Преимущественное право на выкуп арендуемого имущества

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, — на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

Шесть вопросов о праве преимущественного выкупа

Субъекты малого и среднего предпринимательства, которые непрерывно арендуют помещения в федеральной, региональной или муниципальной собственности не менее двух лет и не имеют задолженности по арендной плате, штрафам и пеням. Некоторые объекты приватизировать нельзя: они включены в перечни на соответствующем уровне.

Главный спорный вопрос – это цена, которая нередко бывает завышенной, говорит Перфильева. Если у арендатора свой отчёт об оценке, а у арендодателя – свой, то вопрос обычно решается в суде с помощью судебной экспертизы. Если эксперт завысил рыночную стоимость и покупатель с этим не согласен, то можно попытаться признать экспертизу недостоверной и ходатайствовать о назначении повторной, делится Пивоварчик. В таких вопросах он советует привлекать внешних специалистов. «Крайне утопично спорить с судебным экспертом о рыночной стоимости, если у вас нет специальных познаний», – считает эксперт.

В Петербурге достаточно объектов, привлекательных для выкупа, считает старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × Вероника Перфильева. «Если учесть, что ограничений срока в законе нет», – добавляет она.

В Москве пик приватизации пришёлся на 2013–2014 годы, волна спала в 2015–2022 годах, делится «субъективными ощущениями» управляющий партнёр Consul Group Consul Group Федеральный рейтинг. × Сергей Пивоварчик. По его словам, именно тогда выкупили всю самую привлекательную недвижимость. Но в столице всё ещё есть, что выкупать, говорит эксперт.

• цена (рыночная или нет?);
• условие оплаты (допустима ли рассрочка?);
• каковы санкции за просрочку платежа (насколько большую неустойку может предлагать публичный собственник?);
• возможно ли зачесть стоимость неотделимых улучшений;
• возможно ли расторгнуть договор в случае просрочки оплаты.

Преимущественное право покупки имущества, взятого в аренду

Субъекты среднего и малого предпринимательства при непосредственном отчуждении возмездного характера различного имущества, взятого в аренду, имеют преимущественное право приобретения имущества муниципальной или государственной собственности по рыночной стоимости. Исключение составляют представители среднего и малого предпринимательства, которые добывают и перерабатывают полезные ископаемые. Стоимость выкупа определяет независимый оценщик в том порядке, который установлен Ф № 135.

• Арендуемое имущество на момент подачи заявления находится во временном пользовании и владении на протяжении минимум двух лет в соответствии с договором аренды этого имущества или договорами аренды.
• По арендной плате нет задолженности, пеней и неустоек на тот день, когда заключается договор купли-продажи имущества, находящегося в аренде, или на тот день, когда субъект среднего или малого предпринимательства подаёт заявление.
• Имущество, которое взято в аренду, не включается в перечень, который утверждён в строгом соответствии со статьёй закона Федерального уровня «О развитии малого и среднего предпринимательства в России». Это государственное или муниципальное имущество, которое предназначено для того, чтобы передавать его в непосредственное пользование или владение субъектам среднего и малого предпринимательства.
• Сведения о субъектах среднего и малого предпринимательства входят в реестр субъектов среднего и малого предпринимательства и не исключены из него на тот день, когда заключается договор купли-продажи имущества, находящегося на данный момент времени в аренде.

В отдельных случаях для арендатора может быть установлено преимущественное право выкупа объекта аренды. Если речь идее о недвижимости, которое представители малого и среднего бизнеса арендуют у государства или муниципального образования, и такое имущество разрешено к продаже, то именно арендатор вправе первым заявить желание приобрести его в собственность. Если же арендатор не заинтересован в выкупе арендованного имущества, тогда оно может быть выставлено на продажу на обычных условиях.

Согласование и рассмотрение всех необходимых условий между арендатором и второй стороной – самый важный этап. От правильности и точности формулировок, указанных в тексте заключаемого соглашения, впоследствии может зависеть очень многое. Поэтому при совершении подобных сделок весьма велика роль квалифицированного юриста, который сможет предусмотреть как для одной стороны, так и для другой, условие выкупа арендованного имущества так, что оно впоследствии не даст возможности отказаться от исполнения обязательств или иным образом уклониться от их исполнения.

