Понятие и виды сделок с недвижимостью

Журнал Домклик

Часто в объявлениях о продаже недвижимости написано «альтернатива», «прямая сделка» или, например, «свободная продажа». Это названия видов сделок, которые используют на рынке недвижимости. Если коротко, то прямые или свободные — это простые сделки, а альтернативные — сложные сделки с несколькими участниками и разной недвижимостью.

Такая недвижимость может стоить дороже, чем похожие квартиры на рынке. Продавцы знают, что многие готовы переплатить, чтобы скорее купить жилье. А ещё недвижимость со свободной продажей может стать замыкающим звеном в цепочке сделок, где люди одновременно и покупают и продают жилье — так называемой альтернативной сделке.

Даже такая самая простая альтернативная сделка может занимать целый день. А чем больше участников и квартир в сделке, чем больше разница в стоимости квартир, тем сложнее сделка, тем дольше времени уходит на ее подготовку. Такие сделки не проводятся без грамотных риелторов и обязательной проверки каждого звена цепочки. Если хотя бы одна купля-продажа не состоится или будет оспорена, то вся сделка может развалиться, а участники потерпят убытки.

Если так написано в объявлении, значит продавец просто хочет получить деньги за свою недвижимость. Такие сделки самые простые, в них всего две стороны: продавец и покупатель. Продавец получает деньги, покупатель — недвижимость. Все довольны и счастливы, если не забывать, что везде есть свои плюсы и минусы:

Риелторы 80 уровня могут проводить сделки с 6-8 участниками одновременно. Но это очень редкие случаи. Сложность не только в том, чтобы организовать столько людей и всё оформить, при этом не допустив выхода из сделки участников. Важно еще, чтобы переход права собственности был зарегистрирован у всех одновременно и успешно. Часто для одновременной регистрации люди пользуются услугами специальных юридических компаний, которые занимаются оформлением сделок. При этом в договорах купли-продажи рекомендуется прописать, что если право собственности одной недвижимости не регистрируется — то не регистрируется вся цепочка.

Подводные камни сделок с недвижимостью

К сожалению, нередки случаи, когда спустя определенное время после заключения вроде удачной сделки, договор вдруг признается судом недействительным и расторгается со всеми вытекающими последствиями. То есть такой договор считается, что не заключался, а покупатель и продавец возвращаются в состояние статус-кво.

Для начала определимся, что мы будем понимать под сделками с недвижимостью. Сделки с недвижимостью — это передача прав на объект недвижимости от одного лица к другому. Сделки с недвижимостью могут заключаться между физическими лицами, между юридическими лицами и между физическими и юридическими лицами.

• условие о предмете (ст.554 ГК РФ), то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору;
• условие о цене недвижимого имущества (ст.555 ГК РФ);
• условие о перечне лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ);
• условие о рассрочке платежа при продаже недвижимого имущества в кредит, включающее стоимость недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п.1 ст.489 ГК РФ).

Но даже если все этапы сделки пройдут без сучка и задоринки, нельзя гарантировать, что впоследствии добросовестный покупатель не будет иметь проблемы в будущем. Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет один год, а ничтожных — 3 года (ст.181 ГК РФ). Например, одна из сторон захочет признать договор купли-продажи квартиры ничтожным по причине того, что договоры оформлялись в момент, когда человек не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. В этом случае сторона доказывает наличие заболеваний в такой степени выраженности, когда они лишают способности понимать значение своих действий или руководить ими (Решение Арского районного суда (Республика Татарстан) от 29.05.2022 г. № 2-175/2022). И опять здесь без услуг опытного юриста не обойтись.

• государственные и муниципальные предприятия могут продавать недвижимость только с согласия собственника (ст.ст.295, 297 ГК РФ);
• продажа недвижимости несовершеннолетних и недееспособных может осуществляться лишь с разрешения органов опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ);
• при продаже недвижимости супругов одним из супругов требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ).

Проведение сделок с недвижимостью в 2022 году

1. Высокая цена сделки нередко требует подготовки
   денежных средств — оформление ипотечного кредита, продажи недвижимости, размещение заявки в банк на получение наличных , перевода денег из другого города и др.За это время объект может быть продан другому Покупателю или Продавец повысит стоимость, или изменит другие условия сделки.
   Поэтому необходимо заключение между покупателем и продавцом предварительного договора купли-продажи и передача задатка.
2. Для государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю требуется порой подготовка целого пакета документов и снятие проживающих с регистрационного учета.
   А на это уходит от 1 до 4 недель.
3. Бывают и особые обстоятельства — выведение объекта из залога или снятие ареста.
   Эти процедуры порой занимают до 2-х месяцев.
4. Покупка квартиры во вновь построенном доме требует постановки ее на кадастровый учет и это займет у вас примерно месяц. ( Вызов кадастрового инженера, изготовление Технического плана, внесение данных о технических характеристиках объекта недвижимости в Единый государственный объект недвижимости).
5. Некоторые сделки требуют обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи, а именно:
   — Отчуждение долей в праве на недвижимость, находящейся в общей долевой собственности НЕ всеми участниками долевой собственности по одной сделке ( ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» — далее «Закон»)
   -Отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним собственникам ( ст. 54 закона)
   -Отчуждение недвижимости принадлежащей недееспособным ( ст. 54 закона)
   -Покупка супругами недвижимости в долевую собственность( а не в общую совместную, как того требует Семейный кодекс РФ, ст. 34-38)

• получение информации об отсутствии арестов и обременений
• получение документов подтверждающих, что права и законные интересы членов семьи не нарушены
• обязательства родителей по выделению долей детям соблюдены
• отсутствуют люди, имеющие право проживания в квартире

• Предварительного договора купли-продажи
• Соглашения о задатке
• Договора купли-продажи. Большинство сделок оформляется в простой письменной форме, т. есть без нотариуса. Прочтите статью: Отмена нотариальных сделок
• Акта приема-передачи
• Заявления на регистрационное действие в Росреестр.
• Оплатить государственную пошлину

• если в объявлении указана информация о том, что происходит альтернативная продажа квартиры, и цепочка уже подобрана, то с большой вероятностью можно купить объект в ближайшее время;
• в случаях, когда у продавца уже есть альтернатива, можно попробовать снизить цену — вероятно, он пойдет на такие условия, поскольку захочет не упустить возможность приобрести выбранную недвижимость;
• «юридическая чистота» объекта будет проверена неоднократно — риелторы всех сторон заинтересованы в том, чтобы сделка состоялась.

• на момент подписания договора объект должен быть свободен;
• по официальным документам на этой жилплощади не должно быть зарегистрированных жильцов;
• при подписании договора у продавца должно быть указано другое место жительства;
• покупатель может поселиться сразу после подписания договора.

• прямые (свободные) — простой вариант продажи;
• альтернативные («альтернатива») — сложный вид сделки, в которой принимают участие несколько видов недвижимости и несколько человек;
• цепочка — несколько «альтернатив», которые происходят одномоментно.

• Соблазн отказаться от услуг риелтора и не справиться с проверкой. Простота этой сделки может быть обманчивой — например, один из жильцов может быть прописанным в объекте или у квартиры может оказаться несовершеннолетний собственник. Проверить такие нюансы самостоятельно может быть достаточно сложно.
• Высокая стоимость. Владельцы квартир понимают, что люди готовы переплатить за то, чтобы получить недвижимость «здесь и сейчас». Это и становится причиной высоких ценников на объекты.
• Вероятность того, что прямая продажа квартиры окажется замаскированной альтернативной. Нередко продавцы имитируют свободную продажу, хотя сами не владеют дополнительной жилплощадью. Когда покупатель соглашается на такие условия, продавцы начинают быстро искать себе новое жилье и затягивают с заключением сделки под любым предлогом.

Главная особенность «альтернативы» заключается в целях продавца. В таком варианте ему необходимо не только продать этот объект, но и параллельно присмотреть и купить для себя новое (альтернативное) жилье на вырученные средства, иначе ему просто негде будет жить.

Сделки с недвижимостью — как заключить договор по сделкам с недвижимостью: пошаговая инструкция для новичков профессиональная помощь при заключении сделок

Этим способом пользуются редко, так как он слишком сложен и не все банки его применяют. По своей сути он подобен передаче денег через ячейку. Однако здесь взаиморасчеты производятся в безналичной форме со счета покупателя на счет продавца, который может просто обналичить деньги после завершения процедуры регистрации объекта.

Суть передаточного акта заключается в том, что стороны произвели между собой все расчеты и претензий друг к другу не имеют. При использовании банковской ячейки, аккредитива или депозита у нотариуса это означает, что деньги переданы на временное хранение, а продавец их получит после того как сделка будет зарегистрирована в ЕГРН.

Банковскую ячейку в специальном хранилище (депозитарии) арендует покупатель. Туда он закладывает необходимую сумму в присутствии продавца. После этого стороны подписывают соглашение о пользовании этой ячейкой. По нему продавец сможет забрать деньги из ячейки только после регистрации недвижимости.

Несколько лет назад я приобретал комнату в коммунальной квартире для сына-студента. Вначале пришлось объехать множество вариантов, но ничего хорошего не было. Жилье было или «убитое» или с соседями алкоголиками и наркоманами. После этого я заключил договор с одной из известных риэлторских контор. Мне попался очень ответственный сотрудник. Парень нашел мне комнату за неделю, а еще «уболтал» собственника уступить почти 150 тыс. рублей.

