО их долям. Дело в том, что этот вычет предоставляется не в отношении каждого продавца, а в отношении одного объекта (например, квартиры или дома). Получается, что если вы продаете свою долю отдельно это считают отдельным объектом. Поэтому вы получаете вычет в полной сумме (1 000 000 руб.). А если вы продаете квартиру (в том числе и свою долю в ней) вместе с другими собственниками, то квартира и считается таким объектом. Поэтому вычет в размере 1 000 000 руб. будет распределен между всеми собственниками-продавцами.
Например, если стоимость по договору равна 1 820 000 руб., а кадастровая — 2 400 000 руб., то необходимо брать в расчет договорную цену, поскольку при умножении кадастровой на коэффициент 0,7 получается меньшая сумма (1 680 000 руб.).
Налоговый вычет при продаже доли квартиры, пребывающей в собственности менее 3 (5) лет
До 2022 г. действовало правило, согласно которому от внесения НДФЛ освобождались лица, владеющие жильем от 3 лет. Законом № 382-ФЗ от 29.11.2022 г. были внесены изменения, согласно которым срок владения для приобретения 100% льготы увеличивается до 5 лет.
Если срок владения имуществом более 3 лет
Например, если наследник стал собственником 1/6 доли в 2022 г., а затем приобрел еще 1/3 в 2022 г., он сможет продать обе части по истечению 3 лет — в 2022 г. Отсчет начинается с 2022 г., то есть с момента получения первой доли.
В договоре купли-продаже указывается полная сумма стоимости квартиры, чтобы покупатель мог полностью получить ее в качестве ипотечного кредита. Что же делать? Возможно пойти на некоторые уловки, но не во всех банках.
Во-первых, можно использовать материальный вычет – 1 000 000 руб. Это не избавит от налога в полной мере, но позволит его уменьшить. Суть в том, что вы просто уменьшаете полученный от реализации квартиры доход на 1 млн. руб. (без дополнительных расходных подтверждающих документов).
Какие есть особенности расчета НДФЛ с продажи квартиры
На 2022 год, согласно Налоговому кодексу, ставка НДФЛ при продаже недвижимости = 13%. Однако, помните, что порядок уплаты НДФЛ разнится по: категориям граждан, периоду обладания на момент уплаты и объемам выплат. Сейчас мы во всем разберемся.