Отчет об оценке ставки арендной платы нежилого помещения

Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Отчет об оценке ставки арендной платы нежилого помещения». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

• Площадь – 50 кв. м.
• Базовая ставка – 350 рублей за 1 кв. м.
• Территориальный коэффициент – 1,25.
• Строительный материал – железобетон, коэффициент 1,25.
• Расположение в здании – отдельное строение, коэффициент 0,54.
• Использование – торговое помещение, коэффициент 1,5.
• В субаренду не сдаётся, коэффициент 1,0.

Оплата аренды нежилой недвижимости является условием договора. При этом, согласно ст. 421 ГК РФ, в России действует принцип свободы договора, согласно которому стороны вольны свободно вступать в договорные отношения, а условия договора зависят от того усмотрения сторон (кроме случаев, когда этот вопрос прямо урегулируется законодательством). Подробно о правах и обязанностях арендатора и собственника по договору аренды нежилого помещения мы рассказывали здесь.

Погашает ли счета за коммунальные услуги арендатор?

Рассмотрим, что включает в себя арендная плата. Поскольку размер платы за аренду нежилой недвижимости зависит в первую очередь от воли сторон, то количество и состав факторов, включаемых в условия договора, зависят только от воли арендодателя и арендатора. Однако есть некоторые моменты, которые всегда имеются в виду при заключении сделок подобного рода. К их числу относятся:

При передаче помещения в Аренду, стороны заключают Договор Аренды с Приложениями и подписывают Акт передачи помещения, где подробно описывается само помещение и условия предоставления его в аренду. В зависимости от условий Договора Аренды, в стоимость арендной ставки могут быть включены или не включены НДС, операционные расходы, коммунальные платежи, предоставление машиноместа, срок аренды, срок оплаты аренды, условия расторжения, страховой депозит.

Обычно, при заключении Договора Аренды Арендодатель просит оплатить первый и последний месяцы аренды, а также депозит за оставленные в помещении отделимые улучшения (мебель и бытовую технику). Таким образом, в первый месяц сумма арендной платы утраивается. При расторжении или завершении Договора Аренды депозит подлежит возврату, а последний месяц не оплачивается, так как эта сумма уже была уплачена при заключении Договора.

Цели оценки арендной ставки

Заключение договора аренды помещений с ДГИ г. Москвы , как и оспаривание размера арендной ставки, требует обязательной оценки в Независимой оценочной компании. ДГИ часто предлагает завышенные арендные ставки для продления старых договоров аренды, которые непосильны для арендаторов.

Согласно статье 8 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», независимая оценка является обязательной в случае, если объект сделки находится в собственности РФ или муниципальных образований.

Оценка ставки арендной платы

Планируете получать дополнительную прибыль от имеющихся площадей, которые находятся в федеральной или муниципальной собственности? Тогда, прежде чем представлять договор аренды в Росимущество, необходимо убедиться в адекватности заданных условий. В частности, необходима оценка ставки арендной платы нежилого помещения. Компания «Ай-Эс Консалтинг» проведет ее максимально объективно, а оплатите услугу вы только после получения положительного заключения ведомства.

Оценка ставок АП в компании Ай-Эс Консалтинг

Оценка рыночной стоимости ставки арендной платы в Москве уже давно вошла в практику, тогда как в Московской области такая процедура проводится не всегда. В ряде образований она может устанавливаться органами муниципальной власти. Соответствующие городские нормативно-правовые акты устанавливают методику оценивания имущества, формулы и сопутствующие коэффициенты.

1. Какой вид права передается?
2. На какой срок заключается договор?
3. Как производится платеж, его условия и период?
4. Есть ли какие-то ограничения для арендатора при использовании арендуемой недвижимости?
5. Кто несет обязанность по оплате коммунальных платежей?
6. При каких условиях, и в каком порядке заключенное соглашение может быть расторгнуто досрочно?
7. Имеется ли право у арендатора выкупить объект аренды, и при каких условиях?
8. Предоставляются ли арендные каникулы на время обустройства, будут ли засчитаны какие-то затраты арендатора (стоимость ремонта) в счет арендной платы?

