Как лучше оформить квартиру дарение или купля продажа родственнику

Итак, можно обобщить: если сделка происходит между родственниками, то для обеих сторон выгоднее квартиру подарить (если, конечно, нет цели взять с родственника деньги). Если сделка происходит между посторонними людьми, то выгоднее квартиру продать, применив к ней налоговые вычеты.

Дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу права собственности. Купля-продажа это передача права за определенную сумму денег. Если дарение осуществляется между близкими родственниками, то отсутствует налог на дарение. Если постороннему человеку, то налог на дарение составит 13% либо от кадастровой стоимости недвижимости либо от суммы, указанной в договоре дарения (в зависимости от того, какая сумма будет больше).

Договор купли-продажи отличается тем, что продавец и покупатель могут проставить любую устраивающую их сумму. Стоимость оформления договора купли-продажи (если только он не нотариален) не зависит от суммы договора. Если продаваемый объект является общедолевой собственностью, то оформление обеих сделок как дарения, так и купли-продажи должно быть нотариально заверено. Стоимость услуг нотариуса рассчитывается по формуле и зависит от многих факторов. Но, в основном, она приближена к 0,5% от стоимости квартиры, указанной в договоре дарения или купли-продажи.

Размер налогового вычета для продавца зависит от того, сколько времени он владел квартирой и как эта квартира попала к нему в собственность. Например, если квартира находилась в собственности владельца более трех лет (или была куплена более пяти лет назад, по новым правилам), то при ее продаже налог для продавца будет равен нулю.

1. При заключении договора дарения между третьими лицами необходимо оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости имущества, принятого в дар.
2. Договор дарения легче оспорить в суде и признать недействительным.
3. Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 статьи 575 ГК РФ).
4. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается только после получения согласия всех сособственников (статья 576 ГК РФ).
5. Возможность отмены договора дарения (минус для одаряемого) (статья 578 ГК РФ).

Или тaк: «Oтчyждaeмaя квapтиpa пpинaдлeжит Дapитeлю нa ocнoвaнии Дoгoвopa o дoлeвoм yчacтии в cтpoитeльcтвe жилoгo дoмa № 64 oт 17 aвгycтa 2004 гoдa, Aктa пpиeмa-пepeдaчи oт 12 aвгycтa 2008 гoдa, o чeм в Eдинoм гocyдapcтвeннoм peecтpe пpaв нa нeдвижимoe имyщecтвo и cдeлoк c ним 29 aвгycтa 2008 гoдa cдeлaнa зaпиcь peгиcтpaции № 23-23/028-23/001/609/2008-8001/2, чтo пoдтвepждaeтcя Cвидeтeльcтвoм o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa № AA 105101, выдaнным 31 aвгycтa 2008 гoдa Упpaвлeниeм Фeдepaльнoй cлyжбы гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции, кaдacтpa и кapтoгpaфии пo Кpacнoдapcкoмy кpaю».

К близким poдcтвeнникaм и члeнaм ceмьи Ceмeйный кoдeкc oтнocит cyпpyгoв, poдитeлeй и дeтeй, в тoм чиcлe ycынoвитeлeй и ycынoвлeнныx, дeдyшeк, бaбyшeк и внyкoв, пoлнopoдныx и нeпoлнopoдныx, c oбщим oтцoм или мaтepью, бpaтьeв и cecтёp. Oбpaтитe внимaниe, чтo тёти, дяди и плeмянники в этoт cпиcoк yжe нe пoпaдaют.

3a пoлyчeннyю в дap нeдвижимocть нaдo бyдeт зaплaтить нaлoг нa дoxoды физичecкиx лиц – 13% oт кaдacтpoвoй cтoимocти. Нo Нaлoгoвый кoдeкc PФ в пyнктe 18.1 cтaтьи 217 пpeдycмoтpeл иcключeниe. Ecли дapитeль и oдapяeмый близкиe poдcтвeнники или члeны ceмьи, oт yплaты нaлoгa oни ocвoбoждaютcя.

Нaпpимep, тaк: «Oтчyждaeмaя квapтиpa пpинaдлeжит Дapитeлю нa ocнoвaнии Дoгoвopa кyпли-пpoдaжи oт 18 дeкaбpя 1997 гoдa, yдocтoвepeннoгo Ивaнoвoй T. П., нoтapиycoм нoтapиaльнoгo oкpyгa гop. Boлoгды, пo peecтpy зa № 10-65, зapeгиcтpиpoвaннoгo в БTИ гop. Boлoгды 18 дeкaбpя 1997 гoдa в peecтpoвoй книгe № 11, cтp. 5».

Ecли нeпpaвильнo oфopмить дoгoвop дapeния — пoдapoк пpинeceт нe paдocть, a тoлькo пpoблeмы. Чтoбы вaм нe пpишлocь зaнoвo coбиpaть дoкyмeнты, пo нecкoлькo paз xoдить в Pocpeecтp, пoвтopнo плaтить пoшлины и peшaть пpoблeмы в cлyчae cмepти пoлyчaтeля пoдapкa, мы нaпиcaли этy инcтpyкцию.

