Как легально сдавать квартиру в аренду

Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Как легально сдавать квартиру в аренду». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

«Даже если арендодатель и составляет с жильцами договор найма квартиры, но при этом не платит налоги, то он не может обратиться по нему в суд, ведь фактически это будет свидетельствованием против самого себя и признанием того, что нарушил закон», — поясняет частный юрист Ирина Кузьмина.

Как сдать квартиру официально и без проблем в 2022 году

Третий вариант — это работать по системе «доходы минус расходы». В этом случае налогом в 15% облагается сумма, полученная от жильцов, за вычетом расходы на ремонт жилья и уборку при смене арендатора. Вне зависимости от системы налогообложения арендодателю придётся делать обязательные взносы в пенсионный фонд и фонд медстрахования и регулярно сдавать отчётность.

Традиционные варианты сдачи квартиры в аренду

Скорее всего эти ограничения могут стать препятствием для перехода на «Налог на профессиональный доход» для тех, у кого квартир не одна или две, а существенно больше, или для тех, кто сдаёт жилплощадь посуточно. Если нарушается хотя бы одно из этих ограничений, то арендодателю придётся регистрировать ИП или юрлицо.

Если вы намерены сдавать квартиру в посуточную аренду, постарайтесь закупить туда всё необходимое для путешественника или для человека в командировке. Учтите все мелочи, это выгодно выделит ваше предложение среди других, а заодно позволит собрать отличные отзывы. Как правило, квартиры с хорошими отзывами сдаются чаще, а цену на них можно со временем поднять (тогда как квартиры без отзывов сдаются по цене на 10–20% ниже похожих вариантов).

Квартиру в посуточную аренду можно сдавать самостоятельно. При этом вам не придется платить посредникам, а значит, вы сможете максимизировать свой доход от сдачи жилья. Тем не менее чтобы оформить всё по закону, необходимо будет заключать договор с каждым квартиросъемщиком, чтобы потом заплатить часть дохода от аренды в качестве налога. Эта схема вполне рабочая, но не самая удобная для арендодателя. Ведь при хорошем раскладе жильцы в квартире будут меняться почти каждую неделю.

Что должно быть в квартире, которую я хочу сдать в аренду/внаем на короткий срок?

Если вы решили сдать квартиру посуточно с помощью агентства, важно выбрать проверенное агентство. Сделать это можно по рекомендации людей, которым доверяете, либо почитав отзывы и пообщавшись с представителями компании (а в идеале — и с теми, кто уже сдает через это агентство квартиру).

Сдавая легально, вы не опасаетесь угроз со стороны жильца, что он донесет на в a ФНС, что ответственность за то, что в квартире проживает 40 нелегалов будет возложена на вас, а не на ответственного квартиросъемщика, что в случае нанесения ущерба вашему имуществу или имуществу ваших соседей вы сможете решать этот вопрос через суд и т.д.

Сдавать квартиру официально? Почему именно так, что учесть, и как минимизировать риски

Таким образом, мы рекомендуем вам отдельное внимание уделить тому, чтобы, даже если вы сдаете жилье несколько лет одному и тому же арендатору, договора, по которым вы ему сдаете квартиру, не могли быть и трактованы, как долгосрочные.

Налоги

Договор найма или аренды – обязательно. О других вариантах и речи не может быть, если вам дороги ваше имущество, время и нервы. Юр.лицам пока сдавать квартиру не приходилось, поэтому знаком только с оформлением договора найма. Сдаю на срок от 1 года. Единожды сделал исключение и сдал на полгода, о чем сильно пожалел потом. Квартира требовала хорошего ремонта, который вылился мне в копеечку. Зато теперь сдаю по цене выше предыдущей, но квартира все равно не пустует. Объявления на aвито помогают быстро находить желающих.

Рассмотрим наименее затратный вариант, который не требует дополнительных расходов. Действуйте согласно алгоритму, приведенному выше, однако помните, что договор должны подписывать все собственники собственноручно!

