Будет ли снижение ипотеки в 2022 году: последняя информация, советы

Содержание

ВТБ спрогнозировал объем рынка ипотеки при продлении программы господдержки

Москва. 3 февраля. INTERFAX.RU — В 2022 году если программа господдержки ипотеки будет продлена, российские банки могут выдать 5,2 трлн рублей ипотечных кредитов, а если ее не продлят — около 4,5 трлн рублей, что сопоставимо с результатом двухлетней давности, считает зампред правления ВТБ Анатолий Печатников.

«Во многом эта потребительская активность связана с тем, что большое число клиентов утилизируют ранее принятые решения по низким ставкам, которые одобрялись в октябре-ноябре прошлого года. Понимая, что этот год будет годом роста ставок, люди пользуются этими решениями, которые были вынесены по этим заявкам. Это переходящий спрос прошлого года, он исчерпается в течение первого квартала», — пояснил он.

Печатников отметил, что январь 2022 года неожиданно стал крайне высоким месяцем с точки зрения выдачи ипотеки: банки выдали за месяц 327 млрд рублей кредитов, что на 24% больше января 2022 года. Рекордный спрос на ипотеку вызвали ожидания по росту ставок, объясняет он.

Если власти решат не продлять программу льготной ипотеки, объем выдач будет скромнее — около 4,5 трлн рублей, прогнозирует ВТБ. По оценке ВТБ, сегодня в России 4,4 млн врачей и учителей, которые в случае завершения госпрограммы 1 июля не смогут воспользоваться льготными условиями.

«Тех объемов, которые были в прошлом году — 5,7 трлн рублей продаж, рынок в этом году не покажет. Наш умеренно-оптимистичный прогноз состоит в цифре 5,2 трлн рублей. Но здесь нужна оговорка: мы этот прогноз для себя сформулировали с учетом того, что господдержка, которая у нас 1 июля завершается, будет модернизирована и получит более адресное преломление в сторону социальных категорий жителей нашей страны, прежде всего, учителей и врачей. Мы рассчитываем на то, что это случится, потому что мы эту тему поднимали и в прошлом году достаточно активно», — сказал он журналистам.

Треть жизни на кредит и падение рынка на четверть: что будет с ипотекой в 2022 году

В следующем году ставки по ипотеке могут превысить 10%. В 2022 году рынок снизится на 10% — до 5 трлн рублей, но этот показатель будет выше, чем за любой другой год, кроме 2022-го, говорится в материалах НКР. Число выданных кредитов может упасть на 20-25% по сравнению с текущим годом, но это будет частично компенсировано тем, что вырастет средний размер ипотечного кредита. Он к концу 2022 года прибавит 10-12% и достигнет 3,6 млн рублей.

Средний срок ипотечных кредитов растет уже не первый год: если в 2022 году он не превышал 17 лет, то к концу этого года превысит 21 год, а по итогам 2022 года достигнет 23 лет. Это примерно соответствует трети средней продолжительности жизни в России, указывает НКР.

В 2022 году рынок ипотеки достигнет рекордных показателей: 5,5-5,6 трлн рублей против 4,4 трлн рублей годом ранее, говорится в исследовании НКР, которое изучил Forbes. На такой рост повлияли льготные программы по жилищному кредитованию и низкие ставки по ипотеке.

По прогнозу Альфа-банка объемы ипотечного кредитования сократятся примерно на 20-30%. То есть в следующем году в стране будет выдано примерно 4,8-5 трлн рублей ипотечных кредитов, говорит директор департамента развития залогового кредитования Альфа-банка Артем Иванов. Спрос на жилищные кредиты, по его словам, будет сокращаться примерно на 10-15% как на новостройки, так и на готовое жилье.

Ставки по ипотеке с высокой вероятностью превысят 10%, говорит директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Людмила Кожекина. По ее словам, рост ипотечного кредитования в 2022 году замедлится на фоне повышения процентных ставок, и в связи с исчерпанием платежеспособного спроса и низких темпов роста доходов населения. С другой стороны, из-за роста цен на недвижимость часть потенциальных заемщиков отложат решение о покупке недвижимости. Но замедление будет не таким сильным из-за роста среднего чека ипотечного кредита, говорит она. Портфель ипотечных кредитов вырастет в 2022 году в пределах 15-17% против 27% по итогам 2022 года, прогнозирует Кожекина.

Ранее ВТБ предложил продлить программу льготной ипотеки под 7% после июля 2022 г., расширив ее на социальные категории населения и жителей моногородов. Об этом заявил зампред правления госбанка Анатолий Печатников в рамках форума «Россия зовет!». Печатников считает, что по окончании госпрограммы средняя ставка на рынке может резко вырасти. ВТБ «считает принципиально важным» заранее проработать новые условия программы льготной ипотеки и перезапустить ее следующим летом: «В дальнейшем нужно перейти на новый уровень ее развития с фокусом на учителей, врачей, представителей других социально значимых профессий и жителей моногородов, чтобы они не столкнулись с трудностями при приобретении нового жилья из-за роста стоимости кредитов».

