Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Как обойти налог при сдаче квартиры в аренду». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
На сегодняшний день можно обратиться за помощью к риелтору, в таком случае всеми делами занимается обученный человек, который будет учитывать все пожелания. С ним также нужно составить договор, в котором будут прописаны все возможные пункты дальнейшей работы. Риелтор занимается поисками клиента и всеми бумажными делами, хозяину жилья нужно только одобрить результат и передать ключи съёмщику.
Основные пункты, на которые следует обратить внимание:
- Зарегистрировать жилую площадь нужно в том случае, если договор составляется на период больше 1 года.
- Следует подать заявление для регистрации, после чего все данные попадут к налоговому инспектору. По итогам вычислений нужно будет выплачивать около 13% каждый год.
Особенности составления соглашения для сдачи жилья
Для того чтобы максимально обезопасить себя, а также сделать всё правильно, нужно проконсультироваться со специалистом. Чтобы правильно провести сделку, нужно оформить договор на 11 месяцев, который потом можно продлить в случае необходимости. Такой подход позволит сделать всё правильно.
Даже если сдача имущества в аренду не отвечает критериям по ведению предпринимательской деятельности, физическое лицо не освобождается от обязательств. Иначе возможны неприятные последствия – штрафы, пени, а в некоторых случаях и уголовная ответственность (при солидных недоимках в бюджет).
Налог за сдачу квартиры в аренду
Платить процент за сдачу жилья в наем можно, купив патент на месяц или на год. Для этого нужно оформить ИП и подать заявление. Подробнее о том, как это сделать – на сайте ИФНС. Стоимость патента не одинаковая и зависит от города проживания. В Москве при исчислении суммы также учитывается округ, район и квадратура жилья.
Нужно ли платить налог с аренды квартиры
- заполнить декларацию и вносить пошлину раз в год как физлицо по ставке 13 или 30 процентов в зависимости от статуса (резидент/нерезидент);
- оформить индивидуальное предпринимательство на УСН (упрощенной системе налогообложения);
- купить патент после оформления ИП.
Также ИП раз в год обязан уплачивать страховые взносы. Раньше их размер зависел от МРОТ, но с 2022 года это фиксированная сумма. Взнос на обязательное медицинское страхование составляет 5 840 ₽ в год, в пенсионный фонд — 26 545 ₽ . Если годовой доход ИП больше 300 000 ₽ , то предприниматель обязан перечислить в пенсионный фонд дополнительно 1% от суммы дохода, превышающего 300 000 ₽ .
Сумма НДФЛ составляет 13% от всей суммы арендной платы за год. С этого налога вы можете получить налоговые вычеты. Если в прошлом году вы находились в России менее 183 дней, то вы признаётесь налоговым нерезидентом, и на доходы со сдачи квартиры вам надо заплатить НДФЛ 30%.
Платить 6% как ИП на «упрощёнке»
Раз в год, до 30 апреля, надо подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. В декларации учитываются доходы, полученные за предыдущий год. Если квартирой владеют несколько собственников, каждый из них должен подать декларацию и оплатить налог пропорционально своей доле.
Для самозанятых предусмотрели вспомогательный налоговый вычет — 10 000 рублей (3% вместо 4%, если сдавать квартиру физическим лицам, и 4% вместо 6%, если сдавать организации). Это поможет снизить налог на первое время. Налоговый вычет можно использовать частями.
Обязательное условие — вы должны быть собственником квартиры, которую планируете сдавать в аренду. Вы не можете легализовать доход от аренды квартиры, которая находится у вас в доверительном управлении. Также важно, чтобы арендатор перечислял вам доход именно в денежной форме. Обычная сегодня договоренность на словах «купить стиральную машину в счет оплаты аренды» уже не сработает. В этой ситуации можно внести изменение в составе имущества в договор, но чек на оплату указать в полной сумме.
Как отчитываться перед налоговой?
Например, если вы сдаете квартиру за 40 000 рублей, то должны платить каждый месяц налог 1 600 рублей. Благодаря вычету (400 рублей), ваш ежемесячный налог в течение 25 месяцев будет 1200 рублей. То есть 3% вместо 4% до тех пор, пока сумма ежемесячных вычетов не достигнет 10 000 рублей. Если договор аренды с одним арендатором закончится, остаток налоговых вычетов можно использовать со следующим арендатором.
Итак, первый вариант — это уплата налога в статусе физического лица. Ставка в этом случае равна 13%. Арендодатель до 30 апреля должен посетить налоговую и подать декларацию о доходах за прошлый год по форме 3-НДФЛ.
«В этом случае налоговая ставка в ниже, чем для физических лиц: 6% против 13%. Но индивидуальному предпринимателю нужно регулярно подавать документы в налоговую и вести бухгалтерию. Обычно ИП регистрирует тот, кто сдает несколько своих жилых помещений», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» и вице-президент ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер.
Осенью правительство задумалось о том, чтобы давать налоговый вычет квартиросъемщикам – но при условии, что тот же налог на доход от сдачи жилья в аренду будут платить владельцы недвижимости. Причем пока что многие арендодатели в принципе не представляют, каким образом оплачивается НДФЛ. Рассказываем.
«Если налогоплательщик не подает налоговую декларацию по НДФЛ, хотя обязан это сделать, то он должен оплатить штраф. Согласно пункту 1 статьи 119 Налогового кодекса, это 5% неуплаченной в установленный срок суммы налога, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тысячи рублей. За уклонение от уплаты налогов предусмотрена и уголовная ответственность. Ее регулирует ст. 198 УК РФ», — рассказывает юрист компании «М16-Консалтинг» Сергей Зайцев.
Итак, с 2022 года начал действовать Федеральный закон №422-ФЗ от 27.11.2022 года, который в ближайшее время будет действовать в г. Москва, Московской области, Калужской области и Республики Татарстан. Если эксперимент будет успешен, не исключено, что в скором времени он начнет действовать на всей территории РФ.
Таким образом, еще до начала действие данного закона, стали появляться вопросы, можно ли применить данный закон лицу, который получает доход от аренды жилья. Соответствующий запрос был направлен в ФНС, и в официальном письме ФНС дала положительный ответ, указав, что такая возможность есть (ФНС России от 25 января 2022 г. № СД-3-3/458@ «О рассмотрении обращения»).
Рассмотрим, какие преимущества есть у данного варианта.
Сдать свое жилье можно путем заключения договора найма на срок 11 месяцев, в таком случае его не нужно будет регистрировать в Росреестре, что весьма удобно. Что касается отчетности, то ряд собственников предпочитают платить 13 процентов от НДФЛ, просто заполняя декларацию в налоговую инспекцию. Некоторые решили зарегистрировать ИП, плюс в том, что примени УСН 6 процентов, сумма налога снижается в 2 раза, и вместо 13 процентов нужно заплатить лишь 6, но и есть и минус, помимо налогов ИП нужно осуществлять дополнительные взносы в ПФР, а так же заниматься отчетностью. Это все лишние заботы, поэтому вариант с ИП больше выгоден тем, кто сдает несколько объектов и имеет более высокий доход от арендной платы.
Но и третий вариант, это вообще не платить. С одной стороны это хорошая экономия, с другой, все же есть риск, что об этом узнает ФНС, причин может быть много: ненадежные квартиранты, принципиальные соседи, получение информации управляющей компании, банком и т.п.
И вот с 2022 года, появился еще один вариант, который пока только доступен жителям отдельных регионов.
Применения закона о самозанятых
Алименты на детей
Налоговый Кодекс РФ устанавливает обязанность платить налог с доходов, получаемых гражданами. В том числе при сдаче своей недвижимости в аренду собственник получает доход, с которого нужно оплатить 13 процентов. Но далеко не все платят этот налог. Конечно, если с квартирантами отношения хорошие, и договор не попадет на обозрение третьим лицам, а деньги передаются наличными, то рисков практически нет, но если деньги перечисляются на карту, то банк может заподозрить подобные операции, потребовав отчитаться, после чего информация может дойти и до налоговой инспекции. Так же, сотрудники ФНС совместно с управляющими компаниями начали активно выявлять квартиры, которые сдаются. Такие мероприятия повышают риски для арендодателей, из-за чего уровень беспокойства заметно повышается.
Встает вопрос, заплатить налог и спать спокойно (а это 13 процентов, сумма немалая), либо надеяться, что проверка до них не дойдет, а если дойдет, то ничего доказать не смогут. Но сейчас, в ряде регионов появилась интересная альтернатива, которая может решить данную дилемму. Рассмотрим, что меняется в новом году.
Варианты отчетности при сдаче жилья
Кандидат юридических наук, доцент Финансового университета при правительстве РФ Светлана Горохова подчеркивает, что граждане, проживающие на территории России более 183 дней в году, платят налог по ставке 13%. А для граждан, которые не попадают в эту категорию, налоговая ставка устанавливается в размере 30%.
Ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов добавляет, что в договоре необходимо указать срок найма, размер и порядок внесения арендной платы. Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен договором.
Получил прибыль? Поделись с государством
При этом, по словам Боброва, если договор заключен на срок более года, то после подписания договора стороны должны зарегистрировать в Росреестре обременение права собственности на квартиру арендой. Таким образом, сделку можно считать законной, если она совершена в письменной форме, а обременение права собственности на квартиру арендой прошло государственную регистрацию (если договор найма заключен на срок более года).
В июне 2022 года ФНС дала разъяснение, где уточнила, что по запросу банки сообщают налоговикам об открытии и закрытии счетов физлиц уже несколько лет. С 1 июня 2022 года к обязанности предоставлять справки о наличии счетов, вкладов (депозитов), об остатках и движении денежных средств добавилась такая же обязанность банков в отношении счетов в драгоценных металлах.
Сдал квартиру и спи спокойно: налоговый ад отменяется
«В этом году арендодатели обязаны уплатить НДФЛ с дохода, полученного за 2022 год, путем подачи декларации по форме 3-НДФЛ. Налоговым периодом является предшествующий календарный год, поэтому в декларации необходимо отразить только годовой доход, — поясняет Лопатина. — Ответственность за непредставление налогоплательщиком налоговой декларации в установленный законодательством срок предусмотрена статьей 119 НК РФ и влечет за собой штраф в размере от 5% до 30% от суммы налога, подлежащего уплате, за каждый месяц просрочки. Неуплата или неполная уплата сумм налога, согласно статье 122 НК РФ, влечет за собой штраф в 20% от неуплаченной суммы налога».
Как зарождалась паника
Впрочем, уточняет она, определить налоговому органу налоговую базу (годовую арендную плату) для начисления НДФЛ чаще всего невозможно, особенно в случае сдачи в аренду жилого помещения от одного физического лица другому.
Доходы от сдачи в аренду жилья в России относятся к наиболее популярному методу получения пассивного заработка. Для многих это вообще основной и даже единственный доход на протяжении многих лет, особенно если квартира (или несколько квартир) достались по наследству. Достаточно посмотреть, как растёт рынок хостелов.
Что будет, если не платить налог с аренды квартиры
Налоговики планируют изучать прежде всего сайты Авито и Яндекс.Недвижимость, поскольку это российские интернет площадки и получить к базе данных этих сайтов им проще. В частности, московские власти будут выявлять собственников квартир, которые регистрируются на Авито или Яндексе, предлагая объекты в аренду, и не платят налогов.
Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов: чем грозит?
Из-за того, что граждане освобождены от необходимости обязательной регистрации данной сделки в Регистрационной палате, у некоторых возникает искаженное понимание закона – якобы это может означать, что с такой аренды не надо платить никаких налогов. Но этот вывод ошибочный. Даже если договор не надо регистрировать в Росреестре, ответственность по уплате налогов остается. Ведь вы получили доход.
- гражданину придет письмо с требованием оплатить задолженность до конца года, следующего за отчетным;
- плюсом выставят требование уплаты штрафа – 20% от задолженности на первый раз, 40% — для злостных нарушителей;
- плюсом начислят пенни за каждый день просрочки.
Между фискальными органами и Министерством Финансов РФ не утихают споры о том, относится ли сдача жилья в аренду к предпринимательской деятельности. Минфин настаивает на необходимости регистрировать ИП со всеми вытекающими. Налоговая довольствуется НДФЛ, квалифицируя арендодателя как физическое лицо, имеющее дополнительный доход со своей недвижимости.
Как налоговая вычисляет недобросовестных арендодателей?
Знакомая дала объявление, нашла жильцов и повысила плату. Месяца три все шло хорошо, а на четвертый жильцы платить отказались. Сказали, что у них материальные трудности, а потом стали грозить налоговой. Был скандал с выселением и новые жильцы.
Сумма налога на доход может стать ниже, если применить налоговый вычет. Соответствующую льготу арендодатель вправе использовать, если ему присвоен специальный статус, предусмотренный ст. 218 НК РФ. Либо он имеет на иждивении детей до восемнадцати лет.
Действительно, при отсутствии квартирантов, не возникает необходимость в оплате услуг по счетчикам. Уплата собственником средств за потребленные энергоресурсы, подразумевает наличие убытков. Плата арендатора за коммунальные услуги по приборам учета, фактически компенсация понесенных расходов.
Снижение налога за счет стандартного вычета.
Владелец жилой площади вправе по своему усмотрению распоряжаться имуществом, в том числе сдавать его внаем. Для арендодателя, дополнительный заработок никогда не бывает лишним. Однако важно помнить, что данный вид дохода подлежит налогообложению.