Такое тоже случается. Собственник решает продать принадлежащее ему имущество, а арендатор при этом имеет возможность его выкупить. В таких случаях стороны могут заключить дополнительное соглашение к договору аренды. Такое доп.соглашение должно быть составлено в той же форме, что и сам договор. Хотя здесь могут быть определенные тонкости. Если договор купли-продажи требует иную форму, например, дополнительную регистрацию. Особенно следует учитывать такие нюансы при заключении сделок с недвижимостью, поскольку именно недвижимое имущество контролируется со стороны государства, им ведется учет практически всех сделок с ним.

Стороны соглашения об аренде могут еще до заключения сделки договориться, что арендатор имеет право выкупа имущества. Тогда договор аренды должен отвечать не только требованиям из соответствующего раздела гражданского законодательства о подобных сделках, но и правилам заключения договоров купли-продажи для такого вида имущества.

К обязательным условиям договора аренды, таким как предмет аренды, ее срок, размер и порядок уплаты арендной платы, необходимо добавить пункт о выкупной стоимости арендованного имущества. При этом должны быть соблюдены стандартные правила оценки имущества.

Федеральный закон от N 159-ФЗ (ред

4. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

2.1. Заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

2. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

5. При заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие документов, подтверждающих внесение арендной платы в соответствии с установленными договорами сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в размере, указанном в требовании о погашении такой задолженности (в случае, если данное требование направлялось субъекту малого или среднего предпринимательства).

1. Уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2_1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2_1 статьи 9 настоящего Федерального закона, — на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2_1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

4_1. Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Если производится выкуп недвижимости, находящейся в собственности частного лица, то потребуется составление договора аренды, в котором указывается условие выкупа.Если такое условие в договоре отсутствует, то возможно составление нового договора, по которому выплаченные суммы могут быть зачтены в стоимость приобретаемого имущества.

Преимущественное право на выкуп арендуемого помещения означает, что арендующее некоторое время данный объект лицо, имеет в право быть единственным (первым) претендентом на его покупку в случае продажи.Такого рода правоотношения могут складываться не только между физическими лицами, но и между компаниями.

1. Если в качестве сторон договора аренды выступают частные лица (физические или юридические), то действуют нормы статьи 624 ГК РФ.
2. Если в качестве арендодателя выступает муниципальный, либо государственный орган, то действовать будут положения статьи 217 ГК РФ, а также статьи 3-4 закона 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения арендованного имущества…».

Важно! Если у арендатора была задолженность по арендной плате, то он обязан предоставить квитанцию о ее погашении. В срок до 30 дней с момента получения предложения, арендатор может отказаться от него. В этом случае обязательство пропадает и восстановлению не подлежит.

Для того, чтобы преимущественное право выкупа вступило в действие, арендатору потребуется доказать, что данное право у него есть. Если сделка заключена между частными лицами, то данное условие оговаривается в договоре аренды. Это может указываться следующим образом:

Снижение стоимости выкупаемой недвижимости в ДГИ по 159-ФЗ

• Оспаривание через протокол разногласий. Данный формат применим, если у Вас на руках проект договора от ДГИгМ и предложение заключить договор, но вы видите, что цена была завышена.
• Оспаривание отказа. Вам отказали по несоответствию Вашего обращения требованиям 159-ФЗ.
• Обязание заключить договор. Вы обратились в ДГИгМ, но уже прошло более полугода и никакого ответа. ДГИгМ необходимо обязать заключить договор продажи.

• Срок для подписания составляет 30 календарных дней (а не рабочих, как часто указывает в сопроводительном письме ДГИ);
• Арендатор должен предложить альтернативную цену выкупаемого имущества, установленную в соответствии с Отчетом об оценке независимого оценщика;
• Отчет об оценке необходимо подтвердить положительной экспертизой СРО, если отчет оценщика ДГИ был подтвержден положительным экспертным заключением СРО. При дальнейшем судебном разбирательстве отсутствие экспертизы СРО может стать основанием для отказа в рассмотрении иска в связи с отсутствием доказательств, поскольку отчет оценщика от ДГИ часто проходит процедуру экспертизы СРО и такие два отчета в глазах суда выглядят несопоставимыми. Этап проведения экспертизы СРО не является обязательным, но мы рекомендуем проведение экспертизы для минимизации подобного риска. Подробнее о наших возможностях в проведении положительной экспертизы СРО смотрите здесь>>
• Протокол разногласий в обязательном порядке сшивается с Договором купли-продажи в единый документ (Некоторые территориальные отделения Департамента намеренно просят представлять протокол разногласий в виде отдельного документа, что является категорически неприемлемым способом подписания договора купли-продажи с протоколом разногласий).

• Правовое сопровождение запросов в ДГИ
• Составление мотивированного протокола разногласий
• Получение отказа ДГИгМ на основании несогласия ДГИ с позицией оценщика (никогда ДГИ добровольно не снижает стоимость приватизируемого имущества)

• Арендатор — юридическое лицо (индивидуальный предприниматель) является субъектом малого или среднего предпринимательства (должно быть подтверждено Выпиской из реестра малого и среднего предпринимательства).
• Помещение принадлежит на праве собственности городу Москве (подтверждено выпиской из ЕГРН).
• Преимущественное право выкупа имеют арендаторы, владеющие или пользующиеся имуществом непрерывно в течение двух и более лет до момента подачи заявления о выкупе.
• Помещение не находится в перечне имущества, предназначенного для передачи субъектам МСП. Если объект в перечне, то право выкупа наступает через три года после заключения договора аренды, но не ранее чем через пять лет с момента включения объекта в перечень. Проверить находится ли ваш объект в перечне можно на сайте ДГИ по этой сылке >>
• Отсутствует задолженность по арендным платежам.
• Отсутствуют неузаконенные перепланировки.

За арендатором на основании 159-ФЗ закреплено право преимущественного выкупа по рыночной стоимости арендуемых объектов недвижимости, находящихся в собственности города на льготных условиях (рассрочка на 5 лет по сниженной процентной ставке (1/3 ключевой процентной ставки ЦБ РФ)).

— если в субаренду предоставляется имущество, являющееся частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество;

Ответ: в соответствии с частью 4.3. ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ, срок, на который заключаются договоры в отношении имущества, включенного в утвержденные перечни для субъектов МСП, должен составлять не менее, чем пять лет. Срок договора может быть уменьшен на основании поданного до заключения такого договора заявления лица, приобретающего право аренды. Максимальный срок предоставления бизнес-инкубаторами государственного или муниципального имущества в аренду (субаренду) субъектам МСП не должен превышать три года.

Ответ: имущество, включенное в перечень, предоставляется в аренду по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения договора аренды, за исключением случаев, установленных ч.ч. 1, 3, 3.1, 3.2 и 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» и п. 13 ч. 1 ст. 19 указанного закона (в порядке предоставления муниципальной преференции).

3) по договорам купли-продажи муниципального имущества, заключенным в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства…» с оплатой стоимости имущества в рассрочку — отсрочка за период с 1 марта 2022 года по 31 мая 2022 года и рассрочка до 01 ноября 2022 года на уплату платежей, на основании заявления покупателя.

Плата за пользование земельным участком (арендная плата за землю), относящимся к объекту недвижимого имущества, передаваемого в аренду, определяется: 1) до разграничения государственной собственности на земельный участок – в соответствии с нормативными актами Российской Федерации и Правительства Ленинградской области; 2) за земельный участок, находящийся в собственности Сосновоборского городского округа – в соответствии с порядком определения размера арендной платы, утвержденным решением совета депутатов Сосновоборского городского округа.

Преимущественное право на выкуп арендуемого имущества

1. В случае, если федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, уполномоченными на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее — уполномоченный орган), созданы координационные или совещательные органы в области развития малого и среднего предпринимательства, решение о включении арендуемого имущества в акты планирования приватизации государственного и муниципального имущества может быть принято уполномоченным органом не ранее чем через тридцать дней после направления уведомления в указанные координационные или совещательные органы.

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2_1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

10_1. Субъект малого или среднего предпринимательства, утративший по основаниям, предусмотренным пунктом 1 или 2 части 9 настоящей статьи, преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в отношении которого уполномоченным органом принято предусмотренное частью 1 настоящей статьи решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества, вправе направить в уполномоченный орган в соответствии со статьей 9 настоящего Федерального закона заявление при условии, что на день подачи этого заявления арендуемое имущество, в отношении которого таким субъектом ранее было утрачено преимущественное право на его приобретение, находится в его временном владении и (или) временном пользовании в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

2. В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам — субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее — предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (часть в редакции, введенной в действие с 22 июля 2009 года Федеральным законом от 17 июля 2009 года N 149-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также — арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

По смыслу приведённых положений статьи 4 Федерального закона №159 договор купли-продажи арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства имущества относится к роду договоров присоединения (статья 428 ГК РФ). «Смысл этих договоров состоит в том, что их условия определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могут быть приняты другой стороной не иначе как путём присоединения к предложенному договору в целом (п. 1 ст. 428). Последние слова приведённой нормы («в целом») составляют основной признак такого рода договоров. Это означает: «либо соглашаешься со всем, что я предлагаю, либо договора не будет». ((М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. Договорное право, Книга первая, стр. 258, М., 2005).

В проекте договора купли-продажи арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства имущества, уполномоченные органы не только могут завысить стоимость этого имущества, ограничить свою ответственность за нарушение обязательств по договору, но и включить в условия договора иные обременительные для присоединяющейся стороны условия, например, обязанность субъекта малого предпринимательства уплачивать проценты на сумму задолженности при предоставлении отсрочки по оплате выкупаемого имущества. В свою очередь, субъекты малого предпринимательства достаточно часто вынуждены заключать договора на предложенных, уполномоченными органами, по сути, кабальных условиях в силу необходимости сохранения бизнеса. Однако после заключения договора, защита интересов присоединившейся стороны – субъекта малого и среднего предпринимательства жёстко ограничена в силу норм пункта 3 ст. 428 ГК. Поскольку требование о расторжении или об изменении договора, предъявленное стороной, присоединившейся к договору в связи с осуществлением своей предпринимательской деятельности, не подлежит удовлетворению, если присоединившаяся сторона знала или должна была знать, на каких условиях заключает договор.

Однако справедливая рыночная цена подлежащего выкупу объекта недвижимости может быть определена оценщиком, которого уполномоченный орган и субъект малого или среднего предпринимательства выбирают вместе. Исходя из задач государственной поддержки малого и среднего бизнеса, а также государственной программы по противодействию коррупции, введение такого положения в Федеральный закон №159 было бы разумным.

Далее, согласно пунктов 1 и 2 части 3 статьи 9 Федерального закона № 159, при получении заявления предпринимателя о выкупе арендованного имущества, уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности», в двухмесячный срок с даты получения заявления, и принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчёта о его оценке. Как видно в этих нормах не идёт речь о сроке получения отчёта об оценке объекта недвижимости, о получении обоснованной оценки, не говориться и о праве предпринимателя ознакомиться с проведённой оценкой, такое право Федеральным законом №159 предпринимателям не предоставлено. Двусмысленность и коррупционные перспективы этих положений очевидны, поскольку уполномоченный орган, заключив договор с оценщиком, сколь угодно и под каким угодно предлогом может не получать отчёт об оценке, и, соответственно на законных основаниях не принимать решение о выкупе объекта недвижимости неугодным предпринимателем, приобретшим на это преимущественное право.

В силу норм пункта 2 ст. 428 ГК РФ присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у неё возможности участвовать в определении условий договора.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 624, 665, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 28 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 17 «Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, проверив расчеты сальдо встречных обязательств, не установив в действиях по реализации предметов лизинга недобросовестного поведения лизингодателя, пришли к выводу о наличии на стороне ответчика неосновательного обогащения и удовлетворили иск.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 15, 624, 665, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 17 «Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, признав подтвержденным факт существенного занижения лизингодателем цены реализации предмета лизинга, установив стоимость предмета лизинга на основании отчета оценщика, пришли к выводу о наличии на стороне ответчика неосновательного обогащения в заявленном размере.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 коммент. ст.).

В то же время условие о зачете (незачете) выкупной цены в счет арендной платы не является существенным: по умолчанию выкупная цена не входит в состав арендной платы. Ситуация же, при которой в силу договора арендные платежи являются целиком выкупными, должна быть исключена. Какая-то их часть должна сохранить качество арендной платы, в противном случае существующие между сторонами отношения перестанут быть арендными (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2005. С. 271 (автор комментария — А.А. Иванов)).

1. В коммент. ст. раскрываются в общем виде условия выкупа арендованного имущества. В ней фактически устанавливается исключение из общего правила об обязанности арендатора вернуть переданную ему во владение и (или) пользование вещь. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 коммент. ст.).

Этим законом предусмотрено право предпринимателей стать собственниками помещений, которые они арендуют у государства. Причем прописанные в законе условия приобретения недвижимости — весьма и весьма комфортные, что делает этот закон едва ли не единственной по-настоящему действенной мерой поддержки малого и среднего бизнеса.

Хотелось бы обратить внимание руководителей и участников субъектов малого и среднего предпринимательства на вступившие в силу с июля 2022 года изменения в закон № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

После внесения изменений в закон арендаторы, отказавшиеся от покупки или вовремя не подписавшие документы, вновь могут воспользоваться возможностью льготной приватизации. Если муниципалитет (область, РФ) решит приватизировать принадлежащее им имущество в общем порядке в период, когда предприниматель продолжает арендовать помещение, то арендатор снова получает право подать публичному собственнику заявление о выкупе.

Преимущественное право выкупа арендуемого помещения; кто может претендовать и на кого не распространяется это право

Внимание! До 01.01.209г. индивидуальные предприниматели и коммерческие организации могли воспользоваться правом выкупа арендуемой недвижимости только в том случае, если им было от арендодателя направлено письменное уведомление с соответствующим предложением.

1. Индивидуальный предприниматель или руководитель организации может обратиться к арендатору для реализации своего преимущественного права на выкуп, если в договоре был отражен этот момент.
2. Если коммерческая структура арендует государственную собственность, то ей придется для выкупа помещения принять участие в торгах. Этот порядок регламентирован ФЗ№135 от 26.07.2006г.
3. Субъекты предпринимательской деятельности могут выкупить у города недвижимость без участия в торгах в том случае, если местные органы власти самостоятельно определят ее стоимость. В данном случае процесс проведения сделки будет регламентирован ФЗ№159. Претендентам необходимо соответствовать определенным критериям. Выкупаемое имущество должно находиться у организации или ИП в аренде минимум два года. На момент оформления сделки не должно быть задолженности по арендной плате. Претендент должен иметь статус предпринимателя.

Решение о том, могут ли субъекты предпринимательской деятельности воспользоваться своими преимущественными правами выкупа арендуемых помещений, принимают органы исполнительной власти.

Когда преимущественным правом выкупа решит воспользоваться предприниматель, то ему придется пройти более сложную процедуру, особенно если объект недвижимости находится в государственной или муниципальной собственности. Претенденту необходимо действовать следующим образом:

1. Делается письменное обращение в государственный или муниципальный орган.
2. Арендодатель в течение двух месяцев проводит оценку объекта недвижимости.
3. Подготавливается проект будущего соглашения, в котором описываются все условия выкупа. В течение двух недель после проведения оценки помещения договор должен быть подписан сторонами и на основании его осуществляется реализация имущества.

Выкуп арендованного помещения у города Москвы (159-ФЗ): основания, кто имеет право на выкуп, порядок, определение цены

Выкуп помещения у Департамента городского имущества города Москвы предполагает предоставление преимущественного права и определенных льготных условий. Малый и средний бизнес, арендующий помещения у Департамента городского имущества города Москвы, обладает правом преимущественного выкупа недвижимости. Это право установлено Федеральным законом от 22.07.2008 года № 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”. Помимо федерального законодательства, правила приватизации и выкуп помещений у города Москвы определяются Законом города Москвы «О приватизации государственного имущества города Москвы» от 17.12.2008 года № 66 и Административным регламентом от 15.05.2012 года№ 199-ПП.

4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.

На практике больше всего вопросов возникает с отказом ДГИ г. Москвы в заключении договора купли-продажи в связи с неподписанием заявителем договора купли-продажи в 30-дневный срок со дня получения предложения. Стоит отметить, что Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ не содержит положений относительно окончательной утраты преимущественного права выкупа в случае не заключения договора купли-продажи по первому обращению арендатора, арендатор не лишен возможности обратиться повторно, а ограничительное толкование положений нормативного акта со стороны ДГИ г. Москвы является незаконным и нарушает права Клиента как субъекта малого предпринимательства. Например, как по делу нашего Клиента, в котором мы доказали незаконность отказа Департамента в заключении договора купли-продажи по такому основанию.

3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.

• сбор;
• запись;
• систематизацию;
• накопление;
• хранение;
• уточнение (обновление, изменение);
• извлечение;
• использование;
• передачу (распространение, предоставление, доступ);
• обезличивание;
• блокирование;
• удаление;
• уничтожение.

Возможности для воспрепятствования реализации права на преимущественный выкуп арендуемых помещений достаточно многочисленны. В частности, в законе есть «лазейки», позволяющие чиновникам затянуть процесс приватизации. Также можно столкнуться и с незаконными действиями по уклонению от выкупа помещения.

В августе 2008 года вступил в силу закон №159-ФЗ, называемый еще «законом о малой приватизации». Суть закона – оказание адресной господдержки предприятиям малого и среднего предпринимательства. Закон устанавливает преимущественное право на приватизацию арендуемых объектов недвижимого имущества для малого и среднего бизнеса. Действие закона распространяется на помещения, находящиеся в муниципальной собственности, собственности субъектов РФ, а с июля 2022 года – и на федеральное имущество.

В задачи юристов практики «159-ФЗ: выкуп арендованного имущества, сопровождение выкупа, представительство в суде» входит сопровождение административной и (или) судебной процедуры реализации права на преимущественный выкуп арендуемых помещений субъектами малого и среднего предпринимательства.

Смысл в том, что при отчуждении (приватизации) арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по рыночной стоимости. Существенным моментом является право арендатора оплачивать выкупаемое имущество в рассрочку, срок которой составляет не менее пяти лет (а, например, в Свердловской области – 7 лет) .

Право на выкуп арендуемого помещения может быть реализовано при соблюдении ряда условий. В частности, есть требование к непрерывной продолжительности пользования имуществом по договору (договорам) аренды. Кроме того, закон закрепляет за государственными и муниципальными органами право утверждать перечни помещений, которые не могут быть приватизированы (хотя включение помещения в соответствующий перечень не всегда исключает его выкуп). И, наконец, есть жесткие требования к самим субъектам малого и среднего предпринимательства.

Эксперт отметил, что процедура разрешения разногласий в суде существует для того, чтобы «пересилить» противостояние стороны, для которой заключение договора является обязательным. «Как правило, это более сильная сторона, которая может навязывать свою волю более слабой стороне, действуя по принципу “соглашайся или уходи”. Чтобы избежать злоупотреблений сильной стороны, суд может “сломить” его волю. Использование механизма разрешения договорных разногласий против слабой стороны искажало бы смысл данной процедуры», – добавил Кирилл Коршунов.

Советник Norton Rose Fulbright Алексей Бородак полагает, что выводы ВС носят «фундаментальный, но в то же время отчасти очевидный характер». Он отметил, что в последнее время в практике высшей судебной инстанции нечасто можно встретить расширительные толкование принципа свободы договора. «И тем более в сфере “чувствительного” соотношения этого принципа с таким явлением, как обязательность заключения сделки в установленных законодательством случаях», – говорит юрист.

Предприниматель подала кассационную жалобу в Судебную коллегию ВС по экономическим спорам, которая нашла ее обоснованной. В Определении от 29 августа 2022 г. № 307-ЭС19-3613 Суд напомнил, что согласно п. 1 и 4 ст. 421 ГК граждане и юридические лица по общему правилу свободны в заключении договора. Исключение составляют ситуации, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Предприниматель не подписала полученный проект ДКП, поскольку посчитала цену слишком высокой. Об этом она сообщила Фонду имущества, который от имени Комитета осуществлял функции продавца по этому договору. Затем Валентина Тимошук обратилась в ООО «Эксперт-оценка» для определения рыночной стоимости арендованного помещения; согласно заключению она составляла 4,1 млн руб.

Верховный Суд также отметил, что в законодательстве нет указания на возможность взыскания штрафа за отказ покупателя от уплаты цены объекта в размере, исчисленном продавцом. Более того, по мнению Экономколлегии, предприниматель не является стороной, для которой заключение договора обязательно, поэтому у нее не возникло соответствующее обязательство и на нее не может быть возложена ответственность в виде штрафа.

Комитет имущественных отношений Санкт‑Петербурга

Таким образом, выкуп будет инициироваться в отношении неликвидного с точки зрения аренды имущества, которое сейчас не приносит в бюджет крупного дохода, поэтому городу целесообразнее получать налоговые отчисления после продажи таких активов.

В Перечень будут включаться объекты, арендуемые предпринимателями, сведения о которых содержатся в Едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства не менее двух лет непрерывно на дату формирования Перечня. При этом срок аренды помещений также должен составлять не менее двух лет непрерывно на дату формирования Перечня.

Еще одним критерием отбора будет являться действующая ставка арендной платы по договору. Так, в 2022 году для включения объекта в Перечень ставка арендной платы по договору аренды не должна будет превышать 2000 рублей за 1 кв.м в год, а начиная с 2022 года – не выше 3000 рублей за 1 кв.м в год.

Однако в случае утраты предпринимателем права преимущественного выкупа арендуемой недвижимости по основаниям, установленным статьей 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, Комитет сможет принять решение о продаже объекта на торгах. Арендатор, в свою очередь, сохранит свое право аренды, т.к. аукционы будут проводиться с обременением в виде действующего договора аренды.

По результатам формирования Перечня арендаторам включенных в него объектов будет предложено приобрести используемую ими недвижимость. Выкупная цена будет рыночной, определенной оценщиком, привлеченным КИО по результатам конкурса. Если предприниматель будет не согласен с предложенной городом ценой, то он сможет оспорить ее в суде. Преимущественное право на приватизацию он при этом не потеряет.

• Проводит его экспертизу на отсутствие в нем коррупциогенных факторов.

Должностное лицо ОЭБиМР, ответственное за согласование:

• Согласовывает проект распоряжения Комитета и направляет согласованный проект распоряжения в УПиКО.

1. В случае оформления договора купли‑продажи Объекта обеспечивает направление заявителю посредством почтовой связи с оформлением заказного письма сопроводительное письмо с подписанными экземплярами проекта договора купли-продажи Объекта, либо вручает заявителю (его уполномоченному представителю) под расписку сопроводительное письмо с подписанными экземплярами проекта договора купли-продажи Объекта.
2. В день направления заявителю либо вручения заявителю (его уполномоченному представителю) под расписку подписанного проекта договора купли‑продажи Объекта, а также на дату заключения договора купли‑продажи Объекта обеспечивается получение из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства (Реестр) сведений о том, что заявитель не исключен из Реестра.

