Отчет об оценке арендной платы помещения: последняя информация, советы

Содержание

Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Отчет об оценке арендной платы помещения». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Общество, полагая, что увеличение арендной платы произведено агентством на основании отчета об оценке, не соответствующего требованиям Закона об оценочной деятельности, обратилось в арбитражный суд с встречным иском о признании уведомления от 27.12.2022 N 1059/12 недействительной сделкой.

Отчет об оценке арендной платы помещения

В кассационной жалобе общество просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 7 , 8 , 12 , 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности), нарушение ст. 65 , 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что судами необоснованно не принято во внимание экспертное заключение, которым установлено несоответствие отчета об оценке общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания «Априори» (далее — общество ОК «Априори») от 09.10.2022 N ОА-04/2022-16, положенного агентством в основу повышения арендной платы, требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Из названного экспертного заключения следует, что в отчете общества ОК «Априори» отсутствует оценка объекта доходным и сравнительными подходами, а оценка затратным подходом проведена оценщиком некорректно. Данные выводы, по мнению заявителя, свидетельствуют о том, что отчет об оценке от 09.10.2022 N ОА-04/2022-16 не мог являться законным основанием для увеличения размера арендной платы, поскольку установленная им рыночная стоимость объекта оценки определена с нарушениями действующего законодательства и является недостоверной. При наличии отрицательного заключения отчет об оценке не может быть использован для целей оценки. Общество ссылается на неверное толкование судами условий п. 3.4 договора аренды от 28.12.1998 N 1/1-0826/0947П в редакции дополнительного соглашения от 31.08.2022 N 4. Как считает заявитель, в соответствии с данным пунктом право арендодателя на изменение размера арендной платы обусловлено изменением рыночной стоимости объекта (конъюнктуры рынка). Факт изменения рыночной стоимости объекта, являющегося федеральной собственностью, устанавливается в порядке, предусмотренном Законом об оценочной деятельности, следовательно, как полагает заявитель, перерасчет арендной платы может быть произведен только на основании достоверного отчета об оценке рыночной стоимости арендуемого объекта. Заявитель, считая, что конъюнктура рынка с 2022 г. по 2022 г. изменилась в сторону уменьшения, ссылается на отчет об оценке спорного объекта от 23.07.2022, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «АЛЛЕГРА» (далее — общество «АЛЛЕГРА») по заказу агентства, согласно которому рыночная стоимость объекта составляет 189 422 000 руб., в то время как в 2022 г. расчет арендной платы произведен, исходя из рыночной стоимости объекта в размере 276 877 000 руб. По мнению заявителя, данные обстоятельства подтверждают отсутствие у агентства законных оснований для увеличения арендной платы уведомлением от 27.12.2022 N 1059/12. Заявитель не согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии в действиях агентства признаков злоупотребления правом. Агентство, требуя внесения арендной платы по повышенной ставке, указанной в уведомлении от 27.12.2022 N 1059/12, обладало информацией о том, что рыночная стоимость данного объекта уменьшилась согласно сведениям отчета об оценке от 23.07.2022 общества «АЛЛЕГРА».

Это интересно: Оквэды благотворительного фонда 2022

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26 сентября 2022 г. N Ф09-6062/14 по делу N А60-48753/2022 (ключевые темы: арендная плата — рыночная стоимость — отчет об оценке — односторонний порядок — уведомление)

Встречные требования общества с ограниченной ответственностью «Урал Премьер Траст энд Консалтинг» удовлетворить. Признать сделку по изменению в одностороннем порядке условия договора от 28.12.1998 N 1/1-0826/0947П о размере арендной платы, оформленную уведомлением федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» от 27.12.2022 N 1059/12, недействительной.

Услугу оценки арендной платы обычно заказывают коммерческие, государственные и муниципальные организации. Однако в последнее время все чаще по этому вопросу к нам обращаются предприниматели и просто частные лица, имеющие в собственности нежилые помещения или здания.

Оценка арендной платы нежилых и коммерческих помещений, земли

Оценка для аренды обычно нужна для обоснования справедливой цены арендной платы при заключении сделки. Арендодатель хочет показать арендатору, что цена справедливая и подкрепляет свою позицию отчетом об оценке, который является достаточно весомым аргументом.

Как делается оценка для аренды

Для начала клиент обращается в выбранный центр оценки недвижимости оценочную компанию и сообщает для какой цели ему нужна оценка арендной платы. Дело в том, что существует несколько разных видов независимой оценки недвижимости. Именно этот момент оценщик уточняет в первую очередь.

ПД – размер арендной платы.
Аим – оплата арендованного имущества (при необходимости сюда включается и калькуляция аренды помещения).
Азем – оплата аренды участка земли, на котором находится объект недвижимости. Этот показатель определяется на региональном и муниципальном уровне.

Оценка базовой ставки производится на основании анализа рыночных данных, касающихся договоров аренды недвижимого имущества. При этом она определяется с учётом следующих факторов:

Методика оценки рыночной стоимости

Однако в России действует и Методика по определению уровня арендной платы, утверждённая приказом Минстроя РФ №209 от 1992 года. Она носит рекомендательный характер, и стороны вольны ей не руководствоваться, определяя размер платы по договору аренды нежилой недвижимости по своему усмотрению. Тем не менее, при её использовании учитываются следующие показатели:

Затратный. Этот метод исходит из того, что арендная плата должна как минимум компенсировать собственнику расходы на рекапитализацию, амортизацию и содержание здания. Такой метод позволяет определить минимальную цену, при которой ещё имеет смысл заключать договор аренды объекта недвижимости.

Что входит в сумму арендной платы нежилого помещения? Методика оценки рыночной стоимости и другие нюансы

Базовая ставка от государства: что это такое?

Кроме того, при долгосрочном действии аренды встаёт и проблема с инфляцией. Из-за неё прибыль, получаемая арендодателем может существенно уменьшиться, а сам договор – стать невыгодным. На практике эта проблема решается следующим образом:

Это интересно: Пенсионеры мвд рф льготы в свердловской области

Существенные условия арендного договора Основным источником информации о параметрах объекта оценки является договор аренды или его проект, который может быть подписан в будущем. Какие же именно условия арендного договора определяют состав и качество прав арендатора? 1. Условия аренды. Наиболее важные параметры — это срок аренды, платежный период, ограничения на использование ресурсов (электроэнергии, воды, тепла), ограничения на время использования (в рабочее время, круглосуточно, за исключением выходных и праздничных дней, либо без ограничений)

Итоговая стоимость определяется по совокупности данных, установленных специалистом в результате проверки. Специалисты при оценке стоимости платы за аренду того или иного помещения должны учитывать многие факторы, среди которых:

Оценка арендной платы недвижимости

Хотелось бы заметить что ДОУ не является муниципальным образованием, но учреждением, которому имущество может быть передано на праве оперативного управления. При создании муниципальных учреждений собственник муниципального имущества закрепляет это имущество за муниципальными учреждениями на праве оперативного управления.

Оценка арендной платы нежилых и коммерческих помещений, земли

Как делается оценка для аренды

Затем клиенту сообщают какие документы необходимо предоставить для оценки. Как было написано выше, для различных целей могут быть выполнены различные виды оценки. Соответственно и пакет документов для этого может быть разным.

The article considers the complex method of determining of the market value of rent for the use of the non-residential property at the base of the three mandatory approaches to evaluation. Recommendations for the practical calculation of the indicators used in the income approach. Substantiated comparing the elements in the implementation of method comparison sales to determine the rental rate on the example of office premise.

Методика определения рыночной величины годовой арендной платы за пользование объектом недвижимости нежилого фонда Текст научной статьи по специальности — Экономика и бизнес

1 В контексте этой статьи для определения понятия «нежилой фонд» целесообразно придерживаться точки зрения Ю.Г. Жарикова и М.Г. Масевич: «к нежилым помещениям относятся здания, строения, сооружения и другие помещения, не включенные в жилищный фонд и предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и других целей» [3]. В соответствии со ст.19 ЖК РФ «Совокупность всех жилых помещений представляет собой жилищный фонд». Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ст. 15 ЖК РФ) [1].

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Павлова Ю.В.

Доходный подход к оценке стоимости недвижимого имущества предполагает капитализацию или дисконтирование будущих потоков доходов, сформированных за счет аренды. Наиболее часто используется механизм капитализации, что формализуется следующим образом:

какие сроки арендной платы, ее величина, в каком порядке она производится и другие условия;
какова площадь, этажность объекта аренды, из каких строительных материалов был построен и другие его характеристики;
развитость инфраструктуры района, в котором располагается арендуемый объект;
на какой срок заключено соглашение аренды, и какие условия его пролонгации;
есть ли другие дополнительные права, такие как право выкупа, право продажи и т.п.

Это интересно: Учебное заведение барс тестирование охранников 4 разряда 2022 года

Решение вопроса с жильем или помещением под склад, офис, производство не всегда лежит исключительно в плоскости купли-продажи. Если бы это был единственный путь, то многие известные бизнес-проекты никогда не реализовались бы. А для граждан, которые решают вопрос с жильем, проще было бы арендовать дом или квартиру, а не выплачивать грабительские проценты. Почему это выгодно, подробнее уже писалось.

Документы для оценки арендной платы за помещение

При затратном методе проводят калькуляцию всех необходимых затрат, которые потребуются при сооружении аналогичного объекта недвижимости. Оцениванию подлежит не только само сооружение, но и земельный участок. По результатам этой оценки полученные данные складываются. То есть, суммируется сумма, которая потребуется на само строительство, и сумма, которая потребуется на покупку участка земли под это строительство. При этом методе получают данные, показывающие балансовую стоимость помещения с учетом вычета амортизационных отчислений, к которой суммируют стоимость участка земли. Однако, такой метод в условиях немалой инфляции дает в конечном результате заниженную оценку. Чтобы это избегать и выравнивать получаемый результат стоимости, применяют поправочные коэффициенты на стоимость строительных работ.

То есть, при употребление термина “оценка арендной платы и ставки аренды”, которое стало повсеместным, надо понимать, что в данном случае объектом оценки является “Право владения и/или пользования объектом недвижимости на условиях, определенных в арендном договоре”. При этом, в задании на оценку должны быть обязательно указаны основные условия предполагаемого (или уже существующего) арендного договора.

Оценка арендной платы за помещение

В этом случае оценщик сравнивает объект недвижимости с аналогичными помещениями, рыночная стоимость которых известна. При этом важно изучить тип здания, факторы, влияющие на цену аренды, экологическую обстановку в районе и многие другие важные нюансы. Данный метод является наиболее популярным, так как дает более точное определение размера арендной платы.

Как происходит оценка?

Когда в аренду сдаётся площадь, принадлежащая государству или муниципалитету, но не используемая по назначению. ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» указывает, что учреждение может сдать в аренду неиспользуемые площади лишь после того, как проведёт их рыночную оценку с привлечением специалиста – эсперта-оценщика, действующего на основании ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ».
Споры о стоимости арендованного имущества – особенно если арендодатель в одностороннем порядке завышает размер оплаты.
Отчётность перед ИФНС. Иногда там возникает вопрос о том, не завышена ли оплата.

Свидетельство о государственной регистрации права или иной правоподтверждающий (правоустанавливающий) документ.
Кадастровый паспорт, выданный территориальным БТИ.
Экспликация.
Поэтажный план.
Справка о размере ежегодных коммунальных расходов, связанных с эксплуатацией помещения.
Справка о размере ежегодных платежей за земельный участок.
Справка о полной и остаточной балансовой стоимости помещения (если собственником является юридическое лицо).
Сведения о наличие обременений (если есть).

Определение рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения

Сравнительный подход к оценке арендной платы основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за конкретный объект оценки аренды сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой собственности.

Что такое оценка арендной платы?

Доходный метод еще называют методом капитализации прибыли. Он основан на том, чтобы рассчитать прибыль, которую можно извлечь, если инвестированные в исследуемую и оцениваемую недвижимость средства, потратить на другие сферы предпринимательской деятельности, применяя при этом текущий процент банковского депозита.