Суть депозита у нотариуса заключается в том, что деньги покупатель переводит на его банковский счет. Затем нотариус заверяет договор, в котором отражены условия перевода денег продавцу. Чаще всего это окончание процедуры регистрации в Росреестре. Если по какой то причине оформление права собственности на квартиру не произошло, нотариус вернет деньги на счет покупателя.

Если вы по уважительным причинам пропустили указанные сроки, то можете восстановить их через суд. Но будьте внимательны, поскольку закон содержит правило о максимально возможном сроке исковой давности 10 лет. Как только он окончится, вы не сможете его восстановить.

• договор и передаточный акт;
• межевой план на землю;
• технический план на комнату, квартиру, частный дом или иной объект капитального строительства;
• согласие органа опеки на отчуждение жилья, принадлежащего ребенку;
• выписка из госреестра ЕГРН;
• заявление в Росреестр для кадастрового учета и регистрационных действий;
• платежный документ о перечислении госпошлины.

• тщательно проверяйте полномочия второй стороны, внимательно изучайте документы о праве собственности и доверенность на представителя;
• любой отказ предоставить вам запрошенный документ таит риск мошенничества;
• настаивайте на проверке всех документов только через юриста, вы можете попросту не обратить внимание на важные детали.

• ее можно провести через МФЦ или Росреестр. Во втором случае срок регистрации будет меньше на 2 дня;
• сроки проверки документов существенно сокращены они будут готовы в течение недели;
• правоустанавливающим документом на собственность является выписка ЕГРН. Ее следует получить после завершения регистрации (свидетельство о праве и кадастровый паспорт в настоящее время утратили силу).

• отсутствие у продавца права собственности на объект недвижимости;
• отсутствие у сторон полномочий на совершение сделки;
• признание одного или обоих партнеров недееспособными по решению суда;
• применение угрозы или физической силы для совершения сделки, а также мошенничество и злоупотребление доверием;
• продажа недвижимости ребенка без согласия законных представителей и органа опеки.

Полезная правовая информация о сделках с недвижимостью

3.3. Согласие на обработку персональных данных дается субъектом персональных данных с момента начала использования сайта, в том числе, путем проставления отметок в графах «Я согласен на обработку персональных данных, с условиями и содержанием политики конфиденциальности», посредством совершения субъектом персональных данных конклюдентных действий.

3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.

3.7. Субъект персональных данных в любой момент может просматривать, обновлять или удалять любые персональные данные, которые включены в его профиль. Для этого он может отредактировать свой профиль в режиме онлайн в личном кабинете или отправить электронное письмо по адресу info@dvitex.ru.

• обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
• обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
• обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
• в целях исследования рынка;
• информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
• статистических целях;
• в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.

3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.

Понятие и виды сделок с недвижимостью

Согласно ст. 131 ГК РФ все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая с 1998 года выступает как единственное доказательство существования прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Несоблюдение этого требования влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой судом.

Страхование. Страхование имущества производит­ся на случай его утраты (гибели), недостачи или пов­реждения. В соответствии с договором имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обус­ловленную договором плату (страховую премию) при на­ступлении предусмотренного в договоре события (стра­хового случая) возместить страхователю или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобрета­телю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе.

Ипотекой признается залог предприятия, строения, зда­ния, сооружения или иного объекта, непосредственно свя­занного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека обеспечи­вает обязательство, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения обязательств залогодателем получить удовлетворение за счет заложенной недвижимо­сти. Имущество, на которое установлена ипотека, остает­ся во владении залогодателя, т. е. должника. Договор об ипотеке заключается в виде закладной.

Купля-продажа — это такая сделка, в которой прода­вец обязуется передать товар в собственность покупате­ля, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену. Законодательство выделяет правила, предусматривающие особенности договора про­дажи недвижимости.

Среди ничтожных сделок с недвижимостью наиболее рас­пространены мнимые и притворные сделки. Мнимые соверша­ются для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Притворной называется сделка, прикрывающая другую сделку, которую стороны действительно имели в виду совер­шить. Так, часто купля-продажа дома или земельного участка прикрывается дарением, чтобы обойти право преимуществен­ной покупки. Для маскировки оплаты труда с целью уклонения от перечислений денежных средств в фонды социального обес­печения и страхования оформляют аренду помещения гражда­нина. Договором о совместной деятельности прикрывают аренду государственных и муниципальных нежилых помещений без согласия собственника или одностороннюю сделку прикрывают куплей-продажей объекта недвижимости, или оформляют залог недвижимого имущества для исключения продажи его на аукционе при банкротстве и др.

