Привет, на связи Мария Сергеевна, рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, мой опыт больше 15 лет, это дает мне возможность делаеть правильные консультации и быстрое решение в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Человек Находится Под Следствием Как Продать Квартиру. Если по какой-то причине в Вашем городе нет профессионалов юристов или адвокатов то, можете написать свой вопрос, по мере обработки их ответ напишу всем. А еще лучше для Вас будет спросить в комментах у постоянных читателей/посетителей, которые раньше уже решили данный вопрос и возможно знают иные пути решения вопроса или проблемы.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент Вашего прочтения, законы очень быстро обновляются, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в социальных сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
—Покупатель не может проверить состояние продавца, в котором тот подписывает доверенности, договор, соглашения. Также он не понимает, оказывают ли на собственника давление третьи лица. Не знает покупатель и истинных намерений человека – почему, отбывая срок, он принял решение продать свою квартиру. Поэтому приходиться руководствоваться мнением родственников либо представителей продавца, а это всё очень зыбко.
Бомба замедленного действия
—Ко всему этому нужно приобщить криминальное прошлое продавца. Например, непонятно, как и на какие деньги он приобрёл квартиру. Как правило, застраховать такое жильё от потери права собственности практически невозможно. Учитывая это, приобретать такие квартиры, даже с очень большим дисконтом, не рекомендуется. Оно того не стоит! – уверен Александр Лунин.
Добровольно-принудительная выписка
Дальше – больше. Как поведёт себя продавец, выйдя на свободу, тоже не совсем понятно. Это бомба замедленного действия. К примеру, он вышел, а жить уже негде. Родственники обманули, ничего не купили, денег не оставили. Он сразу подаёт иск в суд: «меня ввели в заблуждение, заставили подписать, не понимал, что делаю, верните квартиру». И начинаются судебные тяжбы. При этом неизвестно, кто выиграет суд – истец или ответчик.
Добрый день! собственник квартиры находится под следствием, хочет срочно продать квартиру (он единственный собственник квартиры) чтобы оплатить адвоката. Имеет ли он на это право. И есть ли у нас риски, при покупке квартиры ?
Ирина 8-915-002-37-07
На вопрос Имеет ли право подследственный продавать квартиру и есть ли какие то риски покупать ее отвечают юристы и адвокаты
Здравствуйте, Ирина Александровна.
Человек, находящийся под следствием имеет право продать принадлежащую ему недвижимость, если такая недвижимость не арестована. Следовательно, купить квартиру и зарегистрировать сделку в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Вы можете. В договоре купли-продажи продавец должно быть указано, что продавец гарантирует, что квартира в залоге, под арестом не состоит и правами третьих лиц не обременена. Вы можете также узнать в суде, подавался ли гражданский иск на продавца квартиры. Риск при сделках с недвижимым имуществом есть всегда. Если Вы сомневаетесь в приобретении данной квартиры, подыщите себе другой вариант покупки.
С уважением, Светлана.
Мы подобрали для вас схожие ситуации:
Здравствуйте, Ирина.
Само по себе уголовное преследование в отношении гражданина не лишает его права распоряжаться имуществом. В том числе и квартирой. Проблемы с продажей (с его стороны) могут возникнуть только в случае ареста жилья. Однако, если квартира у продавца единственная — арестовать её не смогут (запрещено законом) и продаже ничего не будет угрожать.
Конечно, могут возникнуть «специфические» моменты. По этой причине, рекомендую Вам проверить документы, на основании которых продаваемая квартира была приобретена продавцом.
Одним из условий действительности сделки является единство воли и волеизъявления, то есть покупатель хочет быть уверенным в том, что продавец, совершая сделку, понимает ее значение и правовые последствия и желает их наступления. В связи с чем многие покупатели настаивают на личном участии в сделке купли-продажи всех собственников квартиры.
В связи с тем, что квартира находится в долевой собственности у Вас с сестрой, сделка купли-продажи квартиры подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Соответственно, после того, как нотариус убедится, что все участники сделки понимают значение своих действий и могут руководить ими, он удостоверит данную сделку.
Отвечает юрисконсульт офиса «Проспект мира» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Дмитрий Пенигин:
Способ избежать таких рисков один: перед заключением сделки (в идеале в день заключения сделки) необходимо организовать освидетельствование Вашей сестры, то есть получить заключение психиатра о том, что, несмотря на диагноз, она может совершать сделку, осознает ее характер и последствия. Желательно, чтобы такое заключение было дано врачом государственного медицинского учреждения, так как вероятность оспаривания заключения частной клиники выше.
Однако позднее, согласно части 1 статьи 60 ЖК РСФСР постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 23.06.1995г., условие о шести месяцах было признано противоречащим 27-ой статье конституции РФ, согласно которой гражданин РФ имеет право на свободное передвижение внутри страны, не ограниченное какими-либо сроками.
В СССР действовал закон, согласно которому, при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи, жилое помещение сохраняется за ними в течение шести месяцев. После того как данный срок истекает, они могут быть признаны утратившими право пользования жилым помещением.
Права осужденный на сохранение недвижимости, полученной по договору социального найма.
В первую очередь следует сказать, что специальных статей, запрещающих осужденным, пребывающим в местах лишения свободы, покупать и продавать объекты недвижимости, нет. Человек может самостоятельно распоряжаться имуществом, и это право у него не забирается. Другое дело, что значительные режимные ограничения могут помешать ему распоряжаться своей собственностью, как вздумается. Таким образом, он имеет право покупать, отчуждать, сдавать недвижимость в аренду, руководить восстановительными работами и совершать иные действия, но, как правило, делает это не самостоятельно.
Если собственник жилого помещения находится в местах лишения свободы, то сделку продажи его недвижимости можно осуществить через доверенных лиц.
- Доверитель вправе отозвать доверенность, не объясняя причину. Доверенное лицо имеет право отказаться от исполнения обязательств.
- Когда доверительное распоряжение не содержит сведений о передоверии полномочий, представитель обязан выполнять только те действия, которые обозначены в доверенности лично.
Можно ли и как организовать продажу без хозяина?
Может ли один из хозяев заключить сделку в случае, если второй против, и как это правильно сделать, законодательство регламентирует очень четко. Если недвижимость находится в собственности не у одного человека, каждый совладелец вправе продать свою долю.
Также на практике нередко возникает вопрос, можно ли продать квартиру с прописанным в ней собственником? Ответ – нет. Не нужно путать зарегистрированное лицо и полноправного владельца. Его доля в квартире продаже подлежать не будет. Такой вариант называется долевой собственностью. Для продажи всей квартиры потребуется согласие второго собственника либо его непосредственное участие в сделке. Манипуляции с недвижимостью могут осуществляться только в пределах определенной законом или договором доли.
Таким образом, владельцы квартир не ограничены в возможности продажи недвижимости. Однако, прежде чем прописывать кого-либо, что сделать без собственника нельзя, нужно оценить риски на будущее или заключить соглашение с тем, кому предлагается право пользования жильем.
Правовой статус прописанных лиц
Несмотря на наличие такого правила, следует учесть, что не каждый покупатель будет готов принять недвижимость с таким «грузом». Для решения этой проблемы можно указать сроки снятия лица с учета, договориться непосредственно с этим человеком о дате выписки и так далее. Если возникают трудности, то вопрос доходит до разрешения в суде.
Но даже если доверенность оформлена на родственника, это не даёт гарантии, что сделка купли-продажи в будущем не может быть оспорена. Неоднократно случалось, что доверенные лица продавали квартиры уже после смерти доверителя (владельца квартиры). Такая сделка может быть признана ничтожной, так как после смерти доверителя доверенность становится недействительной.
Проверить подлинность доверенности на продажу объекта недвижимости можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. Там есть страница www.reestr-dover.ru. Указав реквизиты документа — дату удостоверения доверенности, номер, присвоенный в реестре, фамилию, имя и отчество нотариуса, который её удостоверил — можно убедиться в достоверности доверенности и её актуальности, то есть понять, действительна ли доверенность на сегодняшний день.
От разрыва договора страдает покупатель
Покупка квартиры у собственника, получившего её через договор дарения – это операция со сравнительно невысоким уровнем риска. Тем не менее, существует вероятность того, что упомянутый договор дарения будет оспорен, что повлечёт за собой расторжение сделки по последующей продаже квартиры.
С государственным имуществом особый случай. По закону администрация должна была оформить эту квартиру и содержать ее, но почему-то за 20 лет этого не сделала и дала фору мошенникам. Значит, государство само виновато, что не обеспечило сохранность своего имущества, а честный покупатель не должен отвечать за бездействие чиновников. Так сказал Конституционный суд.
Есть правило, когда стороны обязаны вернуть всё полученное по договору. Так бывает, например, когда сделку признают недействительной. Но здесь не тот случай. Обманутый собственник не заключал никакой сделки и ничего возвращать не будет, а вот имущество заберет.
Что нужно делать, чтобы не лишиться честно приобретенного имущества
Нет, это касается любого имущества. Можно купить машину, а потом выяснится, что ее угнали, и тогда ее заберет законный владелец. Или купить Айфон и узнать, что продавец нашел его на улице и продал, а законный владелец объявился и требует вернуть свою вещь. Судиться за компенсацию потом придется с мошенниками, а не с владельцем.
При продаже квартиры в том порядке, когда часть средств поступает от третьих лиц, основные риски связаны с тем, исполнят ли указанные лица свои обязательства. К примеру, если при продаже жилья по материнскому капиталу покупатель не представит соответствующие документы в уполномоченный орган своевременно, то в перечислении средств может быть отказано. То же самое может произойти при продаже квартиры по жилищному сертификату.
Обычно в связи с неграмотным распоряжением ими могут возникнуть следующие сложности:
- при передаче документов риелтору или иному посреднику по соглашению может быть установлено, что без участия посредника квартира не может быть продана;
- при предоставлении их покупателю, он может забрать их под различными предлогами и не вернуть;
- документы банально могут быть повреждены или утеряны.
Какие бывают риски при продаже квартиры?
Законодательство допускает различные формы отчуждения недвижимого имущества от одного собственника и передачи его другому. Каждый из таких механизмов может быть привлекательным как для продавца, так и для контрагента в зависимости от обстоятельств заключения сделки, особенностей сторон.
Продавцом в данном случае выступает реальный собственник квартиры, вот только сообщить покупателю о том, что на жилье наложен арест, он почему-то забывает. Такое может случиться, если хозяин недвижимости находится под следствием или задолжал государству крупную сумму. Свое право на жилье владелец подтверждает выпиской из ЕГРН — правда, не самой свежей — и требует крупный задаток или даже всю сумму под расписку. В итоге вы остаетесь и без квартиры, и без денег, и даже после продажи арестованного жилья с торгов вам вряд ли что-то перепадет — в первую очередь вырученные средства будут направляться кредиторам, которые подавали заявление в суд.
Чтобы не стать жертвой мошенников, внимательно изучите правоустанавливающие документы на квартиру, перепишите оттуда адрес и не подписывайте никаких договоров, пока не проверите, что за квартира располагается по этому адресу. Если «юридический» и фактический адреса объекта недвижимости совпали, поздравляем — вам действительно повезло. В конце концов, иногда людям действительно нужно продать квартиру побыстрее, чтобы переехать или рассчитаться с кредиторами.
Подмена адреса
Мошенники могут снять хорошую во всех отношениях квартиру, подделать документы, устанавливающие право собственности на жилье, а затем продать ее, указав цену существенно ниже рыночной. Более того, вы можете оказаться не единственным покупателем — по фальшивым документам недвижимость можно продать бессчетное количество раз. При этом обманщики просят у вас крупный задаток в качестве своеобразной компенсации за низкую стоимость, и опять же объясняют это срочным переездом, необходимостью выплатить долг или проблемами со здоровьем. В результате преступники собирают 30–50%-ный задаток с нескольких счастливых покупателей и благополучно исчезают. Поэтому, если продавец просит у вас задаток — не соглашайтесь, а предложите самостоятельно оплатить ускоренную подготовку необходимых документов. А если он все равно настаивает на сделке, отказывайтесь от нее без раздумий.