Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Исследование тенденций на рынке аренды офисных помещений торговой недвижимости и жилья 2022». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Если в предыдущие годы новые проекты располагались в центре, то в 2022 г. 38% новых открытий пришлось на зону между ТТК и МКАД и Садовое кольцо – МКАД, хотя традиционные Тверской и Даниловский районы, Якиманка, Черемушки и Басманный районы также пополнились новыми проектами. «Рост популярности, рост числа проектов, увеличение их площади и развитие в разных районах Москвы позволяют нам фактически назвать этот сегмент № 1 по итогам 2022 г. и прогнозировать, что он будет и дальше развиваться. Уже сейчас почти все проекты коммерческой недвижимости включают коворкинги или формат мини-офисов», – говорит Шибаев.
Почему реформы на рынке жилья могут привести к буму в коммерческой недвижимости
На смещение вектора интереса из жилья в коммерцию повлияют и другие факторы, считают эксперты. Гендиректор S.A. Ricci Александр Морозов относит к таковым медленный рост экономики, закредитованность населения и плохое состояние платежеспособного спроса. По мнению эксперта, вызовом для девелоперов выступает рост цен: затраты выросли и «нельзя не повысить» цены на квартиры. Но сильно повышать нельзя – экономическая ситуация неблагоприятная, ипотечные ставки подросли.
Исторический минимум
К факторам, которые косвенно помогут рынку коммерческой недвижимости, руководитель отдела стратегического консалтинга JLL Юлия Никуличева относит и программу реновации: застройщики осторожнее относятся к жилым проектам, опасаясь перенасыщения рынка. Но она подчеркивает, что девелоперы будут перестраиваться постепенно, тщательно оценивая затраты на проекты: «Они стараются не начинать строительство до того, как будут достигнуты предварительные договоренности с потенциальными арендаторами».
С начала 2022 года мы наблюдаем постепенный рост средней арендной ставки на качественные офисные площади. Второй квартал показал рост +3% относительно начала года. Средневзвешенная ставка аренды на конец 2 квартала составляет 19 038 руб. за кв. м в год.
Итоги первого полугодия 2022 года на рынке офисной недвижимости Москвы
По предварительным данным в первом полугодии 2022 года было введено 7 объектов или 123 112 кв. м офисных площадей (4 из которых во 2-м квартале — 95,5 тыс. кв. м), что сопоставимо с объемом нового строительства за весь прошлый год (127 236 кв. м). Крупнейшим открытием 2-го квартала стал бизнес центр класса А — Искра-Парк (58 383 тыс. кв. м). Первый крупный офисный объект (более 30 000 кв. м) за последние полтора года (2022-2022гг.).
Итоги первого полугодия 2022 года на рынке офисной недвижимости Москвы
Согласно ежеквартальному отчету рынка коммерческой недвижимости #MARKETBEAT Cushman & Wakefield, объем сделок аренды и продажи офисных площадей в первом полугодии 2022 года составил 739 тыс. кв. м, что на 20% ниже, чем в 2022 году. «Снижение объясняется возвращением спроса к естественному для рынка уровню, после рекордов 2022 г. По итогам года спрос достигнет уровня 1,75 млн. кв. м. В ближайшие годы мы не ожидаем существенных колебаний объема сделок и рекордов аналогичных прошлому году», — говорит Татьяна Дивина, заместитель руководителя департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield.
- Ввод новых качественных площадей сохраняется на минимальном уровне. По предварительным итогам 1-го полугодия 2022 г. объем нового предложения составил всего около 24 тыс. кв. м, что на 41% меньше показателя аналогичного периода 2022 г — 40 тыс. кв. м. По итогам IП 2022 г. совокупный объем предложения может составить 15,9 млн кв. м.
- По заявлению девелоперов, во 2-ой половине 2022 г. к вводу планируется около 385 тыс. кв. м. Отметим, что 59% составят качественные бизнес-центры класса А. Более половины новых объектов будут введены в зонах ТТК и МКАД (57% и 31% соответственно).
Обзор рынка офисной недвижимости Москвы за первую половину 2022 года
- В 1-ой половине 2022 г. уровень вакантных площадей снизился относительно показателя 2022 г. на 1,1 п.п. и составил 7,9%. В IП 2022 г. вакансия планомерно снижается во всех кольцевых зонах. Интенсивно площади уходят в центральных зонах столицы: Бульварное и Садовое кольцо – уровень вакантных площадей ниже среднерыночного.