По итогам года рост выдач ипотеки может быть около 27%, заметила Набиуллина, отметив, что это очень высокие темпы роста, гораздо выше того, как растут номинальные зарплаты и доходы населения. «Все-таки рост ипотеки для того, чтоб он был сбалансированным и устойчивым, должен соизмеряться с ростом доходов населения», – считает глава ЦБ. В III квартале этого года реальные располагаемые денежные доходы (за вычетом инфляции и обязательных платежей) россиян выросли на 8,1% по сравнению с тем же кварталом 2022 г., отчитался Росстат в конце октября. За девять месяцев 2022 г. они выросли на 4,1% к тому же периоду год назад.

«Широкомасштабное продление ипотеки может поддерживать высокий рост цен на жилье, который снижает доступность жилья для людей», – считает Набиуллина. Она ранее отмечала, что за последние полтора года жилье в России подорожало сильнее, чем за предыдущие семь лет, вместе взятые: с начала 2013 по 2022 г. стоимость квадратного метра жилья выросла на 33%, а с начала пандемии – на 39%.

Банк России предлагает не продлевать льготную ипотеку по ставке 7% после ее окончания в июле 2022 г., заявила журналистам председатель Банка России Эльвира Набиуллина в кулуарах 13-го Инвестиционного форума «ВТБ капитала» «Россия зовет!». По ее словам, сейчас действует ряд других, более адресных программ, которые работают и как раз направлены на то, чтобы поддержать ипотеку в тех секторах и группах населения, где это необходимо.

После достаточно сильного изменения параметров госпрограммы все ждали резкого падения выдач, отметила глава Банка России. Но этого не происходит: в октябре, по предварительным данным ЦБ, ипотека стала единственным сегментом кредитования граждан, темпы роста которого ускорились на 2,3% после 2,1% в сентябре и 1,8% в августе. Основной вклад в увеличение темпов роста внесли основные госпрограммы поддержки – семейная и льготная ипотека под 7%, на каждую из которых пришлось по 40 млрд руб. в месяц. В октябре банки выдали ипотечных кредитов на 507 млрд руб., следует из данных Frank RG.

В НКР ожидают, что увеличение стоимости квадратного метра и рост среднего чека, а также более быстрое повышение ставок приведут к росту ежемесячного платежа и общей переплаты по ипотеке. «Несколько сгладить негативное влияние указанных факторов и повысить доступность ипотеки может удлинение срока кредита. Тем не менее в 2022 году ипотека будет обходиться заемщикам заметно дороже», — считают эксперты.

В НКР констатируют, что 2022 год стал самым результативным за всю историю российского ипотечного рынка. Согласно прогнозам агентства, объем выдачи ипотеки может достичь 5,5—5,6 трлн рублей против 4,4 трлн в 2022-м. К концу года может быть обновлен и месячный рекорд, установленный в декабре-2022 на отметке 560,7 млрд рублей. Аналитики ожидают усиления спроса на ипотеку в конце года из-за повышения Банком России ключевой ставки в декабре на 1 процентный пункт, и в принципе на последние месяцы года исторически приходится значительная доля годовых выдач.

«В 2022 году сохранялось сочетание двух факторов, обеспечивших ипотечный рост 2022 года: льготные программы и рекордно низкие ставки привели к реализации отложенного спроса на ипотеку. Подогревали спрос и растущие цены на жилье», — отмечают в НКР.

«Ключевыми факторами торможения станут исчерпание отложенного спроса, небольшой лимит госпрограмм, уменьшение числа сделок рефинансирования, а также более заметный рост ставок в сравнении с 2022 годом в сочетании с дальнейшим, пусть и не таким значительным, увеличением стоимости жилья», — резюмируют аналитики.

При этом эксперты обращают внимание на то, что пересмотр программ господдержки с июля существенно изменил структуру выдачи кредитов: если в первой половине 2022 года доля ипотеки с господдержкой в среднем составляла 27%, то во втором полугодии она опустилась ниже 10%.

Ипотека пошла на взлет: что будет с ипотечными ставками в 2022-м

В 2022-м регулятор понижал ключевую ставку, пытаясь поддержать первичный рынок жилья: чем ниже ключевая ставка, тем дешевле заемные средства для банков и ниже ставки по ипотеке и потребительским кредитам. Но разогнавшаяся инфляция заставила Центробанк изменить курс — маятник качнулся в другую сторону. Для замедления роста цен ключевая ставка начала повышаться.

Прогнозы неутешительны: ипотечные эксперты сходятся во мнении, что средняя ставка в 2022 году преодолеет двузначный рубеж. В «Дом.РФ» считают, что она вырастет как минимум до 10%, а возможно, чуть больше. В Сбере — что вероятность этого высока, но оценить ситуацию стоит в январе–феврале.

Это интересно: Амортизационная группа для принтера в 2022 году

Первое повышение случилось в марте: с исторически минимальной 4,25% ставка осторожно выросла до 4,5%. В мае — до 5%, в июне — до 5,5%. В конце июля она поднялась сразу на 1 п. п, к концу октября — еще на 1 п. п и 17 декабря — снова. Сейчас ключевая ставка равна 8,5% — это ровно вдвое выше, чем год назад. Последний раз мы видели такую ключевую ставку аж в октябре 2022-го.

