Привет, на связи Мария Сергеевна, рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, мой опыт больше 15 лет, это дает мне возможность делаеть правильные консультации и быстрое решение в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Налог с продажи квартиры по переуступке прав по дду полученных по наследств. Если по какой-то причине в Вашем городе нет профессионалов юристов или адвокатов то, можете написать свой вопрос, по мере обработки их ответ напишу всем. А еще лучше для Вас будет спросить в комментах у постоянных читателей/посетителей, которые раньше уже решили данный вопрос и возможно знают иные пути решения вопроса или проблемы.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент Вашего прочтения, законы очень быстро обновляются, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в социальных сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Покупку по переуступке подтверждает договор уступки прав требования по ДДУ. Иногда дополнительно к нему заключают отдельный договор или дополнительное соглашение к договору долевого участия с застройщиком — в этом случае его также нужно подать в налоговую. Но подобное отдельное соглашение не обязательно. Права по ДДУ переходят к новому дольщику непосредственно на основании соглашения об уступке.
Незадолго до ввода в эксплуатацию
Договор уступки или переуступки прав вместо договора купли-продажи заключается в том случае, если квартира находится в стадии строительства. Как правило, это относится к жилью, строящемуся по правилам Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2022 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». На основании уступки права по заключенному ДДУ передаются новому дольщику, который взамен уплачивает предыдущему дольщику некоторую денежную сумму. Часто жилье по переуступке продают подрядчики застройщиков, с которыми расплатились за работу квартирами (точнее, правами на них).
Уступка на котловане
В настоящее время возможность заявлять налоговый вычет в ситуации, когда жилье приобретено по договору уступки прав по ДДУ, практически не оспаривается. Право на возврат уплаченного НДФЛ на основании договора уступки подтвердил Верховный Суд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики за 4 квартал 2022 года (утвержден 7 марта 2022 года). Аналогичную позицию неоднократно высказывал Минфин России (см., например, письмо от 5 мая 2022 года № 03-04-05/27860).
И последнее: если ранее Вы получали вычет на покупку квартиры, но не получали вычет по процентам, уплаченным по ипотечному кредиту, то право на вычет, уплаченный по процентам до 3 млн рублей, имеется. Но на этот вычет можно заявить при наличии ДДУ только с момента передачи квартиры Вам в собственность по акту.
Отвечает юрист Аркадий Емельянов:
Таким образом, Вы имеете право вычесть из суммы своих облагаемых налогом доходов сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущественных прав по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством). Другими словами – сумму в 2,1 млн рублей и плюс проценты по кредитному договору (вопрос с процентами спорный).
– Два года назад купила квартиру по ипотеке в новостройке за 2,1 млн. Ипотека погашена, но в права собственности я еще не вступила, так как дом сдается через полгода. Планирую продавать квартиру без ремонта за 2,5 млн и покупать другую за 3 млн. Поясните, пожалуйста, какой налог мне нужно будет заплатить? Налоговый вычет я получала уже до того, как купить квартиру в новостройке, поэтому второй налоговый вычет мне не предназначен.
Исходя из это арифметики, получается следующая картина (итоговый налог, подлежащий уплате). Если не вычитать проценты, то облагаемый доход составит 400 тысяч рублей, а налог равен 13% от этой суммы, то есть 52 тысяч рублей.
Операции с квартирами в новостройках встречаются на рынке недвижимости довольно часто. Такое жилье привлекает заманчивыми скидками от застройщиков, возможностью оплатить объект в рассрочку, богатым выбором предложений.
Нюансы оформления сделки
Для большинства дольщиков размер налога, подлежащего уплате после оформления сделки – это большие деньги. Поэтому люди интересуются, можно ли освободиться от налоговой повинности или хотя бы снизить затраты. Для этого есть несколько способов:
Способы снижения налогового бремени
Но иногда у людей, которые купили его по ДДУ, возникает необходимость продать квартиру. Также подобного рода схемами иногда пользуются инвесторы. В связи с этим возникает вопрос: надо ли платить налог с продажи. Ведь жилплощадь может находиться в процессе строительства, и права собственности на нее еще нет. Вот что по этому поводу говорит закон.
Чаще всего застройщики стараются ограничить право переуступки договора ДДУ, например, включают в договор требования об уплате комиссии или вводят иные ограничения на переуступку. Эти требования незаконны, достаточно просто уведомить застройщика о готовящейся переуступке в письменном виде как при любой смене кредитора.
Переуступка прав по ДДУ на строящееся жилье
Если в судебном решении величина налога не определена, застройщик уведомляет налогоплательщика и инспекцию о невозможности удержать налог и предлагает дольщику провести подачу декларации и выплату НДФЛ самостоятельно.
НДФЛ цедента при переуступке по ДДУ
Переуступка прав возникает, когда дольщик купил квартиру по ДДУ, и до сдачи дома в эксплуатацию, а точнее до подписания акта приема-передачи, переуступил свои права и обязанности иному лицу. В итоге новый покупатель (цессионарий) станет обладателем жилья по договору переуступки, он берет на себя риски и ответственность, и в случае задержки стройки или других неблагоприятных обстоятельств, отвечать по договору будет застройщик, а не продавец (цедент).
Предоставление имущественных налоговых вычетов регулируется ст. 220 НК РФ. В соответствии с ее пунктом 1 возврат налога осуществляется, в том числе, в размере фактически произведенных расходов на новое строительство жилых домов или квартир, а также долей в них.
Нормативно-правовая база
Как правило, предыдущий дольщик к этому моменту полностью рассчитывается с застройщиком, и забирает себе все средства, полученные от нового дольщика. Подтверждением расходов нового дольщика для налогового вычета в этом случае будут документы об оплате цены по соглашению об уступке. Налоговому органу необходимо будет предоставить и ДДУ, и договор уступки по нему.
Уступка по ПДКП
Право на вычет при уступке (перемене стороны) в предварительном соглашении о купле-продажи подтвердил Минфин России в письме от 21 августа 2022 года № 03-04-05/41883. По мнению ведомства, покупатель квартиры может сослаться на документально подтвержденные расходы по оплате уступки для подтверждения своего права на вычет.
Немаловажным требованием и, параллельно, преимуществом будет являться законность будущего контракта, так как он должен заключаться в рамках гражданского законодательства (ст. ст. 388 – 390 ГК и ФЗ № 214-ФЗ). Соблюдение всех норм и правил обеспечивает незыблемость прав будущего собственника, а также гарантию сохранности сделки для продавца, не говоря уже о спокойствии государственных контролирующих органов.
Налогообложение: только практика, только реал
С одной стороны, все хорошо, но с другой – возникают два закономерных вопроса: нужно ли платить установленный налог при продаже квартиры по переуступке ДДУ, так как этот процесс является не чем иным, как куплей-продажей, по итогам которой один получает имущество, а другой – прибыль с продажи. И другой вопрос: каков налог с продажи квартиры, купленной по ДДУ, так как по налоговому законодательству за такие сделки тоже нужно платить государству. Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве – сделка, требующая регистрации и проведения других юридических действий.
Сделка: начало
В случае если ДДУ оформлялся через ипотечную программу, продавцу потребуется представить банковской организации все документы покупателя, доказывающие финансовую состоятельность последнего. В противном случае весь процесс может застопориться на банке второго уровня.
Разрешение на переуступку прав от застройщика нужно, чтобы он не смог признать сделку незаконной. Если требование получать согласие застройщика на переуступку прав в ДДУ, обязательно уведомите компанию о намерении провести сделку и получите письменное согласие. Если такого требования нет в основном договоре, достаточно направить застройщику письменное уведомление о проведении сделки. Некоторыми ДДУ предусмотрено, что застройщик взимает плату за выдачу разрешения на переуступку прав.
Переуступка прав требования на недвижимость занимает больше времени на оформление, чем договор купли-продажи, дарения и другие формы документов. Нужно общаться с застройщиком, покупателем, посещать Росреестр.
Что такое переуступка
Переуступка — это сделка, при которой право требования недвижимости переходит от продавца к покупателю. Сделка называется цессией, продавец — цедент, а покупатель — цессионарий. Все, что касается переуступки, регламентируется ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также отдельными пунктами Гражданского Кодекса Российской Федерации — например, статьей 382.
Пока ещё не все регионы переведены на новое налогоисчисление. До 2022 года планируется закончить этот процесс. На сниженную кадастровую стоимость могут претендовать жители 50 квартирных домов, квартир, площадью до 20м2 и комнат до 10м2.
- Если на квартиру была оформлена ипотека по долевому участию, покупатель должен предоставить в банк документы, подтверждающие его платёжеспособность.
- Кредитная организация изучит предоставленную документацию, и, в случае согласия, закроет договор кредитования, оформленный на продавца, и откроет новый на покупателя.
Особенности совершения сделки
Граждане участвуют в долевом строительстве не только для приобретения жилья в новостройке по сниженной цене, но и для выгодного размещения инвестиционного капитала. Это может быть сдача жилья в аренду, продажа готовой квартиры по договору купли-продажи или договору по уступке права третьему лицу или дольщику, если дом не введён в эксплуатацию. Что говорит законодательство об уплате налога при переуступке прав ДДУ?
Это связано с тем, что жилая площадь была куплена не для личного проживания, а для получения определенной выгоды, поскольку всем известно, что стоимость квартиры на начало строительства ниже, чем по его завершению.
Как оформить?
Для составления документа рекомендуется воспользоваться помощью профессионального юриста. Это позволит избежать правовых ошибок, которые впоследствии могут привести к признанию соглашения недействительным документом.
Особенности сделки
При этом НДФЛ можно снизить, тем самым получить налоговый вычет в рамках законодательства. Для этого необходимо обратиться в местный налоговый департамент до 30 апреля года, следующего за отчётным, то есть, когда права по ДДУ на собственность были проданы и/или переуступлены, сдать декларацию установленного образца – 3-НДФЛ.
Если покупатели супруги, но оформляют договор переуступки только на одного, потребуется нотариальное согласие другого супруга. Согласие будет не на покупку квартиры, а на передачу будущей квартиры в залог банку. Согласие у нотариуса стоит 1,5 — 2 тысячи рублей. Если в договоре переуступки будут указаны оба супруга или у них брачный договор, согласие не потребуется.
По закону срок регистрации сделки составляет 9 рабочих дней — пп. 2 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации. В расписке/описи будут указаны номер телефона МФЦ, номер дела и PIN. Продиктуйте эти данные оператору, чтобы узнать прошла ли регистрация сделки.
Этап №2 — составление и подписание договора переуступки прав
Например, у меня было два случая, когда Застройщик указывал такой пункт — покупатель в случае срыва Застройщиком сроков строительства не имеет право с него потребовать неустойку. Естественно потребовали убрать данный пункт, иначе покупатели не вышли бы на сделку.
Кроме того, если этот человек захочет, например, через пару лет продать полученную в виде подарка квартиру, то он вынужден будет уплатить Откроется в новой вкладке.»>налог с продажи квартиры (подробнее о налоге – см. в Глоссарии по ссылке). Без налога он сможет продать ее только после того, как пройдет 3 года с момента подарка.
Как подарить ДДУ – безвозмездная уступка прав требования
Чтобы переуступка прав на квартиру по ДДУ между физлицами имела статус дарения, в самом Договоре уступки должно быть ясно выражено намерение совершить именно безвозмездную сделку. Например, если в договоре не указана цена уступаемого права, то это еще не говорит однозначно о том, что сделка является безвозмездной. В содержании договора должна присутствовать четкая формулировка о том, что права требования на квартиру передаются на безвозмездной основе.
Уступка прав требования по ДДУ между родственниками – налоговые последствия
Безвозмездная уступка прав требования по Откроется в новой вкладке.»>Договору долевого участия (ДДУ), фактически, означает дарение прав на будущую квартиру (Откроется в новой вкладке.»>п.3, ст.576, ГК РФ). Но дарение ДДУ в практике рынка недвижимости в буквальном смысле не применяется, а оформляется это действие договором безвозмездной переуступки (цессии).