Привет, на связи Мария Сергеевна, рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, мой опыт больше 15 лет, это дает мне возможность делаеть правильные консультации и быстрое решение в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Налог с продажи и покупке квартиры в одном налоговом периоде недвижимости 2022. Если по какой-то причине в Вашем городе нет профессионалов юристов или адвокатов то, можете написать свой вопрос, по мере обработки их ответ напишу всем. А еще лучше для Вас будет спросить в комментах у постоянных читателей/посетителей, которые раньше уже решили данный вопрос и возможно знают иные пути решения вопроса или проблемы.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент Вашего прочтения, законы очень быстро обновляются, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в социальных сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Приведем пример: если Вы продаете квартиру, допустим, за 3 млн рублей (при условии, что цена квартиры равна кадастровой стоимости или отличается несильно), а покупаете за 2 млн рублей в один налоговый период, то при подаче соответствующей декларации Вы платить налоги не будете, хотя и владели квартирой менее трех лет.
Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:
В случае приобретения жилья, покупатель вправе вернуть себе 13% от стоимости квартиры. При этом ограничение на налоговый вычет составляет 2 млн рублей. Таким образом, если стоимость новой квартиры составляет 4 млн рублей, максимальная сумма возврата будет составлять 2 млн рублей х 0,13 = 260 тысяч рублей.
Отвечает к. ю. н., адвокат Юлия Вербицкая:
Налоговый период начинается с 1 января и завершается 31 декабря. Соответственно, нужно обе сделки успеть заключить именно в это время, то есть продать квартиру и купить новую. Кроме того, необходимо понимать, какова кадастровая стоимость квартиры. Как раньше, уже не получится. Раньше можно было при сделке указать в договоре сумму в 1 млн, и она налогом не облагалась. Сейчас уже необходимо указывать в договоре купли-продажи не менее 70% от кадастровой стоимости. Соответственно, если кадастровая стоимость квартиры 10 млн, то в договоре должна значиться сумма в 7 млн. Из них 1 млн не облагается налогом, а вот с 6 млн придется заплатить 13%. Если человек успевает купить в налоговом периоде альтернативное жилье, то тут еще минус 2 млн, по которым он сможет сделать взаимозачет. То есть они не будут облагаться налогом. 6 миллионов – 2 миллиона = 4 млн, с которых придется все равно платить налог. Чтобы было понятно: с продажи не облагается налогом 1 млн, с покупки – 2 млн. Вернее эти два миллиона облагаются, но человеку также положен возвратный налог. Соответственно, можно сделать взаимозачет: не получать возвратный налог, но и не платить 13% с 2 млн.
Поправки в налоговом кодексе касаются собственников жилья — квартир, домов и комнат. А также тех, кто планирует покупать квартиру и думает, как ее оформить. И тех, кто хочет переоформить жилье на новых собственников, например на детей или внуков. Задним числом исправить документы уже не получится, а название, сумма и дата договора влияет на то, сколько денег придется отдать государству.
Кого это касается?
Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.
Что такое минимальный срок владения и как он влияет на налоги
С 2022 года минимальный срок владения жильем для продажи без налога и декларации составит три года — вместо пяти лет, как сейчас. Это значит, что продать квартиру без налогов можно будет через три года после покупки. Но так разрешат делать не с любым жильем и не прямо сейчас. С другой стороны, продавать без налога раньше пяти лет можно и сейчас. Как обычно, везде есть нюансы, в которых стоит разобраться еще до покупки квартиры и даже если не собираетесь ее продавать.
Важно! Если в семье две квартиры, купленные в период брака: одна квартира куплена женой, вторая – мужем, – такое жилье не будет считаться единственным и на этот случай распространяется общий 5-летний срок налогообложения.
Как будем платить?
Если 3-месячный срок оформить сделки не успели, придется платить 13% НДФЛ с суммы дохода. Важно отметить, что налог исчисляется не со всей суммы от продажи, а только с дохода, то есть с разницы между ценой покупки и ценой продажи квартиры. Например, вы продали квартиру за 12 млн руб., а купили за 10 млн. Платить 13% НДФЛ нужно будет только с суммы 2 млн руб., то есть с суммы дохода. В этом случае налог составит 260 000 руб. Если же вы продали квартиру за 10 млн, а купили за столько же или меньше – налог платить не нужно.
Как правильно исчисляется налог?
