Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Если покупаешь квартиру в агенстве нужно дополнительно проаерять документы». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Для того, чтобы чувствовать себя уверенно при покупке квартиры, лучше сразу обратиться к профессионалу в этой области. Это не обязательно должен быть юрист по операциям с недвижимостью — грамотный риелтор также знает все тонкости и нюансы, которые следует проверять до оформления сделки. Если вы доверите проверку всех необходимых документов и заключение договора купли-продажи хорошему специалисту, вам не придется нервничать и беспокоиться о том, что продавец может оказаться мошенником.
Доскональная проверка юридической чистоты квартиры проводится комплексно и с учетом особенностей конкретной ситуации. Проверку можно сделать самостоятельно, обращаясь в Росреестр, к нотариусам и в другие органы, но только опытные юристы знают, где именно нужно «подстелить соломку».
Что должно насторожить в документах продавца
- свидетельство о собственности (или электронная справка из Единого государственного реестра прав);
- договор купли-продажи или другой документ, подтверждающий переход права собственности;
- документы, подтверждающие личности всех собственников (паспорта, свидетельства о рождении);
- выписки из домовой книги;
- ЕЖД (Единый жилищный документ).
Здесь не так важно, кто занимается этой процедурой: оформляете ли вы всё сами или воспользуетесь услугами риэлтора при покупке квартиры. Оба варианта сводятся к одному и тому же главному инструменту: это информация, а вернее – владение оной.
Покупка квартиры: пошаговая инструкция
Во-вторых, нужно обязательно уточнить, нет ли на эту жилплощадь какого-то обременения, то есть имеет ли перед вами стоящий человек право заключать договора и заниматься продажей этой недвижимости. В этом вопросе очень поможет домовая книга, где указаны все сведения о жильцах, равно как и собственниках квартиры.
Порядок покупки квартиры
Ещё один ответственный этап по приобретению недвижимости. Если вы планируете осуществить возврат подоходного при покупке квартиры, то к этому пункту нужно подойти особенно тщательно. В противном случае вам придётся побегать за продавцом после сделки из-за вашей невнимательности.
Но если за это время случился такой спор, попросите собственника предъявить судебное решение, чтобы понять, действительно ли он владеет данной квартирой легально. Если владелец сообщит вам, что судебное разбирательство еще идет, лучше повременить с покупкой до тех пор, пока не будет вынесено решение суда.
Выписка из ЕГРП содержит информацию об имущественных спорах между наследниками. Если обратить внимание на дату последнего разбирательства, можно сделать вывод, возможно ли появление претендентов на жилплощадь в будущем, или вопрос с родственниками закрыт.
Приобретение квартиры в готовой новостройке
- Разрешение на строительство. Важно убедиться в законности строительства данного объекта.
- Инвестиционный договор. В нем отражается количество квартир в строящемся доме, данные о приобретателях и вкладчиках в объект недвижимости.
- Техническая документация. Это поможет убедиться в благосостоянии дома, качестве фундамента и наличии коммуникаций.
- Проектная декларация. Это документ, содержащий информацию о расположении квартир и окружающей инфраструктуре.
Приобретателю нового жилого помещения помогут отзывы, которые можно найти на специализированных Интернет-сайтах. Обращать внимание нужно только на такие пользовательские отзывы, которые содержат имена, фамилии, даты и конкретные факты. Также рекомендуется проследить, какая репутация в целом сложилась у Продавца за время работы на рынке.
Как проверить квартиру на чистоту перед покупкой самостоятельно
Однако Покупатель все же заинтересован в том, чтобы из жилого помещения были заблаговременно выписаны все предыдущие жильцы. В противном случае неснятие их с регистрационного учета может привести к конфликтам и затяжным судебным тяжбам, ведь даже после продажи такие люди сохранят право проживания в спорной недвижимости. Да и суммы за коммунальные услуги в квартире с невыписанными гражданами (даже если они фактически не проживают в квартире) обычно оказываются выше.
Как проверить новую квартиру перед покупкой на юридическую чистоту
Когда речь идет про унаследованную квартиру, Покупателю необходимо запросить у Продавца Свидетельство о принятии наследства. Следует обратить внимание на дату, с момента наступления которой Продавец был признан новым собственником жилого помещения. Если с указанного дня прошло больше 3 лет, за оспаривание сделки другими наследниками можно не переживать. Также Покупатель и Продавец могут обратиться к нотариусу по месту открытия наследства и получить исчерпывающую информацию о других возможных претендентах на реализуемое жилье.
Гражданка В для покупки квартиры, обратилась в агентство недвижимости, которое недавно открылось поблизости от ее дома. Риэлтор, не заключая договор, сразу предложил вариант жилья. Квартира понравилась клиентке, она внесла оплату и оформила необходимые документы.
Покупка квартиры через агентство недвижимости
Покупатель вправе потребовать от фирмы уплату неустойки, в случае несвоевременного возвращения вознаграждения за услуги, в размере трех процентов за каждый день просрочки (п. 5 ст. 28 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).
Как проверить агентство недвижимости на чистоту?
Услуги риэлтора оплачивает наниматель. На формировании стоимости услуг могут повлиять различные факторы: правовая сложность сделки, длительность заключения договора, стоимость объекта недвижимости.
В описанной выше ситуации с покупкой квартиры нашей клиенткой договор был именно такой, верченый. Возврат денег за аванс он предусматривал только в случае наличия бесспорных доказательств перспективы возможности оспаривания права собственности покупателя, причем, подтвержденных документально.
Проверка квартиры при покупке
На примере сопровождения покупки квартиры нашей реальной клиентки выше показано, что юридическая проверка включает проверку всех доступных документов по квартире, по продавцу, и, как правило, членов семьи продавца. Доступность для анализа большого количества документов, повышает вероятность выявления в них несоответствий, разночтений, что способствует установлению юридических проблем (пороков) и нарушениях при приобретении квартиры продавцом. Юридические пороки квартир, загородных домов, участков являются основанием для судебного оспаривания права собственности покупателя квартиры.
Гордон Андрей Эдуардович
У нас не вызывало удивление не осведомленность Московского агентства о наличии судебного спора о разделе супружеского имущества с участием их клиента – продавца квартиры, и не осведомленность, что продаваемая нашему клиенту квартира была приобретена продавцом в браке.
Также следует заметить, что осматривать квартиру лучше в светлое время суток. Свет от лампы не так много скажет о ремонте или мелких деталях интерьера, да и вид из окна вы толком не оцените, равно как и «дневную жизнь» жилья (трамваи, гудение машин под окнами и т. п.).
Оптимальный вариант – это Сеть. Там можно найти всё что угодно, причём вариантов будет масса, в отличие от печатной продукции. Здесь вам и подробнейшее описание квартир на вторичном рынке, и какие-то фото, а иногда попадаются ивидеостримы квартир, где покупатель воочию может всё рассмотреть без личного посещения объекта. К последнему варианту очень часто прибегают идущие в ногу со временем риэлтерские агентства, но и среди обычных продавцов иногда можно увидеть такую подачу объявлений.
Переговоры
Во-вторых, нужно обязательно уточнить, нет ли на эту жилплощадь какого-то обременения, то есть имеет ли перед вами стоящий человек право заключать договора и заниматься продажей этой недвижимости. В этом вопросе очень поможет домовая книга, где указаны все сведения о жильцах, равно как и собственниках квартиры.
Как я уже отмечал ранее, все без исключения жилые помещения относятся к недвижимому имуществу, а права на них подлежат государственной регистрации в органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре) в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации прав на недвижимость).
Проверка документов при покупке жилья ~ 1-я часть
Для начала необходимо подобрать подходящий объект – это первый этап сделки. Обычно покупатель делает это сам через объявления в Интернете или в печати, и поэтому специальные знания на данном этапе не нужны.
Какие документы стоит требовать от собственника, осмотр квартиры
При покупке квартиры обязателен и визуальный осмотр приобретаемого жилья. В результате осмотра Вы можете обнаружить перепланировки, а то и переустройства квартиры, которые чаще всего не согласованы в органами местного самоуправления (ст.23 ЖК РФ) и не отражены в кадастровом паспорте. Не лишним будет навести справки о квартиру у участкового или соседей.
