Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Дду после 1 июля 2022 года». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Инвесторов, конечно, волнует прежде всего, как изменится процедура приобретения жилья и насколько подорожает квадратный метр в новостройке. Ко второму вопросу мы перейдем позднее. Процедура же участия инвестора – будущего владельца – в схеме финансирования будет заключаться в переводе средств на эскроу-счета. Escrow по английский означает депонирование, то есть, временное размещение денег на особом счете. Этот счет служит для временного хранения средств. Застройщику они будут доступны после того, как он исполнит свои обязательства, а именно, когда дом будет введен в эксплуатацию и будет оформлено первое право собственности на квартиру в нем.
Изменения в законе о долевом строительстве (ДДУ) в 2022 году
Но значит ли это, что средства вкладчиков полностью защищены? К сожалению, не все так просто. Да, от непосредственной кражи или банкротства застройщика новый закон защищает средства отлично. Но не от инфляции и роста цен. Ведь эскроу-счет – не депозит, а скорее разновидность расчетного счета, и деньги там просто лежат, а не работают и приносят доход.
В чем суть готовящихся изменений
Возможна ситуация, при которой будущие жильцы разместили средства на эскроу-счетах, но дом так и не был сдан в эксплуатацию. Причины могут быть разными, пока оставим их в стороне. Ранее вернуть вложенные по договору долевого участия средства для дольщика было весьма проблематично даже в судебном порядке – взыскивать часто было нечего и не с кого, поскольку застройщик «растворялся в воздухе». Возвратом средств с эскроу-счетов будет заниматься Агентство по страхованию вкладов, причем происходить это должно в упрощенном, не предусматривающем судебных решений, порядке.
Даже в тех комплексах, которые, в соответствии с требованиями Минстроя, будут продаваться по старым правилам, вероятно повышение стоимости квартир в пределах до 10%, заявляет заместитель директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков.
Застройщик может сэкономить на взносах в компенсационный фонд долевого строительства, которые составляют до 1,2% от цены сделки по продаже квартиры по договору долевого участия, указывает также Илья Жарский, управляющий партнер экспертной группы Veta.
Переложить затраты на россиян не получится
Между тем цены на новостройки начали расти уже в прошлом году, а за последние 7 месяцев увеличились уже по разным оценкам на 5-10%. В начале года «против рынка» сыграли банки, увеличив ставки ипотечных кредитов, что тоже повлияло на рост стоимости новостроек.
- На банковских счетах перед началом должно храниться минимум 10% от стоимости всей постройки.
- Нужно иметь практический опыт в указанной области минимум на протяжении 3 лет. Для эксплуатации к текущему моменту надо сдать не меньше десяти тысяч квадратных метров.
- Недопустим статус должника по займам, которые имеются в настоящее время. Это обязательно даже при отмене ДДУ в 2022, последние новости подтверждают информацию.
Договор долевого участия изменения 2022
Пока что никто не разработал максимально точного ценового прогноза. Минимум увеличения составит 10% от первоначальных цен. Квартиры будут продаваться только в домах, которые уже сданы в эксплуатацию, разного типа.
Какие изменения у закона о ДДУ начались с 2022 года
Только правильно оформленное соглашение станет основополагающим документом для регулировки отношений между сторонами. Законодательство четко определяет, какие положения должны присутствовать по тексту документа, чтобы он соответствовал текущим требованиям и действующим правилам. Велика вероятность признания соглашений недействительными, если хоть один пункт отсутствует:
Правила покупки квартир в строящихся домах изменились с 1 июля 2022 года. Теперь в отношения «дольщик-застройщик» входит третий участник — банк. Как купить квартиру в новостройке, чтобы потом не было мучительно больно — читайте в памятке участника долевого строительства.
Памятка для участника долевого строительства с 1 июля 2022 года
Участник (дольщик)
Это лицо, вкладывающее финансовые средства в строительство многоквартирных жилых домов или иных объектов недвижимости с намерением получения в собственность помещений как жилого, так и нежилого назначения.
Привлечение средств дольщиков возможно только по двум схемам:
Жилищно-строительные кооперативы, осуществляющие строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом №161-ФЗ.
«Большое количество застройщиков сегодня, по нашим оценкам, примерно 30—35%, просто не смогут получать кредиты, потому что они не соответствуют никаким критериям, — заявил на форуме Сочи глава Сбербанка Герман Греф. — Их, конечно, ни в коем случае нельзя допускать к деньгам граждан. Граждане раньше им доверяли и были обмануты, а банки им не будут доверять. Поэтому какое-то количество застройщиков просто обанкротится. Это приведет к тому, что количество вводимого жилья уменьшится на какой-то период времени, пока произойдет перестройка системы».
Все первые месяцы года рынок был как взбудораженный пчелиный улей. Владельцы девелоперских компаний пугали чиновников, что принятие поправок может остановить долевое строительство и сделает невыполнимым пожелание президента Путина строить 120 млн кв. м в год. На отраслевых конференциях обсуждали апокалиптические сценарии вроде банкротства двух третей девелоперов, роста цен и попадания в зависимость от банков. Почему переход на новую систему финансирования оказался таким сложным?
Девелоперы и банкиры
«Работа с банками занимает сейчас уйму времени, уйму нервов и креативных способностей, потому что банки сами ни черта не понимают, что это такое и как это должно выглядеть, — эмоционален другой московский девелопер. — И мы вместе с ними сейчас с чистого листа что-то придумываем». Он говорит, что каждый из банков трактует закон по-своему и выдвигает разные требования. Кому-то нужно, чтобы проект показывал высокую рентабельность, кому-то — чтобы застройщик вкладывал больше своих денег.
Этот же принцип работает с реализацией нежилых помещений в МКД (кладовки, машино-места, коммерческие помещения на первых этажах). Данные объекты относятся к категории нежилых и могут продаваться без ДДУ, и, как следствие, без эскроу.
Запланированный ход реформы нарушил закон № 478-ФЗ, принятый в декабре 2022 года. Согласно нововведениям, обязательный переход на эскроу-счета коснулся с 1 июля 2022 года более широкого спектра новостроек. К ним добавились многоквартирные дома (МКД), выведенные в продажу до указанной даты, но при этом не достигшие определенного процента строительной готовности. Согласно критериям, утвержденным правительством РФ, данный предел был установлен на уровне 30%.
Реформа долевого строительства: 1 июля станет для застройщиков обычным рабочим понедельником
В итоге застройщики пришли к выводу, что в домах с низкой строительной готовностью можно заключить ДДУ с зависимым юридическим лицом на все квартиры до 1 июля 2022 года, а затем переуступать права по таким договорам после наступления указанной даты. Схема имеет свою специфику в части налогообложения и особенностей расчетов, но в то же время понятна и формально букву закона не нарушает. Статистически можно отследить уход застройщиков «в уступку». Маркером применения этой схемы должен стать рост количества заключаемых ДДУ в первом полугодии 2022 года на фоне нулевого роста доходов населения. Согласно статистике по Московскому региону, за этот период количество регистраций ДДУ на квартиры выросло на 26%.
Таким образом, введен запрет на сбор средств застройщиками, кроме объектов, которые уже проданы на 10 и более процентов и готовы более чем на 30 процентов. Под каждое разрешение на строительство теперь будет открываться такой счет в кредитной организации, уполномоченной на то государством. Банкам также предоставлено право контроля за совершаемыми застройщиком операциями, при выявлении нецелевых расходов такие операции будут запрещены. Финансировать свои проекты по возведению жилья строительные организации будут через банковские кредиты.
- размер собственных средств организации, предназначенных для реализации девелоперских проектов, должен составлять не менее 10% от стоимости проекта;
- опыт строительства не должен составлять менее 3 лет;
- в активе застройщика должно быть не менее 10 тысяч метров квадратных возведенных объектов жилой недвижимости;
- только 10% от сметы строительства по проекту компания сможет потратить на административные расходы, включая заработную плату.
Порядок финансирование и эскроу-счета
Долевое строительство, которое на определенном этапе позволило многим гражданам обзавестись собственным жильем, в последние годы создало большие проблемы для граждан и чиновников. Несмотря на многочисленные защитные механизмы, внедренные в 214-ФЗ ранее, полностью обезопасить строительную отрасль от долгостроев и банкротства застройщиков ФЗ не смог. Правительству надоело выискивать средства на «разморозку» очередной партии девелоперских проектов, а Президенту РФ выслушивать жалобы от обманутых дольщиков, которые поступают на каждую прямую линию, и долевое строительство было принято отменить как таковое.
- для договоров, заключенных до 20 октября 2022 года, возмещение ущерба происходит только через компенсационные фонды и страхование гражданской ответственности застройщиков (размер страховой выплаты зависит от условий договора, заключенного между застройщиком и страховщиком);
- с 20.10.2022 года начал функционировать Фонд защиты прав дольщиков, который самостоятельно страхует средства граждан через АСВ (Агентство страхования вкладов), а размер гарантированного возмещения от ущерба может достигать 10 млн. руб.;
- для застройщиков введено обязательное требование о банковском обслуживании, причем на каждое разрешение на строительство (т.е. на каждый объект) открывался целевой расчетный счет;
- первичный контроль за расходованием средств дольщиков осуществляет банк, который обязан отказывать в совершении операций для нецелевых затрат (нельзя покупать акции и ценные бумаги, вкладывать привлеченные средства в новые проекты, и т.д.);
- контроль за целевым расходованием средств, поступивших по ДДУ, осуществляется по линии Центробанка РФ, который вправе отозвать лицензию за нарушение правил банковских операций.
Запрет на долевое строительство с 2022 года
- практически полностью теряется смысл раннего привлечения средств от граждан, так как застройщику придется использовать собственные ресурсы и финансы для стройки;
- лишаясь возможности получить деньги дольщиков до завершения строительства, застройщик не заинтересован в предоставлении скидок, в результате чего цена по ДДУ практически сравняется со стоимостью готовой квартиры или вторичного жилья;
- получить деньги с эскроу-счета до завершения строительства не сможет и сам дольщик, если не представит соглашение о расторжении ДДУ.
Нововведения 2022 года
С введением эскроу-счетов, возможность злоупотребления или мошенничества практически полностью устраняется. Банк перечислит деньги застройщику только после завершения строительства и получения акта на ввод объекта в эксплуатацию. Такая норма влечет следующие последствия для покупателей и застройщика: