Анализ рынка коммерческих помещений в москве 2022

Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Анализ рынка коммерческих помещений в москве 2022». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Цены на коммерческую недвижимость колеблются от 35 тыс. руб. до 1,5 млн. руб. за 1 кв. м. Стоимость объектов зависит от доходности. Однако при инвестировании не стоит ориентироваться на самый низкий ценовой сегмент. За небольшую цену можно приобрести неликвидное помещение, которое не будет пользоваться спросом.

На рынке коммерческой недвижимости открылось второе дыхание

Законодательно рынок коммерческой недвижимости в 2022 лучше регулируется. Договоры оформляются официально, владельцы платят налоги. Однако это более сложный инструмент вложения средств по сравнению с покупкой квартиры. В первую очередь, необходимо оценить инвестиционную привлекательность объекта: назначение (офисы, стрит-ретейл), удачное местоположение, транспортная доступность, хорошее внешнее состояние, качественный состав арендаторов. Иногда отсутствие одного из этих важных параметров делает покупку помещения абсолютно неликвидной.

Коммерческая недвижимость снова находится в центре внимания

Например, сейчас тенденция такова, что торговые центры «переселяются» на окраины Москвы. Формат мегамоллов постепенно уходит в прошлое. Всё меньше людей проводят выходные в торговых центрах, поэтому ТЦ становятся меньше по размеру. Новые торговые центры вводятся в эксплуатацию реже, арендаторы всё чаще перебираются (или расширяются) на окраины, что приводит к увеличению покупательского трафика в районных ТЦ. Владельцам торговых площадей приходится соответствовать потенциальным арендаторам и проводить улучшения: косметический ремонт, оптимизация, ротация арендаторов, открытие развлекательных зон.

Отрицательную динамику показали помещения общественного питания (на 1%, до 41 429 руб.) и торговые помещения (на 3%, до 47 170 руб. за кв. м). Среднероссийские цены на офисы и складские помещения остались на уровне I квартала 2022 года.

Производственные помещения показали годовой рост на 3%, средняя цена предложения в январе 2022 года равнялась 8 571 руб. за кв. м. На 2% за год увеличилась цена предложения в сегменте гостиниц, до 47 697 руб. за кв. м.

Динамика цен предложения по типам коммерческой недвижимости в целом по России

По данным Domofond.ru, наибольший рост стоимости в целом по России произошел в сегменте помещений свободного назначения, на которые приходится наибольшая доля предложения в расчете по числу объектов. За год такие помещения выросли в цене на 4%, до 37 500 руб. за кв. м.

— Самый востребованный формат инвестиций в Казани, который рынок не может обеспечить, — это хороший стрит-ретейл. Большой процент обращений от инвесторов с потребностями вложений до 10 млн рублей. К сожалению, рынок не может обеспечить подобными лотами, потому что инвесторов больше, чем хороших объектов. Таких объектов масса, но они очень хорошие, так что собственникам нет смысла их продавать. Тем более если в них «сидит» федеральная сеть и там предусмотрена индексация, — отмечает Владимир Шайхиев.

Это интересно:  Газосварщики Вредные Факторы

Коммерческая недвижимость: Казани не хватает стрит-ретейла, а Уфе

Нельзя не обратить внимание и на то, что Казань в рейтинге окупаемости и доходности торговых помещений оказалась на предпоследнем месте. На деле это не означает, что казанская недвижимость непривлекательна для инвесторов. Напротив, высокая деловая активность в городе обеспечивает спрос на коммерческие помещения, так что и цена предложения по продаже на них оказывается выше. Для Казани это 114, 4 тысячи рублей за кв. м, и по этому параметру столица Татарстана входит в топ городов с самым дорогим предложением по продаже — ее опережают только Москва (316,5 тысячи рублей за кв. м), Санкт-Петербург (почти 195 тысяч рублей), Ростов-на-Дону (119,5 тысячи рублей).

«В Казани не хватает качественного стрит-ретейла»

— Если вы видите низкие цены, это однозначно говорит о том, что спроса нет. И даже если вы видите приемлемую ставку аренды, нужно учитывать, что это только декларируемые ставки и эти объекты находятся в доступе, потому что невозможно найти арендатора. В реальности ставки по аренде могут быть ниже. Когда вы инвестируете в объект коммерческой недвижимости, надо учитывать, что вам его еще нужно сдавать. Если у вас срок экспозиции составляет 6-7 месяцев, соответственно, все это время вы деньги не получаете и за год ставку аренды умножаете не на 12, а только на 5-6 месяцев, — предупреждает генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько.

Наблюдается рост доли сделок площадью более 3 000 кв. м с 17,12% в 2022 г. до 19,26% в первом полугодии 2022 г. за счет увеличения доли сделок предварительной аренды. Предложение качественных крупных блоков в востребованных объектах ограниченно. В этой ситуации арендаторы все чаще рассматривают опцию заключения договоров предварительной аренды в строящихся или планируемых объектах. Примерами таких сделок являются ПАО «Росбанк» в БЦ ОКО II и АО «Тинькофф Банк» в БЦ Акватория.

Итоги первого полугодия 2022 года на рынке офисной недвижимости Москвы

Согласно ежеквартальному отчету рынка коммерческой недвижимости #MARKETBEAT Cushman & Wakefield, объем сделок аренды и продажи офисных площадей в первом полугодии 2022 года составил 739 тыс. кв. м, что на 20% ниже, чем в 2022 году. «Снижение объясняется возвращением спроса к естественному для рынка уровню, после рекордов 2022 г. По итогам года спрос достигнет уровня 1,75 млн. кв. м. В ближайшие годы мы не ожидаем существенных колебаний объема сделок и рекордов аналогичных прошлому году», — говорит Татьяна Дивина, заместитель руководителя департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield.

Итоги первого полугодия 2022 года на рынке офисной недвижимости Москвы

С начала 2022 года мы наблюдаем постепенный рост средней арендной ставки на качественные офисные площади. Второй квартал показал рост +3% относительно начала года. Средневзвешенная ставка аренды на конец 2 квартала составляет 19 038 руб. за кв. м в год.

  • В 1-ой половине 2022 г. уровень вакантных площадей снизился относительно показателя 2022 г. на 1,1 п.п. и составил 7,9%. В IП 2022 г. вакансия планомерно снижается во всех кольцевых зонах. Интенсивно площади уходят в центральных зонах столицы: Бульварное и Садовое кольцо – уровень вакантных площадей ниже среднерыночного.
  • За первые полгода 2022 на 2 п.п. снизился уровень вакансии в классе А (до 9,1%), и теперь во всех классах уровень вакансии ниже 10%. При этом в зоне Бульварного кольца показатель снизился почти на 5 п.п. за указанный период.
  • За первые 6 месяцев 2022 в классе B+ уровень вакантных площадей уменьшился с 9% до 7,7%. Особенно заметное падение вакансии наблюдается в зоне МКАД (почти на 6 п.п).
  • Уровень вакантных площадей в объектах класса B остался на уровне итогов 2022 г. – 6,5%.
  • Во 2-й половине 2022 г. средний уровень вакантных площадей продолжит снижение. По итогам 2022 г. мы ожидаем снижение среднерыночного значения еще на 2-3% п.п. Однако темпы будут замедляться в связи с вымыванием предложения и низкой активностью девелопмента новых объектов.
  • Ввод новых качественных площадей сохраняется на минимальном уровне. По предварительным итогам 1-го полугодия 2022 г. объем нового предложения составил всего около 24 тыс. кв. м, что на 41% меньше показателя аналогичного периода 2022 г — 40 тыс. кв. м. По итогам IП 2022 г. совокупный объем предложения может составить 15,9 млн кв. м.
  • По заявлению девелоперов, во 2-ой половине 2022 г. к вводу планируется около 385 тыс. кв. м. Отметим, что 59% составят качественные бизнес-центры класса А. Более половины новых объектов будут введены в зонах ТТК и МКАД (57% и 31% соответственно).
Это интересно:  Дома под реновацию в москве по адресу дата сноса на карте

Последние новости

  • В первой половине 2022 года среднерыночный уровень арендной ставки плавно растет (менее 1%), превысив показатель 18 100 руб./кв. м/год. Давление в сторону роста арендной ставки подкрепляется снижением уровня вакантных площадей.
  • В 2022 году драйвером роста арендой ставки выступает класс В+. За первое полугодие 2022 года мы наблюдали рост средневзвешенной арендой ставки в классе В+ на 3% (13 500 руб./кв .м/год). В классе А уровень арендной ставки остался неизменным (24 800 руб./кв. м/год.).
  • Тенденция к росту арендной ставки будет усиливаться в 2022 году. Интенсивность роста будет зависеть от запуска новых офисных объектов, арендная ставка которых будет учитывать ожидания рынка. Однако потенциал роста ограничен внутренним спросом, санкциями и низкими темпами роста экономики.

Первый месяц года прошел традиционно спокойно для стрит-ритейла и офисной недвижимости. Однако рынок застыл в ожидании нового периода: повышения спроса на торговые помещения с отдельным входом и витриной, а также жесткой позиции и отсутствия компромиссов в отношении установления цен со стороны собственников офисных площадей.

Чего ждать от рынка коммерческой недвижимости в начале 2022 года

А-класс офисных помещений сдается по средней долларовой ставке — более 450 долларов за квадратный метр в год. Следующий класс можно арендовать за сумму немногим более 230 долларов в год за квадратный метр, что составит порядка 15 000 рублей.

