Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Купля продажа недвижимости в долевой собственности 2022 год». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Зачастую сособственники препятствуют продаже доли. Например, отказываются от получения уведомления. Однако закон предусматривает возможности для соблюдения права собственников на продажу части жилого помещения.
- Ограничение минимальной доли в квартире. Чтобы квартиры не делились на микродоли, продаваемая доля не может быть меньше, чем минимальная часть, необходимая для фактического проживания. В соседнем по стране она составляет 14 кв.м.
- Ограничение на вселение третьих лиц. Вселить нового жильца можно будет только при наличии для него минимальной нормы площади. Исключение будет предусматриваться только для родителей и детей собственников.
Как оспорить продажу доли в квартире
- не требуется уведомление других совладельцев (закон не предусматривает необходимость уведомления совладельцев, если сделка проводится между дольщиками);
- процесс приема-передачи носит формальный характер (оформление акта все равно является необходимым этапом);
- можно установить адекватную стоимость (окончательная цена определяется по согласованию с покупателем).
По законодательным нормам Российской Федерации продажа квартиры несколькими собственниками предполагает определенные обязанности каждого из совладельцев. Перед осуществлением процедуры нужно произвести согласование всех возникающих вопросов.
Как продать квартиру, у которой несколько собственников
- Владельцы жилья долевой собственности должны дать отказ от права на покупку.
- Если присутствует два собственника, то продажа жилья осуществляется по согласованию обоих сторон.
- Если собственником выступает ребенок, то для формирования сделки купли-продажи нужно подтверждение органов опеки.
Установление стоимость квартиры
Все расчетные действия исполняются на основании федерального закона 122, вступившим в силу вместе с изменениями с первого дня 2022 г. Он регулирует государственную регистрации прав на недвижимость и действия с ней.
- продать долю в квартире можно только через оформление у нотариуса;
- при продаже доли нужно в обязательном порядке предложить выкупить ее остальным собственникам. Вопреки распространенному мнению, получать согласие других собственников на продажу доли не требуется!
Продавать можно как «идеальные» доли (то есть, выделенные только на бумаге), так и выделенные в натуре. Риелторы утверждают, что продать выделенную в натуре долю можно гораздо дороже – это почти полноценное жилье.
Какие правила устанавливает закон
Сделки с долями риелторы справедливо считают самыми «тяжелыми», так как это часто связано со скандалами между членами семьи или с соседями. Тем не менее, доля в квартире – это дорогостоящее имущество, которое дает собственнику право владения, пользования и распоряжения. Другими словами, имея долю в квартире, он может проживать в ней, а может продать.
Доля в квартире может быть натуральной и идеальной. Натуральная доля имеет четкие характеристики: например, за собственником закрепляется одна комната. На санузел и кухню распространяется долевая собственность, то есть он имеет право пользоваться ими. Идеальная — та, которую указывают в дробном соотношении, например, ⅓ для двухкомнатной квартиры. В этом случае все собственники имеют право пользоваться всеми помещениями в квартире.
Как продать долю в квартире
Законодательством установлены минимальные доли. Так, один человек не может владеть долей меньше 10 м²: эти нормативы действуют в Москве. Если площадь квартиры составляет 48 м², ее нельзя поделить на 5 долей, потому что у каждого человека будет меньше 10 м³. В других регионах норма составляет 12 м² на одного человека.
Как продать долю в квартире
Продажа доли в квартире в 2022 году предусматривает преимущественное право покупки для совладельцев жилой недвижимости. Вы сначала должны уведомить других собственников, что собираетесь продавать свою долю. Если они захотят выкупить ее, оформите договор. Если нет — сможете продать долю постороннему лицу.
В случае, если на одного человека будет приходиться менее учетной нормы, вселение будет допускаться при наличии судебного решения о признании членом семьи собственника или в случаях, если проживание лица в жилом помещении допускается в соответствии с законом.
Вместе с тем, это правило не будет распространяться на случаи, когда доля в праве собственности на жилое помещение возникает в результате приватизации или при наследовании, а также на случаи, когда право общей долевой собственности возникает в силу закона.
Когда продать?
Вместе с тем возникает другой вопрос. «В случае проблем со стройкой банк должен будет вернуть деньги вкладчикам, а проблемный объект останется на балансе банка. Спрашивается: откуда брать средства на завершение стройки? Получается, прямой заинтересованности в финансировании девелоперов у банкиров не будет», – отмечает Тимофеев.
Супруги также могут заключить отдельные договора по созданию/приобретению материальных ценностей. В этом случае на одну часть общего имущества может распространяться законный режим, ан другую – договорной.
Долевая собственность 2022
Также существует практика оформления предварительного договора купли-продажи. Его суть заключается в том, что там прописаны условия получения задатка и даты заключения основного договора, а также санкции за отказ от сделки для обеих сторон.
Долевая собственность 2022
• личные паспорта всех дольщиков;
• документы о регистрации собственности, акт о приведении приватизации либо ордер;
• соглашение купли-продажи;
• акт приёма передачи имущества, если оно было приобретено;
• справка из Росреестра ЕГРН;
• выписка из налоговой службы об отсутствии долгов по уплате налогов;
• кадастровый паспорт на дом;
• выписка из БТИ и технический паспорт;
• бумага из ЖЭКа о составе семьи и отсутствии задолженностей по уплате за коммунальные услуги;
• письменное согласие супругов на проведение сделки, если таковые имеются. Документ обязательно заверяется у нотариуса.
Если один из собственников категорически против сделки, то можно выкупить его долю. Сначала этому собственнику делается предложение о покупке его части, затем он рассматривает предложение в течение месяца. Он может и отказать в продаже своей части. В таком случае у собственника есть несколько вариантов:
- Оформить дарственную части доли, а оставшуюся ее часть продать одаряемому. Суть в том, что тот, кто получает в дар часть доли, автоматически становится собственником и имеет право выкупить продаваемую долю целиком.
- Оформить договор дарения на всю свою долю, а денежные средства получить позже. Однако такая сделка является притворной, и другие совладельцы могут ее оспорить в суде.
- Заложить часть продаваемой доли, выручив за нее средства как за целую часть. С точки зрения юриспруденции, данный вариант является самым юридически правильным.
Если удалось уговорить двух собственников на продажу квартиры, а третьего не получается, то можно предложить ему выгодную альтернативу. Продавать жилье, если не получено согласие всех трех владельцев, а договорившись только с двумя, запрещено законом. Безусловно, согласие собственников значительно облегчает ситуацию.
Как правильно выделить свою долю
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности — с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).
Прежде чем продать недвижимость, нужно определить её рыночную стоимость. Это можно сделать двумя способами:
- Самостоятельно – проанализировав аналогичные квартиры с учетом похожих параметров:
- количества комнат,
- общей площади,
- района,
- класса помещения (наличия ремонта, пригодности под ведение бизнеса и так далее) и других характеристик.
- С помощью профессиональных оценщиков, подписав договор с экспертной компанией. Стоимость квартиры подтверждается заключением специалистов. Такой документ пригодится в банке, к примеру, если необходимо взять кредит на покупку жилья.
Квартира в долевой собственности как объект продажи
Это распространяется и на ситуацию, если право собственности принадлежит только мужу или жене. Тогда ДКП подписывает супруг, на которого оформлена недвижимость. К пакету документов прикрепляется нотариальное заверенное согласие брачного спутника.
Получение одобрения от других дольщиков
Налоговый вычет – это часть дохода, с которой можно не уплачивать НДФЛ. Гражданину возвращают ранее удержанные средства или не начисляют взыскание на определенную сумму. Налоговый вычет при продаже применяется многократно. Но за год он не может превышать 1 млн рублей.
Если был подписан договор с ЖСК (жилищно-строительным кооперативом), срок владения начинается тогда, когда выполнены два условия: подписан Акт приема-передачи и полностью выплачен паевой взнос. Основание: п. 4 ст. 218 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 04 июля 2022 N 03-04-05/7-837.
Если вы сначала купили одну долю в квартире, а потом купили у других собственников оставшиеся (одну или несколько), и квартира при этом стала единым объектом собственности, то срок владения начинается с момента получения права собственности на первую долю. Основание: письма ФНС РФ от 26 июля 2022 №БС-4-11/13524@, Минфина РФ от 23 августа 2022 №03-04-07/49241, 13 января 2022 № 03-04-05/69528.
Доли квартиры куплены в разное время
В 2022 году вы с сестрой купили квартиру и оформили ее напополам в долевую собственность. В 2022 году вы покупаете у сестры ее долю и становитесь единственным собственником недвижимости. В 2022 году вы продаете квартиру. Нужно ли платить налог с продажи собственности? Нет, так как вы владеете жильем более 3 лет – с 2022 года. Срок владения считается с момента покупки вами первой доли.
При сделке с несовершеннолетним собственником дополнительным этапом будет обращение в отдел опеки. Этот орган должен дать согласие на отчуждение недвижимости ребенка. Документ оформляется, если интересы несовершеннолетнего соблюдаются, т.е. если на него приобретается равнозначное или лучшее жилье.
Режим долевой собственности предусматривает наличие нескольких собственников на недвижимость. Размеры долей могут быть равными или разными, а запрета на распоряжение ими закон не предусматривает. При возмездном отчуждении долевой собственности придется соблюсти порядок уведомления других совладельцев, предоставив им право преимущественного выкупа. Разберем, какие особенности имеет покупка доли в квартире, какие плюсы и минусы влечет такая сделка для участников.
Какой пакет документов нужен для покупки доли?
Для приобретателя покупка доли в квартире – это возможность улучшить жилищные условия, если гражданин ранее не имел собственной недвижимости. Также можно зарегистрироваться по месту жительства, чтобы соблюсти требования миграционного учета (эта цель может быть не достигнута при слишком маленьком размере доли). Кроме того, появляется право на социальные, медицинские, образовательные и иные услуги по месту прописки.
Также существует практика оформления предварительного договора купли-продажи. Его суть заключается в том, что там прописаны условия получения задатка и даты заключения основного договора, а также санкции за отказ от сделки для обеих сторон.
Продажа квартиры или дома в долевой собственности в 2022 году — читайте особенности процедуры, какой
Пример 4. Яковлев М.Г. взял дом в ипотеку в августе 2022 года за 3 млн. рублей. В феврале 2022 года он продал его за 3,4 млн. рублей. В процессе выплаты ипотеки были уплачены проценты в размере 150 тыс. рублей, а помощь риелтора обошлась Яковлеву в 20 тысяч рублей. Расчет налога с продажи:
ШАГ 3 Поиск покупателя: как продать квартиру, находящуюся в долевой собственности быстро
- Самостоятельно. Определить стоимость недвижимого имущества можно, не прибегая к помощи специалистов. Для этого нужно тщательно промониторить схожие предложения на рынке недвижимости. Достаточно зайти на любой популярный сайт объявлений и просмотреть аналогичные варианты (площадь, количество комнат, район, материал постройки дома и т.д.).
- С помощью профессиональных оценщиков. Заключив договор с фирмой, предоставляющей услуги экспертов-оценщиков, можно получить не только реальную стоимость жилья на текущий момент времени, но и документальное экспертное заключение. Этот документ понадобится для предоставления в банк, если покупатель будет привлекать к сделке заемные банковские средства (ипотека).
- Доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена только в том случае, если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем со всеми удобствами. Проще говоря, на законодательном уровне установлена учетная норма в виде фиксированного значения метража. И вот если реализуемая доля меньше этой нормы – сделку продажи провести не получится.
- Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ. Предположительно размер варьируется от 8 до 15 кв. м на одного человека. Например, в Москве норма составляет 10 кв. м. Если доля, предназначенная к продаже, составляет меньше указанного значения – продать часть жилья не удастся ни при каких обстоятельствах.
Но следует понимать, что мало кто захочет проживать на одной территории с незнакомым человеком, поэтому не исключено, что совладельцы начнут препятствовать продаже доли, при этом не изъявляя желания ее выкупить. К этому стоит быть готовым заранее, потому как такие споры решаются только через судебные органы. Решение последних выступает основанием для проведения сделки по продаже доли в жилом объекте без согласия прочих совладельцев.
Закон о продаже доли в недвижимости
Собственник доли в жилом помещении, намеревающийся продать таковую, должен понимать – провести подобную сделку без согласия остальных владельцев не получится. Вдобавок в этом случае на первый план выступает преимущественное право прочих собственников, предполагающее выкуп реализуемой доли. Такая практика особенно актуальна для коммунальных квартир.