Подтверждают эти цифры и выводы экспертов Циан. «Я ожидаю, что в первой половине 2022-го мы увидим повторение 2022 года: средняя ставка для “вторички” будет в районе 10%, а для “первички” — 7,5%. Главную роль тут играет выросшая до 8,5% ключевая ставка Центробанка», — говорит Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита «Циан.Финансы».

Если все пойдет так, как и задумал регулятор, и к концу 2022 года инфляция снизится до целевых 4,0–4,5%, мы увидим плавный возврат к низким ставкам. «Но повторить рекордно низкие ставки 2022-го, вероятно, не успеем из-за силы инерции — думаю, что остановимся на 9,0% на “вторичке” и 6,5% на первичном рынке», — предполагает Михаил Кочеров.

Известия»: в 2022 году кредиты и ипотека могут подорожать для невакцинированных

Поэтому сертификат привитого могут включить в перечень обязательных документов для оформления договора о страховке и повысить ставку клиентам, которые откажутся его предъявить. Единого мнения даже среди страховщиков на этот счет пока нет. Комментирует директор аналитической группы по финансовым организациям Fitch Ratings Антон Лопатин:

Неприятный сюрприз для заемщиков — с 2022 года при оформлении ипотечного или потребительского кредита, возможно, придется предъявить сертификат о вакцинации. В противном случае стоимость займа может значительно вырасти. Такой сценарий рассматривается из-за повышения тарифа по страхованию жизни и здоровья заемщика на фоне пандемии, заявил вице-президент Ассоциации банков России Алексей Войлуков газете «Известия». По словам экспертов, даже те 2-3% смертельных исходов среди заболевших весьма существенны для страховых компаний.

Кроме того, в Госдуму внесли законопроект, предлагающий ограничить срок потребкредитов пятью годами. Кредитов по госпрограммам это не коснется. В записке к документу сказано, что мера позволит «снизить чрезмерную закредитованность населения». Business FM поговорила о новых мерах с директором по банковским рейтингам «Эксперт РА» Иваном Уклеиным:

Антон Лопатин директор аналитической группы по финансовым организациям Fitch Ratings «Это спекулятивная новость. Понятно, что страхование зачастую является частью договора кредитования, в том числе такого длинного, как ипотека. Но страховка зависит от многих факторов, в том числе от возраста, хронических болезней, это многофакторная модель. Нужно посмотреть, будет ли включена вакцинация. Страхование жизни — всегда условие для того, чтобы получить ипотечный кредит. Его можно получать без страхования жизни и в текущих реалиях, но при этом ставка при ипотеке будет выше. Так что на самом деле этот механизм уже действует на рынке. Для расчета страховой премии и ставки появится еще такой фактор, как вакцинация».

Если сертификат о вакцинации все же внесут в список необходимых документов при оформлении кредита, действующих страховых договоров это не коснется. Некоторые компании, например «АльфаСтрахование», потенциально готовы учитывать вакцинацию только в индивидуальном порядке.

Как снизить процент по ипотеке

В результате ежемесячные платежи клиент будет отдавать новому кредитору, причем их сумма должна снизиться. В настоящее время такую услугу как рефинансирование ипотеки предлагают все ведущие банки страны, в числе которых такие как СберБанк, Россельхозбанк и ВТБ. Для запуска процесса следует начать со сбора необходимого пакета документов и подачи заявления. Таким образом, есть смысл постоянно просматривать актуальные предложения, которые появляются на рынке жилищного кредитования. Однако перед тем, как принять решения о рефинансировании, рекомендуется все тщательно рассчитать. Переоформление договора влечет за собой ряд дополнительных издержек, в числе которых такие как:

субсидия до 35% от стоимости недвижимости для молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий;
ипотека для семей с двумя и более детьми – они могут оформить кредит под 3,2% годовых;
сниженные ставки для военных, свыше трех лет участвующих в накопительной ипотечной системе;
материнский капитал – им можно погасить часть ипотеки, снизив общую сумму долга и переплаты по договору.

Не каждый заемщик знает, можно ли уменьшить процент по ипотеке. Банки не заинтересованы в потери части своей прибыли, поэтому не афишируют, на каких основаниях могут быть пересмотрены условия договора. К ним относятся, например, различные льготы. Однако у них есть свой вариант, как снизить процент по действующей ипотеке – провести реструктуризацию кредита. Это может быть действительно выгодной сделкой, особенно если проводить ее на первых этапах выплаты ипотеки, когда выплачена меньшая часть от суммы начисленных процентов. В данном случае снижение ставки по ипотеке 2022 обусловлено заключением договора с другим банком, условия кредитования которого более выгодные. Новый банк досрочно погашает задолженность клиента в старом кредитном учреждении, после чего необходимо пройти всю процедуру по оформлению ипотеки заново.

Добиться снижения процентной ставки по действующему договору с банком через суд практически невозможно – на условия соглашения не влияет ключевая ставка ЦБ РФ, рыночная ситуация, политика кредитного учреждения. Снижение ставки – право, а не обязанность банка, поэтому обращение с иском в 99% случаев обречено на провал, при этом клиенту придется выплатить еще и судебные издержки.

К желающим оформить ипотечный кредит банк выставляет ряд требований. Все они направлены на то, чтобы удостовериться в достаточной платежеспособности клиента. Чем больше уверенность банка в вашем добросовестном исполнении взятых на себя обязательств, тем лояльнее могут стать условия кредитования. В частности, при оформлении ипотечного кредита желающим меньше заплатить следует ориентироваться на следующие правила:

Процентный ориентир: как в России могут измениться ставки по кредитам и вкладам в 2022 году

Согласно последним данным ЦБ, с января по октябрь 2022-го в России средняя ставка по потребительским займам на срок более одного года в рублях выросла с 10,05 до 10,76% годовых. В свою очередь, средний процент по ипотеке за 11 месяцев прошлого года поднялся с 7,36 до 7,59% годовых.

«Скорее всего, мы пока ещё не добрали той жёсткости денежно-кредитных условий, которая нужна для возвращения инфляции к цели… Поэтому допускаем возможность дополнительного повышения ставки на ближайших заседаниях», — заявляла Набиуллина на пресс-конференции в декабре.

Традиционно банки внимательно следят за изменением ключевой ставки ЦБ и уже на основе принимаемых регулятором решений самостоятельно определяют варианты предложений по своим финансовым продуктам. Как отметила Эльвира Набиуллина, по мере дальнейшего ужесточения денежно-кредитной политики банковские займы продолжат дорожать. Тем не менее проценты по кредитам в стране будут расти медленнее инфляции и ключевой ставки, подчеркнула глава регулятора.

Согласно прогнозу рейтингового агентства «Национальные кредитные рейтинги», ставки по ипотеке в 2022 году могут подниматься до 9—10% годовых. Вместе с тем, по мнению опрошенных RT специалистов, доступность жилищных кредитов в России продолжит оставаться высокой за счёт действующих льготных программ.

Наблюдаемую динамику специалисты объясняют действиями Центробанка. В 2022 году регулятор в рамках борьбы с инфляцией начал ужесточать денежно-кредитную политику. Так, с марта по декабрь ЦБ семь раз повышал свою ключевую ставку и поднял её с 4,25 до 8,5% годовых. Предполагается, что таким образом Банк России сможет охладить потребительский спрос и сдержать дальнейший рост цен.

Отметим, что к концу 2022 году должна завершиться программа льготной ипотеки для семей с двумя детьми и более, в рамках которой государство будет субсидировать жилищные кредиты под 6% годовых. Впервые запустить льготную ипотеку предложил президент России Владимир Путин в конце ноября 2022 года, программа начинает действовать уже в этом году.

Сумму выплат по льготной ипотеке будут считать в индивидуальном порядке, принимая во внимание доход семьи. По правилам он не должен быть больше полутора прожиточных минимумов. Добавим также, что в конце прошлого года правительство утвердило правила выдачи субсидий банкам на возмещение недополученных доходов по ипотечным кредитам семей с детьми.

Как снизить процентную ставку по ипотеке

Выбрать кредитора. Оформлять ипотеку лучше в проверенных банках. Однако чем крупнее и известнее организация, тем менее выгодны условия для клиентов.
Оформлять жилищный займ в банке-эмитенте зарплатной карты. Если официальное вознаграждение поступает на карту определенного банка, то лучше обращаться за кредитом именно туда. Чаще всего компании поощряют использовать свои дебетовые карты, в том числе снижая ипотечный процент.
Найти подходящую программу. Молодые семьи, военнослужащие, жители сельской местности могут воспользоваться привилегиями скидками от банка по специализированным программам.
Не отказываться от страхового полиса. Страхование жизни и здоровья дает небольшую скидку на ставку. Однако при пересчете на длительность ипотечного займа это значительная экономия.
Приобретать недвижимость в новостройках. Ипотека на первичный жилищный фонд наиболее выгодна. Вторичная недвижимость, а тем более индивидуальные жилые дома, обойдутся дороже. Процент на кредитование комнат также высок.
Внести значительный первоначальный взнос. Способ не предполагает изменения ставки, но позволяет сократить итоговую переплату. Для увеличения взноса можно использовать средства господдержки: материнский капитал, выплаты молодым семьям, субсидии для многодетных.
Искать недвижимость через Интернет-ресурсы банков. Так Сбербанк предлагает скидку за покупку объекта через ДомКлик.
Использовать залог. Ипотека – залоговый тип кредита. В качестве обеспечения займа выступает сам объект недвижимости. Некоторые банки предлагают оформление дополнительных залоговых обязательств, например, на автомобиль. Включая этот пункт в договор, заемщик получает скидку на ставку, но рискует не только жилплощадью, но и транспортным средством.

При пересмотре условий по договору банк имеет право затребовать дополнительную документацию. Пригодится ипотечный договор, график платежей, копия страховых полисов и прочая информация по займу на недвижимость. Для проведения реструктуризации клиенту нужно доказать необходимость изменений. Представить справки о состоянии здоровья, свидетельство о смерти члена семьи, свидетельство рождении ребенка, приказ об увольнении по сокращению.

Сокращение процентной ставки на этапе оформления договора. При грамотном подходе к сделке сэкономить на ипотеке можно еще на этапе общения с банком. Важно заранее изучить ипотечный рынок, понимать, как работает продукт.
Пересмотр условий по действующей ипотеке. Более сложный процесс, предполагающий сбор документов, привлечение экспертов и длительный процесс оформления сделки.

плательщик готовится выйти на пенсию;
в скором времени в семье появится ребенок или уже есть маленькие дети;
на работе произошли изменения, повлекшие сокращение дохода;
у заемщика проблемы со здоровьем, затяжная болезнь, недавно оформлена инвалидность.

Подать заявку на рефинансирование ипотеки. Под рефинансированием понимают перекредитование: закрытие старой ипотеке за счет новой на более выгодных условиях. Рефинансирование может быть оформлено в том же банке или в иной финансовой организации.
Провести реструктуризацию. Это изменение условий ипотечного договора ввиду объективных причин. При проведении процедуры невозможно понижение ставки, но допустимо сокращение срока выплаты. Это уменьшает конечную стоимость кредита. Преимущественно реструктуризация используется заемщиком, не имеющим возможности оплачивать задолженность из-за болезни, потери работы, из-за серьезных семейных сложностей. Реструктуризация может негативно сказаться на кредитной истории и повлечь отказы по заявкам на займы в будущем.
Привлечение субсидий. Частичное или полное гашение ипотеки за счет государственной помощи – отличный вариант для тех, кто хочет сэкономить на покупке жилья.
Подать в суд. Судебное разбирательство – сложный способ понижать процент. Обращение в инстанцию возможно только при наличии лазейки в кредитном договоре. Однако финансовые организации скрупулезно подходят к составлению соглашения, поэтому этот путь маловероятен. Ключевой особенностью метода является необходимость оплачивать ипотеку даже в ходе судебного разбирательства.
Вносить досрочные платежи. Если регулярно вносить сумму больше, чем указано в кредитном договоре, то конечная переплата сократится. Фактически уменьшится ставка. Заявление на досрочное погашение оформляется в отделении банка или через личный кабинет.

Финансовая стабильность. У вас должен быть стабильный заработок, позволяющий выплачивать кредит, и приемлемая долговая нагрузка, иначе никакие выгодные условия не спасут от просрочек.
Деньги на первоначальный взнос. Для оформления ипотеки потребуется внести первоначальный взнос в сумме не менее 10–15% от стоимости жилья. Для банка он является не только подстраховкой, но и показателем ответственности и дисциплинированности заёмщика. Другими словами, у вас должны быть накопления или сертификат на материнский капитал.
Хорошая кредитная история. Рассчитывать на выгодные условия по ипотеке можно только при высоком кредитном рейтинге. Если ранее случались просрочки или кредитная история чистая (вы ещё не брали ни одного займа), банк может отказать в ипотеке или завысить ставку. Возможно, стоит пройти небольшую подготовку к ипотеке: взять один-два потребительских кредита и аккуратно погасить их, это повысит вашу репутацию как заёмщика. Подробнее о том, как проверить или улучшить кредитную историю, мы рассказывали здесь

Это интересно: Как определить крупная сделка для бюджета в 2022 году

Цены на вторичное жильё в 2022 году стабильно росли. И в эта тенденция сохранилась. За первый квартал прирост стоимости «вторички» составил 9%, а за год, к апрелю 2022 г. — на 16%, до 63,5 тысячи рублей за квадратный метр. Наибольшим спросом пользуются квартиры в пятиэтажках и современных панельных домах.

Банки в период кризиса особенно тщательно проверяют потенциальных заёмщиков. Для перестраховки они могут потребовать дополнительные документы сверх обычного списка, но при наличии необходимого уровня дохода и хорошей кредитной истории шанс получить заём довольно высок.

Сегодня действует закон об ипотечных каникулах, который позволяет при непредвиденных обстоятельствах на шесть месяцев приостановить или снизить выплаты по ипотеке. Воспользоваться этой льготой можно, если ипотека взята на единственное жильё стоимостью до 15 миллионов рублей. Причинами предоставления кредитных каникул могут стать утрата более 1/3 дохода из-за длительной болезни или потери работы, инвалидности, а также выход на пенсию.

Уровень ставки — чем ниже ставка, тем выгоднее оформлять ипотеку. Осенью 2022 года Банк России повысил ключевую ставку на 75 базисных пунктов, до 7,50 % годовых. При этом банки снизили проценты по кредитам, в том числе ипотечным. В середине года средневзвешенная ставка кредитования на первичном рынке составляла 5,82 % (−2,42 п. п. год к году), на вторичном — 8,01 % (−1,3 п. п. год к году), возможно и дальнейшее снижение ставок.
Перспектива роста цен на недвижимость — цены на недвижимость постоянно растут. Но сейчас на рынке всё неоднозначно: с одной стороны, покупательская способность людей снизилась, с другой — банки искушают граждан, предлагая льготные ставки по ипотеке. В результате большинство экспертов сходятся во мнении, что в ближайшее время цены на недвижимость вырастут незначительно.
Готовность банков выдавать кредиты — в зависимости от экономической ситуации объём кредитования возрастает или, напротив, снижается. На сегодняшний день в ипотечной сфере самый высокий процент одобрения — более 82%, что говорит о готовности банков кредитовать это направление.

Недвижимость-2022: цена ипотеки резко растет, а доступность жилья падает

Прошлый год отметился рекордным объёмом ввода нового жилья за всю историю современной России: порядка 86 млн квадратных метров! До этого лучший показатель был зафиксирован в 2015 году – 85,35 млн квадратных метров. Ранее Минстрой (ещё при прошлом министре Якушеве) планировал разогнаться к 2022 году до 94 млн кв. м, но в нынешних условиях это уже совсем фантастика. Банки тоже отмечают новые рекорды: в прошлом году были выданы 1,9 млн ипотечных кредитов на рекордную сумму в 5,7 трлн рублей. Рост составил 7% и 28% соответственно.

— Важный фактор для удорожания недвижимости: мы наблюдаем рост мировых товарных цен, и в 2022 году он будет очень большой. На новостройки цены будут расти, потому что материалы продолжат серьезно дорожать. И при этом рубль-то не укрепляется. Эта атмосфера тревожности переносится на 2022 год. Ещё есть фактор неопределенности внешнеполитической – провалились переговоры с Западом, мы видим, как фондовый рынок в РФ обрушился. Это означает, что сохраняется атмосфера поиска спасения для своих средств, а традиционным спасением является недвижимость.

ВТБ, например, сразу после новогодних праздников первым среди крупных госбанков повысил ставку до 10,3%. Аналитики «Эксперт РА» прогнозируют, что в 2022 году средневзвешенные ставки по ипотеке (с учётом льготных программ) превысят 10% годовых. А без участия в программе и вовсе страшно приближаться к банкам… Про доступную ипотеку можно забыть. Надолго.

Вместе с ажиотажным спросом сумасшедшими темпами в прошлом году росли и цены на недвижимость. По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), средневзвешенная цена квадратного метра на рынке новостроек за год выросла на 32% и достигла 119,6 тыс. рублей. Народ особенно не жалел денег на покупку недвижимости в Сочи (подорожание 77%), Краснодаре (+67%), Севастополе (+38%) и Калининграде (+37%). Москва не сильно отстаёт – по оценке «Циан», 1 кв.м. подорожал на 32% и достиг умопомрачительных 302 тыс. рублей.

Такая динамика цен сильно осложнит жизнь людям. В прошлом году средний размер ипотечного кредита и так уже вырос, по данным сервиса «Кредистория», на 650 тыс. рублей — до 3,28 млн рублей. Это привело к тому, что за последние полгода размер семейного заработка для комфортного обслуживания ипотеки вырос на 15,4%.

Если верить этой таблице (был проведен опрос), то лишь 0,3% «семей» (по данным 2010 года в Петербурге насчитывалось чуть более 2 млн домохозяйств, то есть 0,3% – это 6 тысяч!), могут позволить себе приобрести жилье. Именно самая многочисленная группа, которой не хватает денег на покупку автомобиля и квартиры, как раз и является основным потребителем кредитных средств банков, в том числе ипотеки. Именно они оказываются в зоне повышенного риска из-за растущей стоимости недвижимости и роста размеров ежемесячных платежей.

По результатам опроса, проведенного в апреле – мае 2022 года, говорится в этом же документе, зафиксирована негативная динамика оценки населением Петербурга уровня своих доходов: до трети (30,7%) возросла доля испытывающих сложности с покупкой одежды (включая 5,6%, для которых затруднительно приобретение продовольствия). Еще для трети семей (32,6%) финансовые затруднения по-прежнему начинаются с покупки вещей длительного пользования, и только оставшуюся треть (33,5%) можно отнести к относительно обеспеченным.

Ответ на этот вопрос дает структура доходов по сферам деятельности. К слову, если вы не знали, по 2022 году средняя зарплата в Петербурге составила более 71 тыс. рублей, так что платежеспособное население в городе имеется. Но есть нюансы. Зарплата очень зависит от сферы деятельности. Самая высокая заработная плата по-прежнему наблюдалась по виду деятельности «добыча полезных ископаемых» – выше средней зарплаты по всем видам экономической деятельности в 3,5 раза, отмечается в аналитической справке «Уровень жизни населения Санкт-Петербурга в январе – марте 2022 года» (более свежего пока что не опубликовано). Какие, интересно, полезные ископаемые добывают в петербургской земле?

Уже в середине прошлого года, когда действовала госипотека в полном объеме, ипотечный платеж показал значительный рост. Повезло лишь тем, кто приобретал в ипотеку жилье в 2022 году. С апреля 2022 года по апрель 2022 года несмотря на снижение ставки платеж увеличился, средний срок кредита вырос, площадь купленного жилья снизилась. Сейчас ставки приблизились вплотную к 10% годовых, что неминуемо повысит ежемесячный платеж (по данным аналитиков, речь может идти чуть ли не +25% роста ежемесячного платежа), а для некоторых заемщиков сделает их неподъемными.

Несмотря на то, что официальные доходы населения не растут, а квартиры дорожают, новостройки продолжают хорошо продаваться и покупаться. Также не падает ипотечный интерес. Да, небольшое снижение есть, но оно вполне укладывается в логику «после подъема грядет спад». Никакой катастрофы не видно. Кто же покупает квартиры? – вопрос, которых волнует многих, особенно тех, кто купить квартиру позволить себе не может.

Это интересно: Акт передачи денежных средсв транспортного при продаже в 2022 году

Несмотря на все «плюшки» от государства, нужно понимать, что в кризис ипотеку вытянет не каждый. В связи с оттоком капитала и удорожанием сырья цены на жильё будут расти, а зарплаты, наоборот, снижаться. К тому же многим россиянам придётся столкнуться с проблемой безработицы, особенно если случится очередная волна коронавируса.

В чём суть программы? Государство компенсирует разницу между стандартной и льготной ставкой, за счёт чего банки имеют возможность снизить процент для своих заёмщиков. Взять льготную ипотеку может любой гражданин РФ, отвечающий требованиям конкретного банка-участника программы.

Итак, четвертый квартал 2022 года — неплохое время для оформления жилищного кредита, так как пока ещё действует масса льготных программ и в целом ситуация на рынке складывается в пользу ипотеки. Но это общие рыночные факторы, а успех ипотеки для конкретного человека зависит от соблюдения ряда условий:

Стоимость квартир в новостройках может увеличиться в 2022 году на 15%, заявил «Известиям» директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. Причиной станет подорожание стройматериалов, а также нехватка рабочих и повышение ставок по проектному финансированию. Вслед за новостройками могут вырасти и цены на вторичное жилье.

При оптимистичном прогнозе за первое полугодие жилье подорожает на 5%, а средняя ставка по ипотеке увеличится до 12%. При этом ежемесячный платеж вырастет на 21%, если речь идет о кредите на 20 лет с первоначальным взносом 15%. Такие цифры назвала замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

Стало известно, когда ипотека грохнется

Генеральный директор ипотечного агентства «Бюро кредитных решений» Александр Мельников в комментарии «СП» предположил, что если ключевая ставка останется в нынешнем диапазоне, ипотечные ставки будут находиться в районе 10−12%. В этом случае выдача кредитов замедлится на 10−15%. Небольшой позитив в том, что цены на жилье могут не расти такими темпами, как в этом году, или даже снизиться на 5−10% на фоне падения спроса.

Еще несколько недель назад Сбербанк анонсировал повышение ипотечной ставки до 9%. Но если посчитать еще и страхование, ставка уже превышает 10%. Если учесть, что наши банки работают по принципу «ключевая ставка плюс два процента за обслуживание ипотечного кредита», вполне логично, что уже сейчас при ставке в 8,5%, ипотека превысит 10%. Прибавьте страховку, и вы получите 11,5%. Это реалии сегодняшнего дня, так что незачем ждать 2022 года.

Я ожидаю, что в начале следующего года наступит охлаждение рынка за счет того, что цены на недвижимость выросли, в отличие от доходов, а ипотека для большинства граждан будет недоступна. Возникнут ножницы между возможностью клиентов покупать и желанием застройщиков продавать. Это противостояние выразится в стагнации рынка — покупатели будут ждать скидок, а продавцы — надеяться на чудо или на авось.

Но тому, кто хочет купить жилье, я бы посоветовала не ждать того, что будет в следующем году. Да, ставки высокие, но когда человек берет ипотеку под 10,5%, если через 2−3 года ситуация в стране с инфляцией улучшится и ключевая ставка снизится, он может рефинансировать свой кредит. Это не приговор, который означает, что все 20 лет ему придется выплачивать ипотеку по высокой ставке. Если квартирный вопрос нужно решать, лучше делать это по мере необходимости, а не ждать чудес от природы.

— Уже к июлю ипотечная ставка может дойти до 12−14%. Цены растут, инфляция оказалась выше того, что мы предполагали, и она будет раскручиваться и дальше, а, значит, будут расти и ставки по ипотеке. Пока люди не привыкнут к этим ставкам, число выданных кредитов будет снижаться.

Каких ждать ипотечных ставок в 2022 году

Банк России 17 декабря в седьмой раз за 2022 год повысил ключевую ставку, сразу на 1 п. п. — до 8,5%. Данное повышение ключевой ставки в значительной степени отразится на росте ипотечных ставок: уже в начале следующего года банки могут повысить ставки в диапазоне от 0,5 до 1 п. п.; на вторичном рынке недвижимости можно спрогнозировать рост ставок до 10% уже в I квартале 2022 г.

