Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Если физическое лицо продает помещение в котором вело коммерческую деятельность налог». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Какой налог на коммерческую недвижимость платят резиденты? Он равен 13%, а для нерезидентов – 30%. За основу берется кадастровая стоимость. Если она не установлена, то учитывается договорная цена по продаже объекта.
Налог на коммерческую недвижимость: особенности расчета, ставки и проценты
Налог на коммерческую недвижимость увеличился из-за необходимости использования в расчете кадастровой стоимости. А ведь раньше применялась только инвентарная, которая была меньше реальной цены объекта. Кадастровая стоимость может быть выше рыночной. За неуплату налогов предусмотрена ответственность в виде оплаты штрафа.
Продажа
Изменения в законодательстве касаются разных сфер. Одной из них является коммерческая недвижимость, владельцам которой с 2022 года надо оплачивать налоги по новым правилам. Общей ставки нет, есть лишь максимальное ее значение. Необходимо предварительно посчитать, сколько нужно заплатить, а также ознакомиться с возможными вариантами уменьшения суммы.
Для извлечения прибыли предприниматели могут приобретать коммерческие объекты недвижимости, как физ. лица, так и юридические лица, только после продажи коммерческой недвижимости производится оплата налога, но не всегда. Первые, как правило, покупают для последующей сдачи в аренду, с целью получения выгоды. А вторые могут как сдавать в аренду, так и самостоятельно заниматься бизнесом в приобретенном помещении. Плюс для физических лиц в том, что для них с продажи коммерческой недвижимости отчисления в налоговую меньше, чем для юр.лиц.
Налог с продажи коммерческой недвижимости: этапы продажи и размеры ставок в 2022 году
Перед тем, как продавать площадь, сначала определяются в цене. Для этого нанимают оценщика или делают это собственноручно, просмотрев на аналогичные варианты. Также обращаются к ресурсам интернета или СМИ. Хорошим вариантом будет обращение к риэлтору. Он сможет оказать услуги по реализации коммерческой недвижимости и займется подготовкой к сделке, а не просто озвучит примерную цену. Сам процесс проходит в несколько этапов, начиная от составления у нотариуса договора купли-продажи, заканчивая получением документов о собственности новыми владельцами.
Что относится к коммерческой недвижимости
Налоги с продажи нежилого помещения оптимизируют с помощью отчисления по сумме затрат. Здесь расчет производится из совокупности доходов, вычитают все расходы. Рекомендуется нанять опытного бухгалтера-аудитора, который подскажет как рассчитать налог с продажи коммерческой недвижимости и учесть все расходы (например, на ремонт помещения), а также сделает отчетность для сдачи в налоговый орган.
Налоговое законодательство часто меняется и корректируется, поэтому лицам, связанным с бизнесом в сфере недвижимости, стоит постоянно наблюдать за переизданиями и правками в Налоговом кодексе РФ. Важно отметить, что ставки для физических и юридических лиц заметно различаются.
Как правило, налог на недвижимость, предназначенную для коммерческих целей, не превосходит 2,2% от конечной цены самого помещения. Максимальная ставка по недвижимости, с которой налог считают исходя из кадастровой стоимости, составляет 2%.
Для физических лиц
Расчет налога на имущество имеет свои особенности в каждом из этих случаев. При расчете налога по средней стоимости ставку налога умножают на среднюю стоимость имущества за отчетный период. При расчете налога на имущество по кадастровой стоимости, ставку налога умножают на кадастровую стоимость имущества на 1 января налогового периода (отчетного года).
На всю сумму дохода, полученного до 2022 г. от продажи личного имущества старше 3 лет, включая и недвижимость, граждане могли заявить имущественный выче т подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (ред. от 17.12.2022) . Для этого нужно было доход отразить в декларации которую предприниматели подают «за себя » п. 1 ст. 229 НК РФ , и приложить к ней документы, подтверждающие срок нахождения недвижимости в собственности. Таким образом, то, что имущество продано, налоговики видели из декларации.
Может ли предприниматель не платить налоги при продаже бизнес-недвижимости старше 3 лет
“ Мой ИП-упрощенец продал в 2022 г. подвальное помещение, которым владел без малого 10 лет. Мы подали заявив вычет на всю сумму продажи (почти 10 млн руб.). ИФНС, «прокамералив», в вычете отказала: мол, реализация была в рамках предпринимательства, так как в 2022 гг. подвал сдавался в аренду. С УСНО нас погнали (выручка превышает пределы), начислили все по полной программе. Мы выиграли суд первой инстанции, по апелляции налоговики пропустили сроки, и мы уже почти вздохнули свободно. Но тут они подали кассацию, и случилось ужасное: дело передали на новое рассмотрение в первую инстанцию с указанием «. обратить внимание на правовую позицию Президиума ВАС РФ. Боюсь, теперь нам точно крышка ” .
Откуда налоговики узнают о продаже нежилой недвижимости
Кроме того, суды обращают особое внимание на целевое назначение проданной недвижимости. И если она по своей сути не могла приобретаться и использоваться иначе, как в коммерческих целях, то естественно, это лишний весомый довод в пользу налоговиков.
Здесь же рассмотрим принципиальный вопрос о сроках владения именно нежилой недвижимостью. Если помещение и приобреталось (либо строилось) как нежилое – разночтений нет: срок считается с даты государственной регистрации вашего права собственности в Едином реестре. Но, если вы сначала купили квартиру, а затем перевели её в нежилой фон, срок считается иначе. С точки зрения закона жилое и нежилое помещение – разные объекты. И право не платить НДФЛ с продажи определяется для физического лица в данном случае моментом регистрации объекта в качестве нежилого помещения – 3 года считаются именно от этой даты.
Продажа нежилых помещений: особенности и варианты налогообложения
При продаже недвижимости налоговый орган получает информацию, где фигурирует только ФИО продавца. Но, конечно, налоговая может проверить, фигурировал ли продавец в последние 3 года как ИП (или юрлицо) и вёл ли он какую-либо хозяйственную деятельность по данному адресу. Если не фигурировал и не вёл, вопрос об уплате НДФЛ снимается. Даже если гражданин сдавал это имущество в аренду как физическое лицо, это не означает, что такова была его предпринимательская деятельность, хотя налоговый орган может в принципе попробовать доказать обратное. Однако, если гражданин, сдавая имущество, честно платил НДФЛ – государству, как правило, просто нет смысла возвращать одни налоги, чтобы заставить заплатить другие.
Ситуация 2: физическое лицо продаёт нежилое помещение, находившееся у него в собственности менее 3х лет.
- при продаже помещения дороже 60 000 000 рублей индивидуальный предприниматель автоматически лишается права применения УСН и «попадает» на все налоги по ОСН, что намного серьёзнее, чем даже заплатить 13% НДФЛ без всяких вычетов
- как уже было сказано, многое зависит от заявленных при регистрации видов деятельности и выбранных статистических кодов. Когда выгода для налоговых органов ощутима, они могут вытягивать 13% вместо 6% под любыми предлогами: «продажа собственного имущества не заявлена как вид деятельности», «ИП было зарегистрировано после покупки недвижимости, в документах она не отражена, затраты на содержание тоже» и т.д.
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:
10. Я хочу приобрести коммерческую недвижимость. Продавец ИП. Сумма сделки 2300000. Кадастровая стоимость объекта 1700000. Продавец говорит что ему нужно платить налог с продажи. Срок владения недвижимости более 3 лет и покупка ранее 2022 года. Действительно ли нужно платить налог и если да то какой процент? И можно ли указать сумму сделки менее суммы кадастровой стоимости.
Краткое содержание
Юрист Ворончихин Д. А., 7230 ответов, 4632 отзывa, на сайте с 14.11.2022
6.1. Ну по идее могут, нужно знакомиться со всеми документами и вырабатывать позицию. Доказывать, что фактически денежные средства передавалась. Понятно, что у вас подозрительная сделка, суммы вдруг меняются через год в 6 раз, кто так делает? И главное зачем, в итоге можете остаться и без имущества и встанете в очередь кредиторов к должнику со своим миллионом из шести.
При продаже собственности необходимо заплатить налог. Какой налог платить с продажи коммерческой недвижимости определяется в зависимости от ставки. Основная ставка составляет 13%, а для лиц, которые большую часть времени проживают за границей – 30% от кадастровой стоимости объекта. При УСН применяется ставка 6%.
В законодательстве есть категория льготников – лиц, освобожденных от уплаты обязательных взносов. Ознакомиться с перечнем можно в ст. 407 НК РФ. В случае попадания под одну из категорий, нужно обратиться в налоговую по месту прописки.
Как уменьшить налог на коммерческую недвижимость
По новым правилам налог получается довольно высоким, особенно для владельцев торговых или производственных комплексов. Чтобы к нему могли привыкнуть постепенно, власти установили временные понижающие коэффициенты. Так, в течение подготовительного четырехлетнего периода (с 2022 по 2022) взнос платится с учетом коэффициента и суммы за прошлый год. После 2022 года понижающие коэффициенты уберут.
Когда речь идет о помещении, используемом в коммерческих целях, ситуация меняется, а в силу вступают другие нормы закона.
Вне зависимости от того, на протяжении какого срока помещение использовалось для коммерции, сумма налога, который будет получен с предпринимателя, составит 13% от дохода, но это в случае, если он работает по общей схеме налогообложения.
Если индивидуальный предприниматель отчитывается по упрощенной системе налогообложения, сумма налога составляет 6%, если речь идет исключительно о валовом доходе, и 15% в том случае, если выплата рассчитывается с учетом понесенных расходов.
Как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом
В России установлены сроки сдачи налоговой отчетности, не являются исключением и физлица, продавшие коммерческое помещение. Налоговая декларация в этом случае подается в год, следующий за годом совершения сделки. То есть, если офис был продан в 2022 году, сведения об этом должны быть указаны и в декларации, подаваемой до 30 апреля 2022 года, и так далее. Также не стоит забывать о сроках перечисления средств, а сделать это необходимо в срок до 15 июля после подачи налоговой декларации.
Сроки подачи налоговой декларации при продаже коммерческой недвижимости
Каждый владелец имущества хочет продать его дороже, при этом заплатить меньше, и к слову, до 2022 года часто случалось так, что при продаже объекта указывалась заниженная стоимость, что приводило к снижению суммы налоговых выплат. С 2022 года вопрос, как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом, рассматривается иначе.
Если существует подозрение, что в договоре купли-продажи указана заниженная сумма, при определении суммы налога учитывается кадастровая стоимость объекта. При расчете также учитывается специальный коэффициент 0,7. Если стоимость объекта ниже КС, умноженной на 0,7, сумма налоговых выплат рассчитывается по кадастровой стоимости, в противном случае в учет берется фактическая стоимость объекта.
Такая схема в общем-то незаконна и таит в себе большие риски при проведении сделки. Известны случаи, когда мошенник-покупатель получал в собственность объект и при этом забирал из ячейки деньги. В свою очередь, добропорядочный покупатель, в случае обнаружения проблем на объекте, не сможет рассчитывать на возврат всей суммы через суд. В то же время такая схема выгодна покупателю, у которого на руках большая сумма в наличных, доказать законное происхождение которых он не может.
В случае если объект использовался для бизнеса ИП, заплатить нужно 6% от стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами. В случае если владельцем объекта является ООО на упрощенной схеме налогообложения, можно не уплачивать НДС. Однако используют такую форму лишь небольшие компании, доходы от объекта которых не превышают 120 млн руб. в год. Крупные объекты коммерческой недвижимости предполагают больший оборот, при их продаже возникает необходимость уплачивать НДС, налог на прибыль и 13% с остатка на дивиденды собственнику от дохода с продажи.
Вариант третий: структурирование сделки через продажу ООО
Достаточно часто в российской практике мы сталкиваемся с ситуацией, когда с целью оптимизации налогообложения крупным объектом коммерческой недвижимости владеют несколько ИП (два или даже пять). Все ИП работают по «упрощенке», в результате после продажи объекта каждый из продавцов платит в налоговую небольшие суммы.
Рассмотрим, нужно ли физическому лицу платить НДФЛ при реализации недвижимости. Согласно ст.224 НК РФ, а также письма Минфина № 03-04-05/14057 при реализации нежилой недвижимости физическому лицу-резиденту необходимо перечислить в бюджет сумму налога с доходов физических лиц (НДФЛ). Отчисления составят 13% от суммы сделки. Если же недвижимость была продана по заниженной цене, то расчет налога производят на основании кадастровой стоимости (п.5 ст. 217.1 НК).
Налоги для физических и юридических лиц при продаже нежилого помещения
В первом случае необходимо отчитаться в инспекцию по установленной форме 3-НДФЛ. Если события развиваются по второму варианту, то отчетность предоставляется по стандартной схеме для выбранного режима налогообложения.
Налогообложение при реализации недвижимости ИП
В сервисе «Личный кабинет», который находится в свободном доступе на сайте фискальщиков, необходимо заполнить личные данные, а также раздел «Доходы». Необходимые расчеты налога программа произведет сама. После проверки всех данных останется только сформировать и скачать готовый документ.