Есть вероятность, что появление упрощенной схемы подачи заявок и оформления кредитов под строительство для девелоперов, которую сейчас разрабатывает Минстрой России, позволит бизнесу сократить издержки, но вероятность, что это сильно скажется на итоговой себестоимости объектов, крайне мала. Не стоит забывать о непрекращающемся росте цен на землю, стройматериалы, топливо и транспортные услуги.
Супруги Саша и Маша долго откладывали покупку квартиры и «дооткладывались». Коронавирус перевернул жизнь с ног на голову. Казалось бы, когда во всем мире кризис, спрос на недвижимость должен падать вслед за покупательной способностью. Но всё обстоит иначе. Недвижимость не менее популярна, чем в допандемийные времена, а цены к концу 2022 года достигли пикового максимума.
Не ждите повышения цен и ставок по кредитам, возьмите ипотеку на выгодных условиях и минимальным пакетом документов сейчас! Совкомбанк рассматривает заявки от всех граждан России старше 20 лет со стажем на последнем месте работы от 3 месяцев. Предварительное одобрение вы получите за 1 минуту!
Это не могло не отразиться на рынке. 22 сентября 2022 года Председатель Центрального банка РФ Эльвира Набиуллина сообщила в своем выступлении перед Советом Федерации о росте средней стоимости жилой недвижимости в России почти на 40% по сравнению с концом 2022 года. Это на 6% больше, чем за предыдущие семь лет.
Подберите несколько похожих локаций для оценки адекватности предложенной цены. Обратите внимание на инфраструктуру, экологию, удаленность от центра. Сравните стоимость жилья с равными площадями в аналогичных районах. Это позволит исключить покупку переоцененного товара.
Тем, кто имеет в собственности автомобиль будет важно изменение об отмене максимально допустимом размере машино-места. С начала 2022 года из закона исчезла данная норма, но появилось новое понятие, как минимально допустимый размер, согласно которому одно машино-место не может быть меньше, чем 5,3 на 2,5 метра.
Третье, на что бы хотелось обратить ваше внимание, это на расширение сведений в ЕГРН. Процесс будет проходить в два этапа. Так, сначала в Единый государственный реестр недвижимости согласно Федеральному закону от 26.05.2022 № 148-ФЗ, будет внесена расширение обязательных сведений проведут в два этапа.
До этой даты нормами Федерального закона № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» предусмотрен временный характер сведений ЕГРН об образованных объектах недвижимости. На данный момент сведения обо всех земельных участках, имеющие статус «временных», будут исключены из ЕГРН, причем их владельцы обязаны самостоятельно поставить их на постоянный кадастровый учет.
В заключении хотелось бы обратить ваше внимание на еще одно важное изменение. Так, на сельскохозяйственных землях разрешат строить жилье. С 01 марта текущего года будет снят запрет на строительство индивидуальных жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения.
Приветствую вас, уважаемые читатели. Изменения о которых пойдет речь в статье коснутся всех, кто владеет квартирами, домами, а также другими объектами недвижимости, то есть затронут значительную часть населения нашей огромной страны. Если вы не знаете, что поменяется в 2022 году для данной категории граждан, читайте статью до конца.
Стоит ли в 2022 году покупать квартиру? Эксперты по недвижимости о вложениях в жилье
Цены на жилье могут снизиться, только если предложение на рынке жилья превысит спрос, что вряд ли произойдет в 2022 году. Прогноз на сегодняшний день: не стоит ожидать резкого снижения цен на жилье. Скорее всего, в новом году произойдет ценовая стабилизация, рост цен замедлится, а динамика изменения стоимости вернется на уровень, который был до пандемии».
Однако покупка недвижимости — удачная инвестиция в том случае, когда человек хочет защитить свои накопления от инфляции. Основная ценность недвижимости — это ее независимость (или, по крайней мере, низкая корреляция) от других активов. Цены на нее не привязаны строго ни к доллару, ни к акциям, ни к облигациям».
Надежда: «В основном динамика цен зависит от привычных рыночных показателей: спрос, предложение и издержки девелоперов. Цены могут резко вырасти как раз при значительном росте этих издержек, из‑за подорожания строительных материалов, например, из‑за дефицита на внутреннем рынке, ускоряющейся инфляции в том числе. При этом резко подешеветь квартиры могут из‑за длительного экономического спада с нарушением денежно-кредитной системы, общественно-политической ситуации .
Сергей: «Это возможно, только если меры правительства и Центрального банка остановят рост инфляции. Центробанку, в свою очередь, возможно, и удастся вернуть инфляцию на стандартный уровень, но, по моему мнению, эта задача может занять некоторое время, даже больше года. Дело в том, что при быстром возврате инфляции, скажем, до уровня 4% можно привести экономическую систему к коллапсу, поэтому как высокие, так и нулевые показатели очень опасны для экономического роста.
Сергей: «Основной риск покупки недвижимости в новом доме, особенно если он еще строится, — несостоятельность застройщика и, как следствие, его банкротство. Чем активнее развивается рынок новостроек (особенно если он на подъеме), тем меньше риск потери средств из‑за покупки квартиры в новом доме.
10 новых тенденций в сфере недвижимости в 2022 году
Льготная ставка по ипотеке оказала совсем не тот эффект, на который рассчитывали в Правительстве, когда ее вводили. Она разогнала цены на квартиры и новостройки на 50-60% всего лишь за год, при этом практически полностью вымыв с рынка квартиры в некоторых городах. Ужесточение условий кредитования и рост учетной ставки ЦБ на фоне ускорения инфляции и продолжающейся уже который год стагнации доходов населения приведет к снижению цен на недвижимость. За этим последует невозможность обслуживать кредиты и ухудшение условий жизни тех покупателей квартир и новостроек, которые покупали квартиры что называется на последнее.
Резкий рост на квартиры и строительные материалы с одновременной стагнацией доходов и ускорением инфляции заставляет застройщиков искать новые способы для стимуляции спроса. Одним из основных драйверов сохранения спроса на недвижимость в таких условиях является уменьшение площади квартир. В ассортименте многих девелоперов студии начинают занимать все больше и больше места. Тенденция еще большего уменьшения средней площади квартир сохранится и в 2022г. и мы увидим новые рекорды в минимизации площади и выхода на рынок миниквартир.
В то время, как рост цен на квартиры составил 40-60% с начала пандемии, ставки аренды практически не изменились. С одной стороны, это связано с переходом на удаленку и покупку собственного жилья, а с другой – реальные доходы населения почти не растут уже несколько лет. В результате уровень доходности в секторе жилья составляет 2-4% годовых без учета расходов по ипотеке. Мы не ожидаем, что в 2022г. что-то кардинально изменится в этом секторе.
Складская недвижимость – один из главных бенефициаров пандемии в секторе коммерческой недвижимости, вследствие стремительного роста электронной торговли. С ростом электронной коммерции и сокращением бизнеса в традиционных магазинах, складские помещения необходимы для размещения и складирования товаров. По одной из оценок, к 2025 году для размещения онлайн-заказов потребуется около 30 миллионов квадратных метров складских площадей. Кроме того, компаниям, занимающимся онлайн-продажами, нужны распределительные центры, поскольку они стремятся улучшить свои системы доставки и сократить время поступления товара к покупателю.
Покупки квартир, новостроек, домов и земельных участков повлеки за собой необходимость проведения в них строительных и ремонтных работ. Как следствие, взрывной рост на строительные материалы, которые подорожали по нашим оценкам в 2022г. уже более чем на 30%. Нет никаких оснований ожидать снижения стоимости строительных материалов в 2022г. в связи огромным неудовлетворённым спросом и продолжающейся программой реновации.
По прогнозам Альфа-банка, в 2022 году объемы ипотечного кредитования сократятся примерно на 20−30%. Но могут и значительно больше, ведь маховик цен на товары повседневного спроса и продукты продолжает раскручиваться. Все заверения властей о том, что за ними будет какой-то контроль, остаются не более чем словами. Напротив, поднимая тарифы различных ГУПов, чиновники только способствуют обесцениванию денег.
«Возможности для покупки жилья по текущим ценам и с текущей ставкой, средняя величина которой уже перевалила за 9,3% годовых, просто исчерпываются», — то же самое, но на научном языке, в исполнении эксперта Академии управления финансами и инвестициями Алексея Кричевского.
«Спешить брать сейчас ипотечный кредит не стоит, нужно смотреть, какие условия у каждой семьи и потом надо понимать, что ставки по ипотеке могут немного вырасти. У нас произошел серьезный рост цен на недвижимость и мы где-то сейчас прошли этот пик цен на недвижимость. Я думаю, они не будут расти такими темпами. Не надо поддаваться ажиотажному эмоциональному поведению, надо смотреть внимательно на ситуацию», — заявила глава Банка России Эльвира Набиуллина.
«Я согласен с этой оценкой. Потому, что ключевым драйвером роста цен, безусловно, является низкая ставка по ипотеке, которая уже почти на 2% в среднем выросла. С ростом ставки по ипотеке снижается доступность кредитов. И, естественно, если учесть, что 85% всех сделок в России осуществляются именно с ипотекой, то снижение доступности ипотечных кредитов сокращает платежеспособный спрос. А снижение платежеспособного спроса сокращает количество сделок. Такая тенденция, однозначно, в следующем году скажется на замедлении роста цен, а в каких-то регионах на прекращении роста цен», — считает вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.
Те, кому уже не под силу содержать, например, дачу, будут выставлять свою недвижимость на продажу. Хотя с «садовой» недвижимостью всё не так однозначно, люди снова начали сажать огороды и выращивать картошку, рост цен на последнюю явно подстегнёт этот процесс и в 2022 году.
Планируется утвердить единый образец договора аренды. Оператором самой системы государственного учета будет Минстрой. Пока законопроект не разработан, но уже скоро его обещают внести в Госдуму. И не только аренды квартир это коснется, также и аренда гаражей будет учитываться. А гаражи сдают под совершенно разные цели, в некоторых помещениях предприимчивые люди умудряются налаживать производство товаров.
В отношении цен на недвижимость Минстрой вносит поправки. Это не касается рыночных цен в реальности, новый расчет требуется для субсидий и социальных программ. Устанавливаются новые цены на квадратный метр. Если еще в 2022 году в Московской области квадратный метр стоил 74 745 рублей, то в 2022 году стоимость превысит 108 000 рублей. В Ленинградской области – 86 080 рублей. А в 2022 году было 62 129 рублей. Цены максимально приближены к реальной рыночной стоимости. Как утверждают, это позволит наиболее точно отражать реальность при учете соцвыплат.
«Объем ввода сейчас растет, но он не покрывает растущий спрос на качественные проекты. По данным Cushman&Wakefield в 2022 году 74% от введенных площадей были проектами buit-to-suite. Заявлений о новых проектах девелоперов очень много, но реализовываться они будут достаточно продолжительное время по многим причинам, одна из которых значительное повышения стоимости строительства. На данный момент спрос большой, а качественных предложений все меньше», – приводит данные Елена Малиновская, директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse.
«С весны 2022 г. Центробанк поэтапно повышает ключевую ставку, эффект от ужесточения монетарной политики будет выражен в росте стоимости заемного кредитования. Эпоха дешевых денег в стране закончилась, хотя, на самом деле, это был краткосрочный период, который многие игроки даже не успели почувствовать. Увеличение стоимости финансирования скажется на стоимости реализации объектов, ставках аренды и продажи», – комментирует Александра Шакола, заместитель директора по аренде и маркетингу, руководитель направления Customer Solutions Radius Group.
«Важно отметить и тот факт, что сейчас, конъюнктура рынка максимально благоприятная для постепенного наращивания спекулятивного строительства, которое в последние годы велось очень ограничено. В 2022 будут заявлены под реализацию новые крупные проекты», – добавляет Александра Шакола.
«Стоимость аренды, по нашим прогнозам, будет расти и в среднем может увеличиться в Москве и Московской области до 50%. Я рекомендую резидентам не откладывать покупку ликвидной коммерческой недвижимости. Важно понимать, что девелоперские компании работают в разных сегментах рынка и они будут по-разному развиваться в 2022 году», – отмечает Евгений Пастухов.
«Профессиональные девелоперы и раньше строили свои проекты с учетом зеленых стандартов, но в сегодняшних проектах они стараются учесть и социальные потребности пользователей. Российские и западные компании приняли для себя ESG повестку как обязательную. У многих компаний к 2030 году есть корпоративные обязательства на выполнение KPI тех или иных ESG инициатив, поэтому у арендаторов появляются новые требования к арендодателям. Зачастую какие-то вещи невозможно реализовать, если в здании, где находится офис, это не поддерживается – раздельный сбор мусора, удобный доступ для маломобильных категорий граждан или развитая инфраструктура, которая нужна сотрудникам», – объясняет Елена Малиновская.
Оставить заявку на налоговой вычет теперь можно будет онлайн в упрощенном виде — через личный кабинет на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС). Если у человека есть право на налоговый вычет, ФНС сама направит ему предзаполненное заявление, рассказала Айна Зайцева из «ИНКОМ-Недвижимости».
Например, в Москве наиболее выгодными, по оценке искусственного интеллекта, останутся районы Северное Тушино, Теплый Стан, Восточное Измайлово, Коньково, Войковская (предполагаемый рост — 10-15%). В Московской области это районы Домодедово, Жаворонки, Щелково, Лайково, Сабурово-Юрлова (ожидаемый рост — 19-22%).
В 2022 году ожидается принятие законопроекта о статусе апартаментов. Он окажет влияние не только на новостройки, но и на вторичную недвижимость, поскольку у граждан в собственности уже находится большое число апартаментов, подчеркнула Юлия Дымова из Est-a-Tet.
Однако здесь есть несколько критериев. Возраст детей должен быть до 18 или 24 лет (для студентов очной формы обучения), а площадь нового жилья – больше, чем проданного. В собственности не должно быть другой недвижимости, чья площадь составляет более половины от купленной. Кадастровая стоимость нового жилья не должна превышать 50 млн руб. Сделка по покупке нового жилья должна быть совершена не позднее 30 апреля года, который следует за годом продажи, пояснила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
«Ранее для продажи квартиры без уплаты налога необходимо было ждать три года с момента владения объектом недвижимости. Это останавливало людей от покупки более комфортного жилья, так как иногда сумма налога соразмерна необходимой доплате. Теперь существенная доля семей сможет улучшить условия проживания», — отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Из 14 торговых центров только один можно назвать сравнительно крупным — активнее всего развиваются небольшие районные торговые центры, а не мегамоллы. «Сегмент торговых центров получил двойной удар. Первый был выражен в оборотах интернет-торговли, подавляющих розничный офлайн, второй — в локдауне, ограничениях и прочих последствиях ковида», — поясняет управляющий партнер IPG.Estate Иван Починщиков. Немного другая ситуация на офисном рынке. «В 2022 году сохранится высокий спрос, дефицит и рост ставок», — прогнозирует старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова. По ее оценке, доля свободных офисов класса А сократится до уровня 7–7,5%, это минимальное значение за 14 лет (сейчас вакантность порядка 8%).
Гостиничный сегмент развивался разнонаправленно. Отели, ориентированные на бизнес-туризм, продолжали страдать от нехватки постояльцев. Зато россияне привыкают путешествовать по стране, что хорошо сказывается на бизнесе курортных отелей. Владелец Gleden Invest Александр Клячин (№4) приобрел сеть санаториев у РЖД и развивает горнолыжный курорт Шерегеш в Кузбассе. Владелец Millhouse Роман Абрамович (№19) планирует строить базу отдыха на берегу Ладожского озера и люксовую гостиницу в Геленджике.
По прогнозам компании, рост продолжится: ставка достигнет 5500 рублей уже в I квартале 2022-го. «Сложно представить себе негативный вариант развития событий для складской недвижимости», — заключает Новиков из Knight Frank. «Золотая эпоха» складского рынка не закончена, он продолжит расти и развиваться», — подтверждает и старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной и недвижимости CBRE Антон Алябьев. В 2022 году как минимум два участника рейтинга, которые раньше занимались исключительно коммерческой недвижимостью, повернулись в сторону жилья. Цены на московские квартиры взлетели на 25–30%, и это не могло не привлечь внимания бизнесменов.
Многолетний лидер рейтинга группа «Киевская площадь» и ее совладелец Год Нисанов стали владельцами 10% акций девелоперской компании «Самолет», которая застраивает Подмосковье жилыми микрорайонами. PPF Group (№13) строит свой первый жилой проект homecity. Группа «Абсолют» Александра Светакова спустилась с 8-го на 28-е место рейтинга рантье, потому что последовательно сокращает портфель коммерческой недвижимости и концентрируется на застройке земель жилыми проектами. В 2022 году у «Абсолюта» было 283 000 кв. м офисных площадей и 310 830 кв. м торговых. В 2022 году осталось 83 400 кв. м и 63 800 кв. м соответственно. Жильем в той или иной степени занимаются 12 из 30 участников рейтинга.
В рейтинге появился один новичок — компания Accent Capital, принадлежащая бывшему акционеру сети «Копейка» Александру Самонову. Компания существует давно, но вошла в рейтинг за счет общего роста складского рынка — в портфеле Accent три складских комплекса общей площадью 277 000 кв. м. По оценке Knight Frank, ввод новых площадей на рынке Московского региона составит по итогам года более 1,1 млн кв. м и станет максимальным с 2014 года, когда было введено более 1,6 млн «квадратов». Несмотря на это, склады все еще в дефиците, поэтому растет арендная ставка. В 2022 году она выросла на 25% и составила 5300 рублей за 1 кв. м в год, подсчитали специалисты S.A. Ricci.
Жилая, коммерческая, загородная, зарубежная: что ждать от рынка недвижимости в 2022 году
В целом тренды положительные и об обвале рынка недвижимости речи не идет, утверждает Павел Люпин, доктор экономических наук, окончивший британский Институт профессиональных финансовых менеджеров (IPFM). Объем инвестиционных сделок в сфере недвижимости в России в прошедшем году был на уровне 2022-2022 годов. И это неплохо, если сравнивать с посткризисными годами.
На рынке коммерческой недвижимости ситуация более стабильная в целом, но различается от сектора к сектору, говорит Павел Люпин. Например, в логистической недвижимости существует дефицит качественных объектов. Бурное развитие электронной торговли и борьба за скорость доставки обнажили дефицит качественных складских метров в России, особенно в местах с хорошей доступностью. Поэтому арендные ставки, как и доходность в этом секторе растут, а девелоперы закладывают все больше новых зданий логистической инфраструктуры. Из-за этого цены на такие здания и арендные ставки растут и продолжат рост в 2022 году.
Многие эксперты ожидали обвал рынка недвижимости в 2022 году, после стремительного роста в 2022 году, отмечает Григорий Пахомов, консультант по стратегическому развитию КПК «Капитал регионов». Однако в прошлом году рост продолжился и, по заключениям разных экспертов, составил от 30% до 35%. Если верить тенденции ускорения глобальной инфляции, то в текущем году рост стоимости недвижимости будет продолжаться за счет удорожания материалов, труда и поддержания спроса на высоком уровне.
Параллельно в 2022 году будет расти количество предложения, это также повлияет на уменьшение спроса. Стоит учитывать и сезонный фактор – лето на рынке недвижимости традиционно время стагнации, отмечает эксперт. Застройщикам для выполнения плана продаж и стимулирования спроса придется прибегнуть к прямым и скрытым скидкам и выгодным кредитным условиям.
Свидетельством оживления рынка загородной недвижимости становится и тот факт, размораживаются многие замороженные объекты. Даже зимой можно видеть, что стройки не останавливаются. Этому в том числе способствуют и современные строительные материалы, которые позволяют вести строительство и в сложных климатических условиях, подводит итог аналитик.
Просадка спроса на жилье и новые льготы для покупателей квартир: чего ждать россиянам в 2022 году
В 2022-м было заключено 98,8 тысяч сделок на первичном рынке, сообщает Росреестр. Год был рекордным, такого числа квартир в новостройках никогда ранее не приобретали. Максимальные показатели стали возможны, по мнению экспертов «Метриума», благодаря увеличению на 22% кредитования ипотечных заемщиков.
Для вторичного рынка недвижимости Москвы прошлый год тоже оказался рекордным — была продана 171 тысяча лотов, побит результат 2014 года, ранее максимальный, когда Росреестр Москвы зарегистрировал 162,1 тыс. сделок. Тем не менее, сообщают эксперты, конец 2022 года ознаменовался замедлением активности покупателей, дальнейшие рекорды продаж уже маловероятны.
«После стадии быстрого роста рынка стабилизировался. Вероятнее всего, в ближайшие месяцы мы уже не увидим столь же высокой активности покупателей, как в 2022-2022 годах, но в то же время нужно признать, что ни повышение цен, ни рост ставок не обрушили спрос, а только вызвали «плавную посадку». Причем нельзя исключать, что на фоне ужесточения кредитно-денежной политики Центробанком власти введут новые меры стимулирования спроса, и мы зафиксируем новые всплески активности клиентов», — комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум».
Типовое ИЖС. Предполагается массовое строительство индивидуальных жилых домов индустриальным способом. То есть производство деталей и соединений на заводах, а на месте строительства — только финальная сборка здания и подключение к коммуникациям.
Изменение правила о сроке хранения денег на эскроу-счетах. Сейчас время условного депонирования денежных средств не может превышать срок ввода дома в строй более, чем на полгода. Предлагается, чтобы этот срок был не меньше срока ввода недвижимости в эксплуатацию, но не больше 5 лет со дня открытия эскроу-счёта (даже с учётом продления сроков строительства). Если строительсттво не получается завершить в сроки, заявленные в ДДУ, депонирование будет автоматически продлено без необходимости заявления со стороны дольщика.
Рынок аренды жилья под госконтролем. Минстрой лоббирует создание государственной информационной системы (ГИС), с помощью которой все сделки по аренде жилья должны будут учитываться и, соответственно, облагаться налогом. Подробнее о данной инициативе — здесь.
Эскроу-счета при малоэтажном строительстве. Если закон будет принят, то индивидуальное жилищное строительство будет обеспечено такими же гарантиями, как и долевое строительство по 214-ФЗ. Потенциальное нововведение актуально для набирающих популярность коттеджных посёлков.
Закон о статусе апартаментов. Законопроект по переводу апартаментов в статус жилых помещений рассматривается с апреля 2022 года, но до сих пор не принят, т.к. нуждается в доработке. Основной недостаток значительной части существующих апарт-отелей — отсутствие инфраструктуры, которой должна быть обеспечена жилая застройка. Есть и другие нюансы.
Однако на рынке недвижимости есть довольно большая прослойка «инвесторов» — тех, кто купил квартиры или дома в расчёте на рост цен. Пока они в плюсе, хотя и не все, опоздавшие, то есть те, кто приобрёл свои активы осенью 2022 года, пока, скорее, в нулях. Однако даже небольшое движение цен вниз может спровоцировать многих на продажу своих активов. А это, в свою очередь, способно привести к обвалу рынка.
«Я согласен с этой оценкой. Потому, что ключевым драйвером роста цен, безусловно, является низкая ставка по ипотеке, которая уже почти на 2% в среднем выросла. С ростом ставки по ипотеке снижается доступность кредитов. И, естественно, если учесть, что 85% всех сделок в России осуществляются именно с ипотекой, то снижение доступности ипотечных кредитов сокращает платежеспособный спрос. А снижение платежеспособного спроса сокращает количество сделок. Такая тенденция, однозначно, в следующем году скажется на замедлении роста цен, а в каких-то регионах на прекращении роста цен», — считает вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.
«Пик цен, действительно, пройден, на загородную недвижимость — ещё минувшим летом, на квартиры — в прошлом месяце. Ипотека дорожает. Вдобавок вместе с ростом цен на продукты та сумма, которую люди могут выделить на обслуживание долга, уменьшается. То есть кредит, на который может рассчитывать человек, уменьшается. И эта тенденция продолжится. Тем, кому нужно продать, придётся идти на уступки, причём чем дальше, нем больше. А „живых“ денег на руках у людей практически не осталось, они кончились ещё год назад. Цены упадут, тут даже без разговоров, вопрос в другом — до какого уровня? Могут и к значениям пятилетней давности вернуться, почему нет? Весь вопрос в том, что будет у людей с работой и зарплатами», — рассуждает риэлтер Татьяна Иванова.
«Спешить брать сейчас ипотечный кредит не стоит, нужно смотреть, какие условия у каждой семьи и потом надо понимать, что ставки по ипотеке могут немного вырасти. У нас произошел серьезный рост цен на недвижимость и мы где-то сейчас прошли этот пик цен на недвижимость. Я думаю, они не будут расти такими темпами. Не надо поддаваться ажиотажному эмоциональному поведению, надо смотреть внимательно на ситуацию», — заявила глава Банка России Эльвира Набиуллина.
Проблемы в экономике России не просто большие, они гигантские. По сути, эта самая «экономика» находится в предсмертном состоянии, на плаву лишь торговля сырьём. С немедленным выводом денег за границу. Страну просто тупо грабят — чиновники и «олигархи»! А это — уже не экономика, а организованная преступность.
Дом, дорогой дом! В городах-миллионниках сильно подорожали загородные дома
Во всех городах-миллионниках России и соседних с ними регионах за последние три месяца сильно выросли цены на загородные дома. По данным аналитиков рынка недвижимости, в 15 мегаполисах и соседних с ними краях и областях средние цены на домовладения выросли на 10-15%, в Московской области – на 46%, и только в Санкт-Петербурге отмечено снижение. В Подмосковье средняя цена нового дома составляет 28 миллионов рублей, хотя еще осенью такие объекты стоили 24 миллиона. Считается, что цены так выросли из-за новых предложений в новых коттеджных поселках, которыми активно застраивается Подмосковье.
И только в Санкт-Петербурге цены на дома немного, на 3%, но снизились. Это связано со спецификой города – загородные дома сейчас предлагаются к покупке в престижных Курортном и Пушкинском районах, а там средняя цена дома такая, что расти ей некуда – 33,7 миллионов рублей. При этом стоимость земельных участков в окрестностях города растет – за 2022 год она выросла на 191 тыс. рублей и сейчас в среднем составляет 787,8 тыс. рублей.
Спрос на загородную недвижимость в России не падает, люди все равно хотят жить в своих домах – по данным федеральной базы недвижимости Restate за осень желающих купить дом или дачу выросло на 20%. Многие считают, что рост цен в этом году замедлится: так, по оценке экосистемы недвижимости «Метр квадратный», темп роста на дома должен снизиться в три-четыре раза (хотя все равно будет опережать уровень инфляции).
Рынок серой аренды не дает покоя многим, особенно налоговикам. Не секрет, что люди не спешат платить налог с аренды недвижимости. Минстрой готовит положения об обязательной регистрации арендных квартир и гаражей в системе ГИС. Эта необходимость выявлена следующими обстоятельствами:
Стоит сразу оговориться, что стоимость квадратного метра по Приказу Минстроя не влияет на рыночную, такая цена устанавливается для расчетов по субсидиям и целевым выплатам. Но тем не менее, все же цены стоит озвучить.
- Например, в Ленинградской области в 2022 году квадратный метр приравнивался к 62 129 рублям. Но в 2022 году мы видим уже совсем другую цифру — 86 080 рублей.
- В Калужской области в 2022 году было 46 863 рубля, а в 2022 году цифра выросла до 59 129 руб.
- Многим не нравятся арендаторы квартир. Соседям часто приходится уживаться с новыми лицами, которые не только не вызывают доверия, но порою вселяют настоящий ужас. Интересы соседей не учитываются, тем не менее, они имеют право на спокойную жизнь. Известны случаи, когда арендаторы съезжали, прихватив имущество соседей в коридоре (велосипеды и прочее).
- Арендодатели и арендаторы часто кидают друг друга. В качестве арендодателей порою выступают вовсе не собственники, а липовые дельцы. Но когда настоящие владельцы выясняют, что их квартиры сдаются — тогда может разыграться настоящая трагикомедия.
- Сдающих квартиры людей часто обманывают с оплатой. Не заплатить — наименьшее из зол. Квартиру могут превратить в настоящий кошмар для собственника. И даже депозитных денег не хватит, чтобы привести ее в порядок.
- Как было сказано выше, основная цель — это сбор налогов с аренды. Хотя изначально предполагается, что сама система ГИС будет направлена на другие цели, конечный результат ясен: выявление собственников и сбор налогов.
Правда, это касается только семей, где двое и более детей. Они могут продавать квартиры в пределах минимального срока владения. И еще необходимо, чтобы выполнялись следующие условия.
- Продажа старой квартиры и приобретение новой должны совпадать по календарному году или приобретение новой квартиры должно состояться не позднее 30 апреля следующего года.
- Кадастровая стоимость проданной квартиры не более 50 000 000 рублей.
- Площадь и кадастровая стоимость новой должна быть больше.
- Налогоплательщику и членам его семьи не должно принадлежать в совокупности более 50 % жилья большего по площади, чем та квартира, которую покупают.
Речь идет об участках, которые были образованы и поставлены на государственный кадастровый учет с 1 марта 2008 по 1 января 2022 года, но на которые до сих пор не зарегистрированы права собственности или аренды в установленном порядке. Здесь как раз ничего не продлевается: в 2022 году участкам прекратили присваивать временный статус, а их фактическим владельцам давалось 5 лет на регистрацию.
Эта новелла устранит «белое пятно» в законодательстве и защитит права собственников подобных объектов. Дело в том, что до сих пор по закону в жилищный фонд входили только три вида объектов — жилой дом, квартира и комната. Но объекты блокированной застройки, которые довольно популярны сегодня, в том числе и в Татарстане, обладали рядом свойств, которые одновременно причисляли их и к жилым, и к многоквартирным домам, по старой классификации. Так что их правовой статус был не определен.
В 2022 году начинает действовать закон об упрощении оформления прав на старые дома (построенные до 14 мая 1998 года, когда вступил в силу Градостроительный кодекс РФ). Иногда жители и фактические владельцы домов, построенных еще при советской власти и в ранний постсоветский период, не могут легализовать свое жилье из-за правовых коллизий. Например, такой дом может числиться в документах колхозного или совхозного учета, в учетных документах БТИ — и этого недостаточно для того, чтобы доказать свое право на этот дом без суда. Бывает и так, что на руках у хозяев вообще нет ни единого документа, подтверждающего собственность.
Новый закон упрощает порядок оформления прав на такие дома и на участки, где они стоят. Правда, этот участок должен находиться в границах населенного пункта, а земли должны принадлежать государству или муниципалитету. Для признания права собственности нужно будет предоставить любой документ, который подтверждал бы факт владения жильем — начиная от старой справки из БТИ, заканчивая платежками за коммунальные услуги. А чтобы оформить землю под старым домом, нужно как минимум, чтобы дом еще на ней стоял (уполномоченные службы должны будут выехать на место и подтвердить этот факт). То есть снести бабушкин дом и оформить 15 соток под ним в собственность не получится.
С марта на строительство отдельных домов в малоэтажных ЖК (проще говоря, в коттеджных поселках) распространится действие закона о долевом строительстве. Схема будет та же, что и с «долевкой» в многоквартирных домах: пока не будет закончен весь поселок, застройщик денег не получит — они будут храниться на эскроу-счете. Перед возведением поселка он должен получить разрешение на строительство, представить проектную декларацию, запланировать благоустройство территории — словом, пройти все стандартные разрешительные процедуры.
Многие юристы опасались, что в таком случае возникнут определенные правовые коллизии — например, один собственник блока в таунхаусе делает реконструкцию, а остальные страдают от ее результата. Однако в законе прописывается необходимость согласия на это остальных собственников, а «эксплуатация дома блокированной застройки осуществляется с учетом необходимости обеспечения безопасной эксплуатации» соседских домов, имеющих общие стены.
Риэлторы рассказали, стоит ли покупать квартиру в Петербурге в 2022 году
Ипотека продолжит пользоваться популярностью в 2022 году. Программа дает возможность приобрести жилье практически без денег. Кроме того, ипотеку можно оформить с господдержкой. Однако и здесь ожидать падения цен не приходится. Впрочем, может снизиться стоимость вторичного жилья.
«Со вторичным рынком чуть сложнее. Ставки Центробанка растут, следом растет и ипотечная ставка на вторичный рынок. У многих банков она перевалила за 10 %. Это снижает спрос на вторичное жилье и повлияет в перспективе на понижение цен на вторичные квартиры», – утверждает эксперт.
«Средняя цена на ликвидные для сдачи квартиры – 7,5 миллионов рублей. Средняя ставка аренды – 30 тысяч рублей плюс коммунальные платежи. Срок окупаемости – 20 лет. Поэтому при вложении денег в недвижимость лучше посоветоваться со специалистом, чтобы не получить бульон из-под яиц. Вполне возможно, что рынок аренды будет проседать, так как апартаменты предлагают адекватные цены, бонусы в виде уборки и отсутствие коммунальных платежей», – отметила риэлтор.
«Так исторически сложилось, что в черте города очень мало пятен, пригодных для жилой застройки. За каждое такое «пятно» идет борьба между застройщиками. Проектное финансирование сократило число игроков на рынке и практически вытеснило маленькие компании. Они ушли или в регионы, или в банкротство. Рост цен на строительные материалы также способствует росту цен за квадратный метр», – объясняет риэлтор.
«На высоком спросе собственники-инвесторы выставляют свои объекты, несмотря на сроки владения. Их можно понять, ведь купив квартиру в 2022–2022 годах за 3–4 миллиона рублей, сегодня они могут продать ее за 12–15 миллионов рублей. Этот фактор может слегка понизить вторичный рынок, но надо понимать, что ненадолго. Многие аналитики прогнозируют падение цен в связи с выходом на рынок квартир с торгов. Скорее всего этого не будет. На торги прейдут профессионалы рынка и перекупщики, которые имеют свободные деньги и возможность ждать до полугода. В результате квартиры будут продаваться по средним ценам», – считает Нестяк.
Интересные статьи по недвижимости в 2022 году
За 11 месяцев 2022 года средние цены на первичном рынке Петербурга в сегменте масс-маркет выросли на 28,5%: до 186,1 тыс. руб./кв. м в ноябре. «Квадрат» в новостройках бизнес-класса подорожал на 29%: до 290,9 тыс. руб., в элитном сегменте +12,3%: до 437,9 тыс. руб. В пригородной зоне реализуются проекты класса масс-маркет, рост средних цен составил 30,4%: до 123,2 тыс. рублей в ноябре
Мнение InvestFuture: акции Самолета выглядят неоправданно дорого. В их оценку заложено много ожиданий долгосрочного роста, а это несет дополнительный риск. Если что-то пойдет не по плану, котировки могут быстро обвалиться в несколько раз. Здесь можно вспомнить историю с Магнитом (MGNT), акции которого в 2022 году упали более чем втрое после того, как ожидания быстрого роста не оправдались.
Мнение InvestFuture: акции Эталона тоже могут быть интересны для дивидендных инвесторов. Но удастся ли компании пройти инвестиционную фазу с сохранением прибыли и дивидендов, пока не понятно. А если ситуация на рынке недвижимости ухудшится, Эталону придется еще сложнее, чем конкурентам. На российском рынке есть другие дивидендные компании с большей доходностью, но меньшими рисками.
Во-вторых, результатам первого полугодия у ЛСР отрицательный денежный поток от операционной деятельности, его чистый долг вырос в 2 раза. Компания в прошлом году вошла в активную инвестиционную фазу строительного цикла, отдачи от которой нужно ждать позже. Естественно, сейчас это давит на показатели и заставляет инвесторов беспокоиться.
Предположим, что прибыль Самолета увеличится пропорционально EBITDA к 2024 году. То есть, в 5,77 раза. В этом случае прогнозируемый показатель P/E к 2024 году составит 42,7 / 5,77 = 8,3. Впрочем, не факт, что удастся добиться таких показателей, ведь об ожидаемом уровне чистой маржинальности компания не говорит.
С 01.01.2022 года начнут вносить полную информацию о каждом кадастровом инженере, осуществляющим государственный кадастровый учет объекта недвижимости (уникальный номер в реестре саморегулируемой организации и ее наименование, СНИЛС, номера и даты заключения договоров на выполнение работ, дату их завершения). Заказав выписку из ЕГРН, вы увидите кто проводил кадастровые работы.
Например, в 2022 году Вы за 1 млн. руб. продали квартиру, которая досталась по наследству в этом же году. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2022 – 2,5 млн руб. При расчете налога Вы можете применить имущественный вычет в 1 млн руб.. Налогооблагаемая сумма дохода составила 750 000 руб. (2 500 000 руб. x 0,7 – 1 000 000 руб.). Таким образом, несмотря на то что квартира была продана за 1 млн руб., декларацию подать нужно, так как полученный вычет не смог покрыть доход, рассчитанный исходя из кадастровой стоимости с применением понижающего коэффициента 0,7.
Простым языком, если вычет полностью покрыл полученный доход от продажи недвижимости, то и обязанности по уплате НДФЛ нет. При этом, в соответствиис Федеральным законом от 02.07.2022 № 305-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» при определении доходов от продажи недвижимости, которая была в собственности меньше минимального срока владения, нужно обращать внимание на кадастровую стоимость продаваемого объекта. Так как если продается объект недвижимости, приобретенный после 01.01.2022 года, и сумма дохода от его продажи меньше, чем его кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи принимается равным умноженной на коэффициент 0,7 кадастровой стоимости недвижимости.
1. Впервые, во всех субъектах России одновременно пройдет массовая государственная кадастровая оценка всех земельных участков, не зависимо от категории. Ранее кадастровая оценка проходила один раз в четыре года, но было решено, что в 2022 году проведут ее одновременно во всей стране.
Временный характер сведений ЕГРН об образованных объектах недвижимости, предусмотренный статьей 24 Федерального закона от 24.07.2007 г. №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (в редакции, действовавшей до 01.01.2022), сохраняется до момента государственной регистрации права или аренды на такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, но не позднее 01.03.2022 года. По истечении данного срока сведения об участках, которые носят временный характер, будут исключены из ЕГРН, в соответствии с предусмотренным порядком ведения ЕГРН.
Если же застройщик привлекал деньги инвесторов, то он также должен указать их в качестве будущих правообладателей собственности. Дополнительно, заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию будет содержать информацию об уплате госпошлины, email застройщика и инвесторов. В свою очередь, орган, выдавший разрешение на ввод сооружения в эксплуатацию, самостоятельно будет направлять заявления в Росреестр о кадастровом учете и регистрации права собственности на объект и землю (если ЕГРН не содержит сведений об участке).
С 1 марта 2022 года государство разрешит строить и регистрировать в ЕГРН жилые дома, возведенные на земельных участках, предназначенных для ведения крестьянскими (фермерскими) хозяйствами своей деятельности. Иными словами, законодатель позволил строить индивидуальные жилые дома на сельскохозяйственных землях. Данное право введено законом № 299-ФЗ от 02.07.2022 года.
В соответствии с поправками, если застройщик возводил/реконструировал недвижимость за свой счет, то в заявлении о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию он будет сразу же давать согласие на регистрацию за ним права собственности на это сооружение и (или) помещения и машино-места в нем.
Автором другого документа, находящегося на рассмотрении в Думе, является «отец» и идеолог «дачной (а по совместительству и «гаражной») амнистии» Павел Крашенинников. Проект № 1243284-7 дает возможность наследникам оформить права на земельные участки, доставшиеся им от наследодателей, которые так и не успели воспользоваться «дачной амнистией». Дополнительно законопроект закрепляет алгоритм предоставления гражданам участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены жилые дома, возведенные до вступления в силу ГрК РФ в границах населенного пункта, а также приводит перечень документов, необходимых для приобретения земельных участков, расположенных под такими домами.
На начало декабря 2022 года в Государственной думе находятся несколько законопроектов, в которых так или иначе фигурирует недвижимость. Например, проект № 1246345-7. Его автором является правительство РФ. Законопроект наконец-то устанавливает такие понятия, как «многоквартирный дом» (в ЖК РФ) и «дом блокированной постройки» (в ГрК РФ). Пикантность ситуации заключается в том, что ЖК РФ, ГрК РФ и многие законы давно оперируют данными понятиями, не раскрывая их. Теперь недостаток будет устранен, и студенты юрфаков могут сказать спасибо законодателю. Наряду с этим, проект устраняет правовую неопределенность, возникающую при отнесении здания к МКД или дому блокированной застройки, а также снимает вопрос о включении домов блокированной застройки в региональные программы капитального ремонта.