Выселение Граждан По Коммерческому Договору: последняя информация, советы

Содержание

ГК РФ Статья 687

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Выселение по договору коммерческого найма

Размер вознаграждения за сдачу жилья, сроки и способ оплаты устанавливаются по соглашению сторон, что фиксируется в документе (ст. 682 ГК РФ). Если время оплаты не указано, деньги следует вносить ежемесячно (ст. 682 п. 3 ГК РФ). Изменять в одностороннем порядке величину вознаграждения законом запрещено.

Конечно, и образовавшуюся задолженность и расходы по суду наймодатель может предъявить к возмещению, и скорее всего, требование будет удовлетворенно. Но как скоро и в каком объеме будут взысканы денежные средства с финансово-несостоятельного человека не известно.

изолированным (дом, часть дома, квартира, отдельная комната в квартире) ст. 673 ГК РФ;
отвечать нормам противопожарной, безопасности, соответствовать санитарно-гигиеническим, техническим, строительным и другим государственным требованиям;
иметь все условия для проживания (наличие электричества, газа, воды, отопление).

При этом он указывает себя как арендодателя, а нанимателя, как арендатора. Что, по сути, неверно. Если возникнут спорные ситуации, которые решаются только в судебном порядке, суд признает документ недействительным. А значит и вытекающие из него права и обязательства.

Лицом ответственным перед наймодателем за соблюдение требований является квартирант, за исключением случаев, когда проживающие с ним граждане являются сонанимателями помещения (ответственность будет совместной). Причем решение стать сонанимателями, они могут принять самостоятельно, поставив наймодателя в известность.

Обязательственные отношения из договора коммерческого найма сохраняются и в случаях перехода права собственности на занимаемое жилое помещение, поскольку новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора (ст. 675 ГК). Таким образом, здесь возможна замена наймодателя как следствие наличия характерного для отношений имущественного, в том числе жилищного найма (аренды), «права следования» этих «обременении» за отношениями собственности на арендованное имущество.

«Ввиду того, что законодательством срок сдачи жилого помещения с момента получения субсидии не определен, Департаментом жилищного обеспечения Минобороны России региональным жилищным органам рекомендовано получать у лиц названной категории обязательство о сдаче жилого помещения в течение четырех месяцев с момента перечисления субсидии на банковский счет очередника. «

Наниматель не вправе препятствовать собственнику-наймодателю посещать и в разумных пределах, не нарушающих права нанимателя, распоряжаться его собственностью. Нельзя заменять входные двери, устанавливать решетки на окна, менять замки и ключи от входных дверей без согласования с наймодателем.

Таким образом, наймодатель, несмотря на доказанность фактов разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или лицами, за действия которых он отвечает, должен терпеть такое нарушение договора и нарушение его права собственности в течение около трех лет. Представляется, что при определении последствий разрушения или порчи жилья принципу справедливости больше соответствовало бы выселение нанимателя (хотя он и является слабой стороной в договоре) из нанятого помещения без назначения ему столь продолжительных сроков «на исправление».

Закон устанавливает, что в договоре коммерческого найма жилого помещения должен содержаться перечень граждан, которые будут постоянно проживать совместно с нанимателем. Если же в договоре такой перечень отсутствует, то постоянное проживание граждан совместно с нанимателем допускается лишь с согласия наймодателя (ст. 679 ГК). Следовательно, наймодатель вправе не допускать постоянного проживания совместно с нанимателем лиц, если их вселение произошло без его согласия.при отсутствии таких границ наниматель имел бы возможность при заключении договора (и в дальнейшем) вселять в жилое помещение слишком большое число жильцов безотносительно к их личным качествам, что приводило бы к ущемлению интересов наймодателя, для которого важно обеспечить сохранность сданного внаем жилья и, кроме того, соблюдение жильцами требований правопорядка и правил общежития.

Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель имеет право на их устранение силами нанимателя или членов его семьи. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Выселение в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма применяется, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более 6 месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Размер предоставляемого жилого помещения в замен занимаемого определяется по нормам, установленным для вселения в общежитие.

Сторонамидоговора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя может выступать любой субъект гражданского права, являющийся собственником жилого помещения. Что касается нанимателя, то им может быть только гражданин. Юридическому лицу жилое помещение может передаваться только по договору аренды с обязательным условием использования этого помещения для проживания граждан.

• предоставлением других благоустроенных (применительно к условиям соответствующего населенного пункта) жилых помещений по договорам социального найма, отвечающих установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта, равнозначных по общей площади ранее занимаемым жилым помещениям;

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

По требованию наймодателя договор коммерческого найма расторгается с нанимателем также в том случае, если наниматель либо другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, а также систематически (т.е. неоднократно) нарушают права и интересы соседей.

Прекращение договора происходит в силу прекращения прав и обязанностей его сторон по взаимному волеизъявлению, волеизъявлению одной стороны, а также вследствие события, не зависящего от воли его участников. Расторжение договора является одним из оснований его прекращения и допускается по инициативе любой стороны.

4) капитальный ремонт или реконструкция дома, в результате которых жилое помещение не может быть сохранено или его площадь уменьшится, и поэтому наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения существенно превысит норму предоставления.

Выселение без предоставления другого жилого помещения производится в случае, если наниматель и члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. В таком же порядке выселяются лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, будет признано невозможным. Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ подобное выселение нельзя рассматривать как противоречащее Конституции РФ, поскольку она запрещает только произвольное лишение жилища (ст. 40). Выселение же в судебном порядке и на основании федерального закона произвольным не является

В случае расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя наниматель и члены его семьи выселяются из занимаемого помещения в судебном порядке. Такое выселение допускается как без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК), так и с предоставлением жилого помещения худшего качества (ст. 90 ЖК).

Выселение по договору коммерческого найма

Нахожусь в декрете по уходу за ребенком. Получила квартиру по договору коммерческого найма 2 года назад как врач узкой специализации. Однако, в связи с сокращением штатов узких специалистов возникает опасение по поводу сокращения с последующим выселением из занимаемого помещения! Подскажите, пож, возможен ли выкуп помещения по договору коммерческого найма и при каких условиях?. Спасибо.

Бывший муж подал иск о выселении и снятии с регистрационного учёта меня и моих детей (12 и 20 лет), у меня в собственности 1/2 ветхого дома и комната в общежитии 11 м. кв..С мужем общих детей нет. Квартира по договору коммерческого найма, договор возобновляется каждые 11 месяцев. В квартире зарегистрированы 6 человек, двухкомнатная, площадь-55 метров (общая). Каковы мои шансы остаться в этой квартире?

Мы проживали в общежитие по договору найма на меня и ребенка, в суде договор расторгли суду отказали, сейчас все квитанции на мое имя, хотя супруг заключас договор комерческого найма. Он уволился на меня с ребенком могут повторно подать в суд на выселение. Ведь два раза по одному делу не судят, может я не права.

Семья проживает по договору краткосрочного коммерческого найма в жилом помещении, принадлежащем организации на праве собственности. Наниматели не оплачивают за найм и коммунальные услуги в течение 5-ти месяцев. Срок договора истекает 30.11.2013 года. Наниматели предупреждены, о том что Договор на следующий срок с ними заключен не будет. Добровольно освобождать помещение они не соглашаются. Можем ли мы их выселить судебным решением, если их сын призван в РА в июне месяце и числится в Договоре. Если подавать иск о выселении, то как его сформулировать? В связи с окончанием срока договора?
Я живу в коммунальной квартире по договору социального найма, остальные 3 соседки по договору коммерческого найма. У меня с ними сложились конфликт не отношения. Они объединились против меня и хотят написать заявление коллективное о моем выселении. Я оплачиваю жилье, мои комнаты в отличном состоянии, я не пью, но часто конфликтую. Выселят ли меня по заявлению соседей?
Это интересно: Размер алиментов на двоих детей в 2022 году в россии
Выселение квартиры по договору коммерческого найма
Коммерческий найм жилого помещения является одним из законных вариантов предоставления недвижимости для временного проживания. Указание на коммерческий характер данного вида договора не подразумевает наличие между сторонами предпринимательских отношений, а свидетельствует о возможности устанавливать возмездный характер проживания для временных жильцов.
Как «выписать» старого хозяина при покупке квартиры? Общеизвестно, что при приобретении квартиры на вторичном рынке покупатель сталкивается с проблемой — как вытурить с занимаемой площади продавца. Причем освобождение необходимо не только физическое (вывез свои вещи и передал ключи), но и юридическое чтобы снялся с регистрации по месту. 16451 / Ноя. 9, 2010, полночь
Общие основания прекращения договора коммерческого найма жилого помещения изложены в гл.26 ГК РФ «Прекращение обязательств», выделим некоторые из них: прекращение обязательства его надлежащим исполнением (ст.408 ГК РФ); прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице, например, наниматель как наследник становится собственником нанятого жилого помещения (ст.413 ГК РФ); прекращение обязательства невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает, например разрушение жилого помещения, его утрата в связи со сносом дома и т.д. (ст. 416 ГК); прекращение обязательства смертью гражданина (в данном случае только одиноко проживающего нанимателя в силу п. 2 ст. 686, ст. 675 ГК РФ) (ст. 418 ГК РФ); прекращение обязательства ликвидацией юридического лица (в данном случае юридического лица — наймодателя) (ст.419 ГК РФ).
Анализ правовых предписаний, регламентирующих правомочия наймодателя и нанимателя, свидетельствует о большом количестве правовых преимуществ, предоставляемых нанимателю жилья при расторжении договора. Совокупность юридических преференций, предоставляемых нанимателю, делает непривлекательным заключение договора коммерческого найма для собственников жилых помещений — потенциальных наймодателей.

— невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок (п.2 ст.687 ГК РФ);

— разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (п.2 ст.687 ГК РФ);

— использование жилого помещения не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (п.4 ст.687 ГК РФ).

Выселение граждан из жилых помещений (688)
Тем не менее, выселение далеко не всегда можно квалифицировать как санкцию или как меру юридической ответственности. Нельзя, например, квалифицировать выселение собственника жилого дома с семьей в связи с изъятием у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд и сносом его дома как санкцию, а тем более как меру правовой ответственности к правонарушителю.
Договором коммерческой концессии может быть предусмотрено право пользователя разрешать другим лицам использование предоставленного ему комплекса исключительных прав или части этого комплекса на условиях субконцессии, согласованных им с правообладателем либо определенных в договоре коммерческой концессии. В договоре может быть предусмотрена обязанность пользователя предоставить в течение определенного срока определенному числу лиц право пользования указанными правами на условиях субконцессии. Вознаграждение по договору коммерческой концессии может выплачиваться пользователем правообладателю в форме фиксированных разовых и (или) периодических платежей, отчислений от выручки, наценки на оптовую цену товаров, передаваемых правообладателем для перепродажи, или в иной форме, предусмотренной договором.
Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте РФ указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по РФ.
Различают постоянную и пожизненную ренту. Постоянную ренту могут получать граждане и некоммерческие организации, право на получение постоянной ренты может быть унаследовано, уступлено или получено в порядке правопреемства согласно п. 2 ст. 589 ГК РФ.
Отдельным пунктом договоров могут служить условия использования товарного знака/бренда. Эти требования могут быть как очень простыми (например, франчайзи имеет право использовать бренд в конкретной отрасли), так и жёсткими (например, франчайзи обязуется использовать оборудование в магазине в точном соответствии с требованиями франчайзера — от размеров и цвета полок до униформы персонала).
Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма
«Другое жилое помещение» может не отвечать указанным критериям благоустроенности. Однако в любом случае оно должно соответствовать критериям жилого помещения — быть предназначенным для проживания граждан, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.
а) в связи со сносом дома выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма (ст. 86 ЖК РФ);
— наймодателем предоставляется нанимателю и членам его семьи жилое помещение маневренного фонда по договору социального найма временно без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме, если капитальный ремонт или реконструкция дома не могут быть проведены без выселения нанимателя. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного жилищного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя с согласия нанимателя, а в случае его отказа — в судебном порядке. После проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения капитального ремонта или реконструкции уменьшилась;
б) в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признанием его непригодным для проживания: выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма (ст. 87 ЖК РФ);
нуждающимися в жилых помещениях) либо увеличится и существенно превысит норму предоставления жилого помещения на одного члена семьи; д) наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги без уважительных причин. Размер предоставляемого им жилого помещения соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ст. 90 ЖК РФ).
Выселение по договору коммерческого найма
При этом он указывает себя как арендодателя, а нанимателя, как арендатора. Что, по сути, неверно. Если возникнут спорные ситуации, которые решаются только в судебном порядке, суд признает документ недействительным. А значит и вытекающие из него права и обязательства.
8.1. Основанием для заключения с Нанимателем акта передачи жилого помещения по договору коммерческого найма является выписка из соответствующего постановления Администрации муниципального образования поселок Харп.
8.2. Наниматель, заключивший договор коммерческого найма и получивший выписку из постановления Администрации муниципального образования поселок Харп, обязан в десятидневный срок принять жилое помещение по акту.
8.3. В случае пропуска срока на заключение акта передачи жилого помещения, указанного в п. 7.2. Положения, по уважительной причине (болезнь, командировка и т.д.) при ее официальном подтверждении Наймодатель вправе принять решение о продлении срока, но не более чем на 10 дней.

заплатить госпошлину;

понести судебные издержки;

собрать пакет документов, доказательную базу;

быть готовым к тому, что на вынесение судебного решения в его пользу может понадобиться до 2 лет. В случае благоприятного исхода суда, возбуждение исполнительного производства и принудительного выселения нанимателя также потребует определенного времени.

Лицом ответственным перед наймодателем за соблюдение требований является квартирант, за исключением случаев, когда проживающие с ним граждане являются сонанимателями помещения (ответственность будет совместной). Причем решение стать сонанимателями, они могут принять самостоятельно, поставив наймодателя в известность.
наймодатель: 1) обязан передать ЖП свободным (фактически и юридически), в состоянии, пригодном для проживания; 2) обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию ЖП, обеспечивать предоставление ком. услуг, проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг; 3) обязан осуществлять капит. ремонт ЖП, если иное не предусмотрено законом; 4) вправе давать согласие: — на переустройство и реконструкцию ЖП нанимателем; — на переоборудование жилого дома, влекущее существенное изменение условий пользования им; -на вселение граждан, постоянно проживающих вместе с нанимателем; -на вселение временных жильцов; -на заключение нанимателем договора поднайма; — на замену нанимателя по договору найма ЖП.
Защищаться можно, заключив заранее соответствующее соглашение (брачный договор). Жилищный кодекс защитил интересы тех семей, кто в свое время приватизировал квартиру на одного из супругов. Для таких случаев предусмотрено, что члены семьи также имеют право на свою долю в квартире. Чтобы защитить интересы детей, в ЖК РФ четко указана обязанность владельца жилья позаботиться о предоставлении другой площади бывшим членам семьи.
Во втором случае, указанном в п. 2 ст. 687 ГК РФ, противозаконные действия нанимателя или других граждан, за действия которых он отвечает, влекущие за собой разрушение или порчу жилого помещения, должны быть подтверждены соответствующим актом, в частности, органа государственной жилищной инспекции, или постановлением о применении мер административной ответственности.
К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей следует отнести неоднократные, повторяющиеся действия нанимателя и граждан, которые проживают совместно с ним в жилом помещении и за которых он несет ответственность, по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости, производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время, нарушение правил содержания домашних животных, совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.) (Постановление Пленума № 14; ч. 1 ст. 2 Закона г. Москвы от 12.07.2002 года № 42 «О соблюдении покоя граждан и тишины в ночное время в городе Москве»).
В соответствии с п. 4 ст. 687 ГК РФ, в отличие от п. 2 данной статьи, наймодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке только при условии, что неправомерные действия продолжаются, несмотря на предупреждение о необходимости устранения нарушений, сделанное наймодателем нанимателю. Но и в этом случае применяются правила, предусмотренные пп. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ.
По смыслу приведенной нормы, эта отсрочка дается нанимателю с целью подыскания другого жилья. Данное правило, на наш взгляд, свидетельствует о повышенных гарантиях прав нанимателя и дает возможность суду учесть конкретные обстоятельства дела (например, степень вины нанимателя, его состояние здоровья, материальное положение, наличие в семье инвалидов, престарелых граждан, нуждающихся в постоянном уходе, несовершеннолетних детей и др.). Возможность отсрочки исполнения решения суда о расторжении договора коммерческого найма — это проявление гуманизма законодателя. Отсрочка необходима, например, если договор расторгается в зимнее время, а у нанимателя имеются маленькие дети, а также в других сложных жизненных ситуациях.
Это интересно: Отчислили из университета с 4 курса за задолженности можно перевестись в другой вуз
Выселение граждан по договору социального найма из квартиры
Выселение нанимателя из квартиры, которая была предоставлена ему и членам его семьи на основании договора соцнайма, является на сегодняшний день актуальной и злободневной темой. Данный вопрос урегулирован ЖК РФ, в котором прописаны все условия расторжения контракта, которые влекут за собой выселение.

использует не по назначению, например, как склад;

не платит за предоставляемые услуги;

своими действиями разрушает объект недвижимости;

систематически нарушает права соседей, что может выражаться, например, в несоблюдении норм пожарной безопасности, санитарных требований и так далее.

Гражданин лишён родительских прав, и его присутствие в одной квартире с ребёнком может негативно сказаться на его воспитании, здоровье или безопасности.
Суды более мягко подходят к решению вопроса о выселении семей с несовершеннолетними детьми. Однако жилищное законодательство не устанавливает никаких запретов на лишения права пользования конкретным помещением ребёнка, если имеются основания, перечисленные в статьях 83-91 ЖК РФ.

Например, если иск по наличию задолженности по оплате предъявляется к одинокому нанимателю, который болеет тяжелым заболеванием и по этой причине не может осуществить своевременную оплату, то в этом случае суд откажет наймодателю в праве выселения жильца. Если же будет доказано асоциальное поведение (злоупотребление алкоголем, потребление наркотиков и пр.) нанимателя или члена семьи, которое повлекло за собой образование задолженности по оплате, то иск будет признан удовлетворенным.

Муниципальным жильем, согласно статистическим данным, обладают порядка 1/3 граждан РФ. Несмотря на то, что государство ведет социальную политику по предоставлению жилья из специального фонда с целью повышения благосостояния граждан, риски для участников подвергнуться процедуре выселения достаточно высоки. Следует отметить, что согласно современному законодательству, в России предусмотрено выселение граждан несколькими основными способами: как с предоставлением другого жилья, так и без наделения субъектов правоотношений жилплощадью.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 августа 2009 г. N 71-В09-8 Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего — В.П. Кнышева
судей — В.В. Горшкова и Е.С. Гетман
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску ФГУП «Калининградский морской рыбный порт» к К., К.Л., несовершеннолетнему К.К. о прекращении права пользования жилым помещением, выселении без предоставления другого жилого помещения, снятии с регистрационного учета по надзорной жалобе К., К.Л., К.К. на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 19 сентября 2008 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 28 января 2009 года.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С., объяснения К.Л., ее представителя Штадлер И.Н., поддержавших доводы надзорной жалобы, объяснения представителя ФГУП«Калининградский морской рыбный порт» Ш., полагавшего надзорную жалобу оставить без удовлетворения, заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Федотовой А.В., полагавшей судебные постановления подлежащими отмене, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила: ФГУП «Калининградский морской рыбный порт» (далее ФГУП «КМРП») обратилось в суд с иском к К.Л., К., несовершеннолетнему К.К. о прекращении права пользования комнатой N 16, расположенной по адресу: , выселении без предоставления другого жилого помещения и снятии с регистрационного учета.
В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что данное жилое помещение, расположенное в общежитии рыбного порта, в 1986 году предоставлено работнику порта К. 23 августа 2001 году К. уволился с работы по собственному желанию. Его жена в трудовых отношениях с портом не состоит. В 2007 году К., К.Л., К.К. приобретена в собственность трехкомнатная квартира (право собственности на указанную квартиру признано за К.Л. вступившим в законную силу решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 23 августа 2007 года).
Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 19 сентября 2008 года иск удовлетворен.
Определением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 18 ноября 2008 года К.Л. восстановлен срок на подачу кассационной жалобы на решение суда первой инстанции.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 28 января 2009 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В надзорной жалобе заявителями ставится вопрос о передаче жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены вынесенных по делу судебных постановлений и направлении дела на новое судебное рассмотрение.
С учетом доводов надзорной жалобы 14 мая 2009 года дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации и определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 29 июня 2009 года надзорная жалоба с делом переданы для рассмотрения в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены судебных постановлений и удовлетворения жалобы.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 ГПК Российской Федерации).
Разрешая дело и удовлетворяя иск, суд первой инстанции сослался в частности на то, что жилые помещения в общежитиях, являющиеся специализированными жилыми помещениями, предоставляются временно на период работы или учебы гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте. Поскольку К.Л. на семью из трех человек предоставлена трехкомнатная квартира, постольку отпали основания для проживания и пользования ответчиками спорным жилым помещением, и они подлежат выселению из жилого помещения общежития ФГУП «КМРП».
С решением суда первой инстанции согласился суд кассационной инстанции, указав, что по смыслу статьи 109 Жилищного кодекса РСФСР, статей 6, 94 и 99 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также статьи 5 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон к Жилищному кодексу Российской Федерации) договор найма специализированного жилого помещения расторгается при приобретении гражданами, проживающими в общежитии, другого жилого помещения. Кроме того, приобретение иного жилья пригодного для проживания означает, что по смыслу статьи 83 Жилищного кодекса Российской Федерации имеет место выезд в другое место жительства. Наличие у К. льготы, предусмотренной статьями 108 и 110 ЖК РСФСР, не означает невозможности его выселения по иным основаниям.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что с вынесенными постановлениями судебных инстанций согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.
Как видно из материалов дела и установлено судом, К. в связи с трудовыми отношениями с ФГУП «КМРП» предоставлено жилое помещение в общежитии, в котором он зарегистрирован 17 сентября 1986 года. Супруга К. — К.Л. зарегистрирована в данном жилом помещении 10 января 1992 года, а сын К.К. — 16 июля 1996 года.
23 августа 2001 года К. уволен из ФГУП «КМРП» по собственному желанию.
Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 23 августа 2007 года за К.Л. признано право собственности на трехкомнатную квартиру .
Право на жилище относится к основным правам и свободам человека и гражданина и гарантируется статьей 40 Конституции Российской Федерации. При этом никто не может быть произвольно лишен жилища.
В соответствии с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
В этой связи основания и порядок выселения граждан из жилого помещения должны определяться федеральным законом и только на их основании суд может лишить гражданина права на жилище.
Согласно статье 5 Вводного закона к Жилищному кодексу Российской Федерации к жилищным правоотношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом. Поскольку спорные жилищные правоотношения носят длящийся характер, то к ним применяются положения действующего в настоящее время жилищного законодательства.
Расторжение договора найма специализированного жилого помещения по инициативе наймодателя регламентирует статья 101 Жилищного кодекса Российской Федерации, в силу которой договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 Жилищного кодекса Российской Федерации случаях.
Прекращение договора найма специализированного жилого помещения предусмотрено статьей 102 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой названный договор прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, переходом права собственности на жилое помещение в общежитии либо его передачей в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу за исключением случаев, установленных указанной статьей.
Последствием расторжения и прекращения договора найма жилого помещения, в том числе специализированного, может являться утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения.
В этой связи статья 103 Жилищного кодекса Российской Федерации указывает, что в случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам.
В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений за исключением случаев, предусмотренных частью 2 указанной статьи.
Между тем ни статьи 101 и 102 Жилищного кодекса Российской Федерации, ни статья 83 (часть 4) Жилищного кодекса Российской Федерации не содержат такого основания для расторжения (прекращения) договора найма специализированного жилого помещения как приобретение нанимателем или членами его семьи другого жилого помещения в собственность.
Ссылка суда кассационной инстанции на иные положения статьи 83 Жилищного кодекса Российской Федерации также является неправильной.
Положениями частей 2 и 3 статьи 83 Жилищного кодекса Российской Федерации, которые подлежат применению и к отношениям по пользованию специализированным жилым помещением, установлено право нанимателя и членов его семьи на одностороннее расторжение договора социального найма, то есть на односторонний отказ от исполнения договора.
В случае выезда кого-либо из участников договора социального найма жилого помещения в другое место жительства и тем самым отказа в одностороннем порядке от исполнения названного договора этот договор в отношении него считается расторгнутым со дня выезда.
В связи с этим юридическими значимыми и подлежащими доказыванию при разрешении данного спора должны были являться факты добровольного и фактического выбытия ответчиков из комнаты N 16, расположенной в общежитии по адресу: , в другое место жительства, отказ от прав и обязанностей в отношении указанной комнаты.
Однако таких обстоятельств судом по данному делу установлено не было, а из материалов дела следует, что семья К., К.Л., К.К. продолжает проживать в общежитии и оплачивать коммунальные и иные обязательные платежи, связанные с проживанием в нем.
Факт же приобретения К.Л. в собственность иного жилого помещения сам по себе не может свидетельствовать ни о выбытии ответчиков из ранее занимаемого жилого помещения, ни об их отказе от прав на это жилое помещение, то есть приобретение другого жилого помещения в собственность нанимателем по договору найма специализированного жилого помещения не имеет абсолютного значения и должно оцениваться судом с учетом других доказательств, свидетельствующих о намерении лица выехать в другое место жительства.
Кроме того, необходимо иметь в виду, что запрет на предоставление специализированного жилого помещения (в том числе общежития) гражданам, которые обеспечены жилым помещением в соответствующем населенном пункте (часть 2 статьи 99 Жилищного кодекса Российской Федерации), не означает запрета на пользование таким жилым помещением, если впоследствии у нанимателя или членов его семьи, которым оно было предоставлено, окажется в собственности другое жилое помещение по основаниям, допускаемым законом.
Ссылка суда первой инстанции на то, что К., К.Л., К.К. подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, поскольку ими не представлены доказательства того, что они находятся на учете нуждающихся в жилых помещениях либо имеют право состоять на таком учете, является неубедительной.
Действительно, статья 13 Вводного закона к Жилищному кодексу Российской Федерации предусматривает, что граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, состоят в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса Российской Федерации на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Однако данная статья, регламентирующая порядок выселения из специализированных жилых помещений, а также категории граждан, не подлежащих выселению без предоставления других жилых помещений, подлежит применению во взаимосвязи с другими статьями Жилищного кодекса Российской Федерации, содержащими основания для такого выселения. В данном же случае, как указывалось выше, оснований для выселения семьи К., К.Л., К.К. Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает.
В силу же статей 108, 110 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего в период прекращения трудовых отношений К. с ФГУП «КМРП», К., как проработавший на указанном предприятии более десяти лет, не мог быть выселен из занимаемого жилого помещения в общежитии без предоставления другой жилой площади.Это не было учтено судом при рассмотрении возникшего спора, что привело к его неправильному разрешению и нарушению прав К., К.Л. и К.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судом и названные выше нарушения, выразившиеся в принятии судебного постановления о выселении из занимаемого жилого помещения не на основании закона, допускающего такое выселение, являются фундаментальными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов ответчиков, в связи с чем судебные постановления подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует разрешить спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 387, 388, 390 ГПК Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила: решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 19 сентября 2008 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 28 января 2009 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Но есть исключение — если все таки при смене собственника у Вас сменится и работодатель, то расторгнуть договор в связи со сменой собственника будет нельзя, а если при этом Ваша жена проработала на данном прерприятии более 10 лет до 2005 г., то в этом случае выселить ее не смогут:

Это интересно: Сроки хранения документов по перечню 2022: договоры
В связи с этим к сожалению да, жену могут выселить даже без смены работы, так как меняется собственник помещения, а по договору найма специализированного жилого помещения это является основанием для расторжения данного договора, если конечно параллельно у Вашей жены не меняется и работодатель.

Здравствуйте! Жена работает в муниципальном учреждение и имеет квартиру по договору служебного найма. Квартира в собственности муниципалетета. С 01.01.2015 г. ее учреждение становится государственным, ей предлагают заключить договор коммерческого найма сроком на один год, с возможностью продления каждый год. Жена пенсионного возраста, другого жилья не имеет. Скажите, если она уходит на пенсию или увольняется с данной работы, или устраивается на работу к другому работодателю, могут ли ее выселить из квартиры. Спасибо.

Ст. 102 ЖК РФ 1. Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным настоящим Кодексом основаниям. 2. Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения.

При успешном выселении из квартиры бывшие жильцы должны продать жилплощадь, при этом часть выручки передается в качестве компенсации подавшим иск, еще часть может быть потрачена на приведение квартиры в нормальное состояние. Остальное же остается у продавцов.

В обоснование своих требований истец указал, что на основании договора найма жилого помещения от 1 февраля 2008 г. администрацией муниципального района Р.А. было предоставлено служебное жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности. Данное жилое помещение предоставлено на период трудовых отношений Р.А. с муниципальным учреждением здравоохранения.

изолированным (дом, часть дома, квартира, отдельная комната в квартире) ст. 673 ГК РФ;

отвечать нормам противопожарной, безопасности, соответствовать санитарно-гигиеническим, техническим, строительным и другим государственным требованиям;

иметь все условия для проживания (наличие электричества, газа, воды, отопление).

2) улучшение жилищных условий предполагает наличие у гражданина (членов его семьи) в населенном пункте по месту принятия на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в собственности и (или) во владении и пользовании жилого помещения, в котором обеспеченность общей площадью жилого помещения составляет 15 кв.м и более (для г.Минска – 10 кв.м и более, а в отдельных случаях – с учетом площади жилых помещений, расположенных в Минском р-не) на гражданина и членов его семьи.

Администрация муниципального района обратилась в суд с иском к Р.А., Р.О., Р.Д. и Р.Ю. о расторжении договора найма служебного жилого помещения, выселении из служебного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, снятии с регистрационного учета.

Однако, как уже указывалось, даже при наличии указанных в пунктах 2, 4 ст. 687 ГК РФ нарушений суд может отказать наймодателю в удовлетворении иска, предоставив нанимателю срок (не более года) для устранения нарушений, и удовлетворить требование наймодателя только при повторном его обращении в суд в случае неустранения нанимателем (или непринятия мер по устранению) нарушений. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Расторжение договора коммерческого найма по инициативе наймодателя допускается только в судебном порядке за совершение нанимателем либо другими гражданами (проживающими совместно с нанимателем гражданами, поднанимателями, временными жильцами), за действия которых он отвечает, неправомерных действий, исчерпывающий перечень которых дан в п. 2 и 4 ст. 687 ГК РФ. В частности, п. 2 ст. 687 ГК РФ указывает на два таких нарушения:

На наш взгляд, п. 1 ст. 687 ГК РФ также должна предусматривать ответственность нанимателя, не предупредившего в письменной форме наймодателя за три месяца о своем желании расторгнуть договор коммерческого найма в одностороннем порядке. В связи с изложенным полагаем необходимым дополнить указанный пункт следующим положением: «Если наниматель не выполнил данное требование, наймодатель вправе потребовать от него внесения платы за жилое помещение за три месяца».

В то же время, по мнению некоторых авторов, в частности, Д.В. Карпухина, несовершенство данной нормы заключается в том, что при очевидных негативных действиях (бездействии) нанимателя и лиц, за действия которых он отвечает, наймодатель попадает в зависимость от позиции судебной инстанции, которая может затянуть процедуру расторжения договора коммерческого найма жилого помещения до двух лет. Указанное предписание ущемляет положение наймодателя, так как позволяет нанимателю в течение длительного периода сохранять право проживания в жилом помещении собственника. Кроме того, в соответствии со ст. 12 ГК РФ право на прекращение или изменение договора служит одним из способов защиты нарушенных гражданских прав, положения же п. 2 ст. 687 ГК РФ нарушают предоставленное наймодателю право на защиту [2, с. 50].

Так, письменное предупреждение необходимо для защиты интересов наймодателя, учитывая то обстоятельство, что трехмесячный срок позволит ему принять решение о дальнейшем использовании жилого помещения, например, найти новых нанимателей. Данное правило актуально прежде всего для долгосрочных договоров коммерческого найма, а также краткосрочных договоров, заключенных на срок свыше трех месяцев. Соответственно, оно не применяется, если срок договора коммерческого найма меньше трех месяцев. В таком случае, на наш взгляд, наниматель должен в письменной форме предупредить наймодателя о своем желании расторгнуть договор в разумный срок (ст. 314 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации 1994 года (далее — ГК РФ)).