Наиболее распространенный вид правоподтверждающего документа – доверенность. С ее содержимым нужно ознакомиться очень внимательно, начиная словом «Доверенность», и заканчивая подписями сторон. Для того, чтобы продавец мог самостоятельно, без присутствия владельца, проводить сделку на всех этапах, по доверенности ему должны быть присвоены такие права:
PRO новостройку 7 (499) 450-27-46 (Москва)
Другой неприятный сценарий – продажа квартиры, имеющей проблемы в юридическом плане, например, если жилплощадь делится между супругами, или ее продает лицо, временно снятое с регистрации. Чтобы этого избежать, необходимо внимательно изучить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру.
Полномочия продавца
- удостовериться в идентичности серии и номера на всех страницах паспорта;
- приложить проверяемый паспорт к другому, подлинному образцу, чтобы сравнить размеры (недопустимо даже минимальное отличие в размерах);
- сравнить надписи на печатях – все печати должны быть проставлены одним уполномоченным органом;
- убедиться в наличии водяного знака РФ на каждой странице;
Еще собственник может попробовать обратиться в местное МФЦ. Например, в некоторых МФЦ Москвы можно получить бесплатно. А где-то даже не понимают что это за документ. Можно получить выписку через посредников, цены в районе 3-6 тыс.руб. Ваш риелтор может получить её по своим каналам, они частенько у них есть. Тоже за денежку.
Обычные выписки из ЕГРН теперь заменяют свидетельства о регистрации права (не выдаются с июля 2022 года) и кадастровые паспорта (не выдаются с января 2022 года). Конечно, Вам продавец может показать свою выписку или свидетельство, но лучше не пожалеть денег и времени, и лично заказать новую. Своим клиентам по подбору я сама заказываю.
Будет ли согласие бывшего супруга?
Или же по другому: Банк всегда требует покупателей заказать за свой счёт оценку понравившееся квартиры, и обычно сам дает список оценщиков. Нанятый оценщик также проверяет планировку квартиры с планировкой в плане тех.паспорта. И если будут какие-либо несостыковки, он это укажет в оценке. Но с оценщиком всегда можно договорится за небольшую плату (от 5 тыс.руб.) и он закроет на них глаза.
- Продажа жилья, в котором прописаны несовершеннолетние. О нюансах заключения сделки с несовершеннолетним собственником мы рассказывали здесь.
- Продажа жилья с обременением. О купле-продаже залогового жилья читайте тут.
- Продажа квартиры с перепланировкой.
- При отсутствии согласия на продажу всех собственников жилья.
В отличие от частных риэлторов, агентства недвижимости запрашивают более высокий процент комиссионных. Но зато агентство предоставляет более широкий спектр услуг и может сотрудниать с банком, что дает ему возможность предлагать клиентам ипотечные программы с выгодными ставками.
Пошаговая инструкция по обращению за оформлением сделки
Время оплаты обговаривают заранее. В одних случаях риэлторские услуги оплачивают после совершения сделки купли-продажи, когда передают деньги за квартиру. В других – только после того, как будут получены документы о переходе права собственности покупателю.
Риск истребования приобретенного имущества
Основанием истребования имущества может выступать недействительность предыдущих сделок. Осторожности требует покупка квартиры, собственники которой неоднократно менялись
Покупка квартиры: какие документы нужно требовать с продавца, что смотреть
коммунальщики нервы будут выматывать новому собственнику;
Справка из налоговой, где указано, что бывший собственник не имеет долговых обязательств по оплате налога на реализуемую недвижимость. Например, если он приобрел квартиру по дарственной или наследовал, то помимо ежегодного налога должен был оплатить пошлину 13%.
Порядок заключения сделки
Проверка наличия супруги или супруга и сопоставление с датой приобретения квартиры. Чтобы не получить претензию на квартиру от супруга или супруги продавца, требуется проверить их наличие.