Решение вопроса с жильем или помещением под склад, офис, производство не всегда лежит исключительно в плоскости купли-продажи. Если бы это был единственный путь, то многие известные бизнес-проекты никогда не реализовались бы. А для граждан, которые решают вопрос с жильем, проще было бы арендовать дом или квартиру, а не выплачивать грабительские проценты. Почему это выгодно, подробнее уже писалось.

Документы для оценки арендной платы за помещение

Аналоговый метод, который по-другому называют методом сравнительных продаж. Этот подход основывается на том, что оцениваемый объект недвижимости сравнивают с его аналогом, на который известна рыночная стоимость. Чтобы провести оценку по этому методу, изучают тип исследуемого здания, его назначение, его объем и площадь, материал, применяемый при строительстве, другие типовые характеристики объекта. Помимо этого учитывают экологическую обстановку, насколько помещение удалено от центра города или от населенного пункта, от путей сообщений, а также другие сопутствующие факторы. Учитывается и стоимость объекта, когда с ним проводились сделки по отчуждению, условия этих сделок. По совокупности этих данных устанавливается стоимость оцениваемого помещения.

Заключается в капитализации прибыли, которую может в будущем получить арендодатель. Такой подход, как правило, применяется при оценке платы за аренду магазинов, бутиков, производственных и складских помещений.

Оценка арендной платы нежилого помещения

Приступая к расчетам оценщик обязательно проводит исследование регионального рынка по аренде недвижимости в сегменте нежилых помещений. Оценщик рассматривает возможность применения трех стандартных методов оценки и производит расчеты с использованием приемлемых подходов.

Положительная практика

Независимая оценка арендной платы осуществляется с целью определения и обоснования разумного размера платежа за пользование помещением, позволяющего арендодателю получить максимальную прибыль от сдачи объекта в наем. Как правило арендная плата представляет собой фиксированный платеж.

Определение арендной платы осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении арендной платы за объекты недвижимости обычно используют три основных подхода.

Отчет № 000 об оценке рыночной величины месячной арендной платы в отношении объекта недвижимости (стр

Расчет величины месячной арендной платы затратным подходом в условиях развитого рынка аренды коммерческой недвижимости будет не корректен. Арендные ставки, определенные на рынке учитывают все факторы, затрагивающие интересы, как арендатора, так и арендодателя. В данном случае, арендная плата, рассчитанная затратным подходом, учитывает интересы только арендодателя.

7.1 Выбор последовательности расчета величины арендной платы

Норма дохода на капитал определяет доходность из сферы недвижимости с аналогичным уровнем рисков. В рамках затратного подхода норма дохода на капитал не должна содержать норму возмещения капитала (экономическую амортизацию) если она уже учтена в составе затрат.

ВНИМАНИЕ: Калькулятор рассчитывает средние/базовые значения арендной ставки за 1 кв. м. офисных помещений в г. Москве, но при расчете стоимости арендного платежа за все помещение может вводиться корректировка на размер площади, то есть для больших площадей ставка аренды будет уменьшаться.

Все приведённые формулы носят сугубо рекомендательный характер. Стороны вправе не руководствоваться ими, либо добавлять при расчёте иные показатели, важные для существа отношений. Например, во многих регионах (таких, как Москва) дополнительно нужно учитывать отчисления, предназначенные для амортизации и реновации жилищного фонда.

Требуемые документы для оценки ставки аренды

• Регулярное перезаключение договора аренды на новых условиях, в том числе и с увеличением арендной платы.
• Указание в договоре механизма индексации арендной платы в одностороннем порядке. В этом случае необходимо указывать, по какой формуле и с учётом каких показателей будет производиться расчёт (индекс инфляции, ставка ЦБ РФ и т. д.).

Если договором или законом арендодателю не дано права в одностороннем порядке повышать плату, то большинство обоснований в итоге суды не принимают, и арендатор выигрывает тяжбу. В частности, на практике повышение уровня инфляции или налогового бремени для собственника как повод повысить стоимость аренды арбитражные суды отводили.

Анализ целого ряда параметров, включая используемые при постройке материалы, необходимость капитального или планового ремонта, сезонная специфика помещения и других типовых параметров, а также сравнение полученных данных с информацией об аналогичном объекте, в результате дает представление о ценности анализируемого помещения.

Когда необходима оценка стоимости арендной платы?

Заказать профессиональную независимую оценку стоимости аренды недвижимости вы сможете в компании «cфера эксперт» (москва). Наши эксперты-оценщики имеют опыт решения самых сложных задач. Их деятельность застрахована на среднюю сумму в 3 миллиона рублей, поэтому вы можете не беспокоиться о рисках. Чтобы получить более подробную консультацию или заказать услуги оценки, свяжитесь с нами по телефонам, указанным на сайте. Мы ждем вас!

• Арендатор уплачивает неизменную ставку за аренду, в которой уже учтена сумма за пользование коммунальными ресурсами.
• Плата за аренду оплачивается отдельно, и сверх нее возмещаются начисленные коммунальные платежи.

Оценка арендной платы за нежилое помещение

Отметим, что применение больших корректировок (более 15%) нежелательно, так как это может внести искажения в итоговую стоимость, а также сделает отчет об оценке уязвимым для критики, особенно при оценке государственных объектов.

Оценка арендной платы при сдаче в аренду государственной и муниципальной недвижимости

• Невозможности самостоятельно провести анализ цены и расчеты ежемесячных арендных платежей.
• Возникновения сложностей при определении справедливой величины платы за недвижимость, которая находится в государственной и частной собственности.
• Если арендодатель сдает нестандартную недвижимость или нежилое помещение, требующее капитального ремонта.
• Возникновения у сторон разногласий относительно справедливости установленного в договоре размера регулярных платежей.
• Если государственным органам необходимо сдать пустующие нежилые помещения.
• Получения крупного кредита для подтверждения платежеспособности собственника.

Оценка стоимости Жилой недвижимости Коммерческой недвижимости Бизнеса Активов Земли Ценных бумаг Нематериальных активов Морских, речных и воздушных судов Инвестиционного проекта Сервитутов и обременений Рецензирование отчетов об оценке Экспертиза отчета в СРОО Оценка для наследства Экспертиза стоимости в суде Рецензирование заключения эксперта Участие эксперта в судебных заседаниях Финансово-экономический консалтинг Аудит деятельности предприятия Бенчмаркинг функций предприятия Построение системы бюджетного управления и экономического анализа. Жилая недвижимость.

Пример отчета по оценке арендной ставки

Метод сравнения продаж Такой метод основывается на изучении итогов сделок по наделам с такими же свойствами земли в примерно той же зоне расположения. Если же сведений маловато, можно изучить рынок предложений, и провести аналогию с оцениваемым куском земли, введя корректировочные коэффициенты. Оцениваемый участок сравнивают с выбранным аналогичным наделом земли, недавно проданным, и определяют схожие характеристики, а также анализируют различия, в результате аналитических расчетов проводят корректировку суммы в сторону уменьшения или увеличения. Грамотное прогнозирование дает возможности вычислить цену земли с большой долей точности. Это самый простой способ, но при условии, что вокруг земли активно раскупаются, информации достаточно.

Отчет об оценке арендной ставки оборудования

Оценка аренда арендной платы Экспресс-Оценка , зачастую, съедает львиную долю оборотного капитала и, в результате, не остается денег ни на обновление оборудования, ни на ремонт зданий и сооружений. Лишь незначительный процент договоров аренды проходит процедуру регистрации в Регистрационной Палате. Именно поэтому так важно выполнить оценку аренды как можно раньше.