Для того, чтобы осуществить регистрацию права, либо его передачу, нужно подготовить подтверждающие документы о возникновении на то оснований. Если нет такого опыта, то лучше воспользоваться юридическими услугами специалистов практиков по этому вопросу. Этим вы сэкономите время, здоровье и деньги. Походы по различным ведомствам с целью добыть нужную справку, составить правильно запрос – затянутся на длительное время.

Иметь государственный регистрационный документ, подтверждающий ваше право на владение объектом недвижимости – значит защитить себя от незаконного присвоения и иного посягательства со стороны недобросовестных лиц. Чтобы осуществить подобную процедуру, надо более досконально разобраться во всех нюансах ее проведения. Далее рассмотрим, что такое государственная регистрация прав на недвижимое имущество, и как выполняется процедура.

Осуществляя регистрацию прав для физического или юридического лица на недвижимость и сделки с ней – государство подтверждает и признает возникновение прав или условий на это имущество, предусмотренных ГК РФ. Это могут быть ограничение в правах, утрата прав или их переход другим лицам.

Прозрачность отношений дает возможность гражданам получать необходимую информацию, предохраняет их от риска быть обманутыми. Любая из сторон, самостоятельно изучив документы, и усомнившись в их правдивости, может отказаться и прекратить дальнейшие действия по регистрации прав собственности на недвижимое имущество.

В 2022 году вступили в силу изменения относительно подтверждающих документов, в частности свидетельств. Их заменили справки, именуемые выпиской из ЕГРП. Для надежности лучше запросить подтверждение сведений свежей выпиской, так как старая бумага уже не актуальна.

Последствия мнимых и притворных сделок

Гражданский Кодекс РФ в ч. 1 ст. 170 называет мнимой сделку, которая заключается без побуждения создать реальные правовые результаты, исключительно «для вида», причем обе стороны отлично это осознают. Это отнюдь не бесцельная сделка, просто ее цель не соответствует заявленной, скрывается от внешних наблюдателей, поскольку является противозаконной.

Если удастся доказать притворность сделки, последствия будут отличаться от тех, что вызывает отмена мнимой. В притворной сделке есть доля истинных правоотношений, отменять которую нельзя, если она законна. Таким образом, не соответствующая реальному положению дел часть сделки будет отменена, на замену ей вступит в силу как раз та сделка, которую стороны пытались замаскировать.

Чаще всего, как показывает практика, совершаются мнимые и притворные сделки. Они относятся к ничтожным – недействительным сразу с момента совершения. В ходе этих сделок нарушается выражение воли – фактические действия сторон не соответствуют реальной воле сторон.

1. Имеет место нарушение воли, зато форма соблюдается неукоснительно и даже избыточно (например, заверяют у нотариуса документы, не требующие подтверждения, письменно оформляют то, что можно обговорить устно и т.п.).
2. После оформления сделки ее условия не выполняются или это происходит лишь в отношении части содержания. Сделка осуществляется только на бумаге.
3. Обе стороны не собираются исполнять условия сделки, договорившись об этом до ее совершения.
4. Реальная цель заключения такой сделки противоречит правовым нормам.

1. Новый владелец авто на самом деле не будет его собственником, он не может полностью распоряжаться машиной по своему усмотрению. По истечении срока доверенности, если она не будет продлена, на что истинный владелец имеет полное право, «купивший» машину полностью лишится права собственности на нее.
2. При признании такой сделки недействительной покупателю вернут только те деньги, которые указаны в тексте договора – 300 000 руб., даже если на самом деле он передал продавцу все 950 000 руб. Дом останется в собственности продавца.

Договор ренты заключается в передаче получателем ренты другой стороне — плательщику ренты — в собст­венность имущества в обмен на периодические выплаты денежных сумм или в предоставлении средств на содер­жание получателя ренты. Для ренты в Кодексе установ­лены нотариальная форма заключения договора, а также государственная регистрация отчуждения имущества.

Основанием возникновения управления имуществом является договор. Однако договор в одном случае заключа­ется на основе свободного волеизъявления обеих сторон, в другом — в силу властного акта найти управляющего и за­ключить с ним договор (договор заключает не собственник, а организация, обязанная найти управляющего). Договор на основании властного акта заключается в интересах соб­ственника, когда он сам не может выразить свою волю (не­дееспособность, безвестное отсутствие), либо в интересах третьих лиц (банкротство).

Ипотекой признается залог предприятия, строения, зда­ния, сооружения или иного объекта, непосредственно свя­занного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека обеспечи­вает обязательство, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения обязательств залогодателем получить удовлетворение за счет заложенной недвижимо­сти. Имущество, на которое установлена ипотека, остает­ся во владении залогодателя, т. е. должника. Договор об ипотеке заключается в виде закладной.

Мена. В соответствии с договором мены каждая из сто­рон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Отношения по возмездному отчуждению товаров путем их натурального обмена тради­ционно регулируются правилами о купле-продаже, так как по существу мены каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Специфи­ческие вопросы мены: порядок возмещения разницы в це­нах обмениваемых товаров; обязанность сторон провести встречное исполнение при обмене.

Страхование. Страхование имущества производит­ся на случай его утраты (гибели), недостачи или пов­реждения. В соответствии с договором имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обус­ловленную договором плату (страховую премию) при на­ступлении предусмотренного в договоре события (стра­хового случая) возместить страхователю или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобрета­телю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе.

Каузальная сделка — это сделка, из содержания которой видна ее правовая цель и реализация этой цели является необходимым условием действительности сделки. Перенесение на покупателя права собственности в договоре купли-продажи, передача денег в собственность в договоре займа образуют каузу договора купли-продажи и договора займа соответственно. Если продавец не имеет намерения передать вещь в собственность покупателю, а покупатель уплатить за нее деньги, то договор купли-продажи является мнимой сделкой ( п. 1 ст. 170 ГК), что означает его ничтожность. Если деньги по договору займа не были переданы, то договор не заключен, что исключает обязанность заемщика по их возврату. Большинство сделок являются каузальными.

Алеаторные (рисковые) сделки — сделки, в которых объем и соотношение взаимных исполнений не вполне известны сторонам и не могут быть четко определены в момент заключения сделки. Невозможность их определения обусловлена сущностью и характером сделок, поскольку размер взаимных предоставлений зависит от событий, относительно которых сторонам неизвестно, наступят они или нет, либо неизвестен момент их наступления. Например, к числу алеаторных сделок относится договор страхования, поскольку при его заключении страховщик получает страховую премию, но встречное предоставление с его стороны может последовать или не последовать в зависимости от того, наступит ли в течение срока действия договора страховой случай. Рисковый характер проявляется в том, что в зависимости от наступления (ненаступления) страхового случая страховщик либо получает выгоду без какого-либо встречного предоставления с его стороны, либо, наоборот, размер страховой выплаты заведомо превышает полученную им при заключении договора страховую премию. Алеаторный характер имеет договор пожизненной ренты, поскольку, получив имущество в собственность, плательщик ренты может выплачивать ренту столь длительное время, что ее объем превысит стоимость полученного им имущества. Может сложиться ситуация, когда, напротив, получатель ренты умер вскоре после заключения договора и тогда объем предоставления плательщика ренты окажется несопоставим со стоимостью полученного им имущества.

В многосторонней сделке воли и волеизъявления сторон не имеют противоположной направленности, а характеризуются единой направленностью на достижение общей цели. Так, в договоре простого товарищества ( ст. 1041 ГК) стороны объединяют свои вклады, для того чтобы совместными усилиями достичь какого-то общего интересующего всех результата (например, построить здание). Субъекты, желающие зарегистрировать полное товарищество в качестве юридического лица ( ст. ст. 69 , 70 ГК), заключают учредительный договор в целях создания товарищества, определения порядка совместной деятельности по его созданию. Общие положения об обязательствах и о договорах применяются и к односторонним сделкам, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

Двусторонние сделки — сделки, для заключения которых необходимо выражение согласованной воли двух сторон. Двусторонние и многосторонние сделки называются договорами — соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей ( ст. 420 ГК).

Абстрактная сделка — это сделка, правовая цель которой из ее содержания не видна и ее осуществление (неосуществление) не влияет на действительность сделки. Сделка называется абстрактной, потому что она отвлечена от своего основания. Безусловно, это основание у каждой сделки есть (вексель выдается не просто так, а потому что между сторонами состоялось заемное обязательство либо покупатель передал его в качестве средства расчета по договору купли-продажи и т.п.). Однако эти отношения не важны для решения вопроса о том, обязан ли векселедатель платить по векселю. Вексель — это ничем не обусловленное обязательство векселедателя уплатить указанную в нем сумму, поэтому если он отвечает всем установленным законом требованиям к форме и содержанию, этого достаточно для обязания векселедателя заплатить векселедержателю независимо от того, в связи с какими отношениями этот вексель был выдан. Даже если договор купли-продажи, по которому покупатель передал в качестве оплаты вексель, будет признан недействительным, это не влечет недействительности векселя и не освобождает векселедателя от обязанности произвести платеж.

Версия для печати

Деньги как всеобщий эквивалент — законное платежное средство представляют собой своеобразный объект гражданских правоотношений. Их ценность определяется в зависимости не от количества бумаги или металла, в которых они воплощены, а от того, каково их достоинство (сколько рублей, копеек).

