Как вернуть квартиру проданную недееспособным лицом
По закону Российской Федерации, пока не будет доказана в суде недееспособность гражданина, он считается — дееспособным, психически здоровым и обладает всеми конституционными правами наряду с другими гражданами. Ситуацию с дееспособностью-недееспособностью граждан активно используют в своих целях мошенники с недвижимостью.
Тем не менее, гражданин перерд смертью, находясь в невменяемом состоянии, совершил сделку с недвижимостью. Например, не так давно к нам обратилась вдова человека, который перед смертью долго страдал от рака. Последние месяцы он провел в больнице, на сильных обезболивающих наркотиках. В этот момент тайно от родственников и была совершена сделка с недвижимостью. Недееспособность умирающего человека мы доказали в суде. Для этого представили суду медицинское заключение врачей и показания многочисленных свидетелей. Сделка была признана недействительной.
- — показания соседей продавца квартиры, показания его родных, знакомых по работе;
- — медицинские документы, которые свидетельствуют о симптомах психического заболевания;
- — можно потребовать через суд провести судебно-психиатрическую экспертизу.
Гражданин, признанный недееспособным, имел опекуна и полный набор родственников. Пожилая женщина, пенсионерка с диагнозом, который предусматривает потерю памяти, приступы психического расстройства. В собственности у неё была квартира в центре Новосибирска. В один прекрасный день она подписала договор купли-продажи с неким лицом. Ни опекун, ее дочь, ни другие родственники об этом не знали.
Не все душевнобольные люди признаны недееспособными или частично недееспособными. Эта женщина, страдающая психическим заболеванием, не осознавая ответственности за свои поступки, еще обладала всеми правами дееспособных граждан, когда продала свою квартиру.
- Лица, не достигшие совершеннолетия, которое наступает с 18-ти лет.
- Очень пожилые люди, теряющие дееспособность по причине возрастных изменений. В этом случае порядок признания человека недееспособным такой же, как и при психическом расстройстве.
Клиенты «Юридического центра Сиан» обращаются за помощью в выселении из квартиры или комнаты тогда, когда ситуация крайне напряженная и болезненная для обеих сторон. В качестве примера основаниями для выселения могут служить: нежелание бывшего супруга съехать с квартиры, невозможность дальнейшего проживания рядом с соседом, ведущим асоциальный образ жизни (наркомы, алкоголики и т.д.) и другие. Помощь юриста заключается в определении законных оснований для выселения из квартиры и подготовке для этого необходимых документов.
Для признания гражданина недееспособным требуются следующие условия: Человек, признанный недееспособным, лишается права совершать какие-либо юридически значимые действия. В частности, он не может распоряжаться своей пенсией, приобретать товары в магазине, оплачивать бытовые услуги и т. д. — все сделки в его интересах осуществляет опекун.
2 ст. 285 Гражданского процессуального кодекса РФ). В течение трех дней со времени вступления в законную силу решения о признании гражданина недееспособным суд должен сообщить об этом органу опеки и попечительства по месту жительства такого гражданина для установления над ним опеки или попечительства. Бабушки и дедушки, родители, супруги, совершеннолетние дети, совершеннолетние внуки, братья и сестры совершеннолетнего подопечного имеют преимущественное
Если человек страдает нетяжелым заболеванием психики, то его, вероятно, ожидает не лишение дееспособности, а только ограничение в ней. Для этого необходимы 2 условия: Ограниченный в дееспособности человек вправе совершать простые бытовые операции (покупку предметов первой необходимости, получение вещей в дар и т. д.)
Тема выселения является довольно частой. Несколько раз в неделю ко мне в агентство на консультацию приходят владельцы с просьбой помочь составить заявление о выселении. Чаще всего они планируют продавать имеющееся во владении приватизированное имущество, однако присутствие любого нерадивого родственника (сестры, бывшего мужа) нарушает привычный порядок, поэтому гражданин, по закону находящийся на правой юридической стороне, не может самостоятельно оформить сделку.
Если недееспособное лицо является несовершеннолетним, то снять его с регистрационного учета могут один из родителей, опекунов или законных представителей. Для этого оформляется заявление, которое направляется в миграционную службу. Также следует предъявить паспорт заявителя и свидетельство о рождении несовершеннолетнего лица.
При отсутствии опекуна в УВМ МВД обращается сам выписываемый, который также может выдать доверенность, заверенную у нотариуса, любому представителю. Доверенность дает право на инициацию процедуры без личного присутствия.
Требуется собрать комплект бумаг.
От покупки жилья с прописанным гражданином лучше отказаться – выписка этого субъекта, скорее всего, обернётся делом хлопотным. Однако в некоторых ситуациях приобретение подобной, проблемной квартиры может оказаться выгодным – если, например, продавец согласится на значительную скидку.
Кроме того, при наличии нотариально заверенной доверенности, выданной гражданином, имеющим инвалидность, в Федеральную Миграционную Службу может обратиться любое лицо.
Согласно закону Российской Федерации «Оправах граждан на свободное передвижение и выбор места проживания в пределах РФ» о 25.06.1993 года (№5242-1), при отсутствии факторов, препятствующих снятию гражданина, имеющего инвалидность, с регистрации, выписка осуществляется в течение 3-х рабочих дней.
Лучшие Адвокаты Москвы
Согласно ч. 2. ст. 87 ГПК РФ в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручает другому эксперту или другим экспертам. Повторная или дополнительная экспертиза может назначаться судом неоднократно.
Суд в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы отказал.
Согласно ч. 3 ст. 38 ГПК РФ стороны пользуются равными процессуальными правами и обязанностями.
Обстоятельства данного гражданского дела, по которым истец просил признать сделку недействительной, а также заявлял требование об изъятии квартиры у добросовестного приобретателя, должны были стать предметом тщательного и всестороннего судебного исследования, а я, как участник гражданского процесса — добросовестный приобретатель, — должна была иметь возможность доказать свою правовую позицию всеми допустимыми доказательствами, одним из которых является заключение экспертов.
3. В соответствии с нормами ч. 3 ст. 67 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным ст. 67 ГПК РФ. Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
4. Суд первой инстанции не исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела. Так, с 2007-го по 2010-й год истец М.А. совершил ряд последовательных юридически значимых действий:
— 23 мая 2007 года вступил в права наследства, то есть сознательно выразил свою волю;
— 5 июня 2007 года под личную подпись получил у нотариуса правоустанавливающие документы о праве на наследство;
— 18 июля 2007 года самостоятельно без посредников заключил и подписал договор купли-продажи унаследованной квартиры;
— 26 июля 2007 года согласно акту приема-передачи получил деньги по договору купли-продажи;
— 6 декабря 2007 года самостоятельно написал заявление о снятии с регистрационного учета по месту жительства, заключил договор безвозмездного пользования квартирой;
— в декабре 2007 года был признан годным к военной службе по категории „В“;
Мошенническая схема, подразумевающая продажу квартиры, а затем истребование ее из законного владения приобретателя на том основании, что продавец на момент заключения договора не мог осознавать своих действий, довольно опасна для покупателя. Даже в случае принятия судом решения в пользу добросовестного приобретателя квартиры не всегда его исполнение будет возможно: например, продавец внезапно может оказаться малоимущим и безработным, не способным материально компенсировать ущерб от сделки. Ниже будут рассмотрены некоторые детали подобного дела и даны комментарии экспертов.
Суд первой инстанции при рассмотрении настоящего судебного спора допустил нарушение норм гражданско-процессуального законодательства.
1. Нарушение принципа состязательности сторон. Ответчиком по иску М.А. являлся Д.С., который на основании договора купли-продажи приобрел в июле 2007 года принадлежавшую истцу квартиру, а в декабре 2007 года продал ее Ч.Н.
Согласно ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения ими или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.
Принятое судом первой инстанции судебное решение основано только на правовой позиции истца М.А.
В материалах гражданского дела отсутствуют показания ответчика Д.С. и его представителя.
Суд не предпринял мер для истребования показаний ответчика Д.С., не обеспечил его явку в судебный процесс, надлежащим образом о назначенных судебных заседаниях не оповестил.
Таким образом, решение по данному гражданскому делу принято без учета интересов и позиции ответчика Д.С.
2. Нарушение принципа равноправия сторон в гражданском процессе. В ходе судебного заседания по требованию представителя истца по делу была назначена стационарная судебная психолого-психиатрическая экспертиза, проведение которой было поручено Государственному научному центру социальной и судебной психиатрии им. В.П. Сербского. Согласно заключению стационарной комплексной судебно-психиатрической экспертизы ФГУ ГНЦСиСП им. Сербского истец М.А. страдает психическим расстройством в форме слабоумия в связи с травмой головного мозга, характеризовавшимся выраженными интеллектуально-мнестическими нарушениями и эмоционально-волевыми расстройствами, что лишало его способности понимать значение своих действий и руководить ими как в момент подписания договора купли-продажи от 18.07.2007, так и в период указанной даты 19.04.2010, когда было подано первичное исковое заявление ( л.д. 12, 13).
В силу ст. 16 ФЗ от 31.05.2001 N 73-ФЗ « О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам. Если материалы дела недостаточны для проведения исследований и дачи заключения и эксперту отказано в их дополнении — составить мотивированное письменное сообщение о невозможности дать заключение.
Указанные требования экспертами не были соблюдены, что делает заключение несостоятельным как вследствие недостоверности, неясности, так и его неполноты.
Из содержания ч. 2 ст. 79 ГПК РФ следует, что стороны, другие лица, участвующие в деле, имеют право ходатайствовать перед судом о назначении повторной, дополнительной комплексной или комиссионной экспертизы.
10 июня 2011 года мною, ответчицей Ч.Н., было заявлено ходатайство о проведении по делу повторной судебно-психиатрической экспертизы, так как выводы экспертов были неполны, эксперты не обосновали свои выводы, не дали надлежащей оценки юридически значимым действиям М.А. в исследуемый период ( принятие наследства, заключение брака и др.).
Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, то есть Ч.Н. обязана вернуть М.А. квартиру, полученную по сделке, в том числе в связи с принятым и вступившим в законную силу решением Останкинского суда об удовлетворении иска М.А. к Ч.Н.
Суд, рассматривающий иск М.А. о выселении семьи Ч.Н. из квартиры, может обосновать свое решение ссылкой на вступившее в законную силу решение Останкинского суда и ст. 304 ГК РФ, согласно которой собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В связи с изложенным можно дать негативный прогноз для семьи Ч.Н. в рамках рассмотрения иска М.А. о выселении.
После вынесения решения суда, в случае если семья Ч.Н. не покинет в добровольном порядке занимаемое жилое помещение, выселение будет произведено в принудительном порядке в соответствии со ст. 107 ФЗ „Об исполнительном производстве“.
3. Возможные действия Ч.Н. по защите своих интересов.
Представляется наиболее вероятным для защиты своих интересов Ч.Н. использовать возможности уголовного судопроизводства.
В рамках проверки по заявлению о преступлении в порядке ст. 144 УПК РФ правоохранительные органы вправе получать объяснения, образцы для сравнительного исследования, истребовать документы и предметы, изымать их, назначать судебную экспертизу, принимать участие в ее производстве и получать заключение эксперта в разумный срок, производить осмотр места происшествия, документов, предметов и т.д. В связи с этим необходимо ходатайствовать о проведении следующих процессуальных действий в ходе проверки по заявлению о преступлении:
а) получить подтверждающие документы о наличии на момент сделки у Д.С. денежных средств на покупку квартиры у М.А.;
б) получить подтверждающие документы о передаче денежных средств за покупку квартиры от Д.С. к М.А.;
в) установить, на какие цели направлены денежные средства, вырученные М.А. от продажи квартиры Д.С., какими документами подтверждается расходование этих денежных средств;
г) провести опросы М.А., Д.С. и родственников по существу сделки и установить все обстоятельства, предшествующие сделке купли-продажи недвижимости и пр.;
д) также необходимо провести другие процессуальные действия, которые могут установить все фактические обстоятельства сделки купли-продажи недвижимости между М.А. и Д.С., что позволит сделать обоснованный вывод о наличии или отсутствии в действиях М.А. и Д.С. признаков составов преступлений, предусмотренных УК РФ.
В случае если по результатам проверки по заявлению о преступлении будет вынесен незаконный отказ в возбуждении уголовного дела, то отказ необходимо обжаловать в порядке ст. 123 — 125 УПК РФ в прокуратуру или суд. При этом в рамках уголовного судопроизводства Ч.Н. необходимо учитывать и то, что согласно ст. 306 УК РФ предусмотрена уголовная ответственность за заведомо ложный донос. В связи с этим можно дополнительно рекомендовать в рамках уголовного судопроизводства воспользоваться услугами квалифицированного специалиста ( адвоката), который оценит все риски и подготовит необходимые документы.
Таким образом, суд первой инстанции допустил нарушение норм материального и процессуального права, в том числе не применил закон, подлежащий применению.
В результате принятого судебного решения имущественные права добросовестного приобретателя были грубо нарушены.
Согласно принятому судом решению спорная квартира у добросовестного приобретателя Ч.Н. была изъята.
Необходимо отметить, что мной в судебном заседании суда первой инстанции был подан встречный иск к М.А. о признании меня ( Ч.Н.) добросовестным приобретателем ( л.д. 162). Однако в удовлетворении моего требования было отказано, так как суд посчитал это нецелесообразным и что этот факт может быть доказан в рамках данного гражданского дела. В решении суда этот факт не нашел своего отражения, таким образом, суд не признал меня добросовестным приобретателем.
Судья Останкинского районного суда Д.Е. отказала в нашем встречном иске и записала свое определение лишь в протоколе; тем самым, не вынося отдельное письменное определение об отказе в приеме встречного искового заявления, она ( судья) лишила нас права обжаловать это определение путем подачи частной жалобы на определение суда об отказе в приеме иска.
Между тем статус добросовестного приобретателя дает мне возможность требовать дополнительной защиты моих прав, установленных законом.
Комментируя этот довод надзорной жалобы, судья Московского городского суда Е.Н. указала, что ( якобы) такое требование мной в судебном заседании не заявлялось ( л. определения 4, 5). Естественно, такое заключение могло быть сформулировано лишь в случае ознакомления только с одним решением Останкинского районного суда.
Между тем указанные факты ( подача встречного иска) были отражены в судебном протоколе от 17 февраля 2011 г. ( л.д. 162 прилагается), который судья Е.Н. при ознакомлении с надзорной жалобой даже не истребовала.
В результате вынесенного решения Останкинского районного суда М.А. трижды обогатился ( первый раз продав квартиру своему брату Д.С., второй раз — возвратив проданную квартиру в свою собственность, в третий раз — получив взамен „убитой“ квартиру с евроремонтом).
Д.С. обогатился за счет меня ( добросовестного приобретателя), получив с меня огромную сумму за проданную квартиру — 8 000 000 руб. А сейчас, когда я собралась требовать с него покупки на мое имя аналогичной квартиры ( в соответствии с условиями заключенного договора), объявляет себя малоимущим, так как все имущество, нажитое им в браке, в соответствии с брачным договором принадлежит его жене.
— Если при покупке оказывается, что у собственника есть несовершеннолетние дети, как получить согласие на сделку с их стороны. Дается ли оно в органах опеки или достаточно того, что у них есть новая прописка – необходима ли при этом справка о новом месте жительства?
— Подскажите, пожалуйста, сроки действия справок из ПНД и НД. Как можно обезопасить себя от возможности появления в будущем недееспособного на момент заключения сделки собственника жилья. Достаточны ли эти справки и где их можно взять? Подскажите какие еще справки необходимо взять при проверке квартиры и какие необходимы на этапе заключения основного договора купли-продажи?
Были судебные тяжбы с квартирой отца, итоги следующие: в банке заведён счёт, на имя недееспособного отца, на котором лежит 600 к. Моя мать, как опекун имеет право воспользоваться ими только для покупки квартиры на имя отца. За этим следит опека, и она же выдаёт разрешение на снятие денег (если предоставить им предварительный договор купли-продажи). Чем-то похоже на материнский капитал.
Я работала в Москве, были частые командировки в другие города, жила в Москве в квартире троюродной сестры, был зарегистрированный договор на проживание в ее квартире на 5 лет и временная прописка. Через 3 года я съехала и выписалась, через год по просьбе сестры вернулась, но прописку не возобновила. С сестрой проживает недееспособный психбольной племянник, прописанный у своей матери-опекуна, которая проживает в другом городе, сыном не занимается, он свободно ездит по всей стране, но в основном находится у тетки, моей сестры, и является ее ближайшим родственником. Сестра с ним не справляется, обращалась в опеку чтобы повлияли на его опекуна. Он больной человек, бывают приступы эпилепсии, часто бывает агрессивен, стремится к доминированию, и знает, что не будет отвечать за свои действия, т.к. имеет справку из ПНД. Я собралась съехать, предупредила об этом сестру и племянника, и упаковала к перевозке почти все вещи и уехала подготовить переезд. В мое отсутствие в течение месяца недееспособный племянник снял замок с комнаты, вынес все мои вещи из квартиры стоимостью более 1 млн. руб., как утверждает, — на помойку, с целью выжить меня из квартиры. Я вызвала полицию, подала заявление о краже и опись украденных вещей с оценкой ущерба и данными о дорогих покупках, в т.ч. антикварных вещей, в Интернет-магазинах, племянник дал признательное заявление, сестра дала письменное заявление что не видела когда он выносил вещи, соседка дала заявление что видела как он выносил сумки с вещами. На следующий день после вызова полиции племянник сбежал и больше не объявляется, его родственники утверждают, что не знают его местонахождение. Полиция дело не возбуждает, розыскные мероприятия не проводит, свидетелей не опросила, в связи с тем, что пока следственный отдел и отдел дознания перепирались между собой (кража или самоуправство), сроки прошли (более 20 дней), и теперь отказывают в возбуждении дела, ссылаясь на то, что нет состава преступления, необходимо еще раз допросить отсутствующего племянника. Я сообщила в полицию, где он может находиться, увидела в комиссионке некоторые из моих вещей и обратилась в полицию, но их ответ: пока не возбуждено дело — нельзя производить изъятие найденных вещей и розыск племянника, проводить следственные мероприятия и искать доказательства. Замкнутый круг — и дело не возбуждают, и т.к. дело не возбуждено, то и розыск не проводят, и справку о похищении документов (трудовая книжка, диплом, договор долевого участия квартиры в Москве) не выдают. У меня есть небезосновательные подозрения, что недееспособного племянника кто-то настраивал, подстрекал, руководил им и помогал в хищении, что часть вещей увезена в другое место. Похищены абсолютно все вещи и документы, которые необходимо срочно восстанавливать — сейчас я пенсионерка, и мне срочно нужно искать работу чтобы купить одежду и обувь на зиму. С трудом добилась, что дали справку об утраченных документах для их восстановления. Как мне заставить полицию возбудить дело и произвести следственно-розыскные мероприятия, кто должен отвечать за жизнь и действия недееспособного психбольного, как и с кого добиться возмещения ущерба?
— Расскажите, пожалуйста, об особенностях составления предварительного договора (авансового), о пунктах, говорящих об ответственности сторон. Как обезопасить себя на этом этапе, пример: внесли деньги на аванс, а квартира оказалась нечистая юридически – какие детали в предварительном договоре необходимо указать, чтобы деньги вернулись покупателю?
Российским юристам постоянно приходится давать консультации по поводу того, как выписать человека из квартиры или дома – в большинстве случаев людей интересует, делается ли это без одобрения выписываемого. В отечественном законодательстве перечислено множество оснований для выписки гражданина как из приватизированной квартиры, так и из муниципального жилья. Однако даже при наличии законного основания принудительную выписку приходится производить через судебные органы.
Также необходимо доказать, что у несовершеннолетнего есть другое место жительства либо предоставить ему такое. Суд может заставить истца за свой счёт предоставить жилье ребёнку, которое не будет ни в чём уступать предыдущему. Поэтому, чтобы обойти внезапные повороты во время судебного разбирательства, необходимо правильно составить иск и представить дело в суде в нужном свете. Консультация юриста поможет разобраться в тонкостях ситуации и правильно составить необходимые документы.
Потребуется предъявить заявление, удостоверение или справку из органов опеки и попечительства о назначении опекуна, справку об инвалидности, паспорт свой и выписываемого человека. На основании представленных документов уполномоченный сотрудник территориальной миграционной службы произведет снятие с регистрационного учета, выдаст листок убытия и поставит штамп в паспорте.
Стоит отметить, что выселение без согласия – это весьма длительный и трудоёмкий процесс. Если человек отказывается выселяться добровольно, то покинуть место прописки его может заставить лишь решение суда. Намного быстрее будет договориться с жильцом или же владельцем ещё до начала судебного разбирательства. Если прийти к консенсусу не удаётся, суд общей юрисдикции разберётся с этой проблемой.
На основании вашего обращения органы опеки и попечительства вынесут постановление, подписанное главой районной администрации. Далее обратитесь в территориальное отделение Федеральной миграционной службы, подайте заявление о снятии недееспособного гражданина с регистрационного учета, представьте свой паспорт, паспорт опекаемого человека, документы о назначении вас опекуном. Недееспособного гражданина выпишут и выдадут адресный листок убытия, который вы предъявите для регистрации по новому месту жительства.
Недееспособный собственник; особенности купли-продажи квартиры
Давайте же детальнее рассмотрим все особенности купли-продажи квартиры, собственником которой является недееспособный гражданин. Таким образом, поймем, как уберечься от всех «подводных камней» подобной сделки и стать счастливым обладателем вожделенного объекта недвижимости.
- паспорт собственника недвижимости;
- свой паспорт и документ, который будет подтверждать полномочия опекуна;
- документы на продаваемую недвижимость;
- если квартира отчуждается за долги — постановление судебного пристава и исполнительный лист;
- если опекун продает квартиру для оплаты лечения — медицинские свидетельства и справки.
- Если недвижимость нужно продать, чтобы оплатить лечение недееспособного владельца.
- Если на имущество наложен арест или оно подлежит продаже для погашения финансовых обязательств.
- Если квартира передается по договору ренты или при обмене на другое жилье с лучшими характеристиками.
- Если квартира продается из-за переезда недееспособного человека.
Чаще всего сделки по купле-продаже квартиры с недееспособным собственником осуществляются по доверенности. Поэтому мы советуем непременно встретиться с владельцем или проверить информацию о нем перед передачей средств. Это поможет уберечься от мошенников.
Конечно, лучше всего — уберечь себя от ситуаций, связанных с мошенническими схемами. А потому стоит при продаже или покупке квартиры, связанной с недееспособным собственником, обращаться к профессионалам. Таким образом, вы будете защищены от мошенничества и других неприятных моментов.
Через пол года после покупки квартиры, от соседей узнали, что бывший хозяин недееспособен. Квартиру нам показывал риэлтор продавца, собственник был лично на сделке. Мы заметили, что хозяин медлителен, но отнесли это на его характер, т.к. риэлтор утверждала, что он дееспособен. Он адекватно отвечал на вопросы, сам оплатил перед сделкой остатки коммунальных платежей, лично писал расписку. Квартира им получена по наследству от родителей. Разумеется, в договоре есть пункт об отсутствии недееспособности. Сделка через МФЦ. Расчет перечеслением со счета на счет. Как нам поступить в этой ситуации? Есть ли возможность признать себя добросовестным покупателем? Или лучше признавать сделку недействительной и тогда как гарантировать возврат денег ( эта квартира не единственное жилье у продавца)?
Выселение из квартиры после покупки
Выселение из квартиры после покупки может стать большой проблемой. Если до опкупки квартиры во время не проверить все риски по выселению прописанных в квартире лиц. В случае отказа лица, зарегистрированного в квартире, выписываться, и обращения нового собственника квартиры в суд, есть риск, что выселение из квартиры так и не состоится.
Юридически квартира уже обременена правом пользования несовершеннолетнего с даты рождения последнего и независимо от факта регистрации. Это означает, что если после продажи квартиры данному ребенку не будет предоставлено иное жилье для проживания, то сделка по продаже квартиры может быть оспорена.
Однако суды в случае спора отнимают квартиру именно у покупателя в целях возврата ее несовершеннолетнему. Тот факт, что продавец сам злоупотребил своими правами и нарушил интересы несовершеннолетнего или намеренно создал такое нарушение для возврата квартиры, не принимается во внимание: квартиру отбирают у покупателя, а с продавца взыскивают уплаченную покупателем сумму.
О временно выбывших лицах, как правило, указано в выписке из Домовой книги. Если данные лица являются членами семьи собственника, то последствия продажи для них аналогичны — права пользования прекращаются. Выселение из квартиры призванных на военную службу, осужденных, признанных пропавшими без вести происходят в том же порядке, что и выселение собственника квартиры. Если же данные лица имели бессрочное право пользования квартирой, то существует риск оспаривания в дальнейшем сделок как незаключенных.
Покупатели больше всего боятся наличия несовершеннолетних в квартире, поскольку принцип судов в случае споров с участием несовершеннолетних незыблем — несовершеннолетние не должны оставаться без жилья, зачастую независимо от норм действующего законодательства.
Исключениями могут являться действия, с помощью которых производится улучшение жилищных условий или материального положения опекаемого, к примеру, если родственники захотят подарить ему недвижимость. При зафиксированном факте дарения разрешения от органов опеки не требуется.
Любая сделка по отчуждению объекта недвижимости, находящегося в долевой собственности, обязательно должна иметь нотариальное удостоверение, то есть, чтобы продать долю в квартире, нужно в любом случае обращаться к нотариусу. Сособственники имеют право преимущественной покупки доли в квартире в силу закона.
И есть еще один способ удостовериться в дееспособности участника сделки. Можно запросить у него справку об отсутствии какой-либо опеки над ним, что гарантирует полную дееспособность человека. Получить эту справку можно в Органах опеки и попечительства по месту жительства гражданина.
В каждом конкретном случае органы опеки и попечительства определяют, при каких условиях возможна сделка по отчуждению имущества недееспособного гражданина (например, приобретение взамен такому гражданину равноценного жилого помещения или размещение денежных средств, вырученных от продажи доли недееспособного, на банковском счете, открытом на его имя, и др.).
Вне рамок договора купли-продажи такие собственники могут определить размер компенсации в чью-либо пользу за понесенные расходы, например за содержание квартиры или оплату услуг нотариуса. Кроме того, не стоит забывать о том, что нотариальные расходы, как правило, несет продавец.
Можно ли оспорить продажу квартиры, если продавец стал недееспособным
Здравствуйте. У меня такой вопрос. 2 года назад я купила квартиру. Но через полгода наследники и родственники продавца, не желая смириться с потерей наследства, на которое они очень рассчитывали, затеяли судебный процесс вместе с продавцом. На него просто-напросто оказывалось мощное психологическое давление со стороны родственников. Они пытались представить его человеком, который не понимал, что делал. Через год после сделки была проведена судебно-психиатрическая экспертиза, которая сделала вывод, что продавец понимал значение своих действий и мог руководить ими, никаких психических расстройств на тот момент не было обнаружено.
Сделка была признана судом действительной и абсолютно законной по всем пунктам. Но прошёл ещё год, здоровье продавца ухудшалось (возраст его 61 год), возможно был инсульт в процессе разборок. В итоге теперь, спустя 2 года после сделки по квартире, судом была проведена ещё одна экспертиза, и он был признан недееспособным, были выявлены у него психические расстройства. Завтра решение суда вступает в силу.
На основании решения этого суда по дееспособности, родственники планируют возобновить дело по вновь открывшимся обстоятельствам и оспорить сделку купли-продажи спорной квартиры. Есть ли у них шанс отменить сделку купли-продажи квартиры или признать её недействительной на основании того, что 2 года спустя от момента сделки по результатам второй экспертизы продавец стал недееспособным?
От 5% до 15% заключённых сделок с недвижимостью спустя какое-то время оспариваются в суде, и часть из них признаются недействительными. Портал METRTV.ru насчитал 11 факторов, каждый из которых может стать поводом для признания сделки по купле-продаже жилья недействительной или ничтожной. Противопоставить этим факторам покупатель может трёхступенчатую систему защиты от аннулирования сделки.
Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет: Бесплатно с мобильных и городских Бесплатный многоканальный телефон Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните по бесплатному многоканальному телефону , юрист Вам поможет 1. Как продать 1 комнатную квартиру если второй собственник признан недееспособным. Адвокат Наумов В.А., 2368 ответов, 826 отзывов, на сайте с 15.04.2009 1.1.
Расторжение договора по сделке любого вида влечет за собой прекращение его действия — покупатель возвращает приобретенное имущество, а продавец обязан в полном размере вернуть денежные средства. В действующем законодательстве Российской Федерации предусмотрены определенные .
- Порядок признания договора купли-продажи квартиры недействительным
- Что такое соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры и когда оно заключается? Правила оформления
- Все о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной или ничтожной. Как вернуть свою недвижимость?
- Практические рекомендации, как оформить куплю-продажу квартиры
- Основания расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры. Как прекратить действие документа?
Дело в том, что дееспособные граждане могут совершать сделки с недвижимостью, например, быть продавцами принадлежащей им квартиры. Психически нездоровый человек, которого еще не признали недееспособным, но по своему состоянию – он недееспособен (не отдаёт отчета своим поступкам и не способен правильно оценить ситуацию) – может стать жертвой квартирных мошенников.
Как и в случае с несовершеннолетними, требуется получить разрешение в таком ведомстве, как органы опеки и попечительства. Предполагается, что эта государственная организация гарантирует защиту интересов недееспособного лица и поможет избежать ситуаций, когда попечитель действует не в интересах опекаемого.
При наличии разрешения органов опеки и попечительства, можно заключать договор купли-продажи. При этом опекун имеет право действовать по доверенности.
Закон гласит, что продавать недвижимость могут только взрослые и дееспособные лица, но вот эти категории граждан имеют право владеть квартирами и домами, а также другими видами движимого и недвижимого имущества. Как правило, их интересы может представлять опекун, так что есть возможность приобретения квартиры у подобных лиц на вполне законных и легальных основаниях. Но требуется соблюсти ряд условий.
Продажа недвижимости несовершеннолетними детьми и недееспособными собственниками объектов законодательно запрещена, и этот факт может послужить основанием для расторжения уже заключенного договора. Но в отдельных случаях дома и квартиры, которыми владеют такие люди, все же продаются. И при заключении подобных сделок следует обращать внимание на многие детали, так как схема купли-продажи отличается от стандартной.
Недееспособный собственник квартиры, проживающий отдельно – кандидат на роль жертвы. Схема мошенничества с использованием такого лица для продажи жилплощади и последующего аннулирования сделки очень популярна среди мошенников. Так, они находят одиноких лиц, которые стоят на учете в психдиспансере и, оказывая на них давление, продают объект. После сделку расторгают по такой очевидной причине.
Чаще всего такие сделки совершаются по доверенности, и специалисты советуют обязательно встретить владельца перед передачей средств и проверить данные о нем. В том случае, если собственником имущества является недееспособный человек, нужно требовать соблюдения всех нюансов, разрешения из органов опеки. В ином случае покупатель может потерять немалые деньги. Решается проблема только через суд, и только если мошенника удастся найти. При обращении в полицию заводят уголовное дело по статье «Мошенничество», но зачастую добиться результатов так и не удается. Поэтому, чтобы без проблем продать квартиру, лучше обратиться к профессионалам — мы с радостью поможем Вам!
Разберемся в вопросе с позиции современного законодательства. Термин «единственное жилье» имеет точное значение – наличие прописки в жилом помещении при отсутствии другого места жительства. Следовательно, если человека выселят, ему некуда будет идти, и он окажется на улице.
При этом не имеет значения, единственное ли это жилье, а также кто там прописан (женщины, дети, инвалиды и т. д.). Процедуру выселения предваряют, как правило следующие этапы. Если никакого другого имущества, на которое можно направить взыскание нет, все исполнительное создание на этом прекращается.
В законе оговаривается выселение из единственного жилья в случае, если имущество становится предметом ипотеки и ипотечные обязательства не исполняются. Как следует из материалов этого дела, жительница Уфы Фания Гумерова одолжила знакомому более 3 млн руб. на строительство дома площадью 300 кв.
Любое выселение печально, но особо остро встает вопрос – куда обращаться за помощью, что делать, если человека выселяют из квартиры, а другого жилья у него нет.Да, Конституция РФ гарантирует право гражданина на жилище, но, с другой стороны, законом предусмотрены ряд оснований, по которым человек может потерять единственное жилье и остаться в прямом смысле на улице.
Из этого следует, что если гражданин будет выселен из этого помещения, то это выселение будет «в никуда».Закон называет ряд причин, по которым гражданин может быть выселен, но эти основания должны быть достаточно вескими и серьезными. Поэтому выселение без предоставления альтернативного жилого помещения крайне редко и происходит при совсем уже вопиющих случаях, когда по-другому решить проблему не получается.Обычно вначале происходят множество попыток разрешить ситуацию более мягкими способами:
В 3-комнатной квартире прописано 4 человека: я, моя сестра, племянник и племянница, которая является несовершеннолетней, недееспособной и проживает в доме для детей-инвалидов. Сестра лишена родительских прав, опекуном является скорей всего директор детского дома.Что можно сделать, что бы племянница не участвовала в приватизации? В доме инвалидов сказали, что они имеют право на долю,т.к. не могут оставить её без прописки,хотя она всю жизнь будет проживать у них(выздоровление не возможно).
Выселить такого пенсионера будет очень сложно и только если вы докажете что он имеет другое место регистрации или не является больше вашим родственником по каким либо причинам.
Если же вы желаете выселения человека с ограниченными возможностями, но он не проявляет ответного желания, стоит придерживаться буквы закона. Выселить нетрудоспособного гражданина, в том случае если он не собственник можно в следующих случаях:
В заключительной части искового заявления прописываются приложенные документы, которые служат доказательством изложенных фактов. Если же было написано обращение в муниципалитет, следует приложить ксерокопию данного обращения и полученного ответа. В конце ставится дата составления и подпись истца.