С 2022 года имеет значение то, каким способом был приобретен объект недвижимости, например, квартира, сколько лет ее владели и когда получили в собственность. Теперь в законе закреплено два срока пребывания квартиры в собственности гражданина – 3 и 5 лет, которые дают ему право не платить налог на доход от ее продажи. До внесения изменений в ст. 217.1 НК РФ для всех случаев продажи был установлен единый срок 5 лет.
Обязательным условием для получения вычета является то, что человек должен быть налоговым резидентом, то есть и проживать на территории страны не менее 183 дней в году. Вычет полагается только за ту собственность, которая находится на территории Российской Федерации.
Кто может рассчитывать на вычет?
Однако этого здесь недостаточно, потому что на данную льготу могут рассчитывать только те люди, которые официально трудоустроены и платят НДФЛ. Собственно говоря, именно возврат подоходного налога и подразумевается под данной выплатой.
Что должны знать супруги?
Кроме того, плательщик может вычесть из стоимости продажи сумму в 1 миллион рублей (имущественный вычет) либо сумму расходов, понесенных при покупке недвижимости. Эта сумма расходов должна быть документально подтверждена.
- По договору купли-продажи с возможностью уменьшить облагаемую налогом сумму, следуя нормам пп.2 п.2 и пп.1 п.1 ст. 220 НК РФ.
- Учитывая кадастровую стоимость проданной квартиры. Если цена жилья по соглашению между продавцом и покупателем окажется ниже кадастровой стоимости более, чем на 70 %, то при расчете НДФЛ с продажи будет учитываться именно кадастровая стоимость, уменьшенная на коэффициент 0,7. Именно к этой величине будет применяться имущественный вычет и последующее определение величины налога.
Обратите внимание! После применения имущественного вычета или фактических расходов может сложиться ситуация, когда результат станет отрицательным или равен нулю. В этом случае налог не исчисляется.
Как уменьшить налог при продаже квартиры раньше минимального срока?
При продаже квартиры собственник получает доход, за который необходимо отчитаться в налоговый орган и заплатить налог. Наличие некоторых условий позволяет физическому лицу избежать налогообложения или уменьшить облагаемый доход.
- При продаже недвижимости ниже действующей кадастровой стоимости договорная цена перестает иметь значение. Облагаемую базу определяют по утвержденной на текущий год оценке с поправкой на коэффициент в 0,7. Условием становится включение данных в ЕГРН.
- При отчуждении долевой собственности налоговая база рассчитывается пропорционально владению. Так, если общая стоимость квартиры составляет 3 000 000, а гражданину принадлежит только 1/3, под обложение попадет выручка в 1 000 000 рублей. При продаже жилья, находящегося в совместной собственности, НДФЛ распределяется между всеми владельцами в равных объемах.
Пример: Гражданин Сидоров купил жилье за 1 500 000 рублей. Через 8 месяцев он решил продать недвижимость. Найти покупателя удалось за ту же стоимость. В результате разница между полученным доходом и фактическими затратами составила 0 рублей. Налоговые обязательства продавца тоже обнулились. А вот заполнить и подать декларацию ему все равно придется.
Кто не обязан платить налог
Налог с продажи квартиры по новому закону начисляется с учетом срока владения и способа приобретения. Изменения вступили в силу с января 2022 года. До этого момента правила были значительно мягче. Старые нормы продолжат применять к операциям с недвижимостью, поступившей в собственность до 01.01.2022.
На имущественный вычет при продаже квартиры и иного объекта недвижимости, декларация может подаваться до 30 апреля налогового периода, который следует за годом продажи помещения. Подать её можно по выбору налогоплательщика:
Все расходы, которые претендуют на получение вычета и погашения НДФЛ продавца, должны подтверждаться документально: чеками, счетами расходов и иной платёжной документацией. При взаимозачёте по купле-продаже – договорами сделок.
Если продал дешевле, чем купил?
Например, если жилое помещение было продано за 3 миллиона, то за вычетом льготы, удержание будет проводиться с 2 миллионов. Это составит 260 000 рублей. Так как налог за доход и расход одинаков, может произойти полное аннулирование обязательств по уплате НДФЛ. А после того как ипотека будет погашена, владелец жилья сможет получить на руки возврат по процентам. Если проценты составили миллион или больше, то ему выдадут 130 000 рублей.
Правом на вычет обладают только те граждане, которые официально трудоустроены и платят в казну государства ежемесячно 13 %. Это резиденты. Те, кто платят 30 % и не являются резидентами РФ, не могут рассчитывать на применение налоговых послаблений при покупке жилья в России.
Налоговый вычет при покупке жилья одновременно с продажей в один год
Инспекторы ФНС предлагают рассчитывать налог не от продажной цены объекта недвижимости, а от кадастровой. Такие меры значительно снизят случаи ухода от налога при проведении сделок с фиктивными показателями.
Пример расчета
Окончательно переход закончится в 2022 – 2022 годах. Но остро стоит вопрос с «убитым» жильём, когда кадастровая стоимость сильно отличается от рыночной, и продавца можно заподозрить в мошенничестве. Этот вопрос решается на уровне депутатов.
В договоре купли-продаже указывается полная сумма стоимости квартиры, чтобы покупатель мог полностью получить ее в качестве ипотечного кредита. Что же делать? Возможно пойти на некоторые уловки, но не во всех банках.
Т.е. если вы купили квартиру за 3 млн. руб., и продаете ее за 3 млн. руб., то никакую прибыль с продажи вы не получаете. Просто возвращаете обратно свои потраченные ранее 3 млн. руб. на покупку. В действительности вы можете продать квартиру за 5 млн. руб., но в договоре купли-продажи указать лишь 3 млн. руб., а еще 2 млн. руб. вы получите напрямую от покупателя по расписке. Этим вариантом много кто пользуется. Прямого нарушения закона в этом нет.
Адвокат Дмитрий Гриц рассказывает главное про налоги от продажи недвижимости (видео 8 мин.)
Период обладания – 3 года. Это уже изначально льготный период обладания, по истечению которого уплачивать налог с продажи квартиры не требуется. Льготы распространяются на все указанные выше варианты получения жилья в собственность (дарение, наследство, приватизация и т.д.).
Такие же вопросы возникают и в случае, если это не одна Откроется в новой вкладке.»>альтернативная сделка, а две отдельные сделки – продажи и покупки квартиры – но совершенные в одном году (т.е. в одном налоговом периоде). Какой тут будет налог? Не переживайте, сейчас все объясним.
Взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры в одном году (налоговом периоде)
Первый – это «стандартный» вычет в 1 миллион руб., который вычитается из налогооблагаемой базы за продажу квартиры. Второй – это вычет в 2 миллиона руб., который дается за покупку жилья, и применяется к доходам Покупателя, облагаемым налогом НДФЛ (к зарплате, например). А так как полученные за продажу нашей квартиры деньги – это тоже наш налогооблагаемый доход, то второй вычет может применяться и к этой сумме тоже.
Нюансы применения налоговых вычетов при продаже и покупке квартир
- продажа одной квартиры и покупка другой произошли в одном налоговом периоде (календарном году);
- налоговый вычет за покупку жилья ранее не использовался (или был ранее использован не полностью – тогда применяется его остаток);
- покупка квартиры была не у близкого родственника (налоговики не любят, когда их дурят).
- Свидетельствующие о возникновении права собственности на объект (выписка из Росреестра).
- Банковские документы, подтверждающие перечисление средств за приобретённую недвижимость, иные платёжные бумаги (квитанции, акты о покупке стройматериалов и так далее).
- Декларация (3 НДФЛ).
- Выписка из кредитной организации о своевременном погашении процентов по займу.
К таковым относятся граждане, приобретшие объекты в собственность на следующих основаниях:
- в результате правопреемства по наследству и по сделке дарения (при условии, что наследодатель/даритель были членами семьи получившего имущество лица);
- по итогам приватизационного процесса;
- на основании договора, подразумевающего пожизненное содержание.
Надо ли платить налог с продажи квартиры
Нормы права позволяют при одновременной покупке и продаже жилья сделать взаимозачёт. Имеется в виду один налоговый период. При проведении данной процедуры происходит уменьшение дохода от отчуждения недвижимости на сумму налогового вычета, полагающегося при покупке новой квартиры. Таким образом, уплачивать деньги в бюджет И.П. Перелыгину не потребуется. Исходя из формулы: НДФЛ = (продажная цена недвижимости — вычет при отчуждении — вычет при покупке)*13%, следует (3000 000 —1000 000 — 2022 000)=0 р. А это значит, что налогооблагаемая база отсутствует.