Ответственность именуется субсидиарной, если до предъявления требований к лицу, несущему ответственность дополнительно к ответственности другого лица (основного должника), кредитор должен предъявить требование к основному должнику (п. 1 ст. 399 ГК РФ). Субсидиарно отвечают родители за своих несовершеннолетних детей в возрасте от 14 до 18 лет, Российская Федерация – за казенные предприятия.

Акция – это ценная бумага, в которой установлено право ее держателя (акционера) на получение части прибыли акционерного общества в виде дивиденда, на участие в управлении делами, на часть имущества, оставшегося после ликвидации. Виды акций: именные и на предъявителя, свободно обращающиеся или с ограниченным кругом обращения, обыкновенные и привилегированные.

Облигацией называется ценная бумага, удостоверяющая право ее держателя на получение от лица, выпустившего облигацию, в предусмотренный ею срок ее номинальной стоимости или иного имущественного эквивалента. Она предоставляет его держателю право на получение фиксированного в ней процента от номинальной стоимости облигации либо иные имущественные права. Облигации могут быть именными и предъявительскими, с залоговым обеспечением и без него, свободно обращающимися и с ограниченным кругом обращения, обычными и конвертируемыми, то есть обмениваемыми при определенных условиях на акции.

Депозитные и сберегательные сертификаты являются письменными свидетельствами банка о вкладе денежных средств, удостоверяющие право вкладчика на получение по истечении определенного срока суммы вклада и процентов по ней в любом учреждении данного банка. Они могут быть именными, на предъявителя, срочными, до востребования.

Экономика недвижимости: конспект лекций

Купля-продажа. При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости, где продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации соответствующими органами юстиции в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Мена. В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект недвижимости в обмен на другой. Договор мены обязательно заключается в письменной форме и подписывается сторонами. Нотариальное удостоверение договора необязательно.

Продажа предприятий как имущественного комплекса. Оформление сделок приватизации государственных и муниципальных предприятий как имущественных комплексов должно осуществляться путем заключения договора купли-продажи между покупателем и продавцом (Фонд имущества), который обязан заключить такой договор. В то же время закон не предусматривает принуждения к заключению договора лица, признанного покупателем приватизируемого имущественного комплекса.

Аренда. Основная особенность рассмотренных выше сделок заключается в том, что объекты недвижимости передаются другой стороне с собственность. Аренда же и все другие виды сделок не предполагают передачу объекта недвижимости в собственность. Так, при аренде объекта недвижимости арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другой объект недвижимости, переданный под ее выплату. В случае отчуждения такой недвижимости плательщиком ренты его обязательства по договору переходят на приобретателя недвижимости. Лицо, передавшее обремененный рентой объект недвижимости в собственность другого лица, несет субсидиарную ответственность с ним по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

Письменная форма сделки означает составление документа, выражающего его содержание и подписанного лицом, совершающим сделку, или ненадлежащее уполномоченным им лицом. Письменной формой может быть единый документ, подписанный сторонами, либо обмен письмами, телеграммами, другими средствами связи, позволяющими установить, что документ исходит от участника сделки.

Так, если собственник здания заключил договор о сдаче его в аренду с тем, что он будет прекращен, если ему не выдадут лицензию, разрешающую открыть в здании чебуречную — это будет сделка с отменительным условием. И с отлагательным условием, если собственник заключает с фермерским хозяйством договор на обеспечение его мукой, маслом, мясом, при условии если он получит право на открытие чебуречной.

Сделка по отношению к договору выступает как более общее (рядовое) понятие: их соотношение определяется формулой «любой договор — это сделка, но не любая сделка это договор». Осуществление сделки может быть поставлено в зависимость от наступления или ненаступления определенных обстоятельств, относительно которых сторонам неизвестно, наступят они или нет. Такие сделки называются условными. Соответственно различаются сделки с отменительными или отлагательными условиями.

А. Д. Корецкий обращает внимание на следующие изъяны в дефиниции (определении понятия) сделки. Первый состоит в том, что любая сделка вопреки определению ст. 153 ГК РФ состоит не из одного, а из целой совокупности поведенческих действий. Второй изъян заключается в том, что в дефиниции законодатель смещает смысловой акцент на субъективный момент — намерение сторон породить юридические последствия; правоприменительная же практика придает большое значение объективному моменту — соблюдение условий действительности сделки и, прежде всего — ее соответствие закону. При более пристальном анализе обнаруживаются и другие дефекты дефиниции сделки. Например, ст. 153 ГК РФ в качестве сделок рассматривает только действия граждан и юридических лиц, но есть еще иностранные граждане, лица без гражданства, Российская Федерация, муниципальные образования, предприниматели без образования юридического лица, крестьянские (фермерские) хозяйства. Они не названы в качестве субъектов, чьи действия могут рассматриваться как сделки, хотя их сделкоспособность ни у кого не вызывает сомнения. 2 Как не вспомнить слова Декарта «Определяйте значение слов, и вы избавите свет от половины его заблуждений».