1. Подготавливает три экземпляра проекта договора купли‑продажи Объекта с условием о залоге Объекта в случае приобретения его в рассрочку по форме или проекта договора купли‑продажи Объекта без условия о залоге Объекта в случае, если оплата осуществляется единовременно, по форме и обеспечивает его подписание ГКУ.
2. Подготавливает сопроводительное письмо, обеспечивает его подписание ГКУ.

Комитет принимает решение об отказе в предоставлении государственной услуги в случаях, если заявитель не соответствует установленным Федеральным законом №159‑ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с указанным законом или другими федеральными законами, а именно:

1. Определяет состав документов, подлежащих получению по межведомственным запросам, и органы (организации), в которые должны быть направлены межведомственные запросы.
2. Подготавливает проекты межведомственных запросов в:
   • Управление Федеральной налоговой службы по Санкт‑Петербургу;
   • Филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Санкт‑Петербургу;
   • Главное управление Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Санкт‑Петербургу.
3. Представляет проекты межведомственных запросов на подпись начальнику УПиКО.
4. Обеспечивает направление межведомственных запросов.
5. Получает ответы на межведомственные запросы.
6. Обеспечивает также направление запросов:
   • в Санкт‑Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт‑Петербурга» (ГКУ) (в случае если Объект является нежилым зданием) о предоставлении информации и документов — об обременениях земельного участка и ограничениях в использовании земельного участка, а также сведений о земельном участке и объектах недвижимости (зданиях, сооружениях, помещениях в них), расположенных на земельном участке;
   • в ГКУ также (в случае, если заявление подано лицом, не включенным в перечень организаций, утвержденный Приказом №71-п) о предоставлении информации и документов:
     • заверенных копий договора (договоров) аренды Объекта, со всеми заключенными дополнительными соглашениями, уведомлениями и приложениями;
     • имеющихся в арендном деле документов технического и (или) кадастрового учета на Объект;
     • информации о наличии задолженности по договору аренды Объекта на день подачи заявления (запрос в указанной части не направляется в случае, если согласно сведениям подсистемы «Аренда» ИТС КИО задолженность отсутствует);
     • копии акта осмотра Объекта, подготавливаемого ранее (при наличии);
     • заверенной копии договора аренды земельного участка, на котором расположен Объект (при наличии), а также документов кадастрового учета на земельный участок, на котором расположен Объект (в случае если Объект является зданием, сооружением);
   • в Управление по работе с крупными контрагентами (УРКК) (в случае если заявление подано лицом, включенным в перечень организаций, утвержденный Приказом №71-п) о предоставлении информации и документов.

Процедура выкупа арендуемого государственного или муниципального помещения по преимущественному праву

— юридическое лицо или индивидуальный предприниматель является субъектом малого и среднего предпринимательство;
— по состоянию на 01.07.2015 имущество арендуется им непрерывно в течение двух и более лет;
— отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, по неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи.

22 июля 2008 г. был принят Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ (ред. от 29.06.2015) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Далее — ФЗ №159), позволяющий выкупить арендуемое у государства или города помещение по преимущественному праву – когда-то действие этого закона должно было закончиться в 2013 году, потом в 2015-ом. В настоящий момент действие закона вновь продлено до июля 2022 года.

Оплачивается приобретаемое недвижимое имущество единовременно или в рассрочку, посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Выбор способа оплаты – это право покупателя помещения. Покупатель также может выбрать период рассрочки, но не менее трёх лет.

В недавнем прошлом, а именно до 01 января 2009 году организации и индивидуальные предприниматели могли воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых ими помещений, только если им было направлено уведомление о предстоящей приватизации такого помещения с предложением его выкупа. На сегодняшний день они вправе по своей инициативе обратиться за реализацией права преимущественного выкупа недвижимого имущества, которое арендуют.

Следует иметь в виду, что предприниматель при несогласии с результатами оценки стоимости помещения вправе обжаловать их в судебном порядке. При этом 30-дневный срок на заключение договора купли-продажи приостанавливается до вступления в законную силу решения суда.