Как лучше оформить квартиру (дарение или купля продажа), в зависимости от обстоятельств

• оплата услуг нотариуса;
• НДФЛ от полученной в результате продажи суммы, если она превышает 1 млн. руб. (обязанность продавца);
• оплата стоимости получения всех необходимых для сделки справок и документов.

Договор купли-продажи также может быть составлен без участия нотариуса – документ можно сразу после подписания сторонами отнести на регистрацию в ФРС. После проверки легальности сделки продавец и покупатель получат свои документы – зарегистрированный договор и свидетельство о праве собственности на квартиру соответственно.

Исключением являются ситуации, когда сделка оформляется между родственниками и взаимозависимыми лицами – в этом случае право на имущественный вычет они не получают.

1. Освобождение от налогообложения – в том случае, если дарение происходит между близкими родственниками, имущество не облагается НДФЛ. Следовательно, сделка обойдется намного дешевле, ведь новому собственнику имущества не придется уплачивать 13% от стоимости квартиры.
2. Невозможность раздела полученного в дар имущества. При разводе квартира, которая была подарена даже после регистрации брака, делиться между супругами не будет. Такое имущество считается личной собственностью гражданина.
3. Легкое снятие с регистрации всех прописанных в квартире лиц. В отличие от ситуации с покупкой квартиры, при получении ее в дар новый собственник имеет законные основания выписать из нее всех жильцов.

1. Необходимость разделения квартиры, приобретенной покупателем после вступления в брак. Такое имущество является совместно нажитым и делится поровну между супругами.
2. Сложности с выпиской зарегистрированных в квартире лиц. После перехода прав собственности от одного лица к другому в результате продажи все прописанные в квартире лица сохраняют свое право на регистрацию и проживание в ней.

Сделки с недвижимостью между близкими родственниками

Например, супруги решили приобрести у сестры мужа квартиру. Они находятся в браке, квартира будет являться общей собственностью, независимо от того, на кого она оформлена. Но получить налоговый вычет сможет только супруга, поскольку она не является близкой родственницей сестры мужа.

Обратите внимание, в законодательстве нет прямых запретов для сделок между близкими с участием тех средств, право на которые подтверждается сертификатом на материнский капитал. Важно только, чтобы сделка была оформлена правильно, жилье соответствовало требованиям, а несовершеннолетнему была выделена доля.

Закон не запрещает сделки с недвижимостью между близкими родственниками. В одних случаях они проходят стандартно и ничем не отличаются от других сделок, в других могут иметь особенности, в-третьих ими могут заинтересовать ФНС.

Налоговая обращает внимание, если заключается договор купли /продажи жилья между родственниками. Может быть, что недвижимость переоформляется на родственника, но фактически деньги продавец не получает. Это могут сделать, например, для получения налогового вычета или, чтобы не платить налоги при фактической продаже, оформляется договор дарения между близкими родственниками.

Сделки с участием несовершеннолетних имеют ограничения. ГК РФ запрещает возмездные сделки между несовершеннолетними и их родителями (усыновителями или опекунами). Например, запрещена продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, от имени которого за которого действует его мать, ее родителям или иным близким родственникам.

Что выгодней и надежней оформить для обеих сторон сделки: дарение или куплю-продажу недвижимости

1. Отсутствие налогообложения при сделке, если недвижимость была в собственности менее требуемого срока, который составляет от 3 до 5 лет. Налог при сделке взимается с одариваемого лица.
2. Дарение даёт дарителю моральное удовлетворение от совершённого бескорыстного поступка.
3. Если это престарелый человек, то он будет уверен в том, что после его смерти в отношении подаренного объекта не возникнет наследственных споров.

1. Ему требуется передать продавцу существенную сумму денежных средств.
2. Официально он вступит в собственность только после регистрации сделки в Росреестре, а деньги положено передать продавцу до подачи документации в Росреестр. В случае отказа в регистрации возникает вопрос о возвращении денег, которые продавец может вложить в покупку другого имущества.

Если деньги по сделке переданы не будут, или указанная цена объекта будет несоразмерной фактическому положению дел, сделка может признаваться ничтожной или оспоримой. Эта проблема приведёт к расторжению ДКП и двусторонней реституции – процедуры, которая возвращает правовую ситуацию к моменту, предшествовавшему сделке. То есть к возвращению всего, полученного по сделке.

1. Передающая сторона не получает денег, передавая имущество безвозмездно.
2. Принимающая сторона (если стороны не находятся в близком родстве) обязана уплатить налог в размере 13% кадастровой стоимости объекта недвижимости. Налоговый вычет ей не положен.

Поэтому при его составлении нельзя указывать факт передачи денег или иного имущества взамен подаренного, иначе сделка будет признана мнимой и ничтожной, не вступившей в силу. Также недопустимо принуждать собственника недвижимости к её дарению, иначе сделка может быть признана оспоримой в течение года после её совершения.

Пока переход права собственности не зарегистрирован, собственником будет оставаться даритель. Соответственно, он же несет все расходы на содержание имущества и платит налог за имущество. Как только право собственности переходит к одаряемому — обязанности по содержанию и налогам тоже переходят к нему.

Вторая особенность договора дарения — безвозмездность. Если получатель дара совершает любые встречные действия со своей стороны, например перечисляет взамен деньги или дарит свою недвижимость, это уже не дарение, а ничтожная или притворная сделка. По сути такая сделка становится уже куплей-продажей или меной, но не дарением.

Порядок составления дарственной на квартиру у нотариуса. С нотариусами все просто — приносите документы, платите деньги и подписываете договор. Нотариус обязан по закону объяснить вам каждое слово в договоре, если оно непонятно. Зарегистрировать переход прав на квартиру нотариус тоже может — причем намного быстрее, чем если пойти самостоятельно. Когда сделку оформляют у нотариуса, он в обязательном порядке оказывает услуги по электронной регистрации перехода права собственности, то есть сам подает за вас все документы в Росреестр. И это намного быстрее, чем если это делать самому.

На самом деле термина дарственной в законе нет, а есть договор дарения. Причем часто люди думают, что дарение — это односторонняя сделка, то есть человеку достаточно только подарить. Но договор дарения — это двусторонний договор, потому что одаряемый может и не принять дар. Получается, что для дарения требуется как желание дарителя, так и согласие одаряемого, то есть две стороны.

Даритель может отменить дарение. Но для этого нужны строго определенные условия — если одаряемый покушался на жизнь дарителя или его близких родственников. Просто взять и отменить дарение, если переход права собственности уже зарегистрирован, нельзя, только через суд.

Но в ФНС далеко не всегда считают именно так. Ее сотрудники полагают, если одаряемый близкий родственник не является резидентом РФ, проживает большую часть времени за границей, значит и налоговая ставка максимальная – 30%. Некоторые налоговые органы считают, что избежать ее можно, если одаряемый снова восстановит статус резидента и только тогда на него оформят дарственную. Но это время и дополнительные расходы.

При получении документов, ФНС обязательно посмотрит кадастровую стоимость в Едином государственном реестре недвижимости. То есть, учитывается именно кадастровая стоимость, а не то, что одаряемый захочет представить в налоговую. Но даже если в договоре указать рыночную стоимость (стоимость имущества по оценке сторон), размер налога рассчитывается с кадастровой стоимости недвижимости (статья 214.10 НК РФ):

Если платить придется, в таком случае снизить размер налогов можно за счет уменьшения налогооблагаемой базы. Есть мнение, что можно существенно снизить выплату, если не указать в дарственной стоимость квартиры. В таком случае можно рассчитывать выплату, исходя из любой официальной оценочной стоимости, а именно кадастровой, инвентаризационной, или оценочной рыночной, установленная оценщиком. И вот это якобы налоговая должна учитывать.

Очень часто в компанию СПИК недвижимость обращаются за грамотной консультацией по снижению налога при продаже квартиры, при дарении. Что лучше — дарение или купля-продажа? И часто мы слышим версию, что если подарить квартиру бывшему собственнику, то это позволит избежать налог при продаже. Мол, бывший собственник ранее владел много лет этой недвижимостью, если ему вернуть жилье, то потом при продаже он платить налог не будет по закону, предусматривающему освобождение от уплаты налога по истечении владения более 5 (в некоторых случаях 3) лет!

К сожалению, это не так. Во-первых, свое право собственности предыдущий владелец прекратил. И после дарения недвижимости ему обратно у него возникает НОВОЕ право собственности (т.е. как минимум для освобождения от уплаты налога при последующей продаже нужно ждать 3 года, а иногда и 5 лет). Во-вторых, теперь он должен уплатить налог равный или даже больше, чем заплатит текущий собственник при продаже (у него возникает налог одаряемого, если он не близкий родственник, и налог от продажи этого недвижимого имущества с максимальным вычетом в 1 млн).

Исключением может быть ситуация, когда прописанному человеку больше негде жить – тогда он может остаться в квартире или переехать в другое жилье, которое предоставит ему новый собственник.

1. Необходимость разделения квартиры, приобретенной покупателем после вступления в брак. Такое имущество является совместно нажитым и делится поровну между супругами.
2. Сложности с выпиской зарегистрированных в квартире лиц. После перехода прав собственности от одного лица к другому в результате продажи все прописанные в квартире лица сохраняют свое право на регистрацию и проживание в ней.

Исключением являются ситуации, когда сделка оформляется между родственниками и взаимозависимыми лицами – в этом случае право на имущественный вычет они не получают.

Попробуем разобраться, что лучше (дарственная или купля продажа квартиры)? Возможна ли продажа квартиры по договору дарения квартиры? Сделать это можно при помощи более детального рассмотрения каждого документа, а также сравнения их преимуществ и недостатков.

• оплата услуг нотариуса;
• НДФЛ от полученной в результате продажи суммы, если она превышает 1 млн. руб. (обязанность продавца);
• оплата стоимости получения всех необходимых для сделки справок и документов.

• Стороны. Продавать квартиру может любой человек, даже несовершеннолетний (при наличии разрешения от органов опеки). Дарить жилье могут только дееспособные совершеннолетние.
• Ответственность. При купле-продаже можно заранее определить все условия соглашения и, в дальнейшем, требовать строгого их выполнения. Договор дарения не предусматривает какие-либо дополнительные условия, кроме базовых, типа: даритель может отменить договор, а одаряемое лицо имеет право отказаться от дара.
• Цена недвижимости. При договоре дарения стоимость недвижимости определяется исходя из ее цены, определенной оценочной компанией или фигурирующей в других документах. При заключении договора купли-продажи стороны сами могут устанавливать ту цену, которая их устроит.

Главная особенность любого договора купли-продажи – четко прописанные условия, на основании которых одно лицо передает другому квартиру, дом или любое другое имущество. Таким образом обеспечивается не только четкое понимание всеми участниками сделки всех ее особенностей, но появляются гарантии ее выполнения для обеих сторон.

Договор дарения стоит рассматривать как вариант передачи квартиры другому лицу только в тех случаях, когда это действительно актуально. Более того, он имеет смысл если сделка производится между двумя близкими родственниками. Во всех остальных случаях все равно нужно платить НДФЛ, так что даже как вариант обхода системы налогообложения он не подходит.

Нередко договор дарения используют вместо договора купли-продажи и наоборот. В первом случае основной целью может быть попытка избежать уплаты налогов, а во-втором – обойти ограничения законодательства. Например, преимущественное право на покупку доли в квартире.

Кроме всего перечисленного, договор купли-продажи предполагает нотариальное заверение. Как следствие, такой документ обойдется значительно дороже, чем дарение. С другой стороны, возможность определить все особенности сделки, права и обязанности сторон, штрафные санкции в случае невыполнения и так далее, значительно снижает риск того, что сделка сорвется по чьей-то вине или будет признана недействительной.

Какие есть преимущества и недостатки оформления передачи недвижимости по договору дарения или по договору купли-продажи

Наличие или отсутствие оплаты
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это недвижимое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ).
По договору дарения недвижимости одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) недвижимое имущество в собственность (п. 1 ст. 572 ГК РФ).
Таким образом, одно из главных отличий этих двух видов договоров — наличие или отсутствие оплаты.
При этом следует учесть, что данные договоры не могут заменять друг друга. В случае подмены одного договора другим (когда по какой-то причине прикрывается купля-продажа дарением или наоборот) либо совершения сделки только для вида без фактической смены собственника такая сделка является соответственно притворной или мнимой, то есть недействительной (ничтожной). При этом к притворной сделке применяются правила, относящиеся к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки (п. п. 1, 3, 4 ст. 166, п. п. 1, 2 ст. 167, ст. 170 ГК РФ; Апелляционные определения Московского городского суда от 04.06.2022 по делу N 33-16955/2022, от 20.06.2022 по делу N 33-26093/2022).

Уплата НДФЛ
В случае заключения договора купли-продажи недвижимости, которая находилась в собственности продавца менее минимального предельного срока владения, у него возникает обязанность по уплате НДФЛ (п. 1 ст. 207, пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Договор дарения и договор купли-продажи недвижимости отличаются друг от друга, в частности, наличием или отсутствием оплаты по договору, лиц, имеющих право преимущественного приобретения доли (в случае отчуждения доли объекта недвижимости), а также налоговыми последствиями.

При продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
Для продажи доли недвижимого имущества продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении с указанием цены и других условий продажи. Продажа доли постороннему лицу возможна, только если остальные участники долевой собственности не приобретут указанную долю в течение месяца со дня извещения либо откажутся в письменной форме от преимущественного права покупки (в этом случае доля может быть продана постороннему лицу ранее указанного срока). В противном случае любой другой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. п. 2, 3 ст. 250 ГК РФ; Апелляционное определение Московского городского суда от 04.02.2022 по делу N 33-2841/2022, 2-842/2022).
При заключении договора дарения доли недвижимого имущества преимущественное право ее приобретения у кого-либо отсутствует.

Если приобретатель недвижимости (покупатель или одаряемый) находится в браке, то правовые последствия приобретения такого имущества по договору купли-продажи и договору дарения будут разными.
Недвижимое имущество, полученное по договору дарения, поступает в единоличную собственность одаряемого. Имущество, приобретенное по договору купли-продажи, по общему правилу поступает в совместную собственность покупателя и его супруга (супруги), однако возможны исключения (п. 1 ст. 33, ст. 34, п. 1 ст. 36, п. п. 1, 4 ст. 38, п. 1 ст. 39 СК РФ; п. п. 1, 2 ст. 256 ГК РФ; п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15).

Получая в дар квартиру от родственника, одаряемый освобождается от уплаты 13% налога, что выгоднее, чем проведение купли-продажи. Однако, дополнительно придется понести расходы на нотариальное сопровождение сделки, если дарится не весь объект, а доля в нем. Так как для этого потребуется нотариально заверенное согласие всех дольщиков.

При сделке купли-продажи уплачивает 13% от стоимости покупки в качестве налога (НДФЛ) продавец, а при договоре дарения — одариваемый. Дарственная, оформленная между близкими родственниками, избавляет от уплаты НДФЛ. Кроме того, обязательная госпошлина за регистрацию сделки в Росреестре для родственников снижена.

Купля-продажа и дарение оформляются в виде письменных, в простой форме, договоров и с обязательной последующей государственной регистрацией смены собственника в Росреестре. Можно сдать пакет документов на регистрацию через отделение Многофункционального центра. За регистрацию смены собственника уплачивается обязательная государственная пошлина, в размере определенного процента от стоимости передаваемого имущества. Сделка дарения, как и купля-продажа, проводится только с согласия обеих сторон.

Оформление покупки состоящим в браке покупателем относит получаемое им имущество в разряд совместно нажитого, подлежащего разделу при расторжении брака. Дарственная исключает раздел подаренного при возможном разводе, определяя дар в исключительную собственность одаряемого.

Форма дарственной означает безвозмездную и безусловную передачу права или вещи в собственность другому лицу, чем отличается от купли-продажи, предполагающей получение взамен переданного имущества фиксированной денежной суммы. Оба действия оформляются в виде гражданско-правовых сделок, регламентируются Гражданским кодексом (ГК РФ) и имеют свои юридические тонкости.

— одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя;

Договор дарения, или «дарственная», как часто называют этот документ, это договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) имущество в собственность. Заключается договор дарения обязательно в письменной форме.

Чтобы свести к минимуму риски, лучше удостоверить договор нотариально. Ведь нотариус не только поможет составить проект договора, он обязательно разъяснит все правовые последствия шага, который вы собираетесь совершить, и станет гарантом того, что стороны не были введены в заблуждение и заключили именно договор дарения. Иногда даритель или его родственники пытаются оспорить договор дарения, убеждая суд в том, что даритель не понимал сути сделки, не отдавал себе отчет в том, как последствия будет иметь подписание договора, думал, что право собственности перейдет одаряемому только после его, дарителя, смерти и так далее. В том случае, когда договор дарения удостоверен нотариусом, вероятность, что он будет оспорен, минимальна, ведь все нотариальные акты обладают повышенной доказательственной силой. Дополнительной гарантией могут стать материалы видеофиксации, право проводить которую дано нотариусу законом. Только нотариус может обеспечить соблюдение интересов как дарителя, так и одаряемого в случае попытки оспаривания сделки в суде. Удостоверяя договор дарения в соответствии с озвученной вами волей, нотариус проведет необходимый комплекс юридически значимых проверок в соответствии с требованиями действующего законодательства. Если речь идет о дарении долей недвижимого имущества, то такой договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Если же речь идет о целом недвижимом имуществе (квартире, доме, земельном участке), то у сторон есть право выбрать простую письменную форму или нотариальное удостоверение. Делая выбор важно понимать, что на сегодняшний день только нотариус несет полную имущественную ответственность за удостоверенные сделки.

Очень важно понимать: как только вы поставили свою подпись под договором, в котором сказано, что вы дарите свою квартиру, например, сестре — квартира уже вам не принадлежит. И вас в любой момент могут из нее выписать и даже выселить. На вполне законных основаниях. Именно поэтому, собираясь заключить договор дарения, подумать нужно особенно хорошо.

Часто случается, что жертвами собственной недостаточной информированности о том, какие последствия может иметь дарение, становятся пожилые люди. Они дарят свою недвижимость совершенно чужим людям, которые уверяют их, что после того, как квартира перейдет в собственность одаряемого, они смогут спокойно в ней проживать. Убеждают, что дарение — это аналог завещания или договора пожизненной ренты, сулят ежемесячные выплаты и клятвенно обещают: квартира останется за вами до самой вашей смерти! Это становится решающим аргументом — наивные старики подписывают договор и оказываются на улице.

Договор дарения или купли-продажи

Особенностью данной сделки является то, что законодательство предусматривает возможность его отмены, т.е. в предусмотренных законодательством случаях даритель или его наследники могут потребовать от одаряемого возвратить подаренное имущество, т.е. права одаряемого в этом случае не защищены. Для купли-продажи подобная возможность не предусмотрена.

Каждая из вышеуказанных сделок имеет как плюсы, так и минусы, и сказать которая из них лучше, очень трудно. Основным преимущество купли-продажи является быстрота и надежность оформления сделки, а также полная защищенность права покупателя, что конечно, лучше дарственной. Если продается недвижимое имущество, то стороны должны только пойти к нотариусу. У каждого нотариуса имеются типовые договора, которые нужно лишь подписать. И все: сделка заключена, что тоже лучше процесса оформления дарственной.

Как уже говорилось выше, данную сделку в основном заключают родственники. В частности, если договор дарения был заключен между близкими родственниками, то одаряемый освобождается от обязанности выплаты налогов. Т.е. в этом случае договор дарения обходится дешевле. Но в других случаях налог выплачивать нужно. Именно поэтому сделку лучше заключать между родственниками.

Кроме того права одаряемого могут быть ущемлены, так как законодательство предусматривает возможность отмены дарения. Конечно, с целью защиты своего права он может предъявить иск в суд, но на практике данный вид споров в большинстве случаев разрешается в пользу дарителя.

Данный вид сделки является наиболее распространенным среди физических лиц. На основании данного договора имущество и связанные с нею права переходят к новому собственнику, а вместо этого новый собственник обязывается выплатить конкретную сумму. Именно наличие денежного обязательства по отношению к предыдущему собственнику отличает договор купли-продажи от дарения.

Что выгоднее; дарственная или купля-продажа на квартиру между родственниками

Передача имущества между родственниками является распространенным явлением. Для регистрации перехода прав собственности сделку необходимо закрепить документально. В этом случае можно воспользоваться договором купли-продажи или дарения. Что из них лучше, рассмотрим далее.

Договор дарения (или дарственная) является двусторонним документом, где даритель передает имущество, а одаряемый его принимает. Важно, что сделка является добровольной и безвозмездной, поэтому неправомерно упоминание в договоре условий по оплате или замены на другое имущество. Одаряемый вправе отказаться от совершения сделки без объяснения причины.

1. Не имеет особого значения, кто выступает со стороны продавца и покупателя: близкие или дальние родственники, чужие люди, юридические лица.
2. Отменить сделку возможно, но условий для этого значительно меньше.
3. Если имущество было в собственности продавца дольше пяти лет, то налог с продажи платить не требуется.
4. Покупатель вправе воспользоваться имущественным вычетом, если ранее его не реализовал.

1. Продать полученный объект без налогообложения дохода возможно только по истечении пяти лет нахождения в собственности.
2. В случае отчуждения доли продавец обязан соблюсти процедуру уведомления других собственников о продаже, поскольку они имеют преимущество ее выкупить.
3. Все имущество, приобретенное в период зарегистрированного брака, становится совместным для супругов. Иное можно оговорить в брачном договоре.

1. В случае передачи в дар доли в недвижимом объекте не нужно информировать об этом других совладельцев. Согласно ст. 250 ГК при отчуждении доли в результате продажи обязательным является соблюдения процедуры реализации преимущественного права покупки другими сособственниками.
2. Подаренная квартира является единоличной собственностью гражданина, принявшего ее. Если это произошло в период брака, она не будет считаться совместной собственностью супругов и не подлежит разделу в случае развода.
3. Даритель вправе аннулировать дарственную в соответствии со ст. 578 ГК: в случае, когда одаряемый нанес телесные повреждения дарителю либо покушался на его жизнь, а также жизнь его близких родственников.
4. Доход по дарственной между близкими родственниками освобожден от уплаты НДФЛ.
5. Если одаряемый решит продать полученное в дар имущество, применяется минимальный срок владения в 3 года. По истечении этого срока сделка не подлежит налогообложению.
6. Одаряемый ничего не должен взамен.

Завещание, дарственная или договор купли продажи: что лучше и дешевле оформить, чем они отличаются, какой способ выбрать для передачи квартиры

1. Передающая сторона не получает денег, передавая имущество безвозмездно.
2. Принимающая сторона (если стороны не находятся в близком родстве) обязана уплатить налог в размере 13% кадастровой стоимости объекта недвижимости. Налоговый вычет ей не положен.

• Смотрите также видео советов наследственного адвоката по оспариванию завещания в суде на нашем канале YouTube:
• Читайте еще по теме:
• Узнайте, можно ли оспорить завещание после смерти наследодателя
• С нами оформление наследственных прав в срок

Оформление договора дарения (далее – ДД) регламентируется гл. 32 ГК РФ, купли-продажи – гл. 30 ГК РФ. Обе процедуры считаются двусторонними, и направлены на отчуждение имущества одного лица в пользу другого. Сделки могут заключаться в устной или письменной форме, но если дарение происходит безвозмездно, то продажа – исключительно за деньги.

И другой пример: подписывая договор купли-продажи, под которым кроется договор дарения, недобросовестный даритель может оспорить договор купли-продажи как притворную сделку и доказывать, что денежные средства фактически не передавались и не могли быть переданы.

При дарении стоит лишь оплатить госпошлину в размере 1000 рублей. Из всего этого следует, что дарить лучше, чем завещать, если вы уверены в своем наследнике и готовы отдать ему права прямо сейчас. Если такой уверенности нет, то лучше писать завещание, после ознакомления с нашим материалом практика оспаривания завещания по ссылке.

Завещание или дарственная – что лучше

• заявление о госрегистрации и смене собственника имущества;
• квитанция (чек, платежное поручение) об уплате пошлины;
• документы, удостоверяющие личность дарителя и одариваемого;
• документы на недвижимость – кадастровый паспорт, свидетельство ЕГРН;
• справка о стоимости объекта, заверенная в БТИ;
• если дарится квартира или дом – справка о прописанных лицах.

• Завещание. Плюсы такого способа передачи прав на имущество в основном получает сегодняшний собственник. Это вариант безопаснее дарственной:
• квартиру (дом, участок) получает именно тот, кому планировалось ее передать. Интересы других претендентов можно не учитывать;
• стоимость оформления минимальна (100 руб. за услуги нотариуса);
• завещание можно отозвать или изменить, если изменились обстоятельства;
• завещатель продолжает владеть имущество до своей смерти – его никто не выселит и не отберет у него недвижимость.

• право собственности на имущество перейдет к нему только после смерти получателя;
• есть риск того, что наследодатель передумает и изменит завещание в пользу другого лица;
• завещание может быть оспорено по факту открытия наследственного дела другими родственниками;
• есть риск самому не дожить до момента получения наследства.

Что касается наследников, в пользу которых было отписано имущество, оспорить распоряжения покойного они смогут толь через суд. Если они не относятся к защищаемым законам категориям (инвалиды, пенсионеры-родители, дети до 18 лет), то причинами, по которым можно пересмотреть завещание будут:

• недееспособность распорядителя имуществом – наличие у него зафиксированным психических заболеваний, нарко – или серьезной алкогольной зависимости;
• нанесение дарополучателем физического вреда дарителю или членам его семьи с целью его устранения;
• факт заключения договора дарения меньше, чем за полгода до банкроства дарителя как физического лица или ИН – в этой ситуации оспорить дарственную могут как родственники, так и судебные органы.

Жестких требований к формированию цены на квартиру нет, но все же, если цена в договоре будет крайне низкой, при наличии сомнений в действительности сделки и отражении существенных условий, госструктуры, регистрирующие переход прав, могут инициировать дополнительную проверку стоимости на предмет соответствия документам.

Еще одним важным аспектом при продаже является установление определенной стоимости, прописанной прямо в тексте документа. Если такое указание отсутствует можно оспорить сделку и признать ее не соответствующей законодательству. Оспаривания совершаются в суде.

К существенным условиям данного типа соглашения, так же как и при оформлении дарственной, относятся отличительные характеристики каждой из сторон договорных отношений, а также самого объекта купли-продажи. Особенности, характеризующие продажу, подробно излагаются в договоре.

• сделка происходит между близкими родственниками. В таком случае сделка окажется довольно выгодной за счет отсутствия необходимости уплаты НДФЛ. К родственникам, взаимоотношения с которыми не подвергаются налогообложению, относится супруг (супруга), дети, родители;
• одариваемый либо даритель не планирует в случае расторжения брачных отношений подвергать разделу свой дар.

Обе сделки предполагают наличие гражданских отношений, регулируемых ГК РФ, а также иными нормативно-правовыми актами. Заключение договоров по получению объекта, требует взвешенного подхода: надо изучить все плюсы и минусы, юридические тонкости, чтобы подобрать идеальный вариант решения. Это две кардинально отличающиеся сделки. Дарственная предполагает безвозмездное отчуждение имущества, в то время как купля-продажа – отношения, при которых одна из сторон (это покупатель) получает предмет, а вторая (продавец) – оплату.

Договор дарения или купли-продажи

Если на основании договора в собственность передается недвижимое имущество, то сделка должна быть заверена у нотариуса, а вытекающие из него права подлежат государственной регистрации. Соответственно, новый собственник приобретает все права на имущество только после оформления государственной регистрации.

Дарственная или купля продажа квартиры являются видами сделок, которые очень часто заключаются на практике. Но при смене собственника недвижимости перед гражданами стоит вопрос о том, какой из этих договоров выбрать и какой из них лучше. Так дарственная или договор купли продажи? Чтобы разобраться с этим вопросом необходимо в первую очередь выяснить характерные черты обеих сделок, а также их плюсы и минусы.

Еще одним преимуществом данной сделки является то, что имущество, которое было подарено, не считается совместно нажитым. Соответственно, при разводе супругов данное имущество не подлежит разделу. При продаже имущества одаряемым письменное согласие его супруги тоже не требуется.

Договор дарения отличается от купли-продажи тем, что в этом случае имущество переходит к новому собственнику на безвозмездной основе. Т.е. новый собственник не несет каких-либо денежных обязательств по отношению к предыдущему собственнику.

Данный вид сделки является наиболее распространенным среди физических лиц. На основании данного договора имущество и связанные с нею права переходят к новому собственнику, а вместо этого новый собственник обязывается выплатить конкретную сумму. Именно наличие денежного обязательства по отношению к предыдущему собственнику отличает договор купли-продажи от дарения.

Оформление дарственной на квартиру: какие документы нужны для договора дарения

Согласно законодательству, передать в дар объект недвижимости можно только с помощью грамотно составленного документа. Устная форма подтверждения намерений подарить что-либо другому человеку применима исключительно в отношении малоценных вещей – любых предметов и денежных сумм, не требующих регистрационных действий при передаче. Жилплощадь же к таковой категории не относится. Любая недвижимость подлежит обязательной регистрации в Едином госреестре, и все сделки, касающиеся недвижимого имущества, совершаются строго в соответствии с законодательством РФ. То есть, чтобы преподнести в подарок жилье, необходимо подтвердить это документально.

Сформировать само соглашение можно, имея на руках ксерокопию паспорта получателя подарка. Но осуществить нотариальное удостоверение разрешено только в его присутствии. По законодательству нужно получить согласие человека, получающего в дар жилплощадь официально.

И еще: передача недвижимости между двумя организациями невозможна. Если, например, во владении компании имеется офис, подарить его нельзя. Но когда объект официально зарегистрирован, скажем, на директора, он вправе это сделать. Как и разрешен переход жилища в дар от фирмы к сотруднику.

Обращение к нотариусу обойдется дороже. Нотариальное заверение соглашения составляет порядка 0,5% от стоимости жилья или его части. Минимальный размер – 3 тыс. рублей. Дополнительно еще 4,3-4,5 тыс. – за техобслуживание. Стоимость технических работ варьируется в зависимости от региональной принадлежности. Подача документации в электронном формате с 2022 года не оплачивается.

Переход собственности контролируется со стороны государства во избежание неправомерных манипуляций и охраны особо уязвимых категорий граждан (несовершеннолетних, людей с расстройствами психики). Поэтому, передать жилье в дар целиком или частично могут только:

Каждый собственник жилья, желающий подарить его кому бы то ни было, должен понимать, что после подписания соответствующего договора одаренный становится полноправным владельцем подаренной недвижимости и может выселить дарителя в любой момент. «Нередко люди обращаются в суд с просьбой признать договор дарения недействительным. К примеру, они хотели передать квартиру по наследству, но, не разобравшись во всех тонкостях, подписали вместо завещания договор дарения, тем самым лишив себя имущества. В таких случаях доказать, что человек заблуждался, очень сложно, почти невозможно, – замечает Елена Василевская. – А вот отменить действие завещания проще, посетив нотариуса и переписав документ либо составив новый в пользу другого лица».

Прежде всего, дарить недвижимость в соответствии со статьей 575 ГК попросту запрещено от имени малолетних и недееспособных граждан. Не приветствуются и подобные подарки госслужащим, если столь дорогостоящее подношение связано с их должностным положением и исполнением своих обязанностей. Не получится подарить квартиру работникам воспитательных и лечебных заведений или учреждений соцзащиты от имени людей, которые находятся там на лечении, воспитании или содержании. Незаконным будет признан договор дарения между коммерческими организациями.

К достоинствам дарения в первую очередь стоит отнести уровень налогообложения и стоимость оформления, которая ниже в сравнении с процедурой наследования. В случае с близкими родственниками законом не предусмотрен НДФЛ и отменен налог на имущество, переходящее в порядке дарения. Внести нужно лишь госпошлину за государственную регистрацию права на недвижимость и за регистрацию договора дарения. Дальние родственники и лица, не состоящие в родственных связях, платят НДФЛ – 13% от полученного дохода.

Теоретически договор дарения тоже можно подвергнуть сомнению. Не исключено, что судья примет во внимание потерю здоровья и изменение уровня жизни дарителя в худшую сторону в результате дарения собственности. Или в процессе судебного разбирательства будут доказаны противозаконные действия одаряемого по отношению к дарителю. Иногда в качестве доказательной базы для отмены дарения могут принять действия одаряемого по отношению к подаренной собственности, ведущие к ее повреждению или утрате.

Сразу оговоримся. Между близкими родственниками договор купли-продажи применяется достаточно редко. Никаких преимуществ для супругов, родителей, детей (включая усыновленных), дедушек, внуков и других родственников договор купли-продажи не имеет. Разве что за исключением сроков оформления: покупатель по договору купли-продажи всего через месяц после подачи документов на государственную регистрацию может стать полноправным собственником жилья. Для вступивших в гражданский брак дарение тоже не подходит – лучше грамотно составить договор купли-продажи. В остальном для близких родственников купля-продажа не лучший вариант. Приобретенная по договору купли-продажи квартира будет являться совместной собственностью супругов, и в случае развода ваша половинка может претендовать на равную долю «подарка». При заключении сделки купли-продажи между близкими родственниками невозможно осуществить имущественный налоговый вычет. В отличие от завещания или дарственной собственник, владеющий недвижимостью менее трех лет, будет обязан заплатить налог на доходы физического лица при стоимости объекта выше миллиона рублей. Если же реальной оплаты, то есть передачи денег, по договору купли-продажи не происходит, то сделка признается ничтожной (притворной). Собственно, именно поэтому в отношении близких родственников она и не применяется.