Сделкой называется действие граждан и юридических лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Так как сделка является действием человека, в ней обязательно присутствует воля, направленная на достижение определенной цели, из-за которой человек действует. Эта воля — основание сделки. Правом оценивается только изъявленная воля.

1. Права и обязанности возникают только у одной стороны.
2. Вторая сторона получает только два права – принять условия сделки и правом требования обещанного.
3. Вторая сторона может свободно отказаться от предложенного одностороннего предложения.

Действительный договор – это соглашение, которое составлено и подписано добровольно, в соответствии с нормами гражданского права и правилами документооборота, не перечит другим нормам закона и полностью отражает волю сторон. Также для того, чтобы считаться действительным, в сделке должны быть учтены все существенные условия, описанные в гражданском кодексе.

1. В договоре купли-продажи цель – передать имущество в обмен на денежное вознаграждение. Если деньги не были перечислены или же недвижимость не сменила хозяина, договор можно расторгнуть или признать недействительным.
2. Цель договора аренды – получить плату за то, что недвижимостью временно пользуются другие люди. Если квартира будет использоваться не по назначению, или за неё не будут платить, договор нарушает принцип казуальности.
3. Договор приватизации. Основная цель – получить положенные по закону квадратные метры недвижимости. Если процедура была инициирована не для этого, а для того, чтобы, например, навредить другому лицу, договор будет считаться недействительным.

Единственный безвозмездный договор в гражданском праве Украины в вопросах, которые касаются недвижимости, это договор дарения (например, дарственная на квартиру). Под сомнение ставится также договор приватизации, но из-за его административного характера его позиция до сих пор окончательно не определена.

Недвижимость – это квартиры, дома и нежилые помещения, а также земельные участки. То есть недвижимым можно считать только то имущество, которое стало результатом капитальной застройки или местом такой застройки. Виды сделок с недвижимостью чётко регламентированы в гражданском кодексе, но разбросаны по главам, поэтому без должной систематизации в них сложно разобраться.

Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом

Целью сделок с недвижимостью, является изменение права собственности на него — это может быть приобретение такого права, либо вовсе его прекращение и передача прав и обязанностей другому лицу. В данном реферате более подробно изучим виды сделок, понятия и остальные аспекты.

При совершении сделки — мены или обмена — обязательно оценивается имущество. При эквивалентном обмене, когда имеются абсолютно одинаковой ценности имущества, не взимается какая-либо доплата, потому как в данном случае ни одна из сторон не идёт на худшие условия. При таком варианте составляется договор обмена объекта между 2-мя членами сделки, каждый из которых обязуется передать свое недвижимое имущество другому участнику. Собственник, по своему желанию может распорядиться им, как ему захочется. Он может произвести обмен в Москве на машину либо участок земли. Чаще всего, это осуществляется между родственниками, а иногда и между знакомыми.

Как правило, сделки купли-продажи недвижимости осуществляются либо в индивидуальном порядке, либо в виде публичных торгов, которые проводятся либо в форме конкурса, либо в виде аукциона. Разница между указанными видами торгов следующая: при аукционе объект продаётся тому покупателю, который предложил максимальную цену за него; конкурс же предусматривает, что помимо цены покупатель должен соблюдать ряд условий по отношению к объекту недвижимости и пользованию им.

Для того чтобы изменить или прекратить своё право на недвижимое имущество, лицу необходимо совершить сделку — целенаправленные, осознанные действия граждан или юридических лиц, которые направлены на установление, изменение или прекращение гражданских прав или обязанностей в отношении конкретного объекта недвижимого имущества.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Договор заключается в письменном виде, и если срок его действия более одного года (а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока) — необходимо регистрировать сделку. При переходе права собственности на объект аренды, обязательства договора следуют за имуществом, не меняются и сам договор не расторгается. Арендатор обязан использовать имущество только по его прямому назначению, не может им распоряжаться, сдавать в субаренду (-передавить третьим лицам, если это не было обговорено с арендодателем). Также основной обязанностью арендатора является своевременная и полная уплата арендной платы. Если недвижимое имущество располагается на земельном участке, то арендные права переходят и на него на тех же условиях договора.

Вместе с тем недействительными являются сделки с недвижимостью, не создающие правовой результат (права и обязанности), к которому стремились стороны. Как установлено действующим законодательством, недействительная сделка с недвижимостью не влечет юридических последствий, за исключением связанных с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Вместе с тем в 2014 году произошли, возможно и не столь значимые, тем не менее существенные, изменения в деятельности государственных регистраторов, специалистов органов кадастрового учета, нотариусов и кадастровых инженеров при совершении сделок с недвижимостью.

В настоящее время вопросы оформления сделок с недвижимостью действительно носят актуальный характер. Наряду с государственной регистрацией перехода прав здесь присутствует либо самостоятельное оформление сторонами правоотношений по осуществлению сделки, либо первичное нотариальное удостоверение прав, касающихся недвижимого имущества (с последующей государственной регистрацией).

В 2009–2012 гг. в рамках работы по реформированию гражданского законодательства предполагалось пересмотреть ряд ключевых положений госрегистрации прав. Так, принятый в первом чтении весной 2012 г. законопроект «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№ 47538–6) предусматривал: 1) усиление правоустанавливающего (а не просто учетного) значения такой регистрации; 2) устранение дублирования регистрационных действий в отношении сделок с недвижимостью и возникших в их результате прав; 3) существенные различия в зависимости от того, возникает ли право по сделке или на основании закона; 4) ограничение ответственности регистрирующего органа только случаями, связанными с наличием его вины за недостоверную регистрацию (в противном случае — обращение всех требований к инициатору недостоверной регистрации); 5) введение нотариального удостоверения вместо госрегистрации сделок с недвижимостью. Впрочем, принятый в конце 2012 г. Федеральный закон эти вопросы не затронул, а дискуссия в Государственной Думе по положениям законопроекта № 47538–6 все еще продолжается [4].

Таким образом, минувший 2014 год и ближайшие год-два, вероятно, станут периодом радикального обновления в области как непосредственно государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так и тесно связанных с ней кадастровым учетом, кадастровой и нотариальной деятельности. Принятые в последние годы решения и содержание перспективных законопроектов, находящихся на рассмотрении в Государственной Думе, позволяют судить о том, что курс на формирование интеграции такой регистрации и объединенного кадастра, выбранный еще в начале 90-х годов был верным и имеет высокие шансы быть реализованным в полном объеме. Также весьма важна тенденция последних лет, связанная с развитием электронного документооборота, что позволяет значительно сократить сроки регистрации и обеспечивающих ее действий. Это должно привести к повышению качества как государственных, так и негосударственных услуг (работ) в сфере недвижимости.

Демонстрация воли производится сторонами посредством устной речи. Законом обозначено, что сделка, для которой не утверждено письменное изъявление воли, может осуществляться «на словах». Примером выступает приобретение вещи в магазине, услуги в салоне и так далее, при этом осуществление сделок может подтверждаться документально, например, выдачей чека при покупке. Устная сделка вправе осуществляться посредством конклюдентных действий (обнаруживающих намерение человека ее осуществить). Например, вводя монету в товарный автомат, гражданин демонстрирует волю на приобретение вещи.

Под предоставлениями понимаются сделки, через которые одно лицо создает имущественную выгоду другому лицу. Такая выгода может создаваться как посредством благоприятного для лица распоряжения (например, передачи права собственности или требования, прощения долга, установления права залога), так и посредством обязательственной сделки (например, дарственного обещания), которая обосновывает для него требование. Каждая сделка имеет правовое основание — правовую цель, к дости­жению которой стремятся субъекты.

• изъявление собственной воли, в результате чего она воспринимается другими сторонами;
• правовая цель (кауза) выступает основанием сделки, конечным результатом;
• мотив указывает на потребность гражданина, определяет фундамент формирования цели;
• правомерность обозначает, что сделка выступает формой юридического факта (которым закон обусловливает появление, изменение или завершение правоотношения). Он вызывает последствия, желаемые лицами и обозначенные законом.

Сделка объявляется действительной при признании события, которым закон обусловливает появление, изменение, завершение правоотношения (юридического факта), влекущего правовую цель. Основания для объявления ничтожности правоотношений приведены в параграфе 2 ГК.

Гражданским правом обозначено, что осуществить сделку посредством молчания возможно в ситуациях, утвержденных законом или по договоренности между сторонами. В этом случае оно приобретает правообразующую силу. Например, правоотношения по договору аренды жилплощади возможно продлить молчанием после завершения оговоренного периода в документе.

Понятие и виды сделок с недвижимостью

дЕКУФЧЙФЕМШОПУФШ УДЕМЛЙ ПРТЕДЕМСЕФУС ЮЕТЕЪ УПЧПЛХРОПУФШ УМЕДХАЭЙИ ХУМПЧЙК: