Привет, на связи Мария Сергеевна, рассказываю свой опыт и знания в юриспруденции, мой опыт больше 15 лет, это дает мне возможность делаеть правильные консультации и быстрое решение в различных ситуациях и сейчас рассмотрим — Налоги ип усн при продаже коммерческой недвижимости в 2022 году. Если по какой-то причине в Вашем городе нет профессионалов юристов или адвокатов то, можете написать свой вопрос, по мере обработки их ответ напишу всем. А еще лучше для Вас будет спросить в комментах у постоянных читателей/посетителей, которые раньше уже решили данный вопрос и возможно знают иные пути решения вопроса или проблемы.
Аttention please, данные могут быть неактуальными в момент Вашего прочтения, законы очень быстро обновляются, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в социальных сетях, чтобы Вы были в курсе всех обновлений.
Если предприниматель-«упрощенщик» продал имущество (например, нежилое помещение), которое на момент продажи по своему характеру и потребительским свойствам не было предназначено для использования в личных, семейных и иных, не связанных с предпринимательскими, целях, то выручку от его реализации он должен включить в налоговую базу по УСН. К такому выводу пришел Верховный суд в определении от 13.09.19 № 310-ЭС19-14756.
Суть спора
Однако суды всех инстанций, включая Верховный суд, согласились с налоговиками. Данный объект недвижимости был предназначен не для использования в личных целях, а для осуществления предпринимательской деятельности. То есть имущество было приобретено с целью последующего извлечения прибыли.
Решение суда
Тот факт, что помещение не сдавалось в аренду, существенного значения не имеет, поскольку назначение помещения не изменилось. Нежилое помещение приобретено с целью получения прибыли. В данном случае доход получен от реализации спорного имущества. Это говорит о том, что доход от продажи нежилого помещения непосредственно связан с предпринимательской деятельностью, а поэтому подлежит обложению налогом по УСН.
На практике также часто встречаются ситуации, когда физическое лицо продает коммерческую недвижимость как личную, предполагая, что на него будет распространяться норма об освобождении от уплаты налога, в случае владения объектом более трех или пяти лет (в зависимости от года приобретения). Но налоговая считает иначе: физические лица обязаны платить налоги с продажи коммерческой недвижимости, если получали доход как ИП. Соответственно, даже если вы купили коммерческую недвижимость до регистрации ИП, а к моменту продажи объекта ИП уже закрыли, заплатить налоги придется. Получается, что позиция налоговых органов сводится к периоду эксплуатации объекта и факту получения дохода. Если хочется обезопасить себя от требований со стороны налоговых органов, лучше переоформить имущество (через дарственную на доверенное лицо, например).
При приобретении имущества после февраля 2022 года срок владения, после которого налогоплательщик будет освобожден от уплаты налога, составляет пять лет. Но очень важный момент: согласно внесенной поправке, если помещение использовалось для коммерческих целей, на него не распространяется указанное положение об освобождении от уплаты налога.
Налог на владение коммерческой недвижимостью
Если имущество было куплено до января 2022 года, вы освобождаетесь от налога. Дело в том, что до января 2022 года действовало правило, по которому налогоплательщик освобождался от налога, если объект был в собственности более трех лет, а три года с января 2022 года — это как раз январь 2022 года.
- Президиума ВАС РФ от 18.06.2022 N 18384/12;
- ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.08.2022 N А78-9263/2022 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 06.12.2022 N ВАС-15941/12);
- ФАС Западно-Сибирского округа от 19.05.2022 N А67-3365/2022;
- ФАС Северо-Западного округа от 24.12.2022 N А66-4622/2022.
- ФАС Уральского округа от 05.12.2022 N Ф09-11733/12, от 13.11.2022 N Ф09-10672/12, от 28.09.2022 N Ф09-8627/12, от 26.04.2022 N Ф09-2845/12, от 02.02.2022 N Ф09-2465/10-С3, от 04.08.2022 N Ф09-5178/10-С3;
- ФАС Центрального округа от 29.03.2022 N А09-4957/2022;
- ФАС Поволжского округа от 26.07.2022 N А12-23664/2022.
Существуют решения судов, которые принимали решения в пользу налоговых органов, если объект недвижимости на момент реализации или за некоторое время до этого использовался «упрощенцем» в предпринимательской деятельности.
Имущество приобретено и использовалось для личных целей
Внимание! Исключением является продажа жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности. С 2022 года продажа вышеперечисленной недвижимости, срок владения которой превышает 5 лет, при условии использования ее в бизнесе тоже не облагается НДФЛ. Подробности см. в материале «С 2022 года продажа части имущества ИП льготируется».
Поскольку формулировка не давала чёткого определения и вызывала много вопросов, в закон «О внесении изменений в статьи 333.33 и 378.2 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» были вписаны соответствующие поправки. Спорный пункт в статье 378.2 будет выглядеть следующим образом:
То есть, если кадастровая стоимость имущества определена, то уплачиваться должен именно «кадастровый» налог на имущество организаций, вне зависимости от среднегодовой стоимости, адреса и наличия в региональном перечне. Исходя из понятия «другие объекты недвижимого имущества» можно сделать вывод, что под расчёт по кадастровой стоимости должна попадать вся коммерческая недвижимость организаций.
Изменения с 2022 года
Коммерческая недвижимость является налогооблагаемым объектом. Собственник исчисляет и уплачивает налог. Сроки выплаты определяются региональными органами власти. Ранее налог на коммерческую недвижимость рассчитывался по её среднегодовой стоимости. Затем власти стали требовать, чтобы расчёт для некоторых объектов выполнялся по кадастровой стоимости. Сейчас подобным образом должны рассчитываться:
Если предприниматель-«упрощенщик» продал имущество (например, нежилое помещение), которое на момент продажи по своему характеру и потребительским свойствам не было предназначено для использования в личных, семейных и иных, не связанных с предпринимательскими, целях, то выручку от его реализации он должен включить в налоговую базу по УСН. К такому выводу пришел Верховный суд в определении от 13.09.19 № 310-ЭС19-14756.
Суть спора
Тот факт, что помещение не сдавалось в аренду, существенного значения не имеет, поскольку назначение помещения не изменилось. Нежилое помещение приобретено с целью получения прибыли. В данном случае доход получен от реализации спорного имущества. Это говорит о том, что доход от продажи нежилого помещения непосредственно связан с предпринимательской деятельностью, а поэтому подлежит обложению налогом по УСН.
Решение суда
Однако суды всех инстанций, включая Верховный суд, согласились с налоговиками. Данный объект недвижимости был предназначен не для использования в личных целях, а для осуществления предпринимательской деятельности. То есть имущество было приобретено с целью последующего извлечения прибыли.
👉 Теперь ИП , который сдает квартиру или работает в службе такси, может продавать квартиру или машину без опасений, что ему начислят НДФЛ от стоимости даже при владении в течение нескольких лет. И самозанятый тоже может сдавать квартиру или несколько, а потом продать их без налога. Но только после минимального срока владения и только жилье и транспорт — а не офис или гараж.
Коротко об освобождении от НДФЛ при продаже имущества
Самозанятый получал доход от использования имущества. Если сдавать квартиру и платить налог на профессиональный доход, ставка составит 4%. Доходы от аренды и любого использования недвижимости и машин подпадают под этот спецрежим. А вот продажа имущества под него уже не подпадает. Продавать эту же квартиру придется уже просто как физлицу: с вычетами, уменьшением доходов на расходы и ставкой 13%. Но при продаже раньше минимального срока это и сейчас так работает — самозанятый будет продавать квартиру и машину как обычное физлицо.
Если продать имущество раньше минимального срока
Бояться не нужно. Если физлицо встанет на учет как плательщик налога на профессиональный доход и будет сдавать квартиру с чеками и 4% налога по каждому платежу, угрозы доначислений при продаже этой квартиры через три года или через пять лет не будет.
С 01.01.2022 года вступают в силу законодательные нормы, согласно которым меняется порядок расчета НДФЛ при продаже имущества ИП. В статье разберем, как рассчитать НДФЛ ИП при продаже имущества в 2022 году, какие льготы предусмотрены для ИП, реализующих имущество, которое использовалось в предпринимательской деятельности, а также выясним условия полного освобождения ИП от уплаты налога на имущество в 2022 году.
Как ИП уплачивают НДФЛ при продаже имущества
Согласно поправкам, внесенным в НК РФ законом №425-ФЗ от 27.11.2022 года, от ИП освобождается от уплаты НДЛФ в отношении дохода от реализации следующих имущественных объектов, использовавшихся в коммерческой деятельности:
Когда ИП освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже имущества
С 01.01.2022 года вступает в силу новая трактовка п. 17.1 ст. 217 НК РФ, согласно которой в состав необлагаемых НДФЛ доходов признаются суммы, полученные ИП в связи с реализацией имущества, которое ранее использовалось в предпринимательской деятельности.
С дохода от продажи имущества, задействованного во вмененке, придется заплатить налог по УСН, если ранее переходили на упрощенный режим. Дело в том, что вмененный налог можно платить только по определенным видам деятельности (п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Продажа основных средств не относится к вмененным видам бизнеса. Поэтому реализация основного средства под уплату ЕНВД не подпадает (письма Минфина России от 29.01.2022 № 03-11-09/4088 и от 20.07.2022 № 03-11-11/42531)
При этом, считая НДФЛ, не надо забывать про кадастровую стоимость. В соответствии с пунктом 2 статьи 214.10 НК в случае, если доходы налогоплательщика от продажи недвижимости меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта на 1 января года продажи, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта принимаются равными 0,7 от кадастровой стоимости.
Продажу жилой бизнес-недвижимости освободили от обложения НДФЛ
С 01.01.2022 это ограничение частично снимается. Не платить НДФЛ можно будет в том числе, при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, независимо от того, имела ли эта недвижимость какое-либо отношение к бизнес-деятельности или нет.
В отличие от ранее рассмотренных систем налогообложения УСН не имеет конкретного перечня видов деятельности, в отношении которых она применяется. То есть в отношении любого предпринимательского дохода можно уплачивать налог по упрощенной системе налогообложения (кроме тех, которые прямо запрещены в статье 346.12 НК РФ, например, доходы от организации азартных игр или от деятельности адвокатов).
ИП на ПСН
Если суть деятельности предпринимателя – покупка и дальнейшая продажа недвижимости или автомобилей, то такое имущество с точки зрения НК РФ является товаром. Это означает, что в соответствии со ст. 346.17 НК РФ расходы по товарам, приобретенным для дальнейшей реализации, учитываются в момент их продажи. Амортизации имущества в данном случае не происходит.
ИП на УСН
Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход применяется в отношении определенных ст. 346.26 НК РФ видов деятельности. К ним относятся, например, розничная торговля, услуги общественного питания, ветеринарные услуги, бытовые услуги, услуги по перевозке грузов и пассажиров. Перечень носит закрытый характер, то есть только в отношении доходов от указанных видов деятельности можно уплачивать ЕНВД.
- по объектам налогообложения (нежилым помещениям, гаражам, машино-местам) в офисных и торговых объектах (перечень таких объектов утвержден постановлением Правительства Москвы от 28.11.2022 № 700-ПП) – 1,5%;
- по любым объектам недвижимости с кадастровой стоимостью более 300 млн руб. – 2%;
- по прочим нежилым объектам недвижимости (по складу, производственному зданию) – 0,5%.
- раньше налогом облагался объект недвижимости, который числился на балансе компании в качестве основных средств, теперь это условие отменено;
- теперь по кадастровой стоимости считается налоговая база таких типов недвижимости, как гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, жилые строения, садовые дома и другие объекты, полный список которых приведен в пункте 1 статьи 378.2 НК РФ;
- отменена сдача авансовых отчетов.
Что нового в 2022 году
Но чаще всего беспокоиться не приходится, ведь предприниматель не должен считать этот налог сам. Эту заботу берет на себя налоговый орган. Все что нужно сделать ИП – это вовремя уплатить рассчитанную сумму по квитанции. По нему установлен только отчетный период – календарный год. Сроку уплаты – 1 декабря следующего года. То есть практически все так же, как для имущества обычного гражданина.
Никифоров В.Н. в 2022 году купил офис за 1 000 000 рублей, а летом 2022-го реализовал его за 1 500 000 рублей. Поскольку Никифоров владел офисом более 3 лет, то он не обязан будет уплачивать никаких налогов.
Антонов должен будет рассчитать НДФЛ, исчисленный исходя из той базы, что соответствует установленной кадастровой цене, которая умножена на 0,7 — то есть, 11 900 000 рублей. Это обусловлено тем, что доходы Антонова с продажи офиса — меньше, чем кадастровая стоимость, которая в установленном порядке умножается на коэффициент. Данную налогооблагаемую базу Антонов уменьшает на совершенные расходы, и уплачивает налог в размере 247 000 рублей (13% от 1 900 000 — разницы между кадастровой ценой, умноженной на коэффициент и расходами при покупке офиса).
Условие: продана недвижимость, оформленная после 01.01.2022 года.
Прежде всего, следует отметить, что нормы статьи 217.1 — достаточно новые. Применяются они только в рамках правоотношений, при которых устанавливается право собственности на недвижимость, причем, только с 1 января 2022 года. В свою очередь, положения статьи 217 действуют давно, и регулируют правоотношения, связанные с налогообложением любого другого имущества, не относящегося к недвижимому, а также тех объектов, на которые право собственности получено до 1 января 2022 года.
Владелец вправе самостоятельно пользоваться собственностью, передать ее в пользование третьему лицу или отчудить, в том числе продать. В последнем случае продавец обязан после оформления правоустанавливающих бумаг уплатить установленные государством взносы, подать декларацию в ФНС по утвержденной форме.
Предмет сделки
Ситуация №2. Франков И. в 2022 приобрел складское помещение за 12 млн рублей. В 2022 году на рынке недвижимости произошли изменения и последняя сильно упала в цене. Франков решил отчудить постройку в связи с нецелесообразностью его дальнейшего использования.
Примеры расчетов
Согласно этой норме освобождение от обязательного отчисления в пользу государства возможно при условии обладания в течение определенного срока предметом продажи. Однако если последний эксплуатировался в предпринимательстве и выступал инструментом получения прибыли, налог на доход от отчуждения перечисляется в госказну независимо от длительности владения.
Официальных разъяснений пока нет. ФНС России разместила на своем сайте nalog.ru разъяснения о новом порядке налогообложения доходов при продаже имущества, ранее используемого ИП (информация от 17.12.2022). Исходя из этой информации, применить данную норму смогут все бывшие предприниматели.
Отчетная пора у бизнеса продолжается: расслабляться рано
Если деятельность ИП связана с приобретением и дальнейшей продажей недвижимости или автомобилей, то такое имущество с точки зрения НК РФ является товаром. В соответствии со ст. 346.17 НК РФ расходы по товарам, приобретенным для дальнейшей реализации, учитываются в момент их продажи. Амортизация имущества в данном случае не начисляется
Какие законы для бизнеса
вступают в силу в мае
Очередная льгота по НДФЛ носит стимулирующий характер. Законодатель исключил несправедливость, которая существовала ранее и предоставил ИП освобождение от НДФЛ по сроку владения для жилого недвижимого имущества и автотранспорта, которые использовались в предпринимательской деятельности.