Как сдавать квартиру официально: последняя информация, советы

Содержание

Как сдать квартиру в Москве

В Москве стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду зависит от площади квартиры и района, в котором она расположена. При этом сдача в аренду жилого помещения вместе с гаражом или машино-местом, расположенным в одном многоквартирном доме, считается как сдача в аренду одного объекта. Чтобы точно рассчитать стоимость патента, вы можете воспользоваться сервисом на сайте ФНС.

Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2022 года. Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели. Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Шаг 1. Встаньте на учет в налоговом органе в качестве плательщика налога на профессиональный доход (или, проще говоря, зарегистрируйтесь самозанятым) через бесплатное мобильное приложение «Мой налог», кабинет налогоплательщика «Налога на профессиональный доход» на сайте ФНС России или через уполномоченные банки. Для регистрации вам понадобится паспорт и фотография, которую вы сможете сделать на свой смартфон.

Патент — это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента — 6% от этой суммы. От остальных налогов, в частности налога на недвижимость , предприниматель освобождается.

перед тем как сдать жилье, зарегистрировать ИП и приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду — 6% от потенциально возможного к получению дохода;
по итогам года сдать налоговую декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от фактически полученного дохода;
зарегистрироваться самозанятым и уплатить налог на профессиональный доход — 4% от фактически полученного дохода от сдачи жилья физическим лицам или 6% — юридическим лицам и ИП.

договора найма (где обязательно должна быть указана стоимость аренды);
акта приемки квартиры (этот акт собственник и арендатор подписывают перед заключением договора);
документов, подтверждающих право владения данной собственностью;
паспорта.

«Если налогоплательщик не подает налоговую декларацию по НДФЛ, хотя обязан это сделать, то он должен оплатить штраф. Согласно пункту 1 статьи 119 Налогового кодекса, это 5% неуплаченной в установленный срок суммы налога, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тысячи рублей. За уклонение от уплаты налогов предусмотрена и уголовная ответственность. Ее регулирует ст. 198 УК РФ», — рассказывает юрист компании «М16-Консалтинг» Сергей Зайцев.

«Мы часто слышим то там, то тут выражения «легальная аренда» и «официальная сдача квартиры», однако хочется пояснить, что в законодательстве РФ не зафиксированы такие понятия. Согласно Гражданскому Кодексу РФ, договор, заключенный в простой письменной форме с указанием данных обеих сторон, суммы ежемесячной выплаты и срока аренды, подписанный арендодателем и арендатором, и будет являться официальным документом. Ни нотариального заверения, ни государственной регистрации (подразумевается Росреестр) не требуется, — поясняет директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. — Таким образом, любой собственник, получающий доход от сдачи недвижимости в аренду, обязан ежегодно платить налоги. Есть три основных формы уплаты налогов, и собственник сам выбирает тот, что будет ему удобнее».

По закону все доходы, которые люди или организации получают, сдавая в аренду недвижимость, облагаются налогом – НДФЛ. Этот налог обязаны платить все: и россияне, и граждане других государств. Важный момент: 13-процентная ставка налога распространяется лишь на физических лиц, которые являются налоговыми резидентами РФ (то есть на тех, кто находился в стране более 183 дней). Если вы живете за границей и в течение года провели в России меньше времени, то налоговая ставка увеличивается до 30%.

Второй вариант — оплата налога в статусе индивидуального предпринимателя, работающего по упрощенной системе налогообложения (налоговая ставка равна 6%). Для этого арендодатель должен зарегистрироваться в качестве ИП, каждый год оплачивать страховые взносы и подавать декларацию о доходах в налоговую.

Факт юридической регистрации в квартире никоим образом не связан с арендным соглашением. Прописка осуществляется по заявлению собственника при согласии других лиц, которые зарегистрированы в квартире. Оптимальный вариант — оформление временной регистрации по месту пребывания сроком до 5 лет. В заявлении собственника указывается срок прописки. По достижению указанной даты человек автоматически выписывается из данного жилья.

Документ подписывается сторонами, после чего вступает в юридическую силу. Согласно нормам ст.609 ГК РФ государственная регистрация соглашения между физическими лицами регистрируется в органах Росреестра в случае заключения соглашения на срок более 1 года.

После этого необходимо зайти в интернет и скачать бланк декларации по форме 3-НДФЛ. Заполнение допускается вручную или на компьютере. Гражданин подает декларацию до 30 апреля следующего года за отчетным. Документ можно предоставить лично или подать в отсканированном варианте через личный кабинет налогоплательщика. Средства вносятся на счет по реквизитам до 30 августа.

подача декларации для начисления НДФЛ с указанием размера полученного дохода. В случае выбора такого варианта ставка НДФЛ стандартная — 13%;
оформление патента. Для этого собственник квартиры регистрируется как ИП и выбирает патентную форму налогообложения. Стоимость патента на 1 месяц составляет 6% от ориентировочного дохода;
регистрация в качестве самозанятого с уплатой 4% налога на профессиональный доход.

от 20 до 40% от реально полученного дохода за умышленное нежелание оплачивать средства в казну;
просрочка предоставление декларации в налоговую — 5% от суммы полученного дохода за каждый период. Максимум начисляется 30% от прибыли, но не менее 1000 рублей.

Sergey, Риск всегда есть. Жить вообще рискованно). Что касается обмена информацией между МВД и фнс. Ну, на бумаге то вроде бы да. Тока и там и там люди работают. И напрягаться за ту же зряплату им неохота)). У меня ребёнка, прописанного по новому месту жительства, со старого выписать «забыли». Работнички)). Тока по жалобе в МВД сделали. Так что если вы сами не будете жаловаться в МВД, фнс, минфин или приёмную президента, что фмс не сливает в фнс инфу о том что вы кого то зарегили, то.

Надежда, живу во франции, во франции нельзя попасть ни в сад, ни в школу не имея подтверждения того, что ты проживаешь в том же самом районе где он находится. хочешь отдать детей в хорошее место — переезжай. да и в целом, во многих странах европы, многие бытовые сервис и гос услуги доступны только для тех, у кого есть подтверждение легальности проживания (по сути регистрации).

Базовые обязанности нанимателя и наймодателя закреплены в главе 35 ГК РФ. Но некоторые из них можно изменить договором. Например, читатели Т—Ж часто спрашивают: кто должен платить за мелкий ремонт в сдаваемой квартире — жилец или собственник? По статье 681 ГК РФ, текущий ремонт должен организовывать и оплачивать наниматель, но в договоре с хозяином можно предусмотреть иное — как договоритесь.

Если хозяин откажется, предложите увеличить стоимость аренды так, чтобы после вычета налога оставалось столько же денег, сколько и раньше. Так у него не будет повода вам отказать. Да, придется платить больше, зато вы сможете сделать регистрацию, не будете опасаться участкового или соседей, а еще запишете ребенка в детский сад.

Такие жильцы не могут зарегистрироваться в квартире, они избегают участкового, а их ребенок не может ходить в детский сад около дома. Они оплачивают проживание наличкой или с назначением перевода «материальная помощь», а соседям говорят, что они родственники хозяйки.

Квартирный вопрос: как сдать недвижимость на лето и не нарваться на штраф от налоговой

Главный плюс НПД – его не нужно платить, если дохода нет. Пока вы не сдаёте квартиру и не получаете деньги, то и налог не начисляется. Поэтому лучше заранее встать на учёт как самозанятый и спокойно оплатить налог после первого получения дохода.

Если вы планируете сдавать летом квартиру или дачу через условный Booking или Avito, эта статья – для вас. Можно, конечно, просто так разместить объявление или сдать через знакомых и сделать вид, что ничего не было. Но тогда, если правда о сдаче недвижимости вскроется, будет неприятный разговор с налоговым инспектором. А в дополнение – штраф. Рассказываем, как законно сдать недвижимость на лето и заплатить минимальный налог.

Для регистрации в качестве самозанятого не нужны документы, визиты в налоговую и подачи отчётностей. В ст. 5 Федерального закона от 27.11.2022 № 422-ФЗ перечислены три способа стать плательщиком НПД:

Регистрация через мобильное приложение «Мой налог». Можно скачать в Google Play или App Store. Это самый удобный способ. Сумма налога рассчитывается автоматически в зависимости от полученного дохода и появляется в приложении.
Регистрация через личный кабинет на сайте ФНС.
Регистрация через любой банк, который работает с самозанятыми, например, «Сбер», «Тинькофф», «Русский Стандарт», «Хоум Кредит».

О чём важно помнить: плательщик НПД должен после получения дохода сформировать чек и передать его получателю услуг. В нашем случае – самозанятый собственник квартиры передаёт чек арендатору. Это нужно сделать в момент расчёта, если арендатор платит наличными или делает перевод, или не позднее 9 числа следующего, если арендатор использует другие безналичные расчёты. Об этом говорится в ч. 3 ст. 14 ФЗ-422.

Этот пункт – один из подводных камней НПД, о который периодически спотыкаются самозанятые. То есть недостаточно просто заявить о себе как о налогоплательщике и оплачивать налог. За нарушение сроков передачи сведений в ФНС самозанятые платят штраф 20% от суммы дохода. А если нарушение повторилось в течение полугода, штраф взыскивают с полной суммы расчёта.

Какой налог придется заплатить при сдаче квартиры в аренду

В России чрезвычайно распространена практика сдачи в аренду жилых помещений физическими лицами, при этом на этом рынке существует большая проблема контроля налогообложения — большинство арендодателей предпочитают действовать неофициально, сдавая квартиры и жилые дома без договоров и не уплачивая никаких налогов. Такое поведение не является правильным и допустимым: если у лица имеется выручка, с нее необходимо уплачивать налог.

Это интересно: На сколько добавят пенсию инвалидам с детства 1 группы в 2022 году

Стоимость патента рассчитывается как 6% от предполагаемого дохода в данной сфере деятельности в данном регионе. То есть рассчитывается не из реального дохода предпринимателя, а от предполагаемого дохода, который в конкретном регионе получают предприниматели, занимающиеся аналогичной деятельностью.

Если гражданин сдает квартиру как простое физическое лицо, он обязан платить подоходный налог с полученных арендных платежей. Ставка НДФЛ для резидентов РФ — 13% в месяц, для нерезидентов — 30%. Платить ежемесячно не придется: по окончании календарного года, до 30 апреля следующего года, необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, в которой посчитать выручку и налог за весь год, а затем уплатить НДФЛ за весь истекший год.

Например, владелец сдает квартиру, ежемесячный арендный платеж — 20 000 рублей. При этом жильцы платят по счетчикам 2000 рублей в месяц за свет и воду, и еще 3000 — остальные коммунальные платежи, начисляемые без счетчиков, в том числе плата за обслуживание общедомового имущества. В этой ситуации налогооблагаемым месячным доходом арендодателя является сумма в 23 000 рублей — арендный платеж и коммуналка без счетчиков. 2000 коммуналки по счетчикам не облагается НДФЛ. Годовая выручка составит: 23 000 × 12 = 276 000 рублей. Годовой налог: 276 000 × 0,13 = 35 880 рублей.

Второй вариант имеет смысл выбирать, если предприниматель регулярно вкладывается в квартиру и его расходы составляют 60% или более от суммы дохода. Это крайне редкая ситуация, как правило, арендодатели если и вкладываются в квартиру, например, делают там периодический клининг или ремонты, эти затраты значительно меньше доходов.

Как сдать квартиру в аренду

Здесь правило только одно: квартира должна быть чистой. Если не хочется убирать самостоятельно – например, после предыдущего жильца или после неопрятных родственников – всегда можно вызвать клининг. Но чистая квартира – это огромный плюс в глазах арендатора. Неважно, какой шикарный ремонт там когда-то был, если запахи не позволяют задержаться больше десяти минут. И наоборот: пусть внутри всё старенькое, но зато на диван не страшно сесть, а о стену можно опереться без опасения приклеиться – это важнее.

Что касается мебели или её отсутствия – представьте, кому может понадобиться ваша квартира. Оцените метраж, количество комнат, район. Это большая трёшка в спальном районе, где будет хорошо жить всей семье? Оставьте минимум мебели: холодильник, кухонную мебель, шкаф – одним словом, то, что будет неудобно возить за собой. Остальное у них наверняка уже своё. А в случае крошечной однушки рядом с тремя вузами её у вас наверняка снимет студентка без гроша за душой, такая будет рада даже тарелкам и вилкам. В любом случае, этот вопрос всегда можно обсудить с жильцом или жилицей. Главное – не загромождайте пространство тем, что жалко выкинуть, не превращайте квартиру в филиал сарая.

Спросите их о месте работы, попросите справку о доходах.
Берите депозит. Чаще всего он составляет стоимость аренды за месяц. В случае, если всё будет хорошо, вы вернете эту сумму арендаторам, когда они будут выезжать. Если всё будет нехорошо, эти деньги послужат некоторым утешением.
Несколько раз чётко обговорите, кто платит коммуналку – вы или они. Добейтесь, чтобы понимание засияло в глазах собеседника.
То же самое с датами платежа и способом. «Я буду приходить каждое пятое число в 18.30, вы отдаете мне 25 тысяч».
Ещё раз (а потом ещё пять раз) обсудите ваши требования. И не слишком верьте тому, что вам говорят. Если в вашей квартире негде курить, а у арендатора из кармашка застенчиво выглядывает пачка сигарет, хоть он и клянётся, что бросил ещё в школе – подумайте, как скоро ему надоест бегать курить на улицу и он задымит весь ваш новый ремонт?
Доверяйте себе. Если всё хорошо, а душа не лежит к конкретному человеку – отказывайте и не рискуйте.

Итак, допустим, вы решили сдать квартиру. Купили новое жильё и просто хотите, чтобы за старым кто-то присматривал и чтобы не нужно было платить коммуналку, или рассчитываете подзаработать – неважно. Сразу возникает масса вопросов. Как сдать квартиру выгодно? Где искать жильца? Что обычно нужно арендаторам от жилища? Как не приехать однажды на руины любимой двушки? Как гарантировать, что платить будут вовремя и ровно столько, сколько договорились? Кстати, сколько попросить?

Не поленитесь: проведите несколько часов на сайтах с недвижимостью. Подойдут любые, от Авито до Камелота или ваших местных. Ваша цель – узнать, за сколько примерно можно сдать похожую на вашу квартиру. Лучше ориентироваться на среднюю цену: поставите слишком дорого и будете искать арендатора вечность, поставите слишком низко – и потенциальные клиенты начнут задаваться вопросами «а почему так дёшево», и квартиру вы, опять-таки, не сдадите.
Сфотографируйте комнаты: все жилые, кухню, санузел. Обеспечьте хорошее освещение на фото (фотографируйте ярким солнечным днём). Оцените фото: вы бы там жили?
Составьте текст объявления. Укажите в нём размер квартиры, имеющуюся мебель (не точную опись, просто чтобы арендатор имел представление), удобства. В квартиру проведен хороший интернет? Есть кабельное? Кондиционер? Указывайте это. Проблемы тоже укажите сразу – не тратьте зря свое и чужое время. Может, кому-то будет принципиально мешать ваше пятно на потолке или гнездо голубей на балконе.
Договоритесь сами с собой: что вы не готовы терпеть? Вы ненавидите собак? Или, может, в квартире нет балкона, поэтому курящим лучше вообще не заезжать? Или у вас есть какие-то свои требования? Укажите это в объявлении.
Укажите, входят ли коммунальные услуги в цену.
Нелишним будет в паре слов описать район. Расскажите, как далеко остановки общественного транспорта, удобно ли парковать машину, есть ли магазины, школы, детсады и больницы.
Если у вас есть, что добавить по поводу квартиры – не стесняйтесь. Люди в поисках квартиры прочёсывают сотни одинаковых объявлений. Может быть, ваше примечание про красивый вид на закате станет для кого-то решающей зацепкой. Автор статьи знает людей, которые выбирали квартиры, исходя именно из таких вот милых мелочей в объявлениях.
Выложите объявление, прикрепив ваши прекрасные фотографии. Где? Да везде! На Авито, на тематических сайтах, в соцсетях – везде, где вам только придёт в голову. Чем больше людей увидят, тем быстрее вы найдете того самого жильца.

В моём случае при первоначальных затратах (содержание бывшего владельца квартиры + косметический ремонт) окупаемость составляет 3 – 4 года. Но после этого затраты тоже продолжаются. В общем, это такой вариант, который позволит уйти с наёмной работы и просто жить без излишеств.

Аренда моих квартир сейчас стоит 18 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги. В период коронакризиса из одной квартиры человек съехал, и сдать её пока не удалось. При этом в последнюю квартиру (которая долго стояла и недавно наконец стала готова к сдаче) как раз в мае нашёлся арендатор.

Траты на возвращение квартире нормального вида после жильцов подсчитать сложно, потому что они всегда разные. На всякие мелочи уходит около 5 – 7 тысяч ₽: вызвать сантехника, чтобы он поправил смеситель, и плотника, чтобы отремонтировал пару ламелей (хотя это можно сделать самостоятельно). Убрать квартиру тоже можно самому, но если заказывать уборщицу — 2500 ₽. Если человек долго жил и надо менять обои, то материалы и работа обойдутся в 20 – 25 тысяч ₽.

Но квартиры требуют постоянных трат. Их содержание сжирает, по сути, весь доход. Остаётся только на питание и небольшие покупки: одежда, по необходимости — новый телефон, и так далее. Откладывать ничего не удаётся. Все лишние деньги уходят на ремонт жилья для сдачи в аренду.

Не сразу при сдаче, но на каком-то шаге в каждой квартире менялись окна. Это стоило по 30 – 40 тысяч ₽. Ещё не везде обновлён пол. Все квартиры доставались со старым скрипучим паркетом, кое-где переложен ламинат или линолеум (каждое такое дело — порядка 50 – 70 тысяч ₽).

Как сдать квартиру

🏮 Пoдгoтoвьтe жильe. Чaщe вceгo нecкoлькo cyтoк apeнды нyжны тeм, ктo пpиeзжaeт в гopoд нa пapy днeй или нeдeль — нaпpимep, в кoмaндиpoвкy, нa cвидaниe, в пyтeшecтвиe. Им нeт cмыcлa вoзить c coбoй бытoвyю тexникy и мeбeль, пoэтoмy квapтиpa дoлжнa быть пoдгoтoвлeнa для пpoживaния. Уcтaнoвитe кpoвaть или дивaн, cтoл, шкaф или xoтя бы тyмбy. Пocтaвьтe микpoвoлнoвкy, xoлoдильник, ecли мoжeтe — тeлeвизop. Ecли в квapтиpe бyдyт cмeнныe кoмплeкты пocтeльнoгo бeлья, пoлoтeнцa, гeли для дyшa, шaмпyни и дpyгиe пpeдмeты бытa, этo выдeлит жильe cpeди aнaлoгичныx пpeдлoжeний нa pынкe.

Пpи oфopмлeнии дoгoвopa нaймa квapтиpы, кoтopaя пpиoбpeтaлacь в ипoтeкy, нe нyжнo дoпoлнитeльныx paзpeшeний oт бaнкa. Фaктичecки жильe пpинaдлeжит coбcтвeнникy, бaнк лишь нaклaдывaeт нa нeгo oбpeмeнeниe. A, ecли, нaпpимep, вы peшитe пpoдaть или oбмeнять квapтиpy, cдeлкa yжe пpoxoдит c yчacтиeм бaнкa.

Нaд этим вoпpocoм зaдyмывaютcя мнoгиe, ктo жeлaeт лeгaльнo cдaвaть жильe и плaтить вce нaлoги. Cтaнoвитьcя индивидyaльным пpeдпpинимaтeлeм нe oбязaтeльнo, ecли вы coблюдaeтe вce тpeбoвaния зaкoнoдaтeльcтвa. Дaжe ecли y вac нecкoлькo квapтиp и вы cдaeтe бoльшyю иx чacть, мoжнo пpocтo плaтить нaлoги пo cтaндapтным дeклapaциям для физичecкиx лиц.

Tpeбyйтe aвaнcoвoй oплaты. Бывaют cитyaции, в кoтopыx cъeмщики живyт бecплaтнo пo нecкoлькo мecяцeв. Чтoбы нe пoпacть в тaкyю cитyaцию, тpeбyйтe aвaнcoвoй oплaты. Ecли квapтиpaнты нe мoгyт oплaтить apeндy, нo oбeщaют cдeлaть этo в бyдyщeм, oбязaтeльнo вoзьмитe pacпиcкy.

Taкжe вы мoжeтe зaкaзaть дoпoлнитeльныe ycлyги — pиэлтop бyдeт кoнтpoлиpoвaть oплaтy кoммyнaльныx ycлyг, peшaть фopc-мaжopныe oбcтoятeльcтвa, cooбщaть o нeoбxoдимocти peмoнтa, пpинимaть плaтeжи oт квapтиpaнтoв и пepeдaвaть вaм дeньги. Чтoбы пepeдaть эти зaдaчи пpoфeccиoнaлy, пpидeтcя дoплaтить.

Сейчас особую популярность приобретает сдача жилья посуточно. Этот вид бизнеса в корне отличается от долгосрочной аренды, в несколько раз увеличивая как практическую прибыль, так и риски. Нужно быть готовым к неравномерному спросу – часто квартира может простаивать без клиентов. Высока вероятность кражи имущества, проведения шумных мероприятий. Чаще всего выгоднее сдать квартиру риэлторскому агентству с возможностью субаренды. Плюс в том, что агентства берут на себя расходы за ремонт имущества, у них заключены договоры с клининговыми компаниями, обслуживающими подобные помещения.

Далеко не все арендаторы хотят официально оформлять отношения с арендодателем. Причин на это может быть несколько: отсутствие документов, удостоверяющих личность, регистрация на территории РФ, злой умысел или мошенничество. Скорее всего, никто не согласится сдать квартиру в аренду таким людям, обеспечив себе массу неприятностей и забот. Добросовестный квартиросъемщик не станет отказываться от официального оформления соответствующих документов, в том числе и для собственной безопасности.

центральная часть любого населенного пункта всегда ценится выше, чем окраины;
окружающая инфраструктура, а именно супермаркет, школа, детский сад;
близость к остановкам общественного транспорта, будь то метро или трамвай;
наличие парковки у дома и хорошей транспортной развязки, во избежание простоя в пробках.

Это интересно: Адресная помощь переселенцам в 2022 году

Неприватизированную квартиру, находящуюся в муниципальной собственности, равно как и служебную, по закону сдать практически невозможно. В первом случае возникают отношения субаренды, во втором, жилье, скорее всего, сочтут ненужным хозяину и передадут в пользование другим нуждающимся людям.

В квартире должны быть все необходимые для жизни атрибуты. Не только мебель, но и столовые приборы, утюг, бытовая химия, постельное белье, полотенца.
Квартира находится в центральном округе города, близко с остановками общественного транспорта.
После каждого клиента, иногда один раз в сутки, необходима тщательная уборка, стирка и глажка белья.

Еще один «финансовый пункт» касается депозита. Точнее, его размера и порядка возврата. Как правило, этот платеж не является денежной суммой, внесенной за последний месяц проживания, как считают многие наниматели. Депозит – это залоговая денежная масса, с которой будут вычтены все платежи по нанесенному ущербу квартире или имуществу. Если претензий нет, то вся сумма возвращается после подписания акта приема-передачи (на этом мы остановимся чуть позже). Если, скажем, наниматели сломали стиральную машину, холодильник или что-то еще и не отремонтировали сами, деньги за ремонт или на покупку новой бытовой техники будут вычтены из залога. Также это относится к сломанной мебели или другим предметам интерьера, сантехнике. Хозяин может вычесть стоимость ремонта, если есть незначительные повреждения: сколы в плитке, оборваны обои и пр.

Еще один перечень в акте – вся бытовая техника, которую хозяин квартиры оставит жильцам с указанием ее рабочего состояния. После всех описаний в акте следует отметить, что в случае утраты первоначального вида квартиры, мебели и поломки бытовой техники, наниматели компенсируют потери или ремонтируют все сами. То есть, квартира на момент освобождения должна быть в том же состоянии, что и до заселения. В акт записываются показания всех счетчиков учета (электричества, воды, газа) и в будущем наниматель будет производить платежи исходя из них.

Юристы рекомендуют вносить в договор пункт, регламентирующий порядок решения спорных вопросов. То есть, необходимо написать, что если сторонам не удастся «разрулить» конфликт, так сказать, по обоюдному согласию, то его решением займется суд. В принципе, это естественное решение любых споров, но тем не менее, лучше об этом проинформировать заранее. Вдруг обращение к этому пункту поможет решить вопрос без участия карающих органов?

Последний этап – подписание договора. Ее форму можно найти в интернете, дополнив своими пунктами. Для заключения договора понадобятся два, а лучше три комплекта бланков (на случай, если какой-то лист будет испорчен), паспорта обеих сторон, а также лиц, которые будут проживать с арендатором в квартире. Хозяин еще должен иметь с собой документ о собственности на квартиру.

К договору прилагается акт приема-передачи жилья. В нем описывается состояние квартиры и указываются дефекты, если таковые есть. Например, царапины на паркете или пятно на обоях. Дается опись всей мебели с указанием состояния каждого предмета интерьера. Желательно всю мебель сфотографировать, чтобы впоследствии была возможность для сравнения. Конечно, такие нюансы больше важны для владельцев квартир с качественным ремонтом и соответствующей меблировкой. «Бабушкины» квартиры, как может показаться, вряд ли есть смысл детально описывать. Хотя и при сдаче старой квартиры лучше подстраховаться, чем потом о чем-то жалеть. То бишь, комод-то был прабабушкин, а на нем арендаторы кастрюли с супом ставили, испортили всю поверхность!

Риск сдачи мошенникам в таком случае очень велик, потому что прислать поддельные документы, платежные поручения по интернету сейчас достаточно легко. Чтобы назначить встречу для просмотра квартиры, лучше звонить кандидатам по телефону или видеосвязи. Тогда есть шансы разгадать намерения будущих квартирантов.

Согласно главе 35 ГК РФ «О сдаче жилья в наем», сроком до одного года, заключается двусторонний договор между собственником жилья и нанимателем. Если период найма квартиры превышает 12 месяцев, договор аренды следует заверить в региональной государственной регистрационной палате.

Есть несколько наиболее распространенных способов поиска клиентов для проживания в съемной квартире. Самым безопасным из них считают самостоятельную сдачу жилья родственникам или знакомым. Риск обмана в таком случае невелик, поскольку есть как минимум несколько человек, готовых поручиться за добросовестность будущих жильцов. История их прозрачна и известна, найти или передать информацию через личные контакты не составит труда. С близкими родственниками, проживающими в вашей квартире бесплатно, можно заключить договор безвозмездного пользования, образец которого также имеет место в официальных документах.

Вторым способом, избегая посредников, будет поиск арендаторов посредством социальных сетей и популярных общественных ресурсов, как например, Авито, Юла, Букинг, Внедвижимости.рф. Объявление должно быть лаконичным и содержать сведения о площади, наличии мебели и стоимости, желательно с качественными фото всех комнат. Слишком длинное, подробное описание плохо усваивается, а все подробности оговариваются по телефону.

Имея в своем распоряжении одну жилплощадь и более, владелец будет размышлять о том, чтобы сдать квартиру в аренду. В этом случае недвижимость может приносить пассивный доход, даже если арендная плата ненамного перекрывает размер коммунальных платежей. Но риски сдачи в наем недобросовестным квартиросъемщикам заставляют хозяев задуматься, как сделать это правильно, по закону, с минимальными вложениями. Грамотно подойти к вопросу использования своего жилья для аренды помогут наши подробные советы.

Как сдать квартиру в аренду официально

Вас могут наказать только за прошлый год, ведь налоговая декларация подается до 30 апреля года следующего за отчетным. То есть в мае вас будут пытаться наказать за грехи совершенные в прошлом году. Возможно к этому времени от вас уже даже съедут квартиранты проживавшие в то время. На мой взгляд если не регистрировать договор, то налоговой будет очень трудно вас поймать и наказать.

Если вам предъявят претензии за текущий год, вы всегда сможете сказать, что собирались задекларировать свой доход в следующем году. В этом случае вам придется зарегистрировать договор с даты поимки и заплатить налоги за остаток года. Подробнее об этом читайте в статье как сдать квартиру и не платить налоги.

Взыскание не уплаченной суммы налога. Данная сумма составляет 13% от суммы всех платежей которые вы получили от арендаторов в течении года. Если бы вы сдавали квартиру официально, то вы бы и так заплатили эти деньги. Так что в этом наказание ничего страшного я не вижу.
Пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ помноженной на сумму не уплаченного налога за каждый календарный день просрочки (ст. 75 НК РФ). Давайте посчитаем данное наказание для моей первой квартиры. Арендная плата за 12 месяцев составит 426 000 рублей. Следовательно я должен заплатить налог в размере 55 380 рублей (426 000 x 13%). Ставка рефинансирования на данный момент составляет 8,25%. Т.е. в случае обнаружения несвоевременной оплаты налогов за каждый день просрочки я бы заплатил 0,0275% или 15 рублей 23 копейки. А за месяц набежало бы 456 рублей.
Штраф за не предоставление налоговой декларации (ст. 119 НК РФ) — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (но в сумме не более 30%).

Штраф в размере до 300 тысяч рублей (Незаконное предпринимательство — ст. 171 УК).
Штрафа в размере 10 процентов от доходов полученных с аренды квартир, но не менее 40 тысяч рублей за нарушение порядка постановки на налоговый учет (ст. 116 НК РФ).
Штраф в размере до 300 000 рублей, при не уплате суммы более 600 000 рублей в течении 3х последних лет (ст. 198 УК РФ).

После заключения договора аренды отнести три копии в налоговую для его регистрации. Все три копии должны быть подписаны вами и арендатором. Когда пойдете в налоговую обязательно возьмите паспорт и убедитесь, что вы помните свой ИНН.
В следующем году до 30 апреля сдать налоговую декларацию. В этом ничего сложного нет. Например, в моей налоговой бланк декларации можно купить у бабушки при входе, а образец заполнения весит в коридоре. Вам просто надо знать свои цифры.
Заплатить налог. Реквизиты для уплаты НДФЛ, скорее всего, висят в налоговой в коридоре и вы сможете их взять когда понесете декларацию.

Как законно сдать квартиру в аренду и платить налоги

паспортные данные обеих сторон (наймодателя и нанимателя);
сведения об объекте недвижимости (полный адрес, данные свидетельства о праве собственности);
срок действия договора;
стоимость аренды в месяц;
порядок расчетов (по каким числам наниматель перечисляет плату, каким способом – на карту, счет и т. п.);
условия оплаты коммунальных услуг;
основания для досрочного прекращения договора (например, задержка ежемесячных выплат) и сопутствующие условия (например, обязанность владельца квартиры предупредить жильца о досрочном прекращении договора за 2 недели);
права и обязанности сторон (в том числе порядок посещения квартиры хозяином);
дата и подписи сторон.

Помимо повышенной процентной ставки, минус такой системы в том, что налогоплательщику придется самостоятельно рассчитать сумму налога, а также заполнить и подать налоговую декларацию. Ну, или заказать соответствующую услугу – в интернете сейчас можно найти множество компаний, предлагающих заполнение и даже подачу декларации в налоговые органы. Правда, это сопряжено с дополнительными тратами.

Налоговый режим очень выгоден и составляет 4% при оказании услуг другим физлицам и 6% при оказании услуг юрлицам и ИП. Соответственно, если человек решил сдавать квартиру обычным гражданам, то ежемесячно обязан будет уплачивать 4% с полученного дохода. Если жилье сдается компании или индивидуальному предпринимателю, то ставка составляет 6%.

Подтверждением того, что стороны прочитали договор и согласны с его содержанием, будут подписи наймодателя и нанимателя. С правовой точки зрения, правильное название документа, заключенного между физлицами – «Договор найма жилого помещения». Если же одна из сторон – юрлицо, то документ будет называться «Договор аренды жилого помещения».

Чтобы стать самозанятым, нужно зарегистрироваться в этом качестве. Важно, что никаких дополнительных налогов, кроме НПД, и взносов платить не требуется. Также, если человек перестал получать доход от самостоятельной деятельности (к примеру, перестал сдавать квартиру), то специально уведомлять налоговую и сниматься с учета не нужно. Сумма налога формируется в конце каждого месяца, исходя из поданных ранее плательщиком сведений о полученном доходе. Соответственно, если сведений о доходе нет, то и налога тоже нет.

Это интересно: Будут ли в 2022 году каникулы для детей до 18 лет на железнодорожном транспорте

Как правило, в договоре наймодатель должен подтвердить, что все эти условия выполняются, а также, что квартира уже не сдана кому-то еще. Но наниматель может попросить предоставить документальное подтверждение всем этим заверениям. Показывать соответствующие документы или нет — ваш выбор (а копии части таких документов вполне могут быть приложениями к заключаемому договору), заставить вас никто не может. Если нанимателя что-то смутит, он может отказаться от сделки. Но ни в коем случае нельзя отдавать оригиналы каких-либо ваших документов нанимателю.

Надеемся, в результате расчетов, произведенных выше, вы оказались в прибыли и мы можем перейти к следующему пункту. Определиться, что и с кем нужно согласовать, чтобы получить право сдавать жилье. Эту тему мы обсуждали в статьях «Как сдать квартиру внаем. Виды квартир и особенности их аренды» и «Как сдать комнату в квартире». Но чтобы не обременять вас множеством ссылок, ниже приведена таблица, наглядно демонстрирующая, какое согласие требуется в каком случае.

А также, сдавая свою недвижимость следует иметь ввиду, что арендаторы, проживая в квартире, подвергают ее естественному износу и, как бы аккуратны и порядочны они не были, а после нескольких лет сдач недвижимости в аренду, квартире потребуется косметический ремонт. Создавать резерв под эти цели или нет – вам решать, но иметь ввиду, что такая потребность возникнет, в любом случае, надо.

Ни физическое лицо, ни, в некоторых случаях, даже индивидуальный предприниматель не обязаны вести «полноценный» бухгалтерский учет, как юридические лица. Но требования к учету все же есть. Например, ИП, применяющие Упрощенную систему налогообложения, обязаны вести книгу учета доходов и расходов (346.24 НК РФ). В любом случае, факт получения оплаты необходимо фиксировать распиской или выпиской по банковскому счету, если оплата осуществляется безналичным путем.

Договор найма не нужно регистрировать, вне зависимости от срока, на который он заключается. Хотя позднейшие наши исследования показали, что есть разъяснения и подзаконные акты, которые, тем не менее, обязывают договора найма, заключенные на срок от одного года регистрировать. Помимо этого, необходимо понимать, что долгосрочный договор найма влечет ха собой не только обязательность его регистрации, но и существенно расширяет права нанимателя.

Оформляет ли риэлтор официальную аренду квартиры? Данный вопрос интересует всех арендодателей, которые не хотят проблем с законом. На самом деле сотрудники агентства берут на себя практически все обязанности по сдаче квартиры. В этот перечень входит и официальное составление договора аренды с риэтором.

Самым существенным и очевидным риском при неофициальной сделке является финансовый штраф за нелегальную сдачу, вот такая форма наказания. При выявлении нарушения сотрудники налоговых органов могут привлечь арендодателей к ответственности гражданско-правового характера. При этом гражданину может быть назначен штраф, а в самом худшем случае его даже могут привлечь к уголовной ответственности.

Несмотря на действующие законодательные акты, многие граждане РФ сдают имеющуюся жилую недвижимость без официального оформления. Но такой подход хоть и позволяет сэкономить некоторую сумму на налогах, но является рискованным, так как в этом случае государство не сможет защитить права собственника, если возникнут какие-либо спорные ситуации.

Может ли риэлтор предоставить в наем жилье с долгами? Подавляющее количество агентств не заключают договоров на процедуру сдачи жилой недвижимостью, у которой имеются долги за коммунальные услуги. Но все же собственник может попытаться найти риэлтора, который возьмется за такое дело. Теперь вы знаете, как сдать квартиру через агентство.

Налог на аренду жилого помещения равен обычному подоходному налогу, то есть составляет 13% от полученного дохода, то есть от суммы, которая указана в договоре аренды. В некоторых случаях, когда сумма общего дохода за последний отчетный месяц превышает десятикратный размер минимальной заработной платы, с человека берут 17%.

Грамотный подход; залог успеха! Все о том, как правильно сдать квартиру в аренду

квартира находится в долевой собственности – если один из владельцев захочет сдать ее в наем, то он должен будет получить согласие всех остальных собственников;
жилье относится к муниципальному имуществу – в этом случае нужно будет разрешение на сдачу квартиры из муниципалитета.

по предоплате – при въезде в квартиру наниматель вносит плату на несколько месяцев вперед;
ежемесячное внесение арендного платежа – в договоре прописывается конкретная дата, до наступления которой собственник должен получить деньги за съем.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

в случае причинения вреда имуществу собственник квартиры сможет в судебном порядке взыскать соответствующую компенсацию с квартирантов;
квартиросъёмщики не смогут предъявить наймодателю какие-либо иные требования, не предусмотренные в тексте договора найма;
поможет избежать многих спорных вопросов, которые порой возникают между нанимателем и наймодателем;
будет выступать средством защиты интересов каждой из сторон в случае судебного разбирательства.

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Все по закону: как официально, правильно и безопасно сдать квартиру в аренду или наем

Например, мошенничество со стороны съемщика. Если нет документально закрепленной сделки, то и сам факт сдачи жилплощади никак нельзя доказать. Поэтому существует вероятность, что съемщик может не заплатить за жилье, коммунальные услуги или нанести ущерб имуществу собственника или соседей (например, затопить их).

Как уже отмечалось, главная причина, по которой собственники сдают кнедвижимость неофициально – это необходимость уплачивать с получаемых денег налог. Этот вид поступлений является доходом, поэтому он облагается НДФЛ. Ставка этого налога, в зависимости от плательщика, установлена на уровне:

Шаг 2. Поиск съемщика – это можно сделать как самостоятельно, так и при помощи специального риелторского агентства. Поиски могут осуществляться по множеству каналов: при помощи СМИ, интернета, знакомых или друзей. О том, как составить объявление о сдаче жилплощади, вы можете прочитать на нашем сайте. С потенциальными жильцами необходимо провести осмотр жилья и рассказать им обо всех преимуществах и недостатках жилья.

Большинство квартир, которые сдаются в наем или аренду, не оформлены в виде заключения официального договора. То есть сделка заключается на основании устной договоренности между сторонами, что является незаконным и рискованным для обоих участников. Например, собственник может понести риски.

влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей.
Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок

по предоплате – при въезде в квартиру наниматель вносит плату на несколько месяцев вперед;
ежемесячное внесение арендного платежа – в договоре прописывается конкретная дата, до наступления которой собственник должен получить деньги за съем.

Как правило, в этом случае наймодатель бесплатно передает свою квартиру для временного проживания нанимателя в обмен на ремонт данной жилплощади. При этом к договору найма составляется дополнительно соглашение, в котором прописывается объем проделанных ремонтных работ, купленных материалов, а также их стоимость.

На практике встречаются ситуации, когда в собственности наймодателя находится не одна, а сразу несколько квартир. В данном случае процедура сдачи жилья в наем не будет иметь принципиальных отличий от порядка, описанного выше. Однако тут рекомендуется прислушаться к следующим советам:

лучше всего обратиться за помощью в специализированные агентства, так как будет достаточно сложно самостоятельно проконтролировать все нюансы сразу по нескольким квартирам (как работают агентства, что значит комиссия при съеме квартиры и сколько она составляет, можно узнать здесь);
в обязательном порядке задекларировать свои доходы, так как рано или поздно налоговые органы заинтересуются данной ситуацией.

в начале обе стороны (владелец помещения и будущие квартиранты) показывают друг другу необходимые документы;
далее заключается договор найма;
производится составление и подписание акта приема-передачи жилплощади;
квартиросъемщик вносит плату за съем и получает ключи от квартиры.

Сдавать квартиру официально? Почему именно так, что учесть, и как минимизировать риски

Каждый хочет получать доход от своей деятельности, аренда не исключение. Для того, чтобы определить потенциальный доход, можно посмотреть аналогичные предложения по аренде: квартиры в вашем районе примерно в таком же состоянии, например, воспользовавшись нашим индикатором арендных ставок .

Итак, размер дохода примерно понятен, теперь определимся с расходами: коммунальные платежи, страхование квартиры и имущества (если сочтете нужным), и конечно же, налоги. Что касается налогов, то для получения полного представления можем предложить вам ознакомиться со статьями на данную тему на нашем портале. Здесь же просто отметим, что при сдаче квартиры внаем существует несколько вариантов налогообложения, так что подобрать оптимальный для себя вариант вполне возможно:

Помимо таки косвенных ситуаций, бывают и прямые выгоды от официального оформления арендных отношений. Так, например, в определенных ситуациях вы можете подавать на возврат фактически уплаченного НДФЛ по имущественному вычету или льготы по налогу на недвижимость, используемую в коммерческой деятельности.