Привет, на связи Мария Сергеевна, рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, мой опыт больше 15 лет, это дает мне возможность делаеть правильные консультации и быстрое решение в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Не опасно ли покупать квартиру в которой зарегистрировано ооо. Если по какой-то причине в Вашем городе нет профессионалов юристов или адвокатов то, можете написать свой вопрос, по мере обработки их ответ напишу всем. А еще лучше для Вас будет спросить в комментах у постоянных читателей/посетителей, которые раньше уже решили данный вопрос и возможно знают иные пути решения вопроса или проблемы.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент Вашего прочтения, законы очень быстро обновляются, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в социальных сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Нормальная схема покупки квартиры выглядит так: потенциальный покупатель заключает договор с собственником, то есть застройщиком (ООО). Если же клиенту предлагают другие варианты, не стоит иметь никаких дел с этим агентством и застройщиком.
Отвечает коммерческий директор агентства недвижимости «Мир инвестиций и девелопмента» ЖК «Диалект» Кристина Огинская:
При приобретении недвижимости в строящемся доме следует внимательно изучить правоустанавливающие документы. Среди них обязательными являются: разрешение на строительство, договор аренды земельного участка либо свидетельство о праве собственности на него, проектная декларация и заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям действующего законодательства. Только при наличии полного перечня названных документов застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков, то есть продавать квартиры.
Отвечает руководитель отдела продаж Prisma Group Денис Жуковский:
Для ответа на вопрос о том, является ли такая схема нормальной, необходимо установить правовое основание реализации индивидуальным предпринимателем (далее – ИП) квартир в строящемся доме. А именно продает ли ИП квартиры в новостройке от своего имени или от имени и по поручению застройщика на основании подписанного между ними договора. Или же индивидуальный предприниматель является правообладателем квартир в строящемся доме на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного между ИП и застройщиком и зарегистрированного в органе, осуществляющем государственную регистрацию недвижимости.
Татьяна, добрый день! Такие ситуации в практике встречаются, но крайне редко. Если Вы достигли предварительных договоренностей о купле-продажи квартиры, рекомендую Вам договориться с продавцами об изменении юридического адреса их ООО до проведения сделки купли-продажи квартиры. Подтверждением изменения юридического адреса ООО являются документы из налоговой. Для Вас это будет оптимальный вариант. Успехов Вам! С уважением, Сергей Макаров.
Татьяна Биюшкина
Я думаю, что Вы и сами сообразили, что это не есть хорошо. По всей вероятности нужно вести беседу с продавцами на эту тему, а если не получится в налоговую о смене собственников и те сами с ними разберутся.
Проверено ЦИАН
Даже не знаю, какие последствия для Вас этот момент может вызвать, но логичнее было бы ЮЛ перерегистрировать по новому адресу. Продавец обязан передать Вам, так сказать, «чистый», абсолютно ничем не обремененный объект.
Покупателю нужно держать в голове тот перечень особых рисков, которые присущи сделке приобретения квартиры у юридического лица. Реализация любого из этих рисков может привести к оспариванию сделки и признанию ее недействительной.
Покупка квартиры у юридического лица имеет некоторые отличия по сравнению с приобретением жилья у физлица, и связанные с этим особенности оформления документов. Эта процедура ощутимо сложнее, так как к «стандартному» алгоритму сделки добавляется еще выяснение статуса юрлица и особенности принятия решений его исполнительным органом. А потому Покупатель здесь сталкивается с другими Откроется в новой вкладке.»>типами рисков.
Как купить квартиру у юридического лица – особенности сделки
Тому, кто решил купить квартиру у компании, придется покопаться не только в правоустанавливающих документах на объект недвижимости, но и разобраться в корпоративном устройстве самой компании. Это нужно для того, чтобы отчуждение актива произошло без нарушения корпоративных процедур.
Даже спустя несколько лет в вашу квартиру могут вселиться жильцы. А именно, если они были временно выписаны в места лишения свободы, дома-интернаты, лечебные учреждения, проходили срочную службу в армии, имеют право пожизненного проживания в квартире и ещё в ряде обстоятельств.
Скрытые жильцы в квартире
Сделка может быть расторгнута, если владелец квартиры заявит, что его ввели в заблуждение, принудили к сделке, а также если он находился в состоянии алкогольного или наркотического опьянения и не осознавал свои действия в момент подписания договора.
Квартира была получена по наследству или договору дарения
По статистике, 70% сделок на вторичном рынке могут быть расторгнуты по суду, поэтому рекомендуем обратиться за проверкой к юристам. Правовая экспертиза поможет вам принять решение, стоит покупать выбранную квартиру или нет.
Если Вы решитесь все-таки купить эту квартиру, то подходите к этому делу с особой тщательностью. Некоторые банки, вообще исключают работу с доверенностями, например, Росбанк, в свое время. Это как один из жестких вариантов исключения риска покупателя квартиры;
Риски покупателей квартиры
3. Следующее на что необходимо обратить внимание, чтобы нивелировать риски покупателя при покупке квартиры – это количество продаж, выбранной вами квартиры и интервал их проведения. Чем больше собственников жилья было у этой квартиры, тем осторожнее надо принимать решение о её покупке;
Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
6. В случае указания в договоре купли-продажи не всей стоимости квартиры, риски возрастают. Ни для кого не секрет, что в настоящее время для того, чтобы не платить налоги продавцы идут на хитрость и проводят т.н. «миллионные» договора.
- получения необоснованного отказа от ИФНС в осуществлении госрегистрации (для его оспаривания потребуется потратить время и дополнительные средства);
- обзавестись проблемами при получении специального разрешения (лицензии) для осуществления некоторых видов деятельности;
- получения отказа от отдельных банковских учреждений в открытии расчетного счета и последующего его обслуживания.
Даже Высший Арбитражный Суд в своем определении от 30.07.2022 г. за № 61 полностью подтверждает легитимность регистрации фирмы по домашнему адресу. Однако, как утверждает ВАС в указанном определении, на осуществление такого юридически значимого действия необходимо согласие собственника жилья.
Последствия, если юридический адрес в квартире директора
После того, как мы тщательно рассмотрим сам термин «юридический адрес», то поймем, что он представляет собой не что иное, как местонахождение постоянно функционирующего исполнительного органа юр. лица (гендиректора), а в случаях отсутствия такого – другого органа/лица, который имеет право функционировать от имени субъекта отечественного предпринимательства без специальной доверенности (к примеру – соучредителя). Таким образом, вышесказанное полностью подходит для осуществления регистрации юридического адреса ООО в квартире, принадлежащей не только гендиректору, но и учредителю, без возможных негативных последствий.
В данном случае сделка может быть совершена только с разрешения органов опеки. Но даже в случае получения разрешения нет никаких гарантий, что опека не оспорит сделку впоследствии, если продавцом не будут выполнены условия, на которых давалось разрешение.
В обзоре практики Верховного Суда указано, что покупатель не может быть признан добросовестным, если в документах было отражено, что недвижимость за один год многократно приобреталась и продавалась по заниженной цене. А у недобросовестного покупателя квартира может быть изъята обманутым собственником.
Квартира продается очень дешево
Если в справке имеются лица, которых нет в числе собственников, обязательно задайте вопрос о причине такого несоответствия. Если окажется, что прямо перед приватизацией кого-то выселили, или был отказ от участия в приватизации, от сделки лучше отказаться.
При регистрации общества с ограниченной ответственностью (ООО) необходимо предоставить в налоговую инспекцию сведения об юридическом адресе организации. Юр адрес ООО — это место нахождения исполнительного органа, то есть директора. Законом предусмотрены два варианта юридического адреса, где может быть зарегистрировано ООО. Это нежилое помещение — офис, либо домашний адрес директора, где он должен быть прописан, либо являться собственником квартиры.
Можно ли зарегистрировать ООО на домашний адрес учредителя?
Рассмотрим пример по аналогии, когда юридическим адресом общества с ограниченной ответственностью является офис. Представим, что некая организация зарегистрированная по юр адресу этого офиса набрала кредитов и не может их отдать. Как Вы думаете, могут ли забрать этот офис у его собственника за долги рассматриваемой организации? Конечно это абсурд! Так же и обстоит ситуация с квартирой, где зарегистрировано ООО. Забрать её не могут поскольку это всего лишь юридический адрес компании.
Существуют ли риски при регистрации ООО на домашний адрес для самой квартиры?
Такие ограничения есть. Они распространяются на те виды деятельности, где предусмотрены специфические требования к помещению и для их осуществления необходима лицензия. Например, розничная и оптовая продажа алкоголя, медицинская деятельность и так далее.
В момент кризисов, когда рубль падает и перспективы остаться со стремительно дешевеющей национальной валютой на руках пугают, многие стараются как можно быстрее вложить деньги в нечто надежное. Например, в недвижимость. Желающих много, и хорошие объекты быстро распродаются. Стремясь успеть купить «тот самый объект недвижимости», можно в спешке упустить нечто важное, что сделает вложение в недвижимость не столь выгодным и фундаментальным.
1. Проверять недвижимость поверхностно
Например, если относительно продавца будет возбуждено дело о банкротстве, такая сделка будет оспорена, так как официально объект продан существенно ниже рыночной стоимости. Дальнейшее развитие событий крайне неприятно для покупателя — недвижимость вернут в общую конкурсную массу после соответствующего иска, а затем реализуют с торгов и полученные средства поделят в соответствии с требованиями кредиторов.
3. Недооценивать риски от третьих лиц
Эта схема была очень распространена. Допустим, в каком-нибудь не самом популярном районе открывался новый магазин. Заключался договор аренды с крупной торговой сетью по высокой ставке, например, миллион рублей. При такой ставке срок окупаемости недвижимости мог казаться очень привлекательным — допустим, 8–9 лет. Покупатель смотрел на эти показатели и приобретал недвижимость. А через некоторое время руководство сети давало ему понять, что покупателей в магазине очень мало, выручка ниже прогнозируемой, поэтому арендную ставку нужно уменьшить, иначе арендатор будет вынужден расторгнуть договор аренды.
В случае снижения арендной ставки срок окупаемости становился уже не таким радужным — он мог составить и 20 лет и более. В этой ситуации покупатель недополучал того дохода, на который рассчитывал, а доказать сговор с предыдущим владельцем практически невозможно.
Собственников имущества, обращающихся за юридической помощью, часто интересует вопрос, нет ли у беженцев или военнослужащих дополнительных привилегий в отношении жилья, в котором они проживают и фиксируют своё законное пребывание в стране. Постановление № 713 определяет производить временную регистрацию беженцев и военнослужащих в обычном порядке. Это значит, что никакими привилегиями или дополнительными правами, в отношении занимаемого жилья, «особый» статус их не наделяет.
К примеру, постоялец берет кредит, ещё кредит и ещё. Потом он пропадает вместе с деньгами, а ваше жилище начинают атаковать кредиторы и заемщики. Конечно, никаких требований они предъявить не смогут, но подорвать привычный уклад жизни на какое-то время смогут. Хуже, если квартиросъемщик совершит преступление, тогда к вам нагрянут ещё и правоохранительные органы.
Можно ли продать квартиру, если в ней временно зарегистрированы жильцы
При этом закон предписывает и ответственность владельца имущества за дачу ложных показаний в отношении сведений, касающихся личности прибывшего. Отвечает собственник перед законом и за действия, совершаемые иностранцем в отношении третьих лиц, проживающих рядом.