Как заключить предварительный договор купли продажи квартиры

• Может быть составлено несколько предварительных соглашений на один объект недвижимости;
• Выплата залога за недостроенный жилой объект в ипотеку;
• Вероятность существования неблагоприятных условий для составления предварительной договоренности;
• Иногда существует возможность реализации одного объекта недвижимости одновременно нескольким покупателям. Продавец может оформить соглашения с несколькими потенциальными покупателями, получить от них задаток и попросту исчезнуть.
• Иногда в процессе оформления сделки выясняется, что на объект недвижимости был наложен арест, о наличии которого продавец может быть не осведомлен. Это уточнятся у самого нотариуса при оформлении основной сделки.
• Если в квартире или доме прописаны несовершеннолетние дети, недвижимость не может быть продана без предварительного согласия опекунов. При заключении предварительных договоренностей информация о прописанных в доме детях не подается, поэтому могут возникнуть проблемы при оформлении основного соглашения.

Наверное, многие граждане, которым приходилось сталкиваться с операциями на рынке недвижимости, имели дело с предварительными договорами. Подобные документы служат хорошим инструментом для возложения обязательств на стороны, планирующие заключение сделки в течение указанного периода.

Причины, по которым документ не может быть подписан сразу же, разнообразны. Например, у покупателя в распоряжении не находится оговоренная сумма, и он может предоставить ее только спустя какое-то время, или продавцу необходимо подготовить документы на объект недвижимости, и т. п.

Образец предварительного договора за 2015 год содержит полноценный перечень всех возможных условий, а также обязанностей, которые должны указываться в дальнейшем при оформлении основной сделки. Это один из наиболее серьезных документов, которые можно подписывать перед проведением процедуры купли-продажи жилых объектов недвижимости.

Деньги, потраченные на сопутствующие расходы, не подлежат возврату при расторжении соглашения, если это не было оговорено заранее. Подобные сделки всегда заключаются на бумаге и подлежат последующему заверению нотариусом, когда рассматривается непосредственно предварительная договоренность.

Чтобы предварительный договор купли-продажи квартиры имел юридическую силу, следует максимально точно индивидуализировать объект — в данном случае — квартиру. Нужно указать кадастровый номер, площадь (общую и жилую), количество комнат, этаж и точный адрес нахождения объекта договора. Также следует сослаться на кадастровый и технический паспорт квартиры.

• ФИО, паспортные данные сторон по сделке;
• предмет договора;
• индивидуализированные признаки предмета купли-продажи;
• цену сделки, порядок внесения гарантийной суммы (аванса или задатка);
• ответственность за нарушение договорных условий;
• срок совершения основной сделки;
• обязательства сторон по подготовке к отчуждению имущества;
• перечень расходов и порядок их оплаты сторонами и пр.

Перед составлением любого рода договоров, а тем более договоров, касающихся перехода прав на имущество, следует внимательно изучить нормативную базу, регулирующую данный вид правоотношений для недопущения нарушений норм законодательства, могущих привести к признанию договора никчемным, недействительным, незаключенным.

Предметом договора будет обязанность сторон по заключению основной договор в сроки, установленные предварительным, а вовсе не недвижимость. Пункт договора так и будет звучать: «Стороны пришли к соглашению заключить договор купли–продажи (далее следует индивидуальные признаки объекта) в срок до (устанавливается срок, причем прописывается словами, а не цифрами) на условиях, определенным настоящим договором». В данном пункте необходимо указать все индивидуальные признаки объекта договора: наименование (квартира), кадастровый номер, площадь (жилую и общую), количество комнат, этаж, и, конечно же, адрес.

Каждую из сторон (продавца и покупателя) должны представлять именно те лица, которые будут прописаны в основном договоре. Т. е. если квартира принадлежит нескольким лицам, то и в предварительном договоре должны быть прописаны все собственники в качестве продавцов недвижимости. То же относится и к стороне покупателя. Все лица, которые в результате подписания договора становятся правообладателями недвижимости, должны быть вписаны в предварительный договор. Личность сторон удостоверяется при помощи паспорта. Неплохо было бы сторонам обменяться ксерокопиями паспортов. Следует понимать, что при невыполнении этого условия (в том случае, предположим, когда один из собственников в отъезде, командировке и пр., а остальные участники сделки со стороны продавца уверяют, что « он, конечно же, согласен») приведет к тому, что обязательств по отчуждению его доли у него нет, а соответственно и проведение основной сделки ставится под вопрос.

Предварительный договор купли-продажи квартиры – что это такое

Буквально из этого следует, что если для основного договора требуется Откроется в новой вкладке.»>обязательная нотариальная форма (см. по ссылке – в каких именно случаях), то и ПДКП тоже должен заключаться у нотариуса. И хотя в практике рынка недвижимости ПДКП обычно подписывают без участия нотариуса, в некоторых случаях это может выйти боком. Ведь согласно закону, несоблюдение правил о форме Предварительного договора влечет его ничтожность (Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.429 ГК РФ).

Применять ли штрафные санкции, неустойки и/или компенсацию убытков, стороны договора решают сами, в зависимости от обстоятельств конкретной сделки. Штраф может быть предусмотрен в зависимости от мотивировки отказа одной из сторон. Поэтому такие условия (со штрафами и мотивировками) в Предварительном договоре нужно не только продумать заранее, но и юридически грамотно изложить, чтобы они имели силу в спорных ситуациях.

Эксперты предупреждаютНе следует легкомысленно относиться к заключению Предварительного договора, полагаясь на его «ненастоящее» название. Просто забыть про него и спокойно жить дальше не получится. Если ПДКП официально не расторгнут, вторая сторона сможет требовать его исполнения в принудительном порядке (об этом ниже).

Заключение Застройщиком Предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП) само по себе нарушением закона не является, но его особенность в том, что он только фиксирует намерения сторон, и не обязывает их выполнять намеченное. Т.е. такой договор не обязывает Застройщика передать квартиру в собственность Покупателя, а у Покупателя, в свою очередь, не возникает Откроется в новой вкладке.»>права требования на квартиру. В случае недостроя дома, например, Покупателю будет сложно доказать факт инвестиций в строительство жилья, он сможет только претендовать на возврат обеспечительного платежа по векселю.

Обоюдный отказ возможен всегда, в любое время. Если обе стороны передумали заключать сделку, то они просто расторгают Предварительный договор по соглашению сторон, подписывая дополнительное соглашение о расторжении.

Предварительный договор купли-продажи квартиры – серьезный документ, поскольку в нем отражаются существенные положения, следующие к неукоснительному соблюдению в основном варианте. Проще говоря, предварительный – это тот же основной, только он не проходит регистрацию в госорганах и содержит в себе окончательную дату составления основного договора. Все пункты, назначенные в предварительном договоре, обязательны к исполнению, поэтому его заключение – это серьезный шаг. Если нашелся более выгодный покупатель, или более выгодный вариант по приобретению, просто так отказаться от предварительного договора не получится. Если одна из сторон пренебрежет его исполнением, то вторая может подать в суд, который принудит стороны к осуществлению договоренностей.

Предварительный договор решает все существенные, основные, значимые, проблемные пункты основного договора. Как эти пункты отражены в предварительном договоре приобретения квартиры, так же они будут урегулированы в основном. И если одна из сторон сомневается в каких-либо условиях, то лучше отложить его подписание, поскольку пути назад уже не будет. При совершении сделки и передаче задатка лучше всего обеспечить наличие свидетелей, которые не являются родственниками сторон.

​Приобретение квартиры – важный шаг для любой семьи. И главное здесь – выбрать подходящий вариант, который устроит и по местоположению, и по району, и по количеству квадратных метров, и по стоимости. Но иногда, когда такая квартира найдена, оказывается, что заключить простой договор купли-продажи сразу не получается, поскольку существуют те или иные препятствия, как с одной, так и с другой стороны. Эти препятствия носят временной характер и могу быть связаны с оформлением собственности (как, например, в новостройках, после того как дом сдан, но свидетельства еще не получены), с подготовительными действиями, с судебными разбирательствами (например, в случае развода), с получением ипотеки и тому подобными случаями. Но у сторон существуют намерения совершить куплю-продажу по конкретному объекту в дальнейшем, поэтому и прибегают к заключению предварительного договора, который гарантирует то, что стороны пришли к соглашению – одна о продаже, другая о приобретении объекта недвижимости, и согласны подождать до разрешения той или иной ситуации.

В установленный срок, на основании предварительного договора купли-продажи имущества, сторонами заключается и подписывается основной, и приводится в действие весь механизм отчуждения имущества от одного владельца и приобретение права собственности на квартиру другим.

1. Если истекает срок действия предварительного договора, и ни одна из сторон не заявила о намерении заключить основной договор, ПДКП считается недействительным. При желании одна из сторон может обратиться с просьбой продлить срок, а вторая может принять предложение или отказать.
2. Если срок не истек, и обе стороны готовы отказаться от сделки, задаток возвращается прежнему владельцу. Продавец и Покупатель составляют документ-соглашение о расторжении ПДКП.
3. Одна из сторон отсылает в сторону другой письменное предложение расторгнуть договор. При этом инициатор должен быть готов понести убыток в размере внесенного залога (или удвоенной суммы залога). Как правило, дело доходит до суда, только если не удается урегулировать несогласованности материального характера.

Условие об оплате задатка может быть включено в предварительный договор купли-продажи квартиры. Передавая денежную суму в качестве задатка, стороны оформляют расписку о том, что Покупатель передал, а Продавец принял определенную сумму, причем в расписке должно фигурировать слово «задаток», иначе действие будет расценено как уплата аванса.

Для Покупателя и Продавца более предпочтительная форма обеспечения исполнения договора — задаток (не путать с залогом, когда на имущество накладывается обременение). Его уплата предполагает более серьезные негативные последствия в случае нарушения пунктов ДПКП. Если стороны соглашаются на внесение задатка, значит, не боятся возможных трудностей и решительно настроены на совершение сделки.

Бывают случаи, когда принципиальный покупатель, потративший время на поиски и воодушевленный предстоящей покупкой, хочет вернуть задаток в двойном размере. Тогда придется обращаться в суд, а это дополнительные траты времени и денег, и в конечном итоге суд, учитывая материальное положение продавца, может обязать нарушителя к осуществлению выплат, например, по 2 тыс. руб. в месяц.

Главное отличие Предварительного и Основного договора в том, что последний не дает оснований для обретения права собственности на недвижимость. По договору не производится передача квартиры или денежных средств в оплату жилья. Кроме этого, существуют иные особенности, на которые следует обратить внимание:

Некоторые застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении незавершенных объектов строительства, однако заключение такого договора является не совсем правомерным, так как его предметом выступает несуществующий на данный момент объект недвижимости.

До оформления основного договора купли-продажи продавец и покупатель могут по соглашению сторон оформить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Заключение предварительного договора достаточно часто применяется при совершении сделок с недвижимостью.

Чаще всего в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости стороны указывают срок заключения основного договора. Если же срок не определен сторонами, то согласно нормам гражданского законодательства основной договор купли-продажи жилья должен быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного соглашения.

В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.

Несмотря на то, что предварительное соглашение не влечет за собой передачу квартиры, оно обладает юридической силой и приводит к определенным правовым последствиям. Поэтому стороны сделки должны ответственно подойти к составлению и заключению предварительного договора купли-продажи, чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем.

При покупке вторичного жилья покупатель практически ничем не рискует (см. Порядок покупки квартиры на вторичном рынке), поскольку при невыполнении продавцом обязательств он обязан вернуть аванс или задаток в двукратном размере. Однако при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры покупатель должен быть уверен в том, что он успеет к установленному сроку собрать требуемую сумму и документы. Если договор не выполнен по вине покупателя, то задаток ему не возвращаются.

Этим соглашением фиксируются стремления участников затем заключить основной документ покупки-продажи на конкретных условиях. Оформляется такой документ в тех случаях, если на настоящий момент оформить нет возможности основной договор – например, у покупателя не имеется требуемой денежной суммы, или отсутствуют у продавца некие документы, требуемые для сделки.

• Участники соглашения, с указанием, кто из них выступает продавцом и покупателем. В данном пункте требуется указать паспортные данные, прописку в том числе.
• Цель составления договора. Здесь нужно указать, что в дальнейшем будет заключено основное соглашение купли-продажи конкретного жилья (адрес, номер квартиры, площадь, кол-во комнат, этаж, общая характеристика дома).
• Право собственности на жилье с указанием данных Свидетельства про государственную регистрацию.
• Условия сделки (стоимость жилья; сумма задатка; дата, до которой будет составлено основное соглашение купли-продажи; дата, до которой продавец обязан освободить жилплощадь в случае заключения сделки; кто несет расходы, связанные с передачей квартиры в собственность покупателю; штраф при невыполнении условий договора, порядок возмещения задатка; гарантии, что квартира не была заложена, не находится под арестом, не обременена другими факторами согласно закону; обязательно передать квартиру в должном состоянии, без задолженностей по коммунальным услугам).
• Указание, что договор подписан и составлен в двух экземплярах, для каждой стороны по одному.
• Основания для расторжения договора.

Срок устанавливается в течение 365 дней с даты оформления предварительного соглашения. В документе указываться должна дата оформления договора покупки-продажи жилья. Также следует обозначить срок, в который продавец обязуется вернуть при расторжении предварительного соглашения задаток в двойной сумме (или аванс в одинарной) (см. Как составить договор аванса).

Иначе обстоит дело с покупкой жилья в новостройке. В этом случае возможна ситуация, когда квартира будет передана третьему лицу. В лучшем случае удастся лишь добиться возврата вложенных средств. Фирма-застройщик будет обязана оформить основной договор лишь в том случае, если покупатель участвует в долевом строительстве. Чтобы не стать жертвой махинаций, рекомендуется посоветовать с юристом на предмет соответствия договора Федеральному закону о долевом строительстве.

В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья никаких особых рисков для сторон не влечет. Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Закон требует указывать в предварительном договоре условия, позволяющие определенно установить объект продажи, — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов. Кроме того, приводятся условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).

Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.

Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора, например в течение месяца со дня регистрации застройщиком права собственности на квартиру, само же строительство может длиться сколь угодно долго.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

ПДКП является гарантией того, что сделка купли-продажи состоится и будет осуществлена в сроки, закрепленные предварительным соглашением сторон. Здесь же прописывается и стоимость помещения, по которой покупатель готов ее приобрести, а продавец продать. В результате право собственности пока еще не переходит к покупателю, но квартира по сути резервируется за ним.

Условие о задатке устанавливается на усмотрение сторон. Задатком признается часть денежных средств от стоимости квартиры, которые передаются продавцу в момент заключения предварительного договора и засчитываются в цену договора (п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ). По общему правилу при отказе покупателя от сделки, продавец задаток не возвращает. Если же продавец отказывается, то обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК).

• отсутствие нужной суммы средств у покупателя или документов у продавца;
• покупатель оформляет ипотечный заем на приобретение квартиры и ожидает одобрение банка;
• если одним из собственников жилья является гражданин, не достигший возраста совершеннолетия, то потребуется согласие на продажу от органов опеки, что тоже занимает время.

Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) — по своему предназначению является соглашением между покупателем и продавцом о том, что сделка состоится в будущем. Подписывается сторонами предстоящей сделки для закрепления договоренностей, когда основной договор по объективным причинам заключить в настоящий момент не получается (п. 1 ст. 429 ГКРФ).

Устанавливается по соглашению сторон. Это может быть конкретная дата или дата, не позднее которой сделка должна состояться. Если же такого условия нет, то считается, что основной договор должен быть подписан в течение календарного года от даты составления предварительного ДКП (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Обязательна письменная форма предварительного договора купли-продажи. Пример бланка и образец (скачать в формате *.doc) содержат все требования, которые применяются к стандартным гражданско-правовым договорам.

1. Иногда перед подписанием договора купли-продажи покупателю или продавцу нужно выполнить ряд действий. Например, запросить справку о наличии задолженностей по коммунальным платежам у управляющей компании или получить выписку из домовой книги. Все это требует время: написать заявление, отнести в орган, дождаться ответа. В таких ситуациях предварительное соглашение служит хорошим помощником, так как дает людям время для совершения юридически значимых действий.
2. Если продавец нашел покупателя на квартиру, у которого еще нет нужной суммы денег, то предварительное соглашение дает последнему время улучшить свое материальное положение и заплатить по цене, указанной в договоре.
3. Если гражданин находится в командировке, на больничном, в отпуске, стороны могут оформить обещание о совершении сделки в будущем. Таким образом, правильно составленный договор выступает своеобразном гарантом.

Приобретение недвижимости — важнейшая покупка в жизни каждого человека. То же самое касается и продажи квартиры или дома: продавец должен быть уверен в добросовестности покупателя и чистоте его намерений. Законодательство страны предусматривает такое понятие, как «предварительный договор». Стороны вправе составить его и подписать до момента согласования настоящего договора.

• Паспортные данные сторон. Обратите внимание, что если квартирой владеют несколько собственников, то и в договоре должны быть указаны все лица — они выступают в качестве продавца. Это же правило распространяется на продавцов. Лучше всего к договору приложить ксерокопии паспортов всех участников сделки.
• Предмет договора и отличительные характеристики недвижимости. Предметом в нашем случае – обещание сторон заключить договор купли-продажи в будущем. Обязательно указать в договоре индивидуальные признаки квартиры — площадь, адрес, количество комнат и так далее.
• Стоимость объекта недвижимости. Укажите точно, сколько он стоит и в какой срок покупатель должен передать продавцу сумму. Также обратите внимание на способ передачи денег.
• Правоустанавливающие документы. В первую очередь это свидетельство о государственной регистрации права. Ни в коем случае не заключайте договор с лицом, у которого этого свидетельства нет.
• Порядок расчетов (возможность внесения авансового платежа или задатка). Практика показывает, что после заключения предварительной сделки покупатель передает продавцу сумму, равную 10% от стоимости недвижимости. По согласию сторон эта сумма может быть увеличена. Лучше составить отдельный акт, в котором будет фиксироваться факт приема-передачи денежных средств. Если он происходит путем передачи денег наличными, обязательно составляйте расписку. Ее собственноручно подписывают обе стороны и заверяют подписями двое свидетелей.
• Срок совершения основного договора купли-продажи. Одно из самых значимых условий договора. Срок определяется в рамках одного календарного года с момента подписания предварительного соглашения.
• Меры ответственности. Если продавец или покупатель нарушают условия документа, они могут быть привлечены к ответственности. Например, принуждение в судебном порядке возместить встречной стороне понесенные расходы.
• Правила передачи объекта недвижимости от продавца покупателю. Лучше всего составить акт приема-передачи объекта недвижимости. Это небольшой документ, который подтверждает, что продавец передал, а покупатель принял квартиру.
• Реквизиты сторон (Ф. И. О., контактные данные).

С помощью документа проговаривается порядок расчетов между кредитором, заемщиком и продавцом. Например, будет ли передача денежных средств происходить непосредственно из рук в руки или с привлечением банковской ячейки. И, наконец, в предварительном соглашении прописывают условия, на которых объект недвижимости становится залоговым имуществом банка.

Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком и без

Перед оформлением договора купли-продажи квартиры часто составляется предварительное соглашение с задатком или без него. Документ подтверждает намерение покупателя приобрести, а собственника продать жилье. При изменении ситуации он позволяет скорректировать отдельные пункты будущей сделки или отсрочить покупку. Использовать предварительный договор о намерении необязательно, но в некоторых случаях без него не обойтись.

Подготовить документ вы можете самостоятельно. Но это рискованный вариант при отсутствии достаточных знаний. Неточность формулировок пунктов может превратить соглашение в бесполезную бумажку. Чтобы получить грамотно написанный договор, поручите его написание юристу. В крайнем случае, проконсультируйтесь у наших специалистов. Они подробно расскажут, как заключаются подобные соглашения.

Документ также не имеет типовой формы составления и подготавливается в каждом случае индивидуально. Единственное существенное отличие от ПДКП с задатком – отсутствие данного пункта в содержании вместе с суммой, которая подлежит выплате до подписания основного договора.

ПДКП обладает юридической силой и влечет правовые последствия, даже если документ нотариально не заверен. В судебной практике достаточно случаев, когда собственника принуждали к продаже имущества, если у него не было средств для возврата задатка. Поэтому силу предварительного соглашения нельзя недооценивать.

В процессе оформления договора намерения, стороны, как правило, оговаривают реальное желание покупки и вероятность отказа от выполнения договоренностей. Если сделка срывается по вине покупателя, то задаток остается у собственника квартиры. Вернуть деньги можно, договорившись с ним при наличии серьезных оснований или через суд. Например, не состоялась встречная сделка, от которой зависит текущая покупка. В подобных ситуациях рекомендуется заключать ПДКП без задатка.

Существует разница между авансом и задатком. В соответствии со статьей 380 ГК РФ задаток выплачивается покупателем в счет погашения всей стоимости приобретаемого имущества. А статья 381 ГК РФ гласит, что, если нарушение договора произошло по вине покупателя, задаток не возвращается.

В качестве покупателя должен выступать субъект, который по окончанию сделки окажется владельцем квартиры, и на его имя будет зарегистрировано имущество. Заключать предварительный договор купли-продажи родственниками или друзьями разрешено только, если есть нотариальная доверенность на совершение подобных сделок.

• указать адрес;
• этаж;
• размер жилплощади;
• количество комнат;
• номер кадастрового учета;
• общее состояние приобретаемой квартиры;
• основания возникновения прав на имущество у продавца;
• различные обременения (регистрация, залог и т.д.).