Обстановка для торговых помещений стабильна

Если проанализировать среднестатистические ставки арендной платы на нежилые помещения, расположенные на основных торговых московских улицах, то можно увидеть стабильность, либо небольшое снижение цен. Только на Патриарших прудах и Маросейке зафиксирован небольшой рост в 10 000 рублей за квадратный метр в год.

Дефицитное состояние стимулирует девелоперов начинать новые проекты именно в офисном сегменте, считает Никуличева. С коллегой согласна гендиректор Q1 Group Екатерина Ньюман. По ее словам, в прошлом году много сделок было заморожено из-за того, что арендаторы и собственники находились в ситуации экономической неопределенности, но в 2022 г. отложенный спрос будет реализован. И сделки с офисными площадями составят существенную долю от общего количества сделок на рынке коммерческой недвижимости.

Эту же тенденцию управляющий партнер IPG.Estate Иван Починщиков наблюдает и в Петербурге. По его данным, в городе вакантно не более 180 000 кв. м офисов из 2,6 млн кв. м. Пустуют площади, которые по каким-то причинам не устраивают арендаторов, где цена не соответствует качеству, отмечает Починщиков. Ввели в 2022 г. в Санкт-Петербурге всего 16 200 кв. м качественных «спекулятивных» площадей. 152 000 кв. м не попало на открытый рынок, а использовалось девелоперами для собственных нужд, и это еще аналитики IPG.Estate не учитывают штаб-квартиру «Газпрома» (130 000 кв. м GLA, которые тоже были введены в 2022 г.).

Это интересно:  Выселение Соседей Через Какой Суд Обращаться

Исторический минимум

На смещение вектора интереса из жилья в коммерцию повлияют и другие факторы, считают эксперты. Гендиректор S.A. Ricci Александр Морозов относит к таковым медленный рост экономики, закредитованность населения и плохое состояние платежеспособного спроса. По мнению эксперта, вызовом для девелоперов выступает рост цен: затраты выросли и «нельзя не повысить» цены на квартиры. Но сильно повышать нельзя – экономическая ситуация неблагоприятная, ипотечные ставки подросли.

Это, в свою очередь, стимулирует рост ставок аренды на офисном рынке Москвы, которые продолжили точечно увеличиваться в 1-м квартале. Из трех сегментов именно офисы лидируют по динамике и перспективам роста ставок аренды.

Несмотря на то, что на 2022 год в столице запланирован ввод 350 тыс. кв. м офисов, реальная цифра может быть меньше, учитывая тенденцию переноса сроков ввода. Например, в 1-м квартале 2022 года, по нашей предварительной оценке, было введено всего 19 тыс. кв. м, что в два раза меньше, чем год назад. В то же время спрос на офисы, по предварительным подсчетам, увеличился за тот же период на 15%.

Торговые центры

Мы уже писали ранее, что рынок постепенно выходит из затяжного состояния «отсутствия пульса». Показатели вакантности продолжают пробивать исторические минимумы, а точечный рост ставок аренды становится более заметным.

— Рост операторов масс-маркета продолжится: резкое увеличение цены парковки в центре Москвы приведет к тому, что количество арендаторов, работающих в данном сегменте, вырастет, вытеснив операторов, рассчитанных на покупателей средних и средних+, которые уйдут в нишевые проекты с гостевым паркингом. Люксовые операторы останутся в пределах традиционного торгового треугольника в районе Петровки — ЦУМа.

Что ждет рынок недвижимости Москвы в 2022 году

— Никаких значительных перемен на рынке аренды в 2022 году мы не ожидаем. По-прежнему основная доля и спроса, и предложения останется в сегменте экономкласса. Можно ожидать, что максимальный спрос в 2022 году, как и в 2022-м, будет приходиться на ценовой диапазон от 25 тыс. до 40 тыс. руб. В этом диапазоне рассматривают для себя жилье квалифицированные специалисты, приехавшие в Москву из других регионов, молодые семьи, планирующие покупку собственного жилья в ипотеку и временно живущие в арендном, и т. д.

«Ожидаем развития позитивных трендов на рынке офисной недвижимости»

В 2022 году ситуация изменилась: главным действующим лицом на вторичном рынке был продавец, так как покупатели больше не могли позволить себе долго ходить на просмотры, ведь из-за повышенного спроса они рисковали остаться у разбитого корыта. А в 2022 году вторичный рынок будет, так сказать, нейтральной территорией: объем предложения перестанет сокращаться, как это было в прошлом году, он либо останется примерно таким же, как сейчас, либо немного увеличится, цены также зафиксируются на текущем уровне. Поэтому в 2022 году мы будем наблюдать равновесие в отношениях продавцов и покупателей.

Оцените статью
Доступное Правовое обеспечение