• Проверить всю технику, которая имеется. Возможно, что-то не работает и требует замены. Чтобы потом не было разборок с нанимателями.
• Также стоит оценить, достаточно ли в доме мебели, и в каком она состоянии. Возможно, потребуется что-то докупить. Поскольку чем больше квартира укомплектована, тем дороже ее можно сдать, а значит, доход от сдачи квартиры в аренду будет больше.
• Если в квартире давно не было ремонта – сделайте его. Не обязательно покупать дорогие материалы. Главное, чтобы они были надежные. Уделите внимание проводке и сантехнике! Обезопасьте себя и будущих жильцов. Ситуации бывают разные, никто не застрахован от замыкания проводки и прорыва трубы. Но вы можете приложить небольшие усилия и свести риски к минимуму. Думайте о последствиях. Квартиру, в который был пожар или потоп, вряд ли кто-нибудь захочет снимать. А значит, вы потеряете доход от сдачи квартиры в аренду. А также деньги, которые вы вложите в ремонт. Потому что не факт, что наниматель захочет возместить вам ущерб. Обязательно включите в договор аренды квартиры между физическими лицами пункт, посвященный подобным обстоятельствам, и пропишите ответственных лиц!
• Заберите все свои ценные вещи. Сделайте уборку, чтобы квартира выглядела чистой и комфортной. Сейчас на уютные квартиры очень большой спрос.
• Подготовьте все необходимые документы, а также ликвидируйте долги по коммунальным услугам, если они у вас имеются.

Налоги, которые оплачивает владелец арендованной квартиры

По ряду причин, например, если один из собственников живет в другом городе и не может приехать для заключения договора, можно использовать 2 вариант сдачи квартиры. Как официально сдать квартиру в этом случае?

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

Временная регистрация очень облегчает жизнь арендаторам. Проще получить медицинскую помощь, найти работу и так далее. А собственнику практически ничего не стоит её сделать: достаточно сходить с квартиросъёмщиком в МВД и подтвердить ваше согласие или оформить соответствующую бумагу у нотариуса.

Выяснить нюансы 🏠

Есть нюансы относительно квартиросъёмщиков с детьми. Арендатор с временной регистрацией может оформить её и для своих детей — уже без вашего согласия. Но это позволяет им только проживать в квартире, пока не закончится срок временной регистрации. Так что есть смысл в том, чтобы этот период совпадал с указанным в договоре аренды.

Если вы решили сдавать свою квартиры в аренду, помните о том, что по закону полученный таким вами доход облагается соответствующим налогом. Существует 2 способа налогообложения для сдачи недвижимости в аренду:

В договоре также должны быть указаны сроки уплаты. На практике почти всегда арендатор платит за месяц вперед – это обусловлено необходимость вносить залог за проживание в квартире при заключении соглашения. Если сделка краткосрочная, можно договориться о более частом внесении денежных средств, например, дважды в месяц.

Об авторе

Ни расписка, ни акт приема-передачи не являются доказательством заключения сделки. Гарантией защищенности для обеих сторон выступает только официально заключенный договор аренды. Отсутствие соглашения может грозить владельцу жилья множеством неприятностей, а именно:

Официальный договор является важным документом. Он способен защитить владельца имущества от целого перечня проблем. Потому к составлению бумаги стоит подойти максимально внимательно. Если договор отсутствует, это существенно повышает риск для обоих участников сделки.

Как сдать квартиру в аренду правильно

Отдельным пунктом стоит вывести тот факт, что помещение не сдано другим лицам и является юридически чистым. Ограничиваться стандартными фразами не стоит. Необходимо как можно подробнее зафиксировать в документе сведения о помещении и имуществе, находящемся в нем. Все устные договоренности также должны быть отражены на бумаге. Подойдя к составлению договора максимально щепетильно, участники сделки смогут минимизировать риски.

Особенности заключения официального договора аренды квартиры

Выясняя, как правильно сдать квартиру в наем физическому лицу, гражданин выяснит, что осуществлять процесс необходимо с составлением соответствующего договора. Он подтверждает факт заключения сделки. В договоре содержится вся информация об условиях соглашения, а также о правах и обязанностях сторон. Сделка заключается между арендатором и арендодателем.

Если в вашей собственности есть недвижимость, ничто не мешает сдать ее в аренду и тем самым обеспечить достойную прибавку к семейному бюджету. Более того, законодатели даже поощряют такой вид деятельности, если она, конечно, проводится без нарушений закона.

Как сдать квартиру в аренду правильно

Таким образом, лучше не рисковать, а все-таки, договор заключить. Даже если он составлен по шаблону, найденному в Сети, но с соблюдением указанных выше правил, это поможет избежать многих рисков. В целом же, чем больше нюансов будет отражено в договоре, тем лучше. Не забудьте указать в договоре полный список тех, кто, согласно договоренности, имеет право проживать на ваших квадратных метрах вместе с нанимателем. Кроме того, отдельным пунктом лучше указать наличие и отсутствие у квартирантов домашних животных.

Сдача жилья с помощью посредников

Чтобы договор был признан законным и, в случае каких-либо неприятностей, документ мог рассматриваться как достаточный аргумент в суде, важно составить его правильно. В документе обязательно должны быть указаны все адресные данные квартиры, полная информация о сторонах сделки, сроки, периодичность и сумма оплаты. Необходимо очень внимательно отнестись и к такому пункту, как ответственность сторон, продумав и прописав все условия, при которых договор может быть расторгнут, а также компенсации, которые стороны должны выплачивать друг другу в случае возникновения разных критических ситуаций.

На сегодняшний день можно обратиться за помощью к риелтору, в таком случае всеми делами занимается обученный человек, который будет учитывать все пожелания. С ним также нужно составить договор, в котором будут прописаны все возможные пункты дальнейшей работы. Риелтор занимается поисками клиента и всеми бумажными делами, хозяину жилья нужно только одобрить результат и передать ключи съёмщику.

Для того чтобы не являться нарушителем закона, необходимо раз в году заполнять декларацию, а также вовремя исполнять иные налоговые обязательства. Если поданы в документах неверные сведения, то возможно получить штрафные санкции.

Особенности составления соглашения для сдачи жилья

Конечно же, все обладатели арендной жилой площади нуждаются в грамотной консультации со специалистом. Законодательством страны предусмотрены статьи, в которых указано, что доход должен облагаться налоговым обязательством. Но данный пункт содержит много нюансов и тонкостей, которые необходимо обязательно знать.

Варианта, как оформить сделку есть два: сделать всё самостоятельно и без агентств или же доверить делу профессионалу. Второй способ предполагает необходимость оплаты комиссии за услуги риелтора, зато избавляет от головной боли. Специалист возьмёт на себя все работы касаемо поиска жильцов и уладит бумажные вопросы, так что владельцу останется лишь познакомиться со съёмщиками и передать им ключи.
Найти съёмщиков своими силами можно, подав объявление в местную газету, разместив его в тематических группах вашего города в интернете или опубликовав на доске объявлений. Если не хочется лишних переживаний, квартиру можно сдать даже родственнику. Вот только в этом случае будет оформляться договор безвозмездного пользования имуществом, а, следовательно, собственник не получит никакой материальной выгоды.

Как сдать квартиру в аренду официально: по закону, без агентств, самостоятельно

Условия оплаты, способ передачи денег и периодичность внесения платежей – это все нужно прописать в договоре. Для защиты обеих сторон передавать деньги за квартиру нужно, каждый раз формируя новую расписку. Это удобный способ фиксации выполненных взаиморасчётов. Бланк можно подготовить заранее, после чего каждый месяц заполнять дату совершения платежа, сумму и проставлять подписи сторон.
Лучше всего делать два экземпляра расписки, каждый из которых потом останется у арендатора и арендодателя.
Если же выбран вариант с безналичной оплатой по указанным реквизитам банковского счета собственника, расписка в этом случае не нужна. Жильцам в этом случае необходимо сохранять квитанции и чеки, доказывающие факт перевода денежных средств хозяину. На основании таких документов о получении прибыли он заполняет и передаёт в налоговую службу декларацию 3-НДФЛ, после чего уплачивает подоходный налог в размере 13% от суммы.

Как грамотно оформить сделку

1. Указать, на основании какого документа собственник распоряжается имуществом;
2. Прописать место, дату заключения сделки, добавить реквизиты сторон;
3. Оговорить условия и порядок внесения оплаты, отразить это на бумаге;
4. Решить вопрос с залогом или как его называют – депозитом. Это разовый платёж, который служит своего рода компенсацией владельцу за принесённый ущерб.
5. Может быть возвращён жильцам при расторжении договора;
6. Как и когда оплачиваются коммунальные платежи, будет ли выполняться ремонт, и кто за него платит;
7. Как часто собственник имеет право посещать жильё и осматривать его;
8. Обсудить условия для расторжения договора, а также ответственность сторон;
9. Прописать права и обязанности сторон сделки;
10. Указать период действия договора.

Для самозанятых предусмотрены налоговые каникулы до 31.12.2022 года (п. 70 ст. 217 НК РФ). Нужно лишь подать уведомление в территориальное ИФНС и указать вид льготной деятельности. К сожалению, аренда жилья не входит в вид деятельности самозанятых, которая освобождает от уплаты налогов. На региональном уровне власти по своему усмотрению могут определять виды занятий, которые подпадут под льготный статус. Но на сегодня ни один регион наём жилья не внес в этот перечень.

В основном краткосрочным договором пользуются собственники, уклоняющиеся от уплаты налогов с доходов от найма. Ведь о таком договоре в налоговой инспекции не знают (договор не регистрируется в росреестре и от туда сведения не поступают налоговикам).

Самозанятость и сдача квартиры

1. О запрете нанимателя и членов его семьи (или тех лиц, кто с ним будет проживать) прописываться по месту жительства (в арендованной квартире). Хоть законодатель и не допускает прописку без разрешения собственника, однако «предприимчивые умельцы» умудряются обойти ограничения. Подобное условие не позволит схитрить при регистрации, а если незаконная прописка все же была допущена, то ее легко будет оспорить в суде (сам договор будет неоспоримым доказательством неправомерности действий нанимателя).
2. Распределить обязанности страхования квартиры от несчастных случаев межу наймодателем и нанимателем. Лучше, конечно, самому заняться этим вопросом, так как, застраховав квартиру от затопления, пожаров, гражданской ответственности и пр., собственник снимает с себя риски за халатное поведение нанимателя. Ведь если произойдет подобный случай перед потерпевшими (соседи и иные лица) будет отвечать собственник. С виновника (нанимателя) можно взыскать ущерб только в порядке регресса. То есть сначала собственник возмещает ущерб пострадавшим и лишь потом он может требовать материальную компенсацию с нанимателя. Иногда это невыполнимая задача (например, наниматель не имеет имущества, официально не работает или платить алименты и т.д.).
3. Об ограничении возможности сдавать квартиру в поднайм (субаренду) другим лицам без письменного согласия собственника. Иначе квартиру могут превратить в гостиный двор.

Все это должно быть закреплено в договоре сделки (гл. 35 ГК РФ). Нотариальное заверение документа не является обязательным, но это крайне желательно, поскольку это дает твердую гарантию подтверждения факта возмездных услуг. Последнее будет означать, что вы сможете ссылаться на такой договор в суде, если у вас дойдет именно до этого (что совсем не редкость, особенно при незаконной аренде).

Все плюсы и минусы сдачи квартиры по договору, как зарегистрировать и необходимый перечень документов

Гражданин, снимающий квадратные метры, в свою очередь оформляет временную прописку по тому адресу, куда заселился. Сделать это можно через паспортный отдел ЖЭУ или же ОВД.

Основные нюансы: как все оформить по закону?

Начать следует с того, что предоставление квадратных метров в аренду – это сделка, в которой участвуют две стороны. А это значит, что ставятся все те же вопросы: срок, условия расторжения сделки, какие права есть у арендодателя и съемщика, какую ответственность несет каждый…