- За первые полгода 2022 на 2 п.п. снизился уровень вакансии в классе А (до 9,1%), и теперь во всех классах уровень вакансии ниже 10%. При этом в зоне Бульварного кольца показатель снизился почти на 5 п.п. за указанный период.
- За первые 6 месяцев 2022 в классе B+ уровень вакантных площадей уменьшился с 9% до 7,7%. Особенно заметное падение вакансии наблюдается в зоне МКАД (почти на 6 п.п).
- Уровень вакантных площадей в объектах класса B остался на уровне итогов 2022 г. – 6,5%.
- Во 2-й половине 2022 г. средний уровень вакантных площадей продолжит снижение. По итогам 2022 г. мы ожидаем снижение среднерыночного значения еще на 2-3% п.п. Однако темпы будут замедляться в связи с вымыванием предложения и низкой активностью девелопмента новых объектов.
Последние новости
- В первой половине 2022 года среднерыночный уровень арендной ставки плавно растет (менее 1%), превысив показатель 18 100 руб./кв. м/год. Давление в сторону роста арендной ставки подкрепляется снижением уровня вакантных площадей.
- В 2022 году драйвером роста арендой ставки выступает класс В+. За первое полугодие 2022 года мы наблюдали рост средневзвешенной арендой ставки в классе В+ на 3% (13 500 руб./кв .м/год). В классе А уровень арендной ставки остался неизменным (24 800 руб./кв. м/год.).
- Тенденция к росту арендной ставки будет усиливаться в 2022 году. Интенсивность роста будет зависеть от запуска новых офисных объектов, арендная ставка которых будет учитывать ожидания рынка. Однако потенциал роста ограничен внутренним спросом, санкциями и низкими темпами роста экономики.
Это, в свою очередь, стимулирует рост ставок аренды на офисном рынке Москвы, которые продолжили точечно увеличиваться в 1-м квартале. Из трех сегментов именно офисы лидируют по динамике и перспективам роста ставок аренды.
Мы уже писали ранее, что рынок постепенно выходит из затяжного состояния «отсутствия пульса». Показатели вакантности продолжают пробивать исторические минимумы, а точечный рост ставок аренды становится более заметным.
Торговые центры
Классическим офисам уже составляют конкуренцию гибкие рабочие пространства, которые развиваются семимильными шагами. Роль гибких пространств на рынке увеличивается, так как это интересно уже не только стартапам, но и крупным компаниям, которые готовы рассматривать размещение в таком формате для более рационального использования арендованных площадей. Для офисного рынка это уже disruptor, мешающий его анализу. Появление данного формата может вызывать вопросы при подсчете вакантности. С одной стороны, площади могут быть заняты оператором гибкого пространства, но в то же время могут им же предлагаться на рынке и конкурировать с классическими офисами.
Согласно ежеквартальному отчету рынка коммерческой недвижимости #MARKETBEAT Cushman & Wakefield, объем сделок аренды и продажи офисных площадей в первом полугодии 2022 года составил 739 тыс. кв. м, что на 20% ниже, чем в 2022 году. «Снижение объясняется возвращением спроса к естественному для рынка уровню, после рекордов 2022 г. По итогам года спрос достигнет уровня 1,75 млн. кв. м. В ближайшие годы мы не ожидаем существенных колебаний объема сделок и рекордов аналогичных прошлому году», — говорит Татьяна Дивина, заместитель руководителя департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield.
Итоги первого полугодия 2022 года на рынке офисной недвижимости Москвы
В ближайшие годы мы ожидаем, что новое строительство будет составлять 250-300 тыс. кв. м ежегодно. В 2022 – 2022 гг. будет введено 850-900 тыс. кв. м офисной недвижимости, из них около 550 тыс. кв. м будет составлять класс А.
Итоги первого полугодия 2022 года на рынке офисной недвижимости Москвы
По предварительным данным в первом полугодии 2022 года было введено 7 объектов или 123 112 кв. м офисных площадей (4 из которых во 2-м квартале — 95,5 тыс. кв. м), что сопоставимо с объемом нового строительства за весь прошлый год (127 236 кв. м). Крупнейшим открытием 2-го квартала стал бизнес центр класса А — Искра-Парк (58 383 тыс. кв. м). Первый крупный офисный объект (более 30 000 кв. м) за последние полтора года (2022-2022гг.).