Как присоединить чердак к квартире

ВС указал, когда чердачные помещения в многоквартирном доме могут быть в частной собственности

Поскольку окружной суд оставил в силе постановление апелляции, Виктор Манушин, Сережа и Армен Ханзадяны обратились с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ. В рамках заседания в Судебной коллегии по экономическим спорам к материалам дела были приобщены обращения 11 жильцов дома, возражавших против удовлетворения кассационных жалоб заявителей.

Как пояснил Верховный Суд, апелляция прямо указала на то, что органы технического учета по-разному учли различные чердачные помещения жилого дома: часть из них была учтена как помещения общего пользования, большая часть – как иные помещения. Высшая судебная инстанция отметила, что, сославшись на экспертное заключение, апелляция, не обнаружив в нем каких-либо пороков, сделала обратный вывод об отнесении спорных помещений к общему имуществу.

ВС пояснил, что заявители не располагали проектной документацией и по объективным причинам не могли ее представить в суд. Участвующие в обособленном споре лица не заявляли о том, что шестой этаж, который одни собственники считают мансардным, а другие – чердачным, был надстроен после приемки дома в эксплуатацию, сама этажность дома после выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не менялась. При этом указание же в договоре генерального подряда, заключенном должником и обществом «Строитель», на выполнение работ по строительству трехэтажного жилого дома само по себе не свидетельствует о незаконности возведения четвертого и последующих этажей.

Впоследствии апелляция рассмотрела дело по правилам первой инстанции, отметив, что рассматриваемые ею обособленные споры затрагивают интересы других жильцов, часть которых уверена в том, что мансардные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома, и привлекла к участию в деле других собственников помещений жилого дома.

При этом ВС согласился с выводом апелляции о том, что к рассматриваемым правоотношениям применяется правовая позиция Президиума ВАС РФ, изложенная в Постановлении от 2 марта 2010 г. № 13391/09, согласно которой правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли эти помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. «Однако, воспроизведя данную правовую позицию, суд апелляционной инстанции ее не применил», – подчеркнул Суд. По его мнению, спорные помещения не могли использоваться иными собственниками помещений жилого дома в качестве общего имущества, поскольку они изначально были переданы по актам приема-передачи заявителям.

«Представьте ситуацию, что вам надо обойти все подъезды и все квартиры, собрать подписи всех собственников, а также получить согласие представителей муниципалитета, которые представляют интересы нанимателей неприватизированных площадей», — говорит Усачев. При этом, по его словам, среди собственников всегда может найтись владелец полученной в наследство доли, который, скорее всего, даже не живет и не собирается жить в этом доме. Когда он, наконец, поймет, что от него хотят, начнется стадия торга: он же знает, что важна каждая подпись…

Причем законодательство больше не делит помещения на жилые и нежилые. То есть отвечать теперь придется не только собственнику, который снес несущую стену в своей квартире. Начнут штрафовать должностных и юридических лиц, а также предпринимателей без образования юрлица, которые, например, перед открытием нового офиса или магазина самовольно начали что-то ломать в подвале. Удивительно, но до этого никакой ответственности для них за подобные действия не наступало.

Другое дело, констатирует Александр Усачев, руководитель проекта BN.ru, что желающие воплотить свою мечту обзавестись личной мансардой или организовать бильярдную комнату в подвале под собственной квартирой очень скоро поймут, что сделать это легально за редким исключением практически невозможно. Потребуется столько усилий, что вряд ли игра будет стоить свеч.

Вступили в силу поправки в статью 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях (КоАП). Раньше она предусматривала санкции за нарушение правил пользования жилыми помещениями, а теперь — еще и за самовольное переустройство и перепланировку помещений в многоквартирном доме. Общий смысл поправок — заставить всех соблюдать единый порядок, по которому могут быть предприняты допустимые изменения в конструкциях многоквартирников. Это необходимо в том числе чтобы исключить трагедии, к которым могут привести незаконные перепланировки, пояснял в апреле глава законодательного комитета Госдумы Павел Крашенинников.

В России, конечно, по-прежнему возможно все, но времена меняются. И все чаще в новостях мелькают сюжеты о том, как возмущенные соседи или товарищество собственников недвижимости, выступающее от их имени, добились в суде победы над очередным квартировладельцем, вообразившим, что ему можно чуточку больше, чем остальным. Один из последних таких случаев был в Екатеринбурге, где хозяйка скромной однокомнатной квартиры на последнем этаже расширила жизненное пространство за счет части технического этажа. В итоге новые стены ломали под присмотром судебных приставов, а инициатору самозахвата пришлось оплатить демонтаж, а после — за свой счет выносить и вывозить строительный мусор.

Преимущество «последнего этажа»

Принять положительное решение поможет конструктивный диалог – можно предложить соседям оборудовать парковку возле дома или обустроить детскую площадку взамен на уступки относительно чердака. Впрочем, не стоит отчаиваться, если не удалось решить вопрос посредством единогласного решения собрания собственников, поскольку есть возможность использовать один из нескольких способов, о которых будет рассказано ниже.

Мансардный этаж сооружается, как правило, в частных домах, однако ничего не мешает сделать то же самое на базе чердачного помещения многоэтажного дома со скошенной крышей (впрочем, крыша может быть плоской, и даже эксплуатируемой, лишь бы высота потолка позволяла). Обычно чердаки, являясь техническим помещением, которое обязательно должно быть предусмотрено в проекте дома, никак не используются жильцами дома и полезная площадь простаивает без дела. Исключение составляют единичные случаи, когда на чердачном этаже складируются стройматериалы, оставшиеся при ремонте дома, прочие предметы.

  • Реконструкцию чердачного помещения с уменьшением доли общей собственности (или без уменьшения). В этом случае необходимо единогласное решение всех собственников многоквартирного дома;
  • Передача чердачного помещения в аренду (безвозмездное пользование). В этом случае, согласно ст. 46 ЖК РФ достаточно, чтобы проголосовало, как минимум, две трети собственников.

Для того чтобы проводить на чердачном помещении строительные работы и впоследствии проживать там, необходимо основание, а именно – квадратные метры на чердаке должны быть в собственности или использоваться на правах аренды (безвозмездного пользования). То есть, владелец квартиры на последнем этаже, желающий присоединить к площади своей квартиры часть площади чердачного помещения может воспользоваться одним из способов – взять чердачную площадь в долгосрочную аренду (принять безвозмездное пользование) либо выкупить эту площадь.

Другими словами, нужно понять, не отразятся ли работы на целостности здания, не возникнут ли помехи для работы инженерных систем, сохранится ли доступ к ним, а также как повлияют возведенные стены на маршруты, разработанные для пожарной эвакуации (для жителей этого и соседних подъездов). Если на этом этапе препятствий для переустройства не обнаружено, нужно заказать проект, согласовать его и получить разрешение на перепланировку.

Присоединение чердака к квартире

Примечание: если собственник квартиры самовольно присвоил себе чердачное помещение без сбора подписей жильцов и обустроил его, то после того, как данный факт будет выявлен, надзорный орган оштрафует нарушителя и потребует вернуть помещения к первоначальному виду.

В многоквартирном доме чердак представляет собой нежилое помещение, расположенное между поверхностью крыши, наружными стенами и перекрытием верхнего этажа. Обычно чердак жильцами дома никак не используется, поэтому находятся желающие осуществить перепланировку с присоединением чердака к квартире.

Техническое заключение о возможности проведения работ по присоединению чердака возможно получить у автора проекта дома или в ГБУ «Экспертный центр» – организации, уполномоченной жилищной инспекцией заменять разработчиков зданий при их юридическом отсутствии.

Если согласие жильцов на присоединение чердака к квартире все-таки будет получено, то об этом следует уведомить управляющую компанию и согласовывать предстоящие ремонтные работы с контрольно-надзорным органом. Чтобы получить разрешение на перепланировку с присоединением чердака к квартире в Москве, необходимо обратиться в Государственную жилищную инспекцию.

После передачи комплекта документов Мосжилинспекция будет их рассматривать и в течение 30 рабочих дней примет по ним решение. В случае согласования перепланировки собственник сможет приступить к ремонтным работам. После ремонта комиссия Мосжилинспекции посетит объект, и если работы выполнялись по проекту, то будет составлен акт о завершенной перепланировке, а БТИ после проведения обмеров внесет все произведенные изменения в документы технического учета.

…Помещение N 1029 находится в состоянии, пригодном для постоянного проживания, в нем имеется инженерное оборудование, обеспечивающее условия для постоянного проживания — системы электроснабжения, водоснабжения и водоотведения (канализации), теплоснабжения, газоснабжения..

ВС РФ отменил решения нижестоящих судов в части отказа собственникам квартир на 5 этаже, добивавшимся за ними признания права собственности на помещения на вышестоящем этаже, и указал, что «сам по себе факт расположения помещений N 1124, N 1110 «а», N 1029 и N 1135 на этаже, который учтен органами технической инвентаризации как чердачный, не является достаточным основанием для их отнесения к общему имуществу многоквартирного дома, и, как следствие, не свидетельствует о невозможности признания права собственности на них за заявителями.

Между тем, не подлежит сомнению, что помимо вышеуказанных помещений в любом МКД существуют также нежилые помещения, которые имеют самостоятельное назначение и не предназначены для обслуживания МКД (машиноместа, офисы и магазины на первых этажах дома). Конечно, на практике зачастую трудно определить имеет ли то или иное помещение самостоятельный характер или нет, ведь общедомовые инженерные коммуникации (общедомовые стояки проходят в каждой квартире, но это же не делает квартиру общим имуществом других собственников МКД).

…При этом суд апелляционной инстанции правильно указал на то, что к рассматриваемым отношениям подлежит применению правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в постановлении от 02.03.2010 N 13391/09, согласно которой правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли эти помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома».

Если этого не сделать, возможны штрафы за самовольную перепланировку или реконструкцию, предписания с требованием вернуть помещение в первоначальное, проектное состояние или узаконить выполненные изменения, пройдя процедуру легализации самостроя в ГИНе (Государственной инспекции по недвижимости). Кроме того, недвижимость с неузаконенной планировкой или реконструкцией невозможно переоформить, а объект, имеющий признаки самовольного строительства/реконструкции демонтировать силами управы или префектуры района в случае отказа или бездействия при получении предписания инспектора ГИНа, обычно по решению суда.

Это интересно:  Регистрация строений на садовом участке в снт 2022 год нужно ли фото

Первым делом надо провести собрание собственников общедомового имущества, т.к. по нормам 36 ст. Жилищного Кодекса чердаки, тех этажи, подвалы, и прочие МОПы являются общедомовым имуществом и соответственно распоряжаться им можно только с согласия всех собственников общедомового имущества, но пользоваться, взяв в долгосрочную аренду, можно с согласия кворума в составе 2/3 собственников общего имущества.

  • получение заветного согласия 100% собственников;
  • разработка проектной и технической документации с прохождением необходимых её экспертиз и согласований;
  • проведение необходимых инженерных изысканий и обследований конструкции дома, здания, строения;
  • получение доверенным лицом от имени всех собственников, ТСЖ и/или ЖСК разрешения на реконструкцию. Процедура длительная, сложная и многоэтапная;
  • выполнение работ с получением всех необходимых закрывающих документов и актом ввода объекта в эксплуатацию;
  • внесение изменений в документы БТИ и подготовка технического плана с дальнейшей его подачей в Росреестр;
  • получение новой выписки ЕГРН с увеличенной площадью вашего уже двухэтажного пентхауса или помещения.

По результатам этого собрания и зафиксированных в протоколе решений по повестке данного вопроса, определяется дальнейший ход событий по присоединению площади чердака или мансарды к площади вашей квартиры или нежилого помещения. Если у вас нежилое помещение в нежилом здании – потребуется нотариальное согласие всех собственников помещений в здании и согласие Управляющей компании. По нежилым помещениям в нежилых зданиях процедура отличается.

В случае если при голосовании собрания получилось собрать 100% голосов (довольно редкие случаи) в пользу отчуждения части общедомового имущества с проведением реконструкции здания и уменьшением площади ОКСа (объекта капитального строительства), то процедура будет вдвойне сложней чем предыдущая, т.к. реконструкция требует получение разрешения в Мосгосстройнадзоре и вопрос рассматривается с внесения изменений в ПЗЗ в части прохождение процедуры изменения цели предоставления земельного участка в договоре аренды с «эксплуатации» на «для осуществления проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства» в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2022 № 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы» в действующей редакции. Инициировать вопрос и согласовать доп. соглашение к договору аренды нужно в Департаменте городского имущества г. Москвы.

Присоединение чердака

Присоединение чердачного помещения может быть осуществлено двумя способами: с оформлением мансардного помещения в собственность и без оформления (на праве аренды, либо безвозмездного пользования). Выбор конкретного способа присоединения мансардного помещения зависит от многих факторов: наличие ТСЖ, количества членов ТСЖ, качественный состав членов ТСЖ либо собственников жилых помещений в многоквартирном доме, наличие оформленных прав на долевую собственность и на землю и т.д.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса чердак является общей долевой собственностью всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме. В соответствии с этой же нормой распоряжение чердаком происходит в установленном законом порядке с согласия собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Специалисты отдела присоединения чердаков окажут квалифицированную помощь в максимально короткие сроки. Мы имеем большой опыт сотрудничества со всеми учреждениями, от которых зависит принятие решений по оформлению чердаков над квартирой в собственность.

Верховный суд пояснил, как увеличить квартиру за счет чердака или подвала

Согласно требованиям законодательства, гражданин, который желает присоединить к своему жилищу часть подвала или чердака, сначала должен получить одобрение собрания всех собственников дома. Дело в том, что чердачные и подвальные помещения, несмотря на то что часто бывают заброшены, все же являются общей собственностью жильцов. Поэтому без согласия всех проживающих в доме забирать себе часть общей собственности нельзя.

Поводом к разъяснению стал прецедент, произошедший в Краснодаре. Одна из жительниц города сделала из своей квартиры на последнем этаже двухуровневое жилье, присоединив часть мансарды. После того, как ее апартаменты стали двухуровневыми, гражданка прорезала в крыше мансардные окна, а также установила на верхнем этаже санузел. После такой перепланировки она обратилась в соответствующие органы с просьбой зарегистрировать перепланировку. После непродолжительной дискуссии местные судебные и регистрационные органы посчитали возможным узаконить постройку, но Верховный суд отменил это решение.

Гражданка действительно получила единогласное одобрение перепланировки от жителей дома на собрании собственников. Однако свой голос за отдали только те, кто присутствовал на этом собрании, то есть далеко не все жильцы. Согласно закону, разъяснил ВС, необходимо заручаться одобрением абсолютно всех собственников в доме.

Пошаговая инструкция как приватизировать чердак над своей квартирой

Обычно такие квартиры называют пентхаусы и, к слову сказать, они совсем не распространены в средней полосе России. Напротив, такие строения очень популярны за рубежом, а в наших широтах подобной застройкой могут похвастаться только элитные коттеджи или многоэтажные комплексы.

Но часто, управляющая компания не имеет право распоряжаться таким недвижимым имуществом, так как в договоре долевого строительства, да и в уставе управляющей компании говориться о том, что право на бесхозное недвижимое имущество дома в равной степени имеют вес жильцы.

Также чердак нельзя приватизировать в случае, если он находится в аварийном состоянии. Тогда, к сожалению, ни вы, ни кто-либо другой не сможет приватизировать данную недвижимость, пока она не будет приведена в идеальное состояние, которое бы не составляло угрозу жизни.

Документы можно разделить на две большие группы. В первую очередь, для приватизации чердачного помещения вам понадобятся документы от различных инстанций, но о них мы поговорим позже и в отдельной теме. Также вам понадобятся бумаги на квартиру, которые уже есть у вас на руках. К ним относятся следующие бумаги:

  • Кадастровый план вашей квартиры;
  • Технический план вашего жилого помещения;
  • Правоустанавливающие документы, к которым относятся:
    • свидетельство на право собственности на ваше имя или же имя одного из домочадцев;
    • дарственная;
    • документы, подтверждающие право на наследование данного жилого помещения.
  • Ксерокопия вашего паспорта.

Многим жителям последних этажей кажется, что жилищные условия можно улучшить почти без затрат: достаточно лишь присоединить чердак. Так ли это на самом деле? Что нужно сделать, чтобы оборудовать мансарду? Какие юридические и коммунальные препоны ждут желающих? Насколько мансарда дешевое и безопасное удовольствие, проверял корреспондент «Нового Калининграда. Ru».

Взгляд коммунальщика
Поначалу многим кажется, что присоединение чердака — практически неотъемлемое право жителей последних этажей. Эксперты огорчают: это отнюдь не так. Прежде чем расширяться, нужно спросить и соседей, и закон, и строителей.
«Как ты думаешь, почему сначала все массово осваивали верхи, а теперь это движение почти сошло на нет?» — спросил меня координатор проекта «Коммунальный Калининград» Андрей Иванов. Я, признаться, растерялась: статистики по количеству осваиваемых мансард нет, обывателям, как и мне до написания статьи, приходится судить лишь по внешнему виду многоквартирных домов, многие из которых смотрят в небо мансардными окнами. «Рынок зарегулировали. Ужесточили правила. Теперь это удовольствие крайне недешевое и хлопотное, сделать по закону крайне сложно, а с самозахватом могут возникнуть проблемы», — ответил Иванов на свой же вопрос.
Оккупация чердака, как выяснилось, может привести к серьезным проблемам во всем доме. «Это раньше многие строили наобум. Сейчас, к счастью, это крайне затруднено — необходимо предоставлять соответствующие расчеты, да и сосед не дремлет: многие собственники жилья стали более подкованы и терпеть ущемление своих имущественных прав просто так не станут. Традиционно фундаменты и стены немецких домов, если они, конечно, не пострадали во время войны, позволяют надстроить мансарду. Но на глаз определять пригодность собственного дома к реконструкции не следует — нужно пригласить опытные проектантов. Ведь если строительные работы будут проведены с нарушением технологий, дело может закончиться обрушением. К счастью, таких случаев в Калининграде не было, а вот потрескавшихся после реконструкции стен — более чем достаточно», — отметил Иванов.
Таким образом, первый подводный камень обустройства мансарды — проектировочные работы. Во-первых, необходимо установить, возможно ли надстраивать или реконструировать чердак под жилое помещение в принципе. Во-вторых, нужно позаботиться о том, чтобы сделать это общее имущество пригодным для жизни.
«Если вы хотите присоединить мансарду к квартире, а тем более придать ей статус жилого помещения, необходимо озаботиться коммуникациями. Здесь тоже следует обратиться к услугам специалиста. Попытки самостоятельно подключить отопление, воду или канализацию к мансардным помещения заканчивались проблемами с водоснабжением во всем доме», — отметил Андрей Иванов.

Взгляд дизайнера
Допустим, все юридические и коммунальные сложности решены. Вы разобрались со строителями, соседями, чиновниками и наконец можете хвастаться своей мансардой. Как обустроить это жилье и кому в нем будет комфортно?
«Конечно, мансардное жилье — это удел молодых и бездетных. Если это приспособленная мансарда, то в таком помещении, как правило, сложно соорудить удобную, безопасную для маленьких детей лестницу. Поэтому мансарды — это удел молодых и богатых. Молодых — потому что, все же, комфорт мансарды весьма условен, богатых — потому что мебель и аксессуары, по крайней мере, в Калининграде, придется делать по индивидуальному заказу», — рассказала дизайнер интерьеров Ольга Шипкова.
Существуют общие секреты обустройства мансард, которыми Ольга поделилась с «Новым Калиниградом. Ru».
1. Мансарда должна быть светлой. Темные тона будут усиливать давление скосов.
2. При обустройстве мансарды лучше всего прибегать к скандивским мотивам в дизайне и использовать для оформления натуральные материалы.
3. Скосы хорошо использовать для организации камер хранения. Таким образом вы сможете приспособить нефункциональные углы, да и спрятать мелочи, которые перегружают пространство.
4. Люстры и объемные светильники мансардам противопоказаны.
5. Шторы тоже. Чтобы защититься от утреннего солнца, можно использовать ролл-ставни.
Зачастую жители последних этажей достраивают мансарду, надеясь бюджетно решить жилищный вопрос, однако экономия оказывается весьма сомнительной. Примерно 30% от стоимости квартиры той же площади владельцам мансарды придется потратить на ремонт и обустройство вновь приобретенных квадратных метров. Сэкономить на мебели, считает Ольга, не самый удачный вариант, ведь типовых решений для мансард фактически нет.

Взгляд юриста
Даже если проектировщики решили, что в вашем доме можно обустроить мансарду, это еще не значит, что можно приступать к строительству, считает гендиректор юридического бюро «Юрис» Станислав Солнцев. По его словам, необходимо пройти еще целый ряд процедур. По закону устройство мансарды считается реконструкцией объектов капитального строительства. «Такие действия можно проводить только на основании разрешения на реконструкцию», — отмечает Станислав Солнцев, в противном случае реконструкция может быть признана незаконной по обращению других жителей дома или администрации Калининграда.
Алгоритм действий различается для тех, кто владеет долей в многоквартирном доме, как это часто случается в зданиях довоенной постройки, и отдельной квартирой. В первом случае для того, чтобы получить разрешение на реконструкцию, в комитет архитектуры Калининграда необходимо предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок, схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства. Градостроительный план предоставляется факультативно. Никаких иных документов и выплат в горадминистрации просить не вправе.
Однако перед тем как просить разрешения на реконструкцию, необходимо заручиться согласием всех собственников в доме. Обычно процедуру сбора этих документов поручают юристу. Однако, по словам Солнцева, достаточно писем от всех собственников долей в многоквартирном доме о том, что они согласны с проводимой реконструкцией.
Если вы собственник квартиры в многоквартирном доме, то здесь придется считаться с тем, что чердак является общим имуществом и принадлежит всем собственникам многоквартирного дома пропорционально размеру их жилых или нежилых помещений.
«Любые действия по реконструкции путем достройки мансардного или полноценного этажа — уменьшение размера их общего имущества и увеличение вашего», — отмечает Солнцев.
В данном случае решение о надстройке мансарды или ее реконструкции может быть принято только на общем собрании собственников, куда входят обладатели жилых и нежилых помещений в доме, а также долей в отдельных квартирах.
«В редких случаях жильцы дома самостоятельно могут провести легитимное собрание, которое будет оформлено максимально верно. Собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов», — заявил Солнцев.
Если кворума нет, то собрание не состоялось. В таком случае допустимо заочное голосование. Для принятия решения о реконструкции дома требуется не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу повестки дня о проведении реконструкции. Однако нужно помнить, что с уменьшением размера общего имущества должны согласиться все собственники помещений. При этом существует отдельная процедура получения согласия в том случае, если собственник одной из квартир в доме умер или отсутствует продолжительное время.
Кроме того, отмечает Солнцев, необходимо получить технические условия для подключения у тех компаний, что снабжают дом электричеством, теплом, водой. Если дом относится к объектам культурного наследия, то придется проводить дополнительную экспертизу, получать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию у Службы государственной охраны объектов культурного наследия, которая подчиняется правительству Калининградской области.
Таким образом, по подсчетам юристов, сбор всех необходимых документов, реконструкция, а затем получение на ввод в эксплуатацию затягиваются как минимум на год.
Что будет, если вы решите избежать юридических сложностей? Во-первых, не исключено, что суд обяжет собственника мансарды снести самовольную постройку. К тому же, за реконструкцию объекта без соответствующих документов частное лицо может заплатить до 5 тыс рублей, а эксплуатация помещения без разрешений карается штрафом до 1 тыс рублей.
При этом юридическое сопровождение строительства мансарды — достаточно дорогостоящее удовольствие. За помощь в реконструкции мансарды в индвидуальном доме, по словам Солнцева, придется заплатить от 30 тыс рублей, в многоквартирном доме — от 50 тыс.

Это интересно:  Тариф На Капремонт В Московской Области С 1 Января 2022 Года

Взгляд риелтора
Засыпать, разглядывая луну и считая звезды, оборудовать просторную студию или гигантскую игровую — все это доступно обладателям мансардного этажа. Станет ли квартира ликвиднее после присоединения мансарды? С этим вопросом мы обратились к генеральному директору риелторского агентства «Департамент недвижимости» Валентине Чебаненко.
«Квартирами с мансардой больше интересуются молодые покупатели с детьми. Таких квартир немного — от общего объема сделок примерно 2,5% приходится на мансардные квартиры. В свое время они появлялись в Центральном районе, где квартиры всегда востребованы, а нового жилья строится мало», — отмечает Валентина Александровна.
По мнению нашего эксперта, сейчас массового спроса на мансарды нет, равно как и стремления перепланировать свое жилье в двухуровневое. В зависимости от района и состояния конструкций, верхний уровень может увеличить стоимость жилья на Правда, современные покупатели более требовательно относятся к документам, поэтому продавцу стоит рассчитывать на существенную прибавку в цене только в случае официального оформления дополнительной площади.

Помимо этого, важны технические условия, без соблюдения которых ничего не выйдет. Например, создание мансарды предусматривает строго регламентированную прочность чердачных перекрытий, определенные требования к высоте потолка и даже к углу ската крыши. Придется забыть о возможности присоединения части технического этажа: как правило, там недостаточная высота, да и сам этаж потому и технический, что нужен для нормальной эксплуатации многоквартирника. Но и с обычными чердаками не все просто: в согласовании, скорее всего, откажут, если понадобится работа с переносом коммуникаций, увеличением мощности потребления, а значит, перепроектированием ресурсного обеспечения всего дома.

Протокол должен отражать, на каких условиях другие собственники соглашаются расстаться с частью общего имущества. Ведь возможна передача не только в собственность, но и, например, в безвозмездное пользование, и тогда в протоколе должно быть указано, на какой срок.

Возможен вариант, когда это будет сделано без перевода помещений в жилые и без их оформления в собственность. Теоретически жильцам дома ничто не мешает договориться о таком использовании общедомового имущества, которое может быть и совместным — через общие доступы на мансардный и цокольный этажи. В этом случае удастся заинтересовать жителей средних этажей.

Кроме того, все соседи должны санкционировать проведение перепланировки или переустройства, связанных с отчуждением помещения. И к этому времени на руках лучше иметь заключение экспертной организации, что нет технических препятствий для этих изменений.

Вряд ли. На аналогию с переустройством квартир, которое часто легализуется задним числом, надеяться не стоит. Во-первых, квартирные перепланировки, как правило, куда менее масштабны и затрагивают права и законные интересы значительно меньшего числа лиц. А значит, и меньше шансов нарваться на недовольство с перспективой судебного разбирательства. Во-вторых, легализация присоединенной мансарды или подвала означает прохождение всех тех процедур, что и при заблаговременном согласовании.

Мероприятия, проводимые при заключении договора аренды и оформлении права собственности, во многом совпадают (пункты 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8 предыдущего порядка действий). Отличия заключаются в том, что при оформлении чердака в собственность необходимо согласие не 2/3, а всех собственников многоквартирного дома. А вместо договора аренды получается свидетельство на право собственности на помещение.

Многие жильцы многоквартирных домов задумываются о возможности присоединения к их жилищам чердачного помещения. В данной статье рассказывается о различных вариантах получения в свое распоряжение данного помещения, а также о перечне мероприятий и документов, необходимых для этого.

Согласно 36 статье Жилищного кодекса РФ, чердаки в многоквартирных домах являются общим имуществом всех жильцов и разрешение на передачу их частным лицам может приниматься только на общем собрании собственников дома . Поэтому в первую очередь необходимо выяснить, образовано ли в доме объединение собственников жилья (ТСЖ или ЖСК) и предварительно поговорить с его членами о возможности получения чердачного помещения.

Следующим шагом будет получение заключения эксперта Бюро технической инвентаризации о технической возможности переустройства чердачного помещения. Ведь если из его части, интересующей собственника квартиры, будет невозможно перенести инженерные коммуникации или из-за особенностей помещения не удастся провести его переоборудование согласно действующим техническим нормам, получить в собственность или в пользование чердак не удастся.

Первым делом людям, желающим улучшить свои жилищные условия за счет чердака, следует определиться, каким образом они будут это делать: путем заключения договора аренды или оформления права собственности. Жильцам, планирующим продавать квартиру в обозримом будущем, следует позаботиться о приватизации чердачного помещения. Тем же, кто собирается использовать дополнительное пространство для своих личных целей, будет достаточно заключения простого договора аренды.

Присоединение чердаков

Этаж мансардный — этаж, в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа.

  • квартира должна располагаться на последнем этаже;
  • квартира должна находиться в собственности;
  • должна иметься техническая возможность реконструкции чердака / технического этажа;
  • инженерное оборудование и коммуникации должны быть перенесены с присоединяемой территории или должен быть обеспечен беспрепятственный доступ к данному оборудованию.

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)…

реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов

  • Необходимо согласие всех собственников жилья в здании, включая муниципалитет (ДИГМ г. Москвы), если имеется муниципальное жилье;
  • Стоимость:
    • Получение разрешения на реконструкцию, включая всю необходимую проектную документацию, стоит совсем недешево;
    • Ремонтно-строительные работы по реконструкции;
    • В ряде случаев для получения согласия всех собственников жилья жильцы могут определить либо компенсационные выплаты, либо благоустройство общедомового имущества;
    • Оформление переустройства чердака / технического этажа тоже не бесплатное удовольствие.
  • Сроки:
    • Собственность на чердак / технический этаж оформляется только по завершению ремонтно-строительных работ и после ввода объекта в эксплуатацию. С момента получения согласия собственников – порядка 1,5 – 2 лет.

Согласование присоединения чердака к квартире

Чтобы понять, как узаконить чердак и можно ли вообще осуществить эту процедуру в отдельном взятом случае нужно провести ряд процедур. При этом стоит учитывать, что возможны два варианта присоединения чердака к вашей квартире – с условием получения права собственности на присоединяемые помещения или с оформлением договора их аренды.

В то время мало кто задумывался об узаконивании чердаков, присоединенных к жилью, в результате чего многие создавали многоуровневые квартиры самовольно, не учитывая строительные нормы и правила. Сейчас же, органы государственного надзора уделяют пристальное внимание самовольно внесенным в состояние чердаков изменениям. Связано это в первую очередь с тем, чтобы обеспечить безопасность и соблюдение санитарно-гигиенических и противопожарных норм, а также соответствие помещений чердака архитектурно-строительным стандартам.

После прохождения всех выше перечисленных процедур и завершения всех работ по переустройству чердака обязательно нужно ввести в эксплуатацию обновленный объект недвижимости, занести все изменения в техническую документацию, изготовить новый кадастровый паспорт и зарегистрировать свое право собственности. В случае же если чердак невозможно получить в личную собственность, то можно взять его в аренду, оформив соответствующие документы.

Для законного присоединения чердачных помещений к квартире в первую очередь необходимо обратиться в КГА (Комитет по градостроительству и архитектуре). Помимо этого, требуется согласование в Госпожнадзоре (для подтверждения того, что при внесении изменений не будут нарушены правила пожарной безопасности), а также согласование с МВК и главой районной администрации.

  1. Получение технического заключения – его нужно проводить в первую очередь, чтобы убедиться в технической возможности выполнения поставленных задач. Так, к примеру, в большинстве современных типовых зданий присоединить чердак невозможно, так как вместо него в них предусмотрен технический этаж. Техническое заключение также позволит узнать всю необходимую информацию о состоянии перекрытий, несущих стен и крыши, что немаловажно для обустройства мансарды на чердаке.
  2. Сбор подписей для подтверждения согласия совладельцев – необходимая мера, вызванная тем, что чердачные помещения относятся к общей собственности всех совладельцев жилья многоквартирного дома. Для получения разрешения на переделку чердака необходимо созвать общее собрание собственников и получить как минимум от 2/3 из них подписи о согласии на проведение такой процедуры.
  1. Разработка и согласование в государственных инстанциях проекта переустройства чердачных помещений, которые позволят убедиться в соответствии вносимых изменений всем требуемым нормам и стандартам, а также в безопасности их выполнени
  2. Получение разрешения на проведение ремонтно-строительных работ после положительного ответа на согласовании.

Как присоединить чердак к квартире

С квартирами в новостройках. В нашем каталоге новостроек представлены объекты в центре города, спальном районе и за городом. Мы являемся партнерами многих застройщиков и банков в Челябинске, тем самым наши клиенты получают выгодные предложения. Раньше присоединение подвальных или чердачных помещений к квартире было довольно распространенным вариантом увеличения жилплощади. Многие присоединяли новую площадь даже нелегально, без разрешения каких-либо органов. Особенно часто это случалось в 90-е годы и в начале 2000-х, однако сегодня ситуация сильно поменялась.

Это интересно:  Как пенсионеру получить компенсацию за покупку бытовой техники пермский край

Сегодня, когда цены на недвижимость растут, а доходы населения, наоборот, снижаются, все больше собственников жилья задаются вопросом, как расширить свою жилплощадь, г. Санкт-Петербург.
Еще 20–30 лет назад чердаки в домах стояли открытые и их использовали в основном как кладовые. Жильцы домов хранили здесь велосипеды, сезонные вещи и сушили белье. Со временем чердаками практически перестали пользоваться, их закрыли от незваных гостей, гуляющих по крышам, и выдали ключи сотрудникам управляющих компаний или собственникам квартир на последних этажах.

реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов

Что обычно делают с жильем, если присоединяют чердак или подвал? Один из самых распространенных вариантов – двухуровневые квартиры. По словам Инны Игнаткиной, многие жильцы используют новую площадь под зимний сад, бильярдную, тренажерный зал, мастерскую или кладовку. Кроме того, у собственников появляется отличная возможность установить у себя камин.

В любом случае для законного присоединения чердака потребуется множество бумаг и согласований. Если чердачное помещение находится в собственности и не является общедомовым имуществом, то необходим стандартный пакет документов для проведения и согласования перепланировки, ввода в эксплуатацию и регистрации в жилом фонде Санкт-Петербурга.

Сначала нужно позвать оценщика и выяснить, есть ли техническая возможность присоединить мансарду к вашей квартире. На чердаке располагаются общедомовые коммуникации, куда должны иметь свободный доступ коммунальные службы. Если же домовые конструкции находятся прямо над вашей квартирой, на эти помещения можете не рассчитывать.

Если вы покупаете квартиру на этапе строительства, можно избежать лишних согласований. Договоритесь с застройщиком, что выкупите или возьмете в долгосрочную аренду часть помещений под крышей. Строители учтут ваши притязания, когда будут монтировать на чердаке общие коммуникации. А управляющая компания заранее решит, как чинить крышу, не причиняя «карлсону» неудобств. Вам останется узаконить перепланировку и приступить к реконструкции, когда получите ключи.

Если ЖСК нет, его придется зарегистрировать. Готовьтесь созывать общедомовое собрание жильцов. Обязательно найдутся несогласные, которых придется уговаривать. Имейте ввиду, достаточно получить добро от хотя бы двух третей собственников. Возможно, за разрешение построить мансарду, вас попросят сделать доброе дело для всего дома. Например, отремонтировать подъезд.

Что же такое мансарда. Это любое чердачное помещение, стены или потолок которого одновременно составляют часть крыши дома. При этом общими должны быть не менее 1,5 метров фасада. Жильцы верхних этажей по закону имеют право выкупить и присоединить к своей квартире чердак. Согласие на сооружение мансарды должно дать государство и все соседи по дому.

Есть и другие параметры, которые придется учитывать. Уклон кровли в помещении, которое вы хотите присоединить, должен быть от 35 до 55 градусов. Потолки — не ниже 2,3 м, перекрытия — выдерживать вес 150 кг на квадратный метр. Если по мнению оценщика все параметры в норме, заказывайте техническую экспертизу с официальным заключением.

Присоединение, согласование, оформление в собственность чердаков в Санкт-Петербурге (СПб)

Присоединение и оформление в собственность чердаков, в настоящий момент, является достаточно востребованной услугой. С учётом ценообразования на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, согласование присоединения чердака к квартире является очень хорошей инвестицией. Выгоды очевидны: при сравнительно невысокой стоимости согласования, заказчик значительно увеличивает площадь своей квартиры, что автоматически сказывается на её стоимости, к тому же двухуровневая квартира тут же переходит в разряд престижного жилья. Стоит отметить, что для владельцев квартир в домах типовой современной постройки отсутствует возможность проведения такой перепланировки, в силу отсутствия чердака. Его место занимает технический этаж.

Для того чтобы в соответствии с законом присоединить чердак к квартире необходимо: проведения комплексного технического обследования чердачного помещения, изготовление проекта перепланировки квартиры с присоединением чердачного помещения, проведение общего собрания собственников, согласование проекта перепланировки в государственных структурах, изготовление нового кадастрового паспорта и нового Свидетельства о собственности.

В далёкие 90-е годы, когда жилищный вопрос в Санкт-Петербурге стоял особенно остро, присоединение к квартире чердака с целью увеличения жилплощади было распространённым явлением. Зачастую, такие присоединения проходили без законодательного оформления, т.е. самовольно. Однако, в настоящее время, муниципальные власти и надзорные органы, в лице Жилищной инспекции, держат на постоянном контроле состояние чердаков и подвалов. Ведь самовольное присоединение чердака к квартире способно нарушить несущую конструкцию здания, что в итоге может привести к катастрофическим последствиям, вплоть до обрушения жилого дома. Помимо этого в ходе самовольного присоединения могут быть нарушены противопожарные и санитарно-гигиенические нормы, что тоже в будущем способно привести к негативным последствиям.

Как видно, присоединение и оформление в собственность чердаков требует опыта и юридических знаний. Сразу скажем, что для новичков получение положительного результата будет непосильным делом: вначале, при получении многих отказов, согласование чердака затягивается на годы, а потом просто сходит на «нет». Специалисты компании «Соглас-Проект» готовы выполнить весь комплекс работ в установленные сроки. Мы знаем о всех «подводных камнях» как в законодательстве, так и в процедуре согласования. Мы сможем зарегистрировать чердак в вашу собственность!

Когда возможна приватизация чердака и как это сделать

Как было подмечено выше, приватизация чердачного помещения весьма непростая процедура. В этой связи важно тщательно продумывать свои действия, поскольку несоблюдение того или иного условия для оформления в собственность может повлечь решение об отказе в приватизации.

С полным пакетом документов заявителю необходимо обратиться в местную администрацию. Данный орган в лице специалистов отдела градостроительства и будет принимать соответствующее решение. Если оно будет неудовлетворительным, то гражданин имеет право на защиту своих интересов в судебном порядке.

Установлено, что за то, чтобы узаконить мансарду в многоквартирном доме, плата гражданином не вносится. Однако следует учитывать, что в процессе оформления затраты могут быть весьма высоки. Так, они, в первую очередь, касаются проведения строительно-монтажных работ. Кроме этого, немалая сумма потребуется для разработки проекта и иной технической документации.

После получения паспорта необходимо обратиться в Росреестр, где возникшее право будет зарегистрировано в установленном порядке. Именно с момента регистрации в государственном органе, подтверждением чему служит запись в ЕГРН, новый собственник сможет распоряжаться мансардным помещением по своему усмотрению.

  1. Возможность присоединения только к квартире на последнем этаже. Несмотря на то, что чердак считается собственностью всех жильцов, использовать его по факту могут только жильцы последних этажей после осуществления процедуры приватизации.
  2. Квартира должна быть оформлена на праве собственности.Приватизировать чердачное помещение могут только собственники квартир, расположенных под ним. Если жилье муниципальное, то такая возможность отсутствует. Чтобы оформить чердак в собственность, жильцам квартир, проживающих по социальному найму, необходимо сначала приватизировать свое жилье. Одновременная приватизация квартиры и чердака невозможна.
  3. Согласие всех жильцов дома. Жилищный кодекс РФ устанавливает такое понятие как «общедомовое имущество». К нему следует отнести подвальные, чердачные помещения, лифты, лестничные клетки и так далее. Соответственно, все общедомовое имущество принадлежит всем собственникам квартир в конкретном доме. Это означает, что отчуждение части общедомового имущества возможно только в том случае, если на то имеется согласие всех собственников. Таким образом, приватизировать неэксплуатируемый чердак без уведомления соседей и их согласия на данную процедуру не получится.
  4. Отсутствие важных инженерных коммуникаций. Чердак является одним из тех мест в доме, где могут находиться важные узлы инженерных коммуникаций, которые обеспечивают бесперебойное снабжение жильцов дома коммунальными ресурсами. Если в той части чердачного помещения, которую один из собственников квартиры в МКД решил приватизировать, имеются соединения инженерных коммуникаций, то его оформление в единоличное пользование невозможно.
  • принятие единогласного решения всеми собственниками жилых помещений на проведение реконструкции;
  • получение собственниками жилых помещений (ТСЖ, ЖСК) разрешения на реконструкцию;
  • разработка проектно-технической документации и согласование ее в инстанциях города;
  • получение Разрешения уполномоченного органа на переоборудование помещения (на основании проектно-технической документации);
  • проведение строительных и ремонтно-строительных работ и последующий ввод объекта реконструкции в эксплуатацию;
  • внесение изменений в техническую документацию БТИ;
  • постановка на кадастровый учет;
  • постановка на кадастровый учет;
  • получение согласия собственников жилья (ТСЖ или ЖСК) многоквартирного дома на долгосрочную аренду, либо безвозмездное пользование чердаком / техническим этажом;
  • заключение договора аренды/безвозмездного пользования чердака/технического этажа и его государственная регистрация;
  • получение согласия собственников многоквартирного дома на переоборудование помещение;
  • разработка проектно-технической документации и согласование ее в инстанциях города;
  • проведение ремонтно-строительных работ помещения;
  • получение акта о завершенном переустройстве;
  • внесение изменений в техническую документацию БТИ;
  • внесение изменений в договор аренды и регистрация подобных изменений.

Сроки работ по присоединению помещений, являющихся общим имуществом всех собственников многоквартирного дома, зависят от достаточно большого количества факторов и могут занять от месяца до полугода в зависимости от технического состояния дома, в котором планируется проводить данное мероприятие. Проведение согласования и получение всех необходимых документов может занять достаточно много времени, так как каждый случай индивидуален. Идеальным случаем считается время исполнения 4-5 месяцев, сложным — может занимать от года и более.

Согласно СНиП 2.08.02-89 «Чердак – это пространство между конструкциями кровли (наружных стен) и перекрытием верхнего этажа. Этаж технический — этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций. Может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней части здания».

Чердак в собственность можно получить, только если он не входит в общее имущество собственников многоквартирного дома, а является отдельным объектом права собственности (выкуп чердаков). То же касается и присоединения части технического этажа в собственность.

Следовательно, сам по себе факт расположения спорных помещений на этаже, который учтен органами технической инвентаризации как чердачный, не является достаточным основанием для их отнесения к общему имуществу многоквартирного дома и не свидетельствует о невозможности признания права собственности на них за заявителями.

Общую ответственность и чувство собственности осознают далеко не все. Многие считают, что в доме им принадлежат лишь их личные жилые квадратные метры. Поэтому люди не ходят на общие собрания и не участвуют в принятии решений о том, как будет развиваться их дом.

Итак, присоединение части чердачного помещения к площади квартиры на последнем этаже включает юридическую, организационную и техническую часть вопроса. Рассмотрим подробнее проблемы, которые могут возникать на каждом уровне реализации идеи, а также способы их преодоления.

Однако можно освоить площадь на чердаке, обустроив там мансардное помещение (реконструкция чердака), которое посредством проведения перепланировки присоединяется к площади квартиры и, после внесения изменений в документацию (государственной регистрации), станет жилой площадью.

  • технические сведения о нежилой части объекта;
  • справка о том, что чердак не находится в чьей-то собственности или аренде;
  • справка из БТИ об исследовании помещения и его пригодности;
  • официальное разрешение уполномоченных органов на проведение реконструкции чердака.
Оцените статью
Доступное Правовое обеспечение