Ипотечные ставки прямым образом зависят от показателя ключевой ставки. К примеру, когда в январе 2022 года ключевая ставка находилась на уровне 7,75%, средняя ставка по ипотеке была на уровне 9,85%. В сентябре 2022 года Центробанк снизил ключевую ставку до 7,00%, что отразилось на снижении средней ставки по ипотеке до 9,41%. В течение 2022 года Банк России стремительно снижал ключевую ставку: 27 июля 2022 года ключевая ставка достигла 4,25%, ипотечная была снижена до 7,26–7,32%, что стало рекордом за всю историю российского рынка ипотеки. Повышение ставки с 26 апреля 2022 года до 5,00% отразилось на рынке ипотеки повышательной динамикой средней ставки до 7,30% в мае 2022 года. Спред средней ипотечной ставки и ключевой ставки в октябре 2022 г. составил 0,2% — на средний уровень ипотечных ставок пока оказывают влияние госпрограммы, поэтому показатель пока невысокий, но средняя ставка ожидаемо будет расти.

Риелтор назвал лучшее время для покупки квартиры в 2022 году

Риелтор, эксперт по недвижимости Олег Бендриков считает, что лучшее время для покупки недвижимости в 2022 году — это конец весны, лето и начало осени. Он добавил, что время года оказывает существенное влияние на стоимость квадратного метра. По его мнению, в случае окончания пандемии и возвращения к обычным показателям ценообразования на конец весны, всего летнего периода и начала осени будут приходиться самые низкие цены на недвижимость.

«Сложно на самом деле прогнозировать, все будет зависеть от изменения ипотечной ставки, будет ли она еще повышаться или нет. По инсайдерской информации, она будет расти. Основываясь на рыночной ситуации, можно сказать, что цена сейчас максимальная. По прогнозам она изменится вниз на 5–7%», — считает риелтор.

По мнению гендиректора девелоперской компании «Мармакс» Юрия Юрова, если программа льготной ипотеки завершится в июле 2022 года, как сейчас запланировано, то к этому моменту можно ждать рост выдачи ипотечных кредитов. По его словам, если в 2022 году доля выдачи льготных ипотечных кредитов на новостройки составляла порядка 70%, то в 2022 году с учетом состояния рынка их доля может снизиться до 40%.

«Данные программы помогают покупателям сэкономить на процентах, но при этом крайне невыгодны застройщику, которому приходится компенсировать часть суммы процентов по кредиту. Многие застройщики идут на такие программы, чтобы привлечь покупателей рекламной ставкой по ипотеке от 0,1%. Но в сегменте недвижимости бизнес и выше в данных программах нет необходимости, потому что для покупателя изменение в ставке 0,5% особой роли не играет. Качественное и комфортное жилье в выгодной локации будут приобретать, несмотря на отсутствие партнерских программ застройщика с банком», — уточнил Юров.

«Также неутешительный прогноз опубликовал Центробанк по изменению ключевой ставки в ближайшие годы. В следующем году по прогнозу ЦБ она составит 7,3-8,3%. В связи с этим дешевой ипотеки ждать не приходится, поэтому доля спецпродуктов у застройщиков должна вырасти», — пояснили в ГК «Инград».

По мнению Федосеевой, власти могут продлить действие льготных программ, но все будет зависеть от экономики и от окончания пандемии, которая разгоняет инфляцию. Но если кризис преодолеют, это не потребуется. Также она пояснила, что смысл льготных программ — в адресности. Но наличие большого количества таких программ приведет к «перегреву» рынка.

Эксперты отмечают, что из-за повышения ключевой ставки значительно увеличилась стоимость фондирования для банков. Доходность по пятилетним облигациям федерального займа — ключевого ориентира стоимости фондирования выдачи ипотеки уже составляет почти 8,4%. В апреле она была на уровне 6,8%.

Ипотека в 2022 году: процентная ставка

«Поскольку политика ЦБ ужесточается, можно ожидать, что ставки по ипотеке вырастут к началу 2022 года до 7%, — считает совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. — Независимо от спроса на ипотеку ставки будут повышаться. Инфляция ускорилась почти до 7%, а это значит, что ЦБ, скорее всего, увеличит ключевую ставку, что повлечет удорожание кредита».

Средняя ставка по ипотеке с господдержкой до сих пор не поднялась до «предельных» 7%. С 5,59% в конце июня средневзвешенная ставка топ-15 банков постепенно повысилась до 6,08%, но в начале августа вновь начала снижаться. К началу сентября она понизилась до 6,05%, рыночные ставки также уменьшились и на первичном, и на вторичном рынке (до 8,37% и 8,54% соответственно).

«Мы не ожидаем в ближайшее время смягчения денежно-кредитной политики ЦБ РФ, поэтому увеличение ценовых параметров по жилищным кредитам возможно и в следующем году. Очевидно, что рынок будет переживать его с двузначными ставками для потребителей», — говорится в сообщении пресс-службы банка.

Между тем после изменения параметров ипотечной программы с господдержкой цены вниз не стремятся. Эксперты отмечают лишь возросшее число лотов в московском регионе, на которые застройщики снизили цены. Если летом их доля не превышала 3-4%, то в конце августа этот показатель был около 11%.

Банк России весной перешел к нормализации денежно-кредитной политики, начав повышать ключевую ставку. Сейчас она составляет 7,5% годовых. При этом глава регулятора Эльвира Набиуллина 2 декабря 2022 года заявила, что ЦБ может уточнить базовый сценарий повышения ключевой ставки в декабре вплоть до 1 процентного пункта после получения